城市综合体项目分析

协信地产城市综合体项目研究

2011年7月2011-06-262服务建议书思考路径1、什么是城市综合体2、城市综合体的发展及其基本特征3、解析城市综合体的开发模式4、解读知名综合体项目案例探寻综合体未来发展趋势协信地产综合体开发的借鉴点案例卡选择说明具体案例研究如何定义城市综合体综合体定义的发展城市综合体的发展历程如何界定它的基本特征研究基础趋势分析总结提炼城市综合体定义及其基本特征城市综合体的发展城市综合体的开发模式综合体案例选择及分析结论综合体未来发展趋势对协信地产操作综合体项目建议目录4PART1

城市综合体定义及其基本特征城市综合体是指城市中体量大，兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、餐饮、会展、娱乐”多种功能于一体的复合型态的建筑群体城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区躯体。城市综合体不同与城市中心密集的建筑群体，它具备完整的城市街区特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果。城市综合体越来越多复合城市功能在空间进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成多功能、高效率、复杂而统一。

多种功能空间有机组合与城市交通协调各不同功能空间依存、互补同一位置上的一组建筑群城市综合体功能框架城市综合体城市活动空间交通枢纽公共文化设施建筑生活空间零售商务酒店居住5PART1

城市综合体定义及其基本特征城市综合体特征1：国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建城市综合体研究显示：65%的城市综合体具有酒店、办公、住宅、商业四大基本功能高可达性HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补。高密度，集约性整体统一性功能复合性建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调。实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。6PART1

城市综合体定义及其基本特征1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；土地使用均衡性1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系空间连续性内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模内外部联系完整性因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力巨大的社会效应/升值潜力城市综合体的特征2：类似微缩的城市，能够通过集约化的设计，带动建筑与社会形成内外部的联动，从而形成土地及物业升值PART2

城市综合体的发展城市综合体的发展：于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；法国最大的企业一半在这里；拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；欧洲最大的公交换乘中心。城市综合体产生的背景1：城市对繁华与活力的追求，成为综合体开发的催化剂，促使规划者重新认识城市中心区域的高效率、价值与综合性PART2

城市综合体的发展商业综合体产生城市人口日益膨胀土地资源日益稀缺城市快速发展个人生活成本加大经济运行效率降低高品质的生活需求缺乏景观和活力中心区各种矛盾突出美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。PART2

城市综合体的发展城市综合体产生的背景2：随着城市的发展，商业综合体应运而生。它其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。商业综合体多功能空间组合商业综合体立体交通体系提高土地利用率产生机会收益降低投资风险满足更高效率满足生活需求改善区域交通10城市综合体产生的背景3：旧城区改造或新城开发也是城市综合体发展与形成的重要动因之一，而目前国内70%的二三线城市政府的城市综合体都集中于规划的新区。PART2

城市综合体的发展特征1地价与租金提升经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化。特征2最高的交通可达性交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重要的交通手段，其次是机场、火车站、高速公路等，路网密度也是一个重要的指标。特征3城市功能聚集中心规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综合功能。根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题进行调整，使得规划更合理。特征4城市更新11PART3

城市综合体的开发模式开发条件：不是任何地方都能采用HOPSCA地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA的形成必需符合以下条件：城市综合体最佳位置首选城市中心，城市副中心，有人流和消费基础；随着城市化进程，在政府重点规划区域，城市经济新增长点，有良好的政策扶植；必须具有便捷的交通条件，如地铁、直达公交、区域内环线等；必须营造齐备的生活系统和相应的人口导入条件城市综合体的外部条件城市综合体的内部条件大规模建筑体量，能够充分发挥不同业内的空间组合的功能；切入城市或社会功能，与城市其他生活空间形成有机的互补与提升；业态组合：商业是城市综合体中不可或缺的部分，承担了吸引人流、创造多次消费。也是综合体后期运营中的难点所在，更是未来核心收益之一。PART3

城市综合体的开发模式商业部分请另见《商业服务建议》高品质生活配套商业写字楼住宅酒店高消费商务人流高品质商业配套经营管理与物业服务补充酒店功能高消费力商务人流商务人流循环提升商务服务能力高消费商务人流固定消费人流soho住宅商业街、主题广场等其他功能：展览展会商务会馆星级酒店、酒店式公寓其他功能的补充：文化中心、休闲广场、体育设施、集中式公园等PART3

