售楼技巧38堂课程

售楼技巧售楼人员的38堂必修课房地产开发问答技巧土地政策1·什么是生地，熟地？在建筑施工前，开发商必须先取得土地使用权，并进行相应的土地开发。土地开发是指“生地”开发成可供应使用的土地，（即熟地）。生地是指空地土，田地，未开垦地等不具备使用条件的土地，熟地是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。2.什么是“三通一平”，七通一平”?三通一平是指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包括水通，电通，路通和土地平整，是房地产基础用地开发的最低法定要求。七通一平是指给水，排水，电力，通信，燃气，热力，道路通，土地平整。

1.什么是商品房？商品房是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋，包括住宅，商业用房以及其他建筑物。商品房的种类繁多，主要分为普通住宅，公寓，TOWNHOUSE，别墅等等，建筑形式分为板楼，塔楼，板塔综合，按是否享受政策优惠还可以分为商品房，经济适用房，合作建房。销售按对象不同，我国的商品房可分为内销商品房和外销商品房。（1）内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于镜内范围（目前并不包括香港，澳门特别行政区和台湾省）出售的住宅，商业用房以及其他建筑物。（2）外销商品房是指房地产开发企业按政府外资企业主外管部门的规定，通过实行土地批租形式，报后政府计划部门列入正式项目计划，建成用于向境内，外出租住宅，商业用房及其他建筑物。2·什么是经济适用房？经济适用房是指以微利价出售给广大中，低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点，其中，经济性是指住宅价格相对与市场价格而言，是适中，能够适应中，低收入家庭的承受能力，适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。必须注意，经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。3·什么是廉租房？廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。随着房价的不断提高，我国正在积极进行经济适用房和廉租房制度的改革。4.什么是集资房？集资房是指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府，单位，个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，信贷，建材供应，税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出价的，拥有全部产权：个人部分出资的，拥有部分产权。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出价的，拥有全部产权：个人部分出资的，拥有部分产权。5·什么是公房？公房也称公有住房，国有住宅，它是指由国家以及国有企业，事业单位投资兴建，销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权，占有权，处分权，收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房，上述两类房均为使用权房。使用权房是指由国家以及国有企业，事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

6.什么是私房？私房也称私有住宅，私产住宅，它是个人或家庭购买，建造的住宅，在农村，农民的住宅基础上是自建私有住宅。公有住宅通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅，随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。地产概念1·什么是ＣＢＤ？CBD即CentralBusinessDistrict(中央商务区），许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿，东京的新宿，香港的中环。现在北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济，金融，商业高度集中，众多最好的写字楼，商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通信与昂贵的地价。2·什么是单元式住宅？

单元式住宅，又叫梯间式住宅，是多层，高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。单元式住宅的每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般每个楼梯可以安排2-4户（大进深住宅每层一梯可安排5-8户）。3·什么是公寓式住宅？公寓式住宅，是相当于独院独户的西式别墅住宅而言。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常来往的中外客商及其家眷中短期租用。4·什么是花园式住宅？花园式住宅，也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二，三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水电暖供给一应俱全，户外道路，通信，购物，绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。5·什么是TOWNHOUSE

TOWNHOUSE,通俗的解释是联排住宅，由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150~200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，目前在欧美十分普及。TOWNHOUSE的基本要求：位置应位于城市边缘地带，距市中心车程5~30min,满足第一居所的要求，生活。工作两便利。周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。不仅强调社区内环境，周边也应该应有优美的自然环境。社区容积率一般不超过0.6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品味的要求，社区由于地处城市边缘，其教育，商业，医疗，休闲等配套设施必须齐备。6·什么是SHOPPINGMALL?

SHOPPINGMALL,直译为“步行街购物广场”，是目前国际让最流行，经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场，强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气；相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流；购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。7·什么是酒店式公寓？

酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”,市场定位很高。它集住宅，酒店，会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式服务，让人有宾至如归的感觉。8.什么是产权式酒店？产权式酒店由“时权酒店”（timeshare）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。9·什么是绿色住宅？绿色住宅不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是绿色住宅内容的以方面，真正的绿色住宅的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地，节水，节能，改善生态环境，减少污染，延长建筑物寿命等优点。（1）节约土地资源（2）充分利用自然资源（3）垃圾的分类处理10·什么是生态住宅？生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合效率最优原则，设计，组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质，能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效，低耗，能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效，低耗，无废物污染，生态平衡的建筑环境。11·什么是健康住宅？健康住宅的基地应该选择在适宜健康住宅居住条件的地区，有充足的阳光，自然风，水源和植被，能避免噪声和大气污染，具备有效防止工业，农业排放物的侵害的等条件。12·什么是智能化小区？设备管理自动化的新型住宅小区。13.什么是低层住宅？低层住宅是指层数为1-3层的住宅，低层住宅多出现与农村，在城市的商品房中由于土地资源的限制，很少有低层住宅的。14.什么是多层住宅？多层住宅是指层数4-7层的住宅，多层住宅常出现在于中小城市，其性能价格比较高，公共空间与氛围较好，公摊面积少，物业费较低，是广泛建造的一种住宅类型。15.什么是小高层住宅？事实上，小高层并不是一个规范的学术叫法。目前，我们常说的小高层是指住宅层数8-16层的住宅。16.什么是高层住宅？高层住宅是指层数16层以上的住宅。其中，层数在40层以上的为超高层住宅，17.什么是塔楼塔楼是现今商品房市场上采用的最多一种建筑形式，它是以电梯，楼梯为布局核心，通常为一梯6-8户，上到楼层之后，向四面走入各家户内。塔楼的四大优势（1）节约土地资源，房价较低。（2）空间结构灵活，易于改造（3）结构强度高，抗震性好，（4）居高望远，视野开阔塔楼的两大缺点（1）均好性差，居住密度高，通风采光不能保证（2）面积使用率不高，存在灰色空间18.什么是板楼？

1.板楼有许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯，电梯。但从其外观上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角，围合等形状。板楼的四大优势（1）南北通透，便于采光通风（2）均好性强（3）管理成本不高（4)面积使用率很高板楼的两项缺点（1）建筑密度低，房价高（2）户型格局不已改造。相关企业1.开发商是谁？信誉如何？我们的开发商是哪家房地产开发有限公司，信誉度请您放心，它是一级房地产开发商，已经开发过什么，什么小区。2.建筑商是谁？建筑质量保证如何？我们建筑商是谁，本小区的主体结构也是要求达到省优工程、监理公司是谁？是否可靠？监理公司是谁，资质等级为甲级，甲级是监理公司资质最高的等级。建筑规划问答技巧1.什么是城市居住区？城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000-50000人相对应，配建有一整套较完善的，能满足该区的居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。2.什么是居住小区？是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000-15000人相对应，3.什么是住宅组团？从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。4.什么是配套设施？配套设施是指与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施，道路和公共绿地的总称。5。什么是建筑小品？建筑小品是指既有功能要求，又有点缀，装饰和美化作用的，从属于莫一建筑空间环境的小体量建筑，游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。6.什么是公共服务设施用地？公共设施用地一般称为公建用地，是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院，绿地和配建的停车场等7.什么是规划建设用地面积？

规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区的道路面积，绿地面积，建筑物所占面积，运动场地等8.什么是建设用地面积?建设用地面积是指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。9.什么是建筑高度？是指建筑物是外地平面之外墙顶部的总高度10.什么是建筑基底面积？是指建筑物首层的建筑面积11.什么是建筑间距？是指建筑物平面外轮廓线之外的距离建筑指标1.什么是建筑容积率？总建筑面积与总用地面积之比。建筑容积率=总建筑面积除以总用地面积乘以百分之百2.什么是建筑密度?房屋首层的占地面积与规划建设用地总面积之比。建筑容积率=建筑占地总面积除以总用地面积乘以百分之百3.什么是建筑覆盖率？是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比4.什么是绿地率？是指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率5.什么是户型比？是指各户型在总户数中所占百分比1.什么是框架结构?

