关于城市综合体系列培训课题

2012年3月关于城市综合体系列培训课题2012年3月

Part3城市综合体经典案例Part1城市综合体概论Part2城市综合体开发与运营Part1城市综合体概论城市化发展的进程城市综合体简介城市综合体需思考的问题城市化发展进程……“一个城市只有一个中心”广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？城市化发展的进程上海由一个中心向多个中心发展上海-淮海路上海-人民广场上海-陆家嘴上海-徐家汇上海-虹桥上海南京路城市化发展的进程北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代城市化发展的进程深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的城市化多核发展是必然趋势城市化发展的进程什么是城市综合体？城市综合体的定义城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。HOPSCAHOTEL酒店OFFICE办公SHOPPINGMALL购物中心APARTMENT公寓CULUTRE文化PARK公园城市综合体简介写字楼酒店商业展览……

公寓城市综合体的构成要素公园

城市综合体简介HOPSCA的起源——法国拉德方斯区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；法国最大的企业一半在这里；拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；欧洲最大的公交换乘中心。豪布斯卡，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎城市综合体简介城市综合体的九大特征123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值城市综合体简介是一种城市设计的缩影。综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施)。规模较大，投资较高，对建筑设计要求较高。大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要求等。全面向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展。综合体业态组合必须考虑的全时段,昼,夜经营型业态必须考虑配比关系。一般是位于城市中心区域，能有效的解决城市中交通等方面的压力。132城市综合体简介总体来说，城市综合体—城市综合体的产生背景城市综合体多因旧城改造而产生城市CBD快速发展城市规模扩大和城市化程度提高相邻建筑综合集群形态出现城市建筑群功能集约化更高，规模更大交通网络提升，联系更紧密城市综合体简介一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.城市综合体的两种表现形式城市综合体简介城市综合体分类按性能分：商务综合体，是指没有住宅的纯综合体；生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%；单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品；综合体集群：一个以上的综合体复合体或商圈。按地段分：都市型综合体；副中心（区域和新城）型综合体按品味分：高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。城市综合体简介城市综合体发展趋势趋势之一城市综合体对区域经济具有标识性。深圳地王大厦北京国贸城市综合体简介趋势之二城市综合体对城市中心具有强化作用。上海恒隆广场上海正大广场城市综合体简介趋势之三城市综合体有个性、能够体现城市的特色、能够代表城市的形象。上海新天地城市综合体简介趋势之四城市综合体功能上具有多样性。北京东方新天地深圳华润万象城城市综合体简介城市综合体的发展离不开城市化发展的进程城市综合体需思考的问题…面对都市综合体，我们发现的难题：地块价值的研判与分析都市综合体与旧改拆迁间的协调都市综合体现金流的问题……规划、设计、建设难开发节奏难把握国外成功案例结合本土文化难都市综合体招商、营销难城市综合体需思考的问题我们还需思考的问题：Part2城市综合体的开发与运营XXXXXXXXXXXXPart3城市综合体经典案例XXXXXXXXXXXX典型案例——东京六本木东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约11.5万m2，建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企业，六本木已经成为国际性的信息前沿六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费六本木的轨道交通六本木在东京的位置十二个停车点分布典型案例——东京六本木东京六本木区位与交通美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间。典型案例——东京六本木东京六本木的规划设计A：六本木山的主入口，和地铁六本木车站和地下通道相连，由地铁入口和好莱坞美容广场组成B：中央区域为地上54层的森大厦，是六本木山的标志，其顶层是作为文化核心的森艺术中心。B区作为商业、文化、信息中心一并设置了旅馆、榉树坂综合体、朝日电视等C：由4栋住宅楼组成，和毗邻的元麻布安静的住宅区相协调D：六本木山入口大厦等，由店铺、办公、住宅构成D街区B街区C街区A街区典型案例——东京六本木东京六本木的商业设施（1）零售120区划22,000m257.9%餐饮70区划12,000m2（3200席）31.6%其他30区划4,000m210.5%合计220区划38,000m2100%商业构成山边——面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心，有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体验，既热闹又令人期待活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分享受购物和美景主要商业设施山边西街——镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由玻璃顶和玻璃大墙围合而成高度22～25m，面积约1900m2的4层共享空间中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体交叉流线，形成丰富的活动空间榉树坂大道——六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风格，舒缓的曲线，整个街道有一种高雅的氛围300m长的墙面蜿蜒起伏，分为几段，并创造出立体复杂的路面空间，对来访者产生吸引，并有意设置了迷路典型案例——东京六本木东京六本木的商业设施（2）西街东京屋顶甲板层面海拔270米，开放式的空中回廊森美术馆52～54层可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各种艺术形式东京展望台52层海拔250m，可360。眺望东京大都市六本木俱乐部51层一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚集了活跃在各个领域中喜爱艺术的人们六本木学院49层针对所有年龄层次人们的特殊教育学院森艺术中心：六本木综合开发项目的“文化都心”象征，位于六本木山森大厦49层至顶层，由美术馆、展望台、会员俱乐部、会议论坛等组成，在世界范围内也是独一无二的巨大的文化综合体榉树坂综合体与露天剧场：这是一个集聚了影像（电影）、流行（时尚商店）、表演（露天剧场）等商业艺术文化的综合空间实体美术馆入口典型案例——东京六本木东京六本木的文化设施六本木森大厦：作为六本木中心的超高层办公楼，地上54层，高238m，并实现了日本国内最大的单体约4500m2的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施好莱坞美容广场：综合体的地上部分分成地铁出入口和好莱坞美容广场。好莱坞美容广场以美容专科学校、公司办公为主体。森大厦主入口典型案例——东京六本木东京六本木的办公设施森大厦好莱坞美容广场住宅楼共4栋，既有6层高的底层，也有43层高的超高层具备了日本国内最高水准的抗震性能，平面形式多样，甚至有以厨房为主题的设计，满足了从工作室到五个卧房、带全套家具等多种多样的选择典型案例——东京六本木东京六本木的住宅设施六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了可参与性，为大城市带来清新的田园景观春天是播种希望的季节，六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然夏天，所有的鲜花开放，青蛙为繁华的东京带来欢快的叫声。鲜花怒放，青菜长势喜人，在六本木新城的空中花园感受夏天斑斓的色彩秋天，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望典型案例——东京六本木东京六本木的空中花园在最初开业的五天里，访问人士超过了200万人，而且森株式会社开放六本木新城这一事件，在整个周末，就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有媒体的主要版面“东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大规模的电影节。2004年除了和往年一样有涩