沈阳写字间竞品调研

沈阳佳兆业中心

主要竞品项目研析佳兆业地产（沈阳）有限公司2013年9月12日夏宫城市广场嘉里企业中心华润大厦B座环球国际中心新地中心一、嘉里企业广场地址沈河区青年大街地王国际旁边建筑面积8.6482万楼层分布6/21F为设备间，1-5F为商业配套，7-32F为办公层，33-34F为行政总裁办公层面积区间304-537平配套5A级层高4.2米，梁下净高3.4米大堂10米挑空入住时间2014年9月楼高163米标准层2100平电梯12部客梯、2部货梯展示情况工程已封顶、立面已完成一半；原住宅营销中心二楼设立了独立写字间销售接待区域；销售条件案场简易楼书等物料，开盘时无预售许可证节点2013年4月起开始蓄客，2013年6月16日正式发售销售情况推出：7-32层（从低区开始销售）；价格：均价19000元/平；客群：以内部关系客户、合作单位居多。现状：经过多方验证，嘉里存在退房情况较多退房原因：备案问题，退房多为贷款客户酒店香格里拉写字间企业广场建筑/机电设备提供标准结构钢筋混凝土框架剪力墙结构外墙玻璃幕墙，配LOW-E双层中空玻璃铝窗公共区域【首层大堂】地面：大理石；墙面：大理石、发光木，入口处为玻璃幕墙；吊顶：叠层石膏板和3M木纹饰面【各层电梯厅】地面：大理石；墙面：大理石、木饰面、清镜；吊顶：石膏板和其他装饰天花【公共走廊】地面：地毯；墙面：壁纸；吊顶：石膏板和矿棉板/照明；分区入户门：玻璃门办公区域内地面：水泥砂浆铺平；墙面：乳胶漆白墙；顶棚：安装天花吊顶龙骨，提供矿棉板吊顶，格栅灯（业主自行安装）灯具数量按500LUX计，预留进户强弱电线槽、电源开关、弱点IDF箱注：乳胶漆盥洗室、茶水间、清洗间【公共卫生间】地面：大理石；墙面：大理石；结局：TOTO高档卫生洁具；化妆台：高档石材【茶水间与清洁间】地面：高级地砖；墙面：高级饰面砖电梯品牌：三菱高速电梯低区电梯：载重量1600公斤/部；7~13层，3部，3m/s；14~20层，3部，4m/s高区电梯：载重量1600公斤/部；22~28层，3部，5m/s；29~34层，3部，6m/s消防梯：共2部，载重量1600公斤/1050公斤，各1部，2.5m/s楼面荷载标准层：办公区2.0KN/m；机房7.0KN/m；卫生间2.0KN/m;楼梯2.5KN/m除以上标明的载荷之外，其余未标明的载荷按《建筑机构载荷规范》GB50009-2001的规定a取值空调采暖高效制冷组（选用特灵机组）；市政热源供热；采用四管制风机盘管+新风系统；过渡季节备电加热空调供暖；外边设散热器电力供应、应急供电双回路供电，备用发电机；在同层强电并提供适合容量的配电箱及电表提供应急电源供大厦公共区域应急照明及租户的应急电源电话及数据接口市政电话/数据通信网，由光缆引入各单元弱电箱；联通、移动、电信光缆引入紧急广播系统提供公共区域范围内公共、紧急广播系统安保系统主要出入口、紧急通道、停车场、电梯、机房及卸货点等公共区域，均设有电视监控系统、门禁系统、巡更系统及中央应急广播系统，一楼设道闸出入口管理系统消防系统提供消火栓、自动喷淋、烟雾探测系统、机械排烟、火灾报警系统等给排水系统在每个办公楼层设置公共男女卫生间及茶水间，卫生间由电水器提供热水304㎡415㎡537㎡400㎡487㎡客户属性描摹属性指标成交客户到访客户年龄52岁47岁职业企业法人企业法人所述行业贸易未知家庭结构三口人三口人购房动因自用自用家庭年收入200-300万200万左右写字楼置业次数二次首次居住区域沈河区沈河区工作区域于洪区沈河区认知途径朋友介绍围挡关注