框架结构是指以钢筋混泥土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混泥土，膨胀珍珠岩，浮石，蛭石，陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。2·什么是剪力墙结构？剪力墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁，柱楞角，便于室内布置，方便使用。3·什么是框架---剪力墙结构？框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。4·什么是砖混结构？砖混结构住宅中的“砖”是指一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异性粘土砖，如空心砖等。砖混结构住宅中的“混”是指由钢筋，水泥，沙石，水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板，过梁，楼梯，阳台，排檐。这些配件与砖做承重墙相结合，可以称为砖混结构柱，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层，6层以下。5·什么是砌体结构？砌体结构是我国多层住宅建筑广泛采用的剪力墙结构形式。一般采用钢筋混凝土预制楼板，屋面板作为楼，屋面结构层，竖向承重构件采用砖砌体，即竖向承重结构的墙，柱等采用砖或砖块砌筑，柱，梁，楼板，屋面板，桁架等采用钢筋混凝土结构。6·什么是钢筋混凝土结构？钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱，梁，板，楼梯，屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。7·什么是钢结构？钢结构建筑是指主要承重结构全部采用刚才制作，它具有强度高，重量轻，抗震性能好，施工快速度，结构占用面部小，地基费用省，不污染环境，以及废旧材料可以回收利用等优点。户型结构1·什么是标准层？标准层是指平面布置相同的住宅楼层。2·什么是跃层住宅？跃层住宅俗称“楼中楼”，是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是住宅占有上下两层楼面，卧室，起居室，客厅，卫生间，厨房及其他辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。一般一层安排厨房，餐厅，起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明确，互不干扰。3·什么是复式住宅？复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（普通住宅通常为2.8~3.0m)，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。4·什么是错层住宅？户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分别，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。5·什么是跃复式住宅？跃复式住宅是在复式住宅设计功能上的一种创新，其特点是其中一层层高为2.2m内，通常设置在洗手间，厨房，餐厅，书房，工人房，储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在3.8~4.9m之间，客厅为共享式。6·什么是退台式住宅？退台式住宅又称为“台阶式”住宅，其外型类似于台阶，特点是建筑面积有低层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前国内建造的退台式住宅都通常属于中高档住宅。7·什么是居住单元？居住单元是指一个单元里有几户。俗称一梯两户，一梯四户等。8·什么是户型？居住建筑中表示卧室，厅房，卫生间的构成类型简化的名称，如两室一厅一卫，三厅两室两卫等。各种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者主要关心的因素。9·什么是套型？“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元面积的大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。10·什么是露台？露台，一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。11·什么是阳台？阳台是指供居住者进行户外活动，晾晒衣物等的空间。12·什么是走廊？走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。13·什么是过道？过道是指住宅套内使用的水平交通空间。14·什么是地下室？地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。16·什么是玄关？玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。17·什么是隔断？隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。18·什么是外飘窗？外飘窗是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然，亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。三维空间1·什么是住在的“三维空间”？无论何种住宅，都可以用特定的宽度，长度和高度指标来描述和测量，这三种指标构成住宅的“三维空间”，在建筑学中分别称为“开间”，“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。2·什么是住宅的开间？在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。3·什么是住宅进深？住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际距离。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。根据《住宅建筑模数协调标准》的规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0m,3.3m,3.6m,3.9m,4.2m,4.5m,4.8m,5.1m,5.4m,5.7m,6.0m。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5.0m左右，不能任意扩大。4·什么是住宅层高和净高？住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协议标准》中规定，住宅的层高采用下列参数:2.6m,2.7m,2.8m,3.0m。目前一般商品房的住宅都在2.8m~3.0m居多。住宅净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。相关配套1·什么是会所？会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的的软硬件条件：康体设施应该包括泳池，网球或羽毛球场，高尔夫练习馆，保龄球馆，健身房等娱乐健身场所；中西餐厅，酒吧，咖啡厅等餐厅与待客的社交场所；还应具备网吧，阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。2·什么是中空玻璃？中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称中空玻璃，这种技术的运用使门窗的隔音，阻热，密封，安全性能都大大提高。3·什么是RUN智能家居布线系统？