保利成都金牛区金科南路金周路项目

保利成都金牛区金科南路、金周路项目概念规划设计2016/02/17

Feb201601规划策略PlanningStrategies01规划策略项目区位天府广场Tianfusquare项目位于金牛新城产业园边缘交通便利享受蜀西路及迎宾大道配套二环路SecondRingRoad三环路ThirdRingRoad绕城高速highwayaroundChengdu金科南路地块SITEI金科南路地块：

项目位于成都西三环羊犀立交外金科南路，与东原亲亲里相距400米左右，距地铁2号线金科北路站仅700米，与羊犀立交直线距离1.7公里，与犀浦镇立交直线距离7公里，与天府广场直线距离8.9公里，可达性良好。金周路地块：

项目位于成都西三环羊犀立交外金周路，距地铁2号线金科北路站仅600米，与羊犀立交直线距离2.8公里，与犀浦镇立交直线距离6.5公里，与天府广场直线距离9.3公里，可达性良好。8.9KM9.3KM6.5KM7.0KM1.7KM2.8KM金周路地块SITEII羊犀立交犀浦镇立交

地铁2号线

SubwayLine2

地铁4号线

SubwayLine4蜀西路ShuxiRoad西芯大道XixinRoad01优势：项目车行、公交、地铁均可到达，交通便利劣势：金周路地块项目西北侧有火车轨道通过，对项目有一定影响。规划策略周边交通金周路地块SITEII成都地铁2号线蜀西路金牛大道金科南路金周路金周路地铁站金科北路地铁站迎宾大道地铁站金科南路地块：项目北临金科南路，西临蜀西路，东临金牛大道。金周路地铁站和金科北路地铁站都毗邻地块。地块周边公交系统已经成熟，出行方便。金周路地块：

项目在金牛大道与金周路交界处。地块周边有一些配套的公交车站，出行方便。金牛大道金科南路地块SITEI公交车站铁路01项目周边配套较为成熟，人流量较大周边配套分析：地块周边配套较成熟，距离蜀西路及迎宾大道在1公里范围内，同时享受双边配套，地块周边多个小区已入住，距离西锦城等新建高端小区仅900米，居住环境较成熟，地段较安静，且项目临近地铁2号线仅700m，距离茶店子客运站仅1500米，交通十分便利。规划策略周边配套金周路地块SITE金科南路地块SITE

2.5km欢乐谷电子科大成都学院西南交通大学西南交通大学正成拉斐东原亲亲里锦城豪庭西锦城金域西岭时光汇成都市金牛中学市政公园万裕生活广场01地块分为南北两块，四周道路均已形成；北面为金科南路（双向六车道），与正成拉斐隔路相望；东面为金科南三路（双向双车道）及万科地块；南面为规划绿地及综合服务设施用地；西面为金科南二路（双向双车道）及工业园、总部办公楼；两地块之间道路为双向四车道。规划策略场地环境金科南路地块：12345道路宽约20M北面金科南路、正成拉斐东面金科南三路、万科地块西面金科南二路、工业园地块北面水泵房地块中间道路6123546地块西北角移动基站01规划策略场地环境地块周边配套正在逐步形成，毗邻火车轨道注意噪声影响.基地东南侧现存电线杆对商业展示面有一定影响。地块分为东西两块，四周道路局部成型；东面为金牛大道（双向8车道），隔路局部有些农舍；北面是规划道路，和火车轨道毗邻；西面是金牛中学；东面为西城上城楼盘和国宾时光汇楼盘；地块内规划道路基本成型（双向两车道）。金周路地块：12354北面规划道路，临火车轨道南面规划道路，部分形成西面成都金牛中学南面国宾时光汇楼盘南面西城上城楼盘1234566东南角电线杆02金科南路地块规划方案SITEI02金科南路地块设计条件设计条件12设计条件用地性质：商业用地兼容二类住宅用地净用地面积：58308.64平方米（87.46亩）①号用地计容面积：≤90993平方米（其中可兼容的住宅面积比例应小于计入容积率建筑面积的50%)②号用地计容面积：≤83932平方米（其中可兼容的住宅面积比例应小于计入容积率建筑面积的50%)建筑密度：总建筑密度≤40%，高层主体建筑密度≤20%绿地率：≥30%项目用地参考项目A保利创智锦城B保利锦湖林语规划策略：高低配（高层+叠拼别墅）12项目用地周边绿地基地北侧快速干道地块2北面城市快速干道对基底内建筑影响较大。注意事项一：地块一南面有较好的景观绿化资源，高货值的高层住宅宜靠近周边绿地排布，以获取最大的景观资源。注意事项二：设计策略用地西北侧的移动基站及水渠泵房对商业界面有一定影响，注意规避。注意事项三：规划方案一高层住宅高层公寓高层LOFT售楼部方案一1:高层住宅采用了南北的布局形式，增加了住宅的整体品质和货值，同时很好的利用了场地内外景观。2：高层住宅组团与高层公寓、别墅区的分区明显，管理方便。3、高层公寓采用创智锦城的小开间小面积的公寓。4、增加4.9m层高LOFT产品，增加整体溢价率。5.采用温江项目售楼部，利用地铁控制线北侧空地作为停车及室外活动空间，主入口避开西北角移动基站。总指标规划方案一综合经济技术指标表(一号地块)一、规划净用地面积30331.18㎡二、总建筑面积123019㎡（一）地上计容建筑面积90912㎡1、住宅建筑面积：49.50%45000㎡其中高层