点品质、邻居品质抗拒点面积价格衣着未知未知出行工具未知未知生活喜好未知未知二、新地中心地址沈河区团结路(惠工广场西北侧)建筑面积3万楼层分布1-7为商业，8为物业，9-28为写字间面积区间120-390平配套5A级层高3.6米大堂5米挑空入住时间2013年10月楼高150米标准层1800平电梯8梯展示情况已交房销售条件案场坐销节点2013年10月已入住，2014年销售公寓为主销售情况推出：9-19全部售空价格：均价13500元/平；#1写字间：主塔，只租不售#3写字间：出售#2公寓、酒店：各半栋[硬件参数]总建筑面积：约5万㎡挑空大堂：约5m楼高：约262m楼层分部：1-7为商业，8为物业，9-28为写字间建筑结构：框架核心筒结构分户面积：120-390㎡标准层面积：约1800㎡标准层高：约3.6m[高端配置]外墙材质：双层LOW-E玻璃幕墙（有效降低紫外线辐射）新风系统：三重过滤、净化空气空调系统：约克中央空调（环保节能）电梯系统：8部电梯服务19个楼层客户属性描摹属性指标成交客户到访客户年龄40岁39岁职业个体业主个体业主所述行业装饰公司未知家庭结构三口人夫妻、孩子购房动因自用兼投资自用家庭年收入50万左右未知写字楼置业次数首次首次居住区域沈河区铁西区工作区域沈河区沈河区认知途径朋友介绍路过关注点地段、品质价格抗拒点价格付款方式衣着未知未知出行工具未知未知生活喜好未知未知三、华润大厦B座地址沈阳市和平区青年大街286号建筑面积4.7万楼层分布地下3F，1-3F为商铺，4-11F为低区，12-21F为高区；面积区间182-368平配套5A级办公区净高2.75米大堂400平楼高110米标准层1400平电梯5梯展示情况工程已经施工到7层销售条件案场有折页、楼书正在重新制作节点2014年推广节点以品牌为主，费用偏向于阵地包装，工程节点年底前封顶，15年交付销售情况6-21F为写字间楼层（6-19层对外出售，半层起售），剩余面积约为3000平，均价：20000元/平；墙面外墙：双层双银LOW-E玻璃幕墙公共部分：走廊办公区：天花金属铝板电梯速度3.5m/s层高办公区净高：2.75m；走廊净高：2.5m停车位共用综合体≥2000个通讯系统中国移动、中国联通、中国电信无线上网、ISDN综合业务数字网地面公共部分：办公区：网络地板；空调系统中央空调：主机：开利；风柜：约克；VAV风箱：妥思新风系统：加湿，灭菌，节能，低噪；36m3/小时/人。电力供应4路10kv；备用发电：一台1500kva智能化管理系统OA/BA/CA/FA/SA附属设施行政卫生间、茶水间、清洁间共享华润中心绿地182㎡240㎡368㎡194㎡194㎡229㎡客户属性描摹属性指标成交客户到访客户年龄32岁30岁职业个人业主职员所述行业未知IT家庭结构三口人两口人购房动因投资自用家庭年收入1000万左右未知写字楼置业次数首次首次居住区域和平区和平工作区域北京、杭州和平认知途径悦府到访客户CALL客关注点投资回报率品质抗拒点面积市场整体环境衣着未知百达翡丽出行工具未知未知生活喜好未知未知四、夏宫城市广场地址沈河区青年大街209号建筑面积8.4万楼层分布地下3F，地上1-5F为久丽商场，6-14F为低区，16-27F为高区，29-42F为酒店，15、28F避难层；面积区间270-421平配套5A级办公区净高3.6米大堂400平，挑空11米，与公寓共用楼高205米标准层2000平电梯低区4部，高区5部，消防梯2部展示情况封顶，外立面完成，现阶段内装未进行销售条件案场有折页、楼书节点2014年销售目标3亿