(完整版)房地产试题及答案

二、单项选择题1．房地产的特点不是（D。AC、个别性D2．不属于房地产法律关系构成要素的是（C。A、主体、客体C、房地产法D、内容3．我国土地所有权的归属不可能是（D。A、全民所有、国家所有C、集体所有D、个人所有4．土地使用权出让市场由）AC、国家委托经营D、政府垄断经营5．土地使用权出让的最高年限为（。A、40年、50年C、60年D、70年6．土地使用权出让用于工业用地的最高年限为（CA、70、60C、50D、40年7．土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游的，其最高年限的为（D。A、70年、60年C、50年D、40年8．用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权（A。AC、使用费D9、以下不是公房租赁原则的是（。A、主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、合理分配C以租养房"适当照顾职工负担"D品化、私有化1．房地产的是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。A适应性 B对专业管理的的依赖性C位置的固定性 D相互之间的影响性某投资者花费80万元购一店铺每月净租金收入为1.583万元考虑月投资收0.8%,则(C个月可收回投资.A50.5 B60 C65 D75解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n]n=65某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%该项目的实际收益率为(B)A11.38%B12.64% C15.46%D16.22%解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（C）A房屋出租 B房地产抵押C土地使用权出让 D土地使用权转让一般来说，认知定价法所确定的价格（Ａ）价值定价法所确定的价格Ａ高于 Ｂ低于 Ｃ等于 Ｄ高于等于6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( C)万台.A102 B120 C108 D88解析:Q=0.8*110+0.2*100=108下列说法不正确的是( A)A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上D一般来说，对于一个开发周期为2率大体应为35％一45％。答案：解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（B A P（1+i）n B P（1+i*n）C P*n*i D A（1+i）n解析：Fn=P（1+i*n）某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权目标收益率为10%,如果年净收益为30万元（净收益发生在年末，则该项目的财务净现值为（B ）A1万元 B7万元 C 6万元 D 0万元解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137从房地产投资的角度说风险是指( B)A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小C房地产投资项目激烈竞争程度 D房地产开发程度风险最大的是商业物业风险是因为(AB商业投资的预测最难C商业的社会发展方向不易预测D商业人员无法竞争时心理变化很大12．房地产开发活动可从（D）两个方面进行考察。A投资资金量和预期收益资金 B资金流通方式和对C出租、出售或经营形态 D物质形态和货币形态对于开发投资来说房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包（A ）A销售收入 B开发利润 C成本利润率 D投资回报率下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（B ）A其分析对象。B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。C分析时要设定不确定因素的变化范围D对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（C）予以核实，给予确认或者提出修改意见。A10日 B15日 C1个月 D2个月解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月予以核实，给予确认或者提出修改意见。16．个人住房抵押贷款期限可长达（C ）年。A 10 B 20 C 30 D 5017．关于贷款担保说法错误的是（B ）A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。D贷款有保证、抵押、质押三种形式。18（A）的建筑规模一般都在万㎡以上，服务人口在30额在亿元以上。A市级购物中心B区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店以上调查步骤顺序正确的是（Ｄ）Ａabcd Ｂbacd Ｃcabd 解析：应明确调查的步骤。21．在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（B ）调查。A消费者类别 B消费者社会阶层分布C消费者购买能力 D消费者购买习惯在房地产市场的分类中二级市场是指(B )A土地使用权转让市场 B新建商品房租售市场C土地使用权出让市场 D土地使用权出让和新建商品房租售市场某笔存款额为10001125.51元，则其名义利率为（A）A12% B12.55% C12.68% D12.45%某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为0.6项投资的税后现金回报率为( C)。A4.7% B7% C11% D14%解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为CA等额还本付息法 B菲尔德法C汽球法 D还款常数法经济评价选择评价标准类基础参数其指标不包括(D )A基准收益率 B目标成本利润率C目标投资利润率 D目标财务杠杆比率40002,建筑容积率为60至4至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为(B).A1000㎡ B1240㎡ C22000㎡ D1800㎡解析：(4000×5．5—4000×60％×4)／10＝1240(㎡)一般说来标准方差越小,投资风险A)A越小 B越大 C越难控制 D越难估算平，是房地产开发过程中（C）的主要工作内容。A会计师 B经济师C估价师D工程师名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（A）A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率Bm=1C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（D ）的工作内容．