RUN智能家居布线系统，是一种物理网路系统建立在国际标准之上，以TIA/EIA570A为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱点（电话，电脑，视频，BA）地应用，由双绞线，同轴电缆，光迁和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通信插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑，电视，传真，防盗报警系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。房地产市场房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场也称“一手房市场”，是指房地产的开发者与房地产的消费者之间构成的交易市场。具体而言，就是开发商取得土地使用权后对土地进行开发建设，然后讲土地及其附物转让给使用者的过程。房地产三级市场也称“二手房市场”，是指已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租的市场。房地产销售形式什么是商品房预售？商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。通俗的说，商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售具有以下特征：（1）商品房预售是一种附加期限的交易行为，即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。（2）商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。商品房预售应符合哪些条件?根据规定，商品房预售应符合以下条件:（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。（4）已经取得《商品房预售许可证》。商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。商品房预售的程序是什么?房地产开发企业在取得商品房预售许可证后，可以按照以下程序进行商品房预售：（1）订立预售合同，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示《商品房预售许可证》，并与预购人订立预售合同。（2）预售合同的登记备案，房地产开发企业应当自合同订立之日起30日内，依法办理商品房预售合同备案手续。（3）预售款的收取，房地产开发企业根据商品房建设工程的进度，分期收取商品房预售款。但预售合同另有约定的，从其约定。房地产开发企业收取的商品房预售款，应当专项用于所预售的商品房建设。（4）办理预售的商品房过户手续，预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证书后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。在预售期间，转让当事人就预售合同约定的事项有变更的，如建筑设计变更、建筑面积变更等，应当签订补充合同。补充合同是预售合同的组成部分，办理交易过户手续应当一并向房地产交易管理机构提供。预售的商品房可以转让吗？2005年4月30日，为了抑制房价，国家七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见明确指出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。也就是说，以前常见的“炒楼花”行为被全面禁止了。根据规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与等级备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续；商品房预售实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。什么是商品房内部认购？商品房的内部认购是指房地产开发商在未获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，在小范围内以“内部认购”方式销售商品房。内部认购可以为开发商尽快回笼资金，并且由于内部认购的商品房价格较低，通常会吸引众多购房人士。然而，由于内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者的权益也无法受到法律保障。因此，购房者在进行内部认购时应慎重地考察该房地产项目是否除了《商品房预售许可证》外其他证件都齐备，以免使自己的合法权益受到损害。什么是商品房现售？商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售应符合哪些条件？（1）现售商品房的房地产开发企业应具有营业执照和房地产开发企业资质证书。（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（4）已透过竣工验收。（5）拆迁安置已经落实。（6）供水、供电、供热、燃气、通信等基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。（7）物业管理方案已经落实。商品房买卖合同应包括哪些内容？商品房销售时，房地产开发企业和买卖人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所。（2）商品房基本状况。（3）商品房的销售方式。（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。（5）交付使用条件及日期。（6）装饰、设备标准承诺。（7）供水、供电、供暖、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。（8）公共配套建筑的产权归属。（9）面积差异的处理方式。（10）办理产权登记有关事宜。（11）解决争议的方法。（12）违约责任。（13）双方约定的其他事项。房地产销售对象1.什么是楼花？“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的在建物。在香港，房地产开发企业预售房屋时，将房屋“拆零砸碎”、分期分批地预售给购房人，就像飘落的花一样，故称做“楼花”，我们现在称做“期房”。有一些人专门在房子刚刚开盘时就购进，等涨到一定幅度，在正式竣工前再讲房子转手卖掉。这就是我们所说的“炒楼花”。2.什么是期房？从专业来说，期房是指发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。习惯上，我们把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付使用的商品房称为期房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。3.什么是现房？开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。现房就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已经办妥所售的商品房的大产证的商品房，消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。房地产销售对象4.什么是准现房？准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处于内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。根据市场共识，准现房应具备以下条件：（1）结构完成封顶，离交楼时间不超过半年。（2）建筑外形、规模、风格已经初现，初露峥嵘，给人实实在在的感觉，易增强买家的信心。（3）配套基本齐全，即使暂时不齐全，在短时期也有把握解决。5.什么是尾房？尾房又称扫尾房。它是房地产进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾楼。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不好，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