45000㎡联排

㎡

2、商业建筑面积及比例：23.11%21012㎡其中一层商业面积

5588㎡二层商业面积

3306㎡商业叠拼

12118㎡3、办公建筑面积及比例27.11%24650㎡其中公寓

16000㎡LOFT

8650㎡4.物管用房0.22%200㎡5.门卫室0.05%50㎡（二）地下建筑面积及层数负2F32107㎡三、容积率

3.00四、建筑密度

37.65%五、基底面积11421㎡综合经济技术指标表（二号地块）一、规划净用地面积27977.46㎡二、总建筑面积107800㎡（一）地上计容建筑面积83954㎡1、住宅建筑面积：50.20%41940㎡其中高层

41940㎡联排

㎡

2、商业建筑面积及比例：27.78%23209㎡其中一层商业面积

7267㎡二层商业面积

4706㎡商业叠拼

11236㎡3、办公建筑面积及比例21.73%18155㎡其中公寓

9955㎡LOFT

8600㎡4.物管用房0.24%200㎡5.门卫室0.06%50㎡（二）地下建筑面积及层数负2F24246㎡三、容积率3.00四、建筑密度39.99%五、基底面积11189㎡规划方案一底商一层12704平米底商二层7926平米商业叠拼23354平米高层公寓26182平米高层住宅86940平米高层LOFT

17250平米24F1F1F2F2F2F2F2F2F1F2F2F2F2F2F1F1F18F15F22F15F23F23F23F23F23F24F23F1F23F底商层数主楼层数24F1F2F2F2F2F2F2F1F2F2F2F2F2F1F1F17F15F22F15F23F23F23F23F23F24F23F规划方案二高层住宅高层公寓高层LOFT售楼部方案二1.在方案一基础上将售楼部向东北移动，在接口留出商业广场，商业叠墅内街入口更明显。更易于通过规划审批。2.减少的底商面积通过增加公寓层数补充。总指标规划方案二综合经济技术指标表(一号地块)一、规划净用地面积30331.18㎡二、总建筑面积123019㎡（一）地上计容建筑面积90912㎡1、住宅建筑面积：49.50%45000㎡其中高层

45000㎡联排

㎡

2、商业建筑面积及比例：23.11%21012㎡其中一层商业面积

5588㎡二层商业面积

3306㎡商业叠拼

12118㎡3、办公建筑面积及比例27.11%24650㎡其中公寓

16000㎡LOFT

8650㎡4.物管用房0.22%200㎡5.门卫室0.05%50㎡（二）地下建筑面积及层数负2F32107㎡三、容积率

3.00四、建筑密度

37.65%五、基底面积11421㎡综合经济技术指标表（二号地块）一、规划净用地面积27977.46㎡二、总建筑面积107968㎡（一）地上计容建筑面积83922㎡1、住宅建筑面积：50.09%41940㎡其中高层