A物业管理 B设施管理C资产管理 D组合投资管理房地产投资信托按(D )的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。A权益类型 B抵押方式 C投资业务 D信托性质编制工程进度计划的方法有横道图法和( A)A网络图法 B表格法 C竣工图法 D坐标图法35．判断物业代理公司已往的业绩关键要看其D)A共代理了多少项目B代理成交额是多少C人员素质 D代理的成功率有多一、单选[共20题，每题1分，总计20分]1、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m232000m22.50.46层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（D）。A．92500m2 B．88800m2 C．80000m2 D．76800m22、动态投资回收期是指项目以（C）所需的时间。A．经营收入抵偿全部投资 B．全部现金流入抵偿全部现金流C．净收益抵偿全部投资 D．净收益现值抵偿全部投资3、通常承租人人住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（B）付。A．承租人 B．业主 C．承租人和业主共同 D．物业管理公司4（A的客户认识所营销的物业。A．潜在 B．过去 C．现在 D．未来5某开发商将8000万元投入一房地产开发项目假设此项目开发周期为3年当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（B）。A．40.9% B．54.7% C．56.7% D．61%650050O万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目）即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。A．还需投入50万元建设资金 B．还需投入450万元建设资C．还需投入800万元建设资金 D．在此情况下7、（D）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。A．利息率B．销售利润率C．速动比率D．目标收益率8、经营性房地产项目的成本收益率等于（B）100%A．开发商利润/总开发成本B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本C．开发商利润/总开发价值D．正常经营年份的经营收入/总开发成本9、房地产开发项目的建设过程是指（B）的持续时间。A．房地产开发全过程B．获得土地后到全部工程竣工C．从工程开工到全部工程竣工D10、对于价格弹性的以下描述中，（D）是正确的。A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样CPES=需求数量变化的百分比/D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性116020750万元，则该项目的年投资收益率为（B）。A．10.7%B．8.0%C．5.3%D．2.7%12、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、）以及项AB．人口分布C．时间分布D．经济分布13、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（C）。BC．价格D14、建筑功能评价是指（B）。A．对建筑物功能价值的估算程度D15、以下选项适于在新区开发的建筑是（C）。A．B．写字楼CD．餐饮用房16、在整个开发过程中最为重要的一个环节是（C）。A．投资机会选择B．投资机会决策分析C．投资机会选择与决策分析D．市场分析和项目财务评价17、房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（A）。A．申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同B．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同C．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同D．申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑+签订合同18下不属于保险内容的是（D）。A．工程保险B．工人人身保险C．第三方保险D．质量保险19、房地产开发投资企业所得税税率一般为（C）。A．30%B．32%C．33%D．18%20、对于销售对象或承租对象已明确的项目，金融机构有可能提供占总开发成本（C）的融资贷款。A．70%左右B．80%左右C．90%左右D．60%左右三、多项选择题1．房地产法的调整对象包括有（A、C。A、房地产行政关系BCD、房地产刑事关系E、房地产经济关系2．房地产业包括（A、B、、D、E。A、土地使用权的出让C、土地开发和房屋建设DE、房地产抵3B、C、、A、保值性B、增值性C、个别性D、永久性E、不可移动性可以成为房地产法律关系客体的是（A、B、D、E。A、建材B、建造技术C、建筑工人D、房屋E、建造行为（DE）等费用后将该幅土地交付其使用的行为。A、出让金、租金C、使用费 D、补偿费E、安置费8．国家将国有土地使用权出让给土地使用者，使用者取得土地使用权后，有的民事权利有（A、B、C、D。A、占有权B、使用权C、转让权D、抵押权E、质押权、房地产交易是指当事人之间进行以下房地产活动（B、、E。A、出让B、抵押C、转让D、质押E、租赁房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ABCD ）A变现性差 B投资额巨大C投资回收周期长 D需要专门的知识和经E具有过人的胆量和风险承担精神。银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（ABCE ）因素。A抵押物的流动性 B贷款期限的长短C通货膨胀的预期 D贷款企业的信用等级E所处的市场条件 解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况。金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（BCD 。A企业资信等级 B项目基本情况C市场分析结果 D财务评价指E贷款担保方式写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（AB ）确定。A消费价格指数 B商业零售价格指数C上证价格指数 D建安工程价格指数 E中房价格指数对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（ BCDE）方面A销售收入 B物业增值C减少纳税 D股权增加 E租金对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ACE）等后果。A租金收入减少 B附加支出增加C物业资本价值下降 D运营成本下降E租客要求更大的租金折扣7．