房地产销售对象6.什么是烂尾房？烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进一步步显现出来。7.什么是二手房？二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取利益。房地产销售对象8.什么是存量房？存量房即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。9.什么是房改房？房改房是指国家机关、企事业单位在推进房改过程中，按各单位确定的分房原则（一般按照职工工龄、职务、职称打分计算），已经分配或将要分配、执行国家规定的房改标准价或成本价出售、出租的住房。这类房屋不是通过市场获得，是一种准商品房。销售对象是单位在册职工。10.什么是样板房？样板房是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。11.什么是示范单位？示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考而经过精心装修的。房地产销售对象12.什么是毛坯房？“毛坯房”在工程建筑中有专门的定义。按通常的理解，是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋，这些房屋大部分不能保证基本入住。要入住这样的房屋，往往要经过对其较大的改造装修。13.什么是精装修房？精装修房，简单地说是带上被子就能去睡的房子，但要说什么才是“精”却很难找到一个统一的标准来衡量。购房人只能参考建设部印发的《商品住宅装修一次到位实施导则》和国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》，在合同附件三中对“精装修”的标准进行具体约定。正是因为这样的概念模糊，造成了“精装修房”成为了开发商和购房者发生纠纷的导火线，更成为了开发商大搞猫腻的地方。价格术语1.商品房的价格由哪些方面构成？（1）地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如耕地补偿、拆迁安置费等（2）建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料、施工等费用。（3）开发商经营费用，包括管理费用、销售费用等（4）开发商经营利润。2.什么是起价？起价即“起步价”，是指本物业所有房源中的最低销售价格，一般是指户型格局、朝向不好的楼层价格。而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。以购房100平方米的商品房为例，楼层朝向差额小的与差额大的房价要相差四五万元。房地产项目的定价方式基本上可以做到“一屋一价”。较低的起步价容易引起消费者的注意。3.什么是基价？基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。基价是针对房地产定价方式而言的，与起步价没有关系。房地产项目的定价方式有很多种，如“随行就市”、“成本导向定价”等。但不管采用哪种方法，在定价是，一般都要先确定一个基础价格，然后在这个基础价格上，根据楼层、朝向、景观、户型等因素进行一定的调整，从而得出各具体单元的销售价格。价格术语4.什么是均价？均价即本物业的平均销售价格，将本物业个单位（即各套房子）的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的价格。5.什么是表价？表价是指楼盘销售价目表上标明的各具体单元的销售价格。通常情况下，开发商都会制定出楼盘销售价目表，上面标明各个楼盘的销售价格。这个销售价格一般是最高价，即售楼人员向客户提出的报价。6.什么是底价？底价是指可以对外销售的最低价格。表价不等于底价。通常情况下，公司内不同级别的人所拥有的底价权限是不一样的。售楼人员的底价权限最低，此外，售楼经历通常也拥有一定的价格权限，即可以给予客户低于售楼人员底价的价格；而老板则拥有最低的价格权限。价格术语7.什么是预售价？预售价是商品房预售时的价格。预售价不是正式价，在商品房交付使用时，应按有关批准权限部门核定的价格为准。8.什么是一次性买断价？一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方与卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。9.什么是平均价格？平均价格是指一个项目的总销售金额除以总销售面积得出的销售价格，其中总销售金额为可销售面积的总的销售金额。理论上，总销售金额=平均价格x可销面积。10.什么是主力单价？主力单价指一个项目内，占建筑面积比例最高的单元所标定的销售价格，是我们判断楼盘客户定位的关键。相关法律规定1.什么是“五证两书”？购房者在购房时通常会要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“两书”，这也是法律对销售房的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（建筑工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。在“五证”中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房者提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和担保文件。相关法律规定2.什么是定金？