41940㎡联排

㎡

2、商业建筑面积及比例：27.35%22900㎡其中一层商业面积

6958㎡二层商业面积

4706㎡商业叠拼

11236㎡3、办公建筑面积及比例22.25%18632㎡其中公寓

10232㎡LOFT

8600㎡4.物管用房0.24%200㎡5.门卫室0.06%50㎡（二）地下建筑面积及层数负2F24246㎡三、容积率3.00四、建筑密度39.99%五、基底面积11189㎡规划方案二底商一层12704平米底商二层7926平米商业叠拼23354平米高层公寓26182平米高层住宅86940平米高层LOFT

17250平米24F1F1F2F2F2F2F2F2F1F2F2F2F2F2F1F1F18F15F22F15F23F23F23F23F23F24F23F1F23F底商层数主楼层数24F1F2F2F2F2F2F2F1F2F2F2F2F2F1F1F18F15F22F15F23F23F23F23F23F24F23F规划方案三方案三1、大致布局与方案一相同，售楼部采用转角型布局（花园五期售楼部）。2、北部叠拼采用三组四拼。高层住宅高层公寓高层LOFT售楼部总指标规划方案三综合经济技术指标表(一号地块)一、规划净用地面积30331.18㎡二、总建筑面积123019㎡（一）地上计容建筑面积90912㎡1、住宅建筑面积：49.50%45000㎡其中高层

45000㎡联排

㎡

2、商业建筑面积及比例：23.11%21012㎡其中一层商业面积

5588㎡二层商业面积

3306㎡商业叠拼

12118㎡3、办公建筑面积及比例27.11%24650㎡其中公寓

16000㎡LOFT

8650㎡4.物管用房0.22%200㎡5.门卫室0.05%50㎡（二）地下建筑面积及层数负2F32107㎡三、容积率

3.00四、建筑密度

37.65%五、基底面积11421㎡综合经济技术指标表（二号地块）一、规划净用地面积27977.46㎡二、总建筑面积108190㎡（一）地上计容建筑面积83944㎡1、住宅建筑面积：49.96%41940㎡其中高层

41940㎡联排

㎡

2、商业建筑面积及比例：27.37%22972㎡其中一层商业面积

7116㎡二层商业面积

4620㎡商业叠拼

11236㎡3、办公建筑面积及比例22.37%18782㎡其中公寓

10182㎡LOFT

8600㎡4.物管用房0.24%200㎡5.门卫室0.06%50㎡（二）地下建筑面积及层数负2F24246㎡三、容积率3.00四、建筑密度39.99%五、基底面积11189㎡规划方案三底商一层12704平米底商二层7926平米商业叠拼23354平米高层公寓26182平米高层住宅86940平米高层LOFT

17250平米1F23F底商层数主楼层数24F1F1F2F2F2F2F2F2F1F2F2F2F2F2F1F1F18F15F22F15F23F23F23F23F23F24F23F03金周路地块规划方案SITEII设计条件A用地性质：二类住宅用地兼容零售商业用地净用地面积：1号地块：26536.46㎡2号地块：19352.78㎡商业兼容比例：25%≤商业≤50%计容面积：≤

3.0绿地率：≥30%建筑密度：≤22%规划要求商业需临1,2号地块之间的道路设置项目用地总图策略PlanningStrategy12设计思考：25%以上的商业比例如何满足？22%的密度如何实现价值最大化？参考项目A保利创智锦城B保利锦湖林语规划策略：高低配（高层+叠拼别墅+办公公寓）设计条件A总图策略PlanningStrategy12住宅远离不利因素：用地西侧临铁路线，北侧临快速路，影响住宅品质，高层住宅尽量远离西、北侧布置。策略一：控制商业面积比例：尽量减少商业面积，降低风险。增加公寓产品和商业叠拼产品以消化25%的商业量。策略二：设计策略项目用地基地西侧铁路基地北侧快速干道商业少占密度:底层商业尽量与住宅重合，减少商业所占密度，以实现密度价值最大化。策略三：规划方案一搭配：高层+联排住宅+公寓+商业叠拼1、将两块地的高层住宅尽量远离铁路布置。2、高层下底商为两层。3、住宅价值最大化，除靠中间道路为商业叠拼外，用地内部为住宅性质的联排别墅，且联排住宅单栋占用密度较小，后期户型设计以及报规存在部分风险。4、南侧A处商业氛围以及可达性均较好，利用裙房+底商的形式做售楼部进行设计。主入口避免正对现存电线杆。A电线桩位置示意高层住宅高层公寓高层LOFT售楼部规划方案一1F23F底商层数主楼层数底商一层3284.01平米底商二层2370.51平米31F15F3F3F2F2F2F1F31F1F31F1F2F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F商业叠拼4270平米高层公寓17548平米高层住宅95460平米高层LOFT