投资者可以控制的风险包括( CDEA利率风险 B政策性风险 C资本价值风险D持有期风险 E比较风解析：AB属于系统风险.8．居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（ABC）等。A普通住宅 B公寓 C别墅D客栈 E酒店确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ＡＢD）方面A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。B控制混凝土质量C对对工程中的配套设备进行检验。D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E关注各项工程的工作量。下列说法不正确的是（CDE ）A房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加B营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率C城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率D教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率E现行营业税的税率为3％13．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（ＣＤ）的模Ａ同质偏好 Ｂ同形偏好Ｃ集群偏好 Ｄ分散偏好 E心理偏好14．盈亏平衡分析的基本方法是建立（CE）之间的函数关系，通过对这个函数及其图形的分析，找出平衡点。A销售收入与成本 B销售收入与费用C成本与产量 D利润与成本 E销售收入与销量15．财务评价的辅助报表包括（ BDE）A损益表 B总投资估算表 C资产负负债表D经营成本表 E借款偿还解析：AC为基本报表。41、房地产间接投资包括（BD）。A．置业投资B．购买房地产开发企业的股票C．开发投资D．购买房地产投资信托基金42、投资型物业购买者购买行为受（ABC）的制约。A．房地产投资收益水平B．其他投资工具的收益水平C．市场内使用者需求特点、趋势和偏好D43、固定单价合同中所用单价包括人工费、材料费和（ABC）。A．B．利润C．施工机械使用费D．所得税44、工程款支付一般按时间大致分为（ABCD）。A．B．最终付款CD45、房地产市场宣传的手段主要有（ACD）。AB．市场调查CD46、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（ABC）。ABCD47、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ABD）特点。ABCDE发周期延长48、公开招标通常适用于工程项目（ACD）的开发项目建设。A．建设周期较长B．工程性质比较特殊C．规模较大D．技术复杂E．工期紧迫49、旧城区房地产开发的特点是（ABDE）。A．地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发B．开发费用高昂、环境污染严重C．旧城区人口密度大、建筑密度小D．旧城区的建筑物多是危旧房E．旧城区受城市规划限制更苛刻50、政府对房地产市场政策干预的原则是（ACDE）。A．目标的确定性B．政策的可间断性与协调性C．政策的针对性D．政策的导向性E．政策的公平性和效率51、以下选项属于非居住区开发项目技术经济指标的是（ABCD）。A．建筑容积率及总建筑面积B．地上建筑面积及密度C．规划建设用地面积及建筑高度D．绿地率和停车位个数E．地下建筑面积及有效面积系52、目前我们国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（ABCD）。A．销售税金B．土地使用税金C．房产税金D．企业所得税E．城市规化税53、属于影响产品成本高低的因素是（ABCD）。A．生产技术方案B．生产规模C．生产组织方式D．技术水平与管理水平E．物质供应与产品销售条件及人民的消费水平54、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（ABCD）。A．客户评价B．项目评估C．担保方式评价D．贷款综合评价E．贷款金额55、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常要考虑的因素有（ABC）。A．可能面积的组合BC．寻租者将来扩展办公室面积的计划D．每平方米的租金E．室内的装修六、简答题1．简述房地产法律关系的概念及构成要素(1)房地产法律关系（2)简述房地产的特点2（1）（2）永久性：（3）个别性：房地产基本上都是特定物，如设计风格、外形规格、用料完全相同的建筑物，（4）保值性和增值性：位置良好的土地资源有限，随着人口增长和经济的发展，人们对房地产的需求量会不断增长。房地产保值增值成为一种规律性的现象。简述房地产法的调整对象房地产法是指调整房地产财产权、房地产开发、经营、管理和服务及其他（1）房地产行政关系，是指国家行政机关根据行政职能（2）房地产民事关系，是指平等主体之间发生的有关房地产的法律关系。4、简述以出让方式取得的土地使用权的转让条件4（1）按照（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地的，应符合工业用地或其他建设用地条件转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。5、简述商品房预售的概念和条件5行（1）取（2）（3）25%以上，并已经确定施工进度（4）售6、简述房地产开发的特点6（1）涉及面广。涉及到规划、土地、勘测市政、供电、通讯、商业、服务、房地产、文教卫生、园林、环境、银行等部（2）工程项目多。如住宅区，小项目几十项、大项目几百项，包括配套项（3）（4）建设周期长。7、简述房地产开发应遵循的原则7（1）城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合房地产开发必须严格执行城市规划（2）持经济、社会和环境效益统一的原则。经济效益是房地产开发生存与发展的必备条件，社会效益是指房地产开发对全社会的效果和利益，环境效益是指造福（3）按照（4）设计、（5）鼓励开发、建设居民住宅的原则。8、简述不得转让的房产8（1）2）司法机关和行政机关依法规定，决定查封或者以其他形式限（3）（4）共有房地产，未经其他共（5）（6）（7）法律、法规规定禁止转让的。1、何谓房地产泡沫，产生房地产泡沫的原因有哪些？答题要点：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与价值产生严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。（、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。、金融机构过渡放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。2、房地产开发过程中的规划管理的具体内容。