城市综合体的开发模式合作模式：根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式。14PART3

城市综合体的开发模式运营模式：由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有（1）出租持有经营为主（2）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合。15管理模式：都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理。PART3

城市综合体的开发模式开发商自行管理由出资方共同组建联合发展总公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的物业管理该种模式的产权形式都是统一的，如深圳的华润中心国外的管理机构参与合作管理由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理，例如凯德商用目前开发的来福士广场专业的物业管理公司进行市场管理商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划布局，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商统一进行装修专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理16PART4

综合体案例选择及分析结论案例选择：根据不同的物业组合模式，选择相应的案例进行分析模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展模式案例：深圳华润中心、北京万达广场等模式二：以写字楼为核心功能的发展模式案例：香港IFC、上海国际金融中心IFC模式三：以酒店为核心功能的发展模式案例：上海商城、北京万达广场等模式四：以商业为核心功能的发展模式案例：大宁国际商业广场、上海新天地等案例1：深圳华润中心万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群，以商业作为核心驱动力。经营模式——总部进驻，定义形象、海外招商，一线品牌、只租不售，长期经营驱动引擎——万象城以商业作为核心驱动力：商业中心“万象城”、“华润大厦”物业组合：以商业、办公、酒店、顶级公寓为一体的高价值物业配比团队构架：十家国际知名合作单位参与设计和包装经营模式——华润总部进驻，高端形象定位、部分海外招商，国际一线品牌进驻、只租不售，长期经营PART4

综合体案例选择及分析结论1、选城二线城市；3、业态定位一站式齐全规划；1、开发商具备强大实力；2、招商以一线品牌为主；2、选址考虑因素：成功的KPI体系5、打造高端商业建筑形态。

外因

内因a、城市金融商业核心位置；c、周边交通便捷，公交线路多，拥有地铁；b、区域内缺乏一个高端大型商业来统领区域商业形象；4、引进国际一流的精英团队；充分考虑了选址等外部因素，结合自身开发经验及优势。PART4

综合体案例选择及分析结论案例2：宁波万达广场，从05年开始，万达尝试在城郊结合部做大型的商业项目，该项目是万达在城郊结合部的第一个项目项目周围常住人口5万，离宁波市区有10公里左右。万达拿地和开业后，出现两个万达现象第一，周围的住宅，房地产项目知道万达拿项目后迅速提价，二手房价立即往上涨。第二个现象，宁波万达入住后，万科、中海、金地等大牌住宅开发商看到万达商业未来给这个片区带来的价值和配套，一年以内全部在旁边拿地，距离都在1公里范围之内。万达的互动效应：中高档的住宅群体起来以后，又会把中高档的人群带过来，这样消费层次就会一点一点高起来PART4

综合体案例选择及分析结论拆迁安置土地出售政府确定居住用地体量万达项目公司运营流程商业前期定位营销销售施工管理业态组合规划建筑选址指标设定订单地产与土地开发项目开发物业管理业态调整管理运营土地拆迁出让主力商家万达商业管理公司照万达广场模式设计与主力店技术对接商场统一开业预付租金给万达进行宣传、招商、租金谈判等工作户外广告牌招商、商场管理负责日常的运营、维修及其它管理政府三年培育期进行业态调整金融链条商家保证金主力商家租金物业经营、商业管理收益万达商业规划设计院共同选址前期接洽技术对接法定效力确认物业公司住宅、办公产品销售资金回笼商铺出售/出租收益获得当地政府土地出让金、税费优惠银行及基金融资主力店组合首先确定商业体量万达商业地产运营模式可从开发各阶段价值链分析出发，与之相应，长期低成本金融运作则是运营的最高核心。PART4

综合体案例选择及分析结论21四种模式KPI体系的总结PART4

综合体案例选择及分析结论22PART5

综合体未来发展趋势“城市——区域”一体化城市空间多中心化城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化对区域经济具有联动与推动性对区域中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好体现快捷信息、科技交流趋势1：城市发展由粗放型向集约型方向的转化，由城市综合体形成桥梁，通过与城是、区域的联动发展，