，各节点未定久丽14年10月开业销售情况6-27F为写字间楼层，销售近2层，建筑/机电设施交付标准结构钢筋混凝土狂接剪力墙结构外墙双层双银LOW-E玻璃幕墙公共区域首层大堂，地面：大理石、墙面：大理石，吊顶：叠层石膏板装饰天花楼层电梯，地面：高级地砖、墙面：高级饰面砖、金属装饰线；吊顶：叠层石膏板装饰天花公共走廊，地面：地毯；墙面：装饰踢脚线，吊顶：石膏板和矿棉吸音板办公区域内地面：水泥砂浆抹平，墙面：清水墙面，顶棚：钢筋砼楼板，分区入户门：玻璃门公共卫生间地面：高级地砖，墙面：高级饰面砖，吊顶：石膏板，洁具：高档卫生洁具，化妆台：高档石材电梯迅达高速电梯低区电梯：停靠站1F\6F-14F,4部，4m/s，载重量1350公斤/部（设有残疾人用梯）高区电梯：停靠站1F\16F-27F,5部，5m/s，载重量1350公斤/部（设有残疾人用梯）消防梯：B3-RF,2部，3.5m/s，载重量1600公斤/部楼面荷载标准层：办公区2.0KN/m2，机房（空调机房、排风机房）7.0KN/m2卫生间2.0KN/m2，楼梯3.5KN/m2除以上标明的荷载外，其余未注明的荷载按《建筑结构荷载规范》GB500009-2001的规定取值。空调采暖冷源：开利（Carrier）高效制冷机组供冷，末端：风机盘管+新风，能独立控制盒调节室温，操作方便、节电，布置灵活等热源：市政热力公司供给，末端：风机盘管+新风；风机盘管+新风系统：具有加湿，节能，低噪功能。电力供应市政双变电站，双回路10KV供电、备用发电机，在每层强电井提供适合容量的配电箱及电表每层强电井为每个办公区域独立供电分户独立计量，公共区域设有应急照明。电话及数据接口市政电话/数据通信网，由光缆引入各层弱点综合箱。联通、电信光缆引入/中国移动、中国联通、中国电信、无线网络。消防广播系统公共机办公区域设置消防广播系统。安保系统主要出入口、公共走廊等位置均设有视频监控系统、巡更系统、门禁系统消防系统提供消火栓，自动喷淋、烟雾探测系统、机械排烟、火灾报警系统等。给排水系统在每个办公楼层设置公共男女卫生间；高区设有多功能房间。305-331㎡276-289㎡399-409㎡399-409㎡276-289㎡305-331㎡客户属性描摹属性指标成交客户到访客户年龄52岁39岁职业企业法人个体业主所述行业建材未知家庭结构四口人三口人购房动因自用兼投资自用家庭年收入未知50万左右写字楼置业次数二次首次居住区域皇姑区铁西区工作区域于洪区沈河区认知途径朋友介绍路过关注点地段地段抗拒点配套面积衣着未知未知出行工具未知未知生活喜好未知未知五、环球国际中心地址沈河区北站一路41号建筑面积81918平楼层分布地下4F，8-22F为低区，23-37F为高区面积区间130-360平配套5A级办公区净高3.3米大堂约800平，挑空11米楼高177米标准层1998平，每层8户电梯低区4部，高区5部，消防梯2部展示情况封顶，外立面完成，现阶段内装未进行销售条件案场有折页、楼书、样板层节点销售情况硬件配置项目参数外墙材质高端选材LOW-E玻璃新风系统中央处理新风入户空调系统美国约克VRV中央空调电梯系统15部品牌电梯，高低分区，北站CBD最高配比智能系统高速办公体验千兆光纤入楼，百兆入户车位配比约1200个停车位，北站CBD最高车位配比展厅设置3500平方米多功能会展大厅，7.2米挑高轩昂气派电梯数量客梯12部，货梯1部，消防梯2部电梯品牌奥蒂斯电梯运转速度高区5m/s，低区3.5m/s网络系统网络地板，中国电信，中国联通，中国移动供电系统双回路供电系统地点：