答题要点:、申请《建设用地规划许可证》阶段，规定了用地性质、位置和界限；、设计方案的审批阶段：取得城市规划管理部门签发的《规划设计方、竣工验收阶段：单项工程取得竣工证，整体工程，综合验收签竣工3、简述住宅开发项目的特点答题要点1、市场潜力巨大。 （2、开发投资风险相对减小。（3、多元化的市场需求。 （4、对开发商投资能力要求较低。4、物业代理的作用有哪些？（1）行为偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。、帮助买卖双方进行有关融资安排。、提高市场运行效率5、什么是项目管理？项目管理的基本职能？1活动，已成功地实现项目预期目标的活动。、基本职能：主要有计划职能、组织职能、协调职能和控制职能。6、确定房地产开发企业的资信等级的因素有哪些？答题要点：1、企业素质2、资金实力3、企业偿债能力4、经营管理能力5、获力能力6、企业在贷款银行的资金流量7、企业信誉8、其它指标。7、可行性研究的作用。1）可行性研究是项目投资决策的依据；是筹集建设资金的依据；是开发商与各有关部门签订协议，合同的依据；是编制下阶段规划设计方案的依据；8、什么是建筑工程施工招投标？工程建设项目招投标方式有哪几种？招投标：指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，并与之达成协议，签订合同的过程。公开招标、邀请招标、议标。9、工程项目管理的含义和主要内容包括那些？275答题要点1产开发项目而言，通常取其狭义的含义。工程项目管理是房地产开发项目管理工程中的重要环节，开发商进行工程项目管理的目标，是在预算成本和计划工期范围内，高质量的完成工程施工工作。10、机构投资者对房地产市场的参与方式有哪些？326答题要点：（1）直接投资和间接投资方式；权益性投资和债务性投资方式；权益参与贷款；售后租期。计算题1、某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年50万元15%,10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)答案:该酒店第一年末的净收益现值为:P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元2.1000元/701.6,40000平米,1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业5%,12%,3年,(6个月,24个月,6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?答案:项目总开发价值:项目总建筑面积40000×1.6=64000平米总销售收入: 4700×46000=30080万元销售税费: 30080×6.5%=1955.2万元项目总开发价值:30080-1955.2=28124.8万元项目总开发成本:土地成本: 1000×64000=6400万元建造成本: 1400×64000=8960万元专业人员费用8960×8%=716.8万元管理费用: (6400+8960+716.8)×5%=803.84万元财务费用:a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元b建造成本\专业人员费用\管理费用利息:(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03万元c财务费用总计:2591.54+1942.03=4533.57万元销售费用:30080×2.5%=752万元总开发成本:6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元开发商成本利润率:开发商利润:28124.8-22166.21=5958.59万元开发商成本利润率:5958.59/22166.21×100%=26.88%某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值28万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余为在10年内按月等额偿还抵押贷款，年贷款利率为12%，问月还款额为多少?如果该家庭30%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅?房产的投资回报率,是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据.一般而言,有有两种计算形式::投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资.但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析.:投资回收年数投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12说明:,一般认为结果在12~15是合理的投资.该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性.用这个公式反推过来就OK了，不是精确的计算方式，希望多参考下（宏观经济学）七、论述题1．论述房地产法的基本原则。(1)坚持国家垄断城镇土地一级市场，国有土地有偿、有限期使用原则。我国《城市房地产管理法》明确规定了这一原则。凡进行房地产开发者，必须先获得房地产开发用地的土地使用权，由国家将国有土地使用权在一定年限内出让给受让人，由受让人向国家支付土地使用出让金。(2)保护房地产所有权的原则。国家立法保护房地产所有权，禁止任何组织和个(3)国家扶持发展居民住宅建设的原则。我国绝大多数城市长期处于居住困难的条件下，居住水平低、住宅建设供地优惠、贷款优惠等。2、论述土地使用权出让的特点。(1)土地使用权出让是以土地所有权和使用权分离为基础的。土地使用权是一种在法律规定范围内对物直接支配、享有利益并排(2)国家支付一定数额的出让金。出让金的构成，既包含一定年限内的地租，也包(3)土地使用权出让是有一定年限的。这个最高年限由法律予以明确规定，实际出让年限由土地使用权出让合同约定，但不得超过最高年限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，最高出让年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商4050年。(4)土地使用者权利效力不及于地下之物，即对地下资源、埋藏物和市政公用设施等不享有权利。论述房地产转让的特点。3（1）（2）房地产转让的权利内容是特定的房地产权利，包括：国有土地使用权和国有土地上的房屋所有权（3）房地产转让的方式包括买卖、赠与或者其他合法方式，主要有买卖、赠与、互换、继承、遗赠等房地产转让属于要式民事法律行为。即房地产转让的双方主体应签订书面房地产转让合同并经过转移变更登记。建设部《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第18条规定凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的其房屋产权的取得转移、变更和他项权利的设定，均为无