8792.54平米联排别墅7480平米22F30F2F24F2F24F2F2F2F3F规划方案二总指标综合经济技术指标表(一号地块)一、规划净用地面积26536㎡二、总建筑面积111072.1835（一）地上计容建筑面积79603.501、住宅建筑面积：72.56%57760其中高层

52320联排

54402、商业建筑面积及比例：

5.08%4045.495其中一层商业面积

1259.495二层商业面积

346商业叠拼

24403、办公建筑面积及比例22.04%175484.物管用房0.25%2005.门卫室0.06%50㎡（二）地下建筑面积及层数

负2F31422.48三、容积率

3.00四、建筑密度

21.98%五、基底面积

5832综合经济技术指标表（二号地块）一、规划净用地面积

19353㎡二、总建筑面积

82342.19（一）地上计容建筑面积

58061.561、住宅建筑面积：

74.30%43140其中高层

41100联排3.51%20402、商业建筑面积及比例：

10.13%5879.02其中一层商业面积

2024.51二层商业面积

2024.51商业叠拼

18303、办公建筑面积及比例

15.14%8792.544.物管用房0.34%2005.门卫室0.09%50（二）地下建筑面积及层数

负2F24246.12三、容积率

3.00

四、建筑密度

21.99%

五、基底面积

4255

04户型研究B01B02B03B04根据户型配比需求，将140和130户型分别放置在两翼，以保证大户型拥有最好的南向采光，125和105的设置在中间，使得该面积区间户型具有良好的中庭景观，以增加产品竞争力；差异化设计使得横厅和竖厅，在各自产品类型内都能形成品质差异，让消费者拥有更多选择。T4户型分析：140㎡端头4房横厅户型130㎡3.5房横厅户型在拥有舒适的改善性房间尺度的同时，具有优良的南向采光条件。产品分析户型产品B01B02125㎡中庭3房竖厅户型105㎡中庭3房竖厅户型舒适的房间尺度，良好的中庭景观。B03B04A01A03A02户型分析A01A02将大户型靠中庭布置，保证大户型拥有最好的景观朝向，并且将最大的A03户型置于内庭，减少了其他户型对A03户型的干扰的同时，也让两翼户型A02的景观视线通透性达到最大。T5户型分析：A01产品分析：108㎡三房竖厅户型，结构紧凑，最大程度上保证了户型产品的房间功能性A02117㎡三房横厅户型，在拥有舒适的改善性房间尺度的同时，具有优良的内庭景观条件，超大的景观阳台也是该户型的溢价之处A03127㎡三房竖厅户型，拥有很大的改造空间，阳台灵活的改造方式可增加产品的市场竞争力A01A03A02户型分析A01A02T5户型A01产品分析：93㎡三房竖厅户型，结构紧凑，搭配100以上的大户型让消费者拥有更多的选择空间A02117㎡三房横厅户型，在拥有舒适的改善性房间尺度的同时，具有优良的内庭景观条件，超大的景观阳台也是该户型的溢价之处A03127㎡三房竖厅户型，拥有很大的改造空间，阳台灵活的改造方式可增加产品的市场竞争力将大户型靠中庭布置，保证大户型拥有最好的景观朝向，并且将最大的A03户型置于内庭，减少了其他户型对A03户型的干扰的同时，也让两翼户型A02的景观视线通透性达到最大。T5户型分析：户型产品公寓-T8户型：A02A02A03A03A03A03A01A01A01A01主力户型A02,A03具有生活阳台，可通燃气管道，使得该公寓户型更具市场竞争力；核心筒分置并采光，大大提高了核心筒的使用品质和使用效率。主力户型C2C3有生活阳台，可通燃气管道，提高了产品竞争力；同时，4.9m的层高设置实现了超大的跃层赠