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

根据我国民法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金烦人期限。定金合同从交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的数额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。3.什么是订金？

订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单位及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋，有权向开发商要回该购房订金。4.什么是违约金？违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应当给付对方的一定数量的货币。违约金是对违约方得一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性。只要当事人有违约行为并且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

1.什么是商品房的销售面积？商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称为套内建筑面积）应和分摊的公用建筑面积之和，即商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和（即公摊面积）2.什么是整幢房屋建筑面积？

整幢房屋建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑。3.什么是套内建筑面积？

套内建筑面积是指套（单元）内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。即：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积4.什么是套内使用面积？套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线投影计算。它包括卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。计算住宅的使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总计入使用面积；不包括在结果面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。5.什么是套内墙体面积？它是商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体的面积，有共用墙和非共用墙两种。（1）商品房各套（单元）之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。（2）非共用墙是这本套独用墙体，其墙体投影面积全部计入套内建筑面积。6.什么是套内阳台建筑面积？阳台建筑面积是指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内阳台建筑面积是指套内各阳台建筑面积之和。也就是说。如果套内有多个阳台的，应全部计算其面积。一般来说，阳台分为开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。其中，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算建筑面积的一半。7.什么是公用建筑面积？房屋公用建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，主要包括：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房个管理用房建筑面积。（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入公用建筑面积。8.什么是公用建筑面积分摊系数？整幢建筑物的公用建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为公用建筑面积分摊系数9.应分摊的公用建筑面积：套内建筑面积与公用建筑面积分摊系数之积。10.商品房的实用面积：是建筑面积扣除公共分摊面积后的面积。11.商品房的计租面积：即作为计算房租的面积。住宅用房的计租面积按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。12.商品房的产权面积：是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积有直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。13.商品房的居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，即住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。居住面积一般作为衡量居住水平的面积指标。14.商品房的预测面积：是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。15.商品房的实测面积：是指商品房竣工验收后，工程规划主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。16.房屋施工面积：是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。17.房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建筑的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停建缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。18.房屋竣工面积：是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积之和。计算规则1.如何计算建筑面积？（1）单层建筑不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。（2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2m的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。（7）住宅建筑没的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2m的，按技术层外围水平面积计算建筑面积住宅建筑内的技术层。（8）独立柱篷，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱篷，按外围水平面积计算建筑面积。（9）突出服务的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围叔婆面积计算建筑面积。（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平同样面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按其每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。2.哪些面积不计入建筑面积墙面的构件配件、艺术装饰和挂（壁）板，如柱、垛、勒脚等。检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60cm以内的钢梯。独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构建物。没有围护结构的屋顶水箱间。层高在2.2m以内的技术层（设备层）。单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表件等单层房间。层高小于2.2m的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。3.如何计算应分摊的公用建筑面积？（1）商品房应分摊的公用建筑面积：1）电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。2）套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。（2）不计入公用建筑面积：1）单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）。2）为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等。因此，整幢房屋的公用建筑面积=全幢建筑面积—全幢各套内建筑面积之和—单独具备使用功能的独立使用空间等4.如何分摊公用建筑面积？

公用建筑面积的分摊应根据有关规定测算，其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊。第一步，计算分摊系数。公用建筑面积分摊系数=需要分摊的公用建筑面积之和÷各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和—各套内建筑面积之和）÷各户套内建筑面积之和。第二步，计算分摊面积。各套房的公用分摊面积=分摊系数x各套内建筑面积。指标系数面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）÷合同约定面积×100%使用率又称得房率、出房率，是指套内使用面积与建筑面积之比，即：使用率=套内使用面积（地毯面积）÷商品房销售面积（建筑面积）×100%。一般来说，高层住宅的使用率为72%-75%，小高层住宅的使用率为78%-80%，多层住宅的使用率是85%左右。实用率是套内建筑面积（也就是套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）与套（单元）建筑面积（即销售面积）的比率，即：实用率=套内建筑面积÷商品房销售面积×100%公积金贷款什么人可以申请公积金贷款？申请住房公积金贷款的对象是本市按月足额缴交住房公积金（申请贷款时前12个月连续缴交）购买自住普通住房的职工。什么情况下可以申请公积金贷款？职工在本市购买具有产权的自住普通住房，包括商品房、二手房、单位房改房、经济适用房（统建房）、市国土资源与房产管理局直管公房，需要购房贷款的。购买别墅、店面、商场、车库以及房屋装修，均不可申请住房公积金贷款。申请住房公积金贷款需要什么条件

具有本市城镇常住户口或本市其他有效居留身份，借款人和购房合同中购房人一致。具有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。借款人家庭月收入扣除月还款额后，应不低于本市最低生活保障线。具有符合法律规定的购买住房的合同或协议。已交纳30%以上的首期购房款。借款人家庭（指夫妻双方）没有住房公积金债务。购买共有产权的（除配偶外），共有产权人需要出具同意住房抵押的书面承诺。贷款银行规定的其他条件。申请住房公积金贷款有哪些限制金额限制个人住房公积金贷款是有限额规定的，每个地方的具体限额规定又都不一样。期限限制贷款期限最长为20年。借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄。申请贷款钱按月足额缴交住房公积金满2年的，可延长5年。双职工以贷款年限短的为准。如何申请住房公积金贷款

（1）购房1)商品房应签订合法有效的《商品房买卖合同》。2）二手房除签订《房地产买卖合同》外，担保公司未担保的还应提供已过户的《土地房屋权证》3）房改房提供《购房申请表》和《单位公有住房出售核定表》4）经济适用房提供《经济适用房销售合同书》5）直管公房提供市国土资源与房产管理局房证管理处出具的《贷款通知单》（2）交足首付款购房总价=首付款金额+贷款金额+房款差额（二手房）。房款差额部分应在合同中约定付款期限。（3）办理担保售房单位或是有足够代偿能力的单位同意作为偿还贷款本息的保证人，售房单位负责将借款申请人所购房产的合同原件或土地房屋权属