《不动产登记暂行条例》解读-部不动产登记中心登记制度处-翟国徽

《不动产登记暂行条例》解读翟国徽

国土资源部不动产登记中心登记制度处一、立法背景二、制度内容解读目录第一部分立法背景立法背景2《物权法》（2007年）：第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第246条：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。不动产登记工作回顾22015年11月24日条例发布（656号令）2月27日簿证统一（25号文）3月1日发放第一本不动产权证3月30日权籍调查（41号文）4月13日中编办职责整合意见（50号文）8月3日信息平台建设通知（90号文）8月29日登记与交易衔接意见（90号文）第二部分

制度内容解读《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记暂行条例》《不动产权属纠纷调处条例》《中华人民共和国物权法》《不动产登记技术规程》等法律法规规章规范性文件不动产登记规范化建设指导意见等行业标准《不动产登记数据库标准》等技术规范制度顶层设计1《不动产登记法》？《不动产权利法》？《民法典》（2017）？自然资源产权制度改革？自然生态空间空间统一确权登记？立法的总体考虑一条例的体例结构二条例的制度内容三核心制度内容解读立法的总体考虑一（一）以保护权利人合法权益，维护交易安全为核心功能定位，明确不动产登记的基本规则为重要方向。尽可能淡化行政管理的色彩，着重突出不动产登记的基本功能。（二）以《物权法》为依据，尊重实践和其他与不动产登记不冲突的现行立法。《条例》的起草始终贯穿“包容和创新”理念。以《物权法》的立法理念和基本制度为指导，在法律术语和具体制度设计上与《物权法》的规定基本保持一致，尊重其他法律的有关规定，吸收现行各类登记办法的有关内容，丰富登记的种类和内容。充分借鉴各地登记实践的有益做法和经验，对现行法律亟需修改的一些问题，按照先立后破的原则，在《条例》中做了创设性规定，力求立法能够顺应登记实践的新要求。立法的总体考虑一（三）以宏观制度构架为主，兼顾具体制度内容及操作细节。《条例》以程序法为主，兼顾实体法。为高效利用立法资源，采取“抓大放小”的方式，明确重点，对于个别具体内容以授权立法的形式衔接，为出台细则和办法提供依据，对于申请登记应当提交的材料及其审核要求未过多涉及，留待条例的实施细则予以细化规定。（四）以便民利民和保障交易安全为导向，落实实质上的统一登记。《条例》以统一不动产登记依据为抓手，力求实现其他三个统一，达到实质上的统一而非形式统一；同时，规定了登记代理制度、登记信息查询、登记资料目录公示等制度，以方便企业和群众申请办理登记；规定了登记人员制度、到场申请、登记机构与有关部门信息联网等制度，方便登记机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全，方便群众办理。条例的体例结构二

总则（第1-7条）

不动产登记簿（第8-13条）

登记程序（第14-22条）

登记信息共享与保护（第23-28条）

法律责任（第29-32条）

附则（第33-35条）

组织规范形式结构实质结构+程序规范条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任制度内容框架三6登记机构和人员12附则不动产权利登记其他登记+功能定位1第1条：为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。（1）整合不动产登记职责。根据《国务院机构改革和职能转变方案》和国务院第31次常务会议确定的“四统一”精神，明确将土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部门的登记职责整合由一个部门负责。将职责整合作为暂行条例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登记的体制障碍，为不动产统一登记奠定制度基础，这是我国不动产登记立法过渡性特征的体现，也是“暂行”两字的体现。功能定位1（2）规范登记行为。这是程序性规范的内在之义，也是落实四中全会精神的体现。通过程序规范，强化责任意识，使登记机构依法登记，确保登记结果的正当性和准确性，增强登记的严肃性、权威性和公信力。

《条例》全文频繁使用“依法”、“应当”、“及时”等立法语言，其根本目的旨在更好地约束登记机构，规范登记行为。按照法定职责必须为的原则，不动产登记机构必须严格依法履责。（3）方便群众。通过整合登记职责，减少办证环节，减轻群众负担；合理设置登记程序和实现登记信息共享，方便群众登记申请和办理。便民利民、高效服务是贯穿《条例》始终的一条重要主线，涉及登记申请、受理、登簿、发证以及信息共享与应用服务的工作全流程。功能定位1（4）保护权利人合法权益。以“四统一”为抓手，保证各类不动产物权的归属和内容得到全面、准确的明晰和确认，以不动产登记的公信力为基础，保障权利人合法的不动产物权。这是《条例》的根本出发点和落脚点，更是《条例》立法的核心。一直以来，社会上对《条例》的立法目的一直存在误解，与反腐、小产权房、房地产调控等等联系在一起。不动产登记立法的核心功能和目的只有一个：就是保护权利人的财产权益，维护市场交易安全，绝非为了干预、增负或设卡。

简言之，职责整合是基本前提，保护权益是核心目的、规范管理是重要抓手，便民利民是工作准则。条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则法定原则21、工作原则保护权益（第1条）严格管理（第4条第2款）方便群众（第4条第2款）2、法律原则统一登记原则（第4条第1款）合法登记原则（第2条第1款）申请登记原则（第14条）属地登记原则（第7条）稳定连续原则（第4条第2款、第3款）法定原则2第4条：国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”严格管理原则：规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力；稳定连续原则：保证物权稳定，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。不动产登记职责整合和统一登记，不影响各部门继续行使其权属管理、交易管理等法定职责。方便群众原则：切实提高行政效率，减轻群众和企业负担，助力大众创业万众创新，法定原则2一体登记原则：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。（房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记，建设用地使用权、海域使用权与该土地、海域范围内的房屋等建筑物、构筑物所有权应当一并办理转移登记、抵押登记、查封登记；土地或者海域上的房屋等建筑物、构筑物未一并登记的，不动产权利人应当在办理转移登记或者变更登记时一并申请登记。）（以符合登记条件为前提）连续登记原则：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。（预告登记、预查封登记等例外）属地登记原则：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外）依申请登记原则：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及实施细则另有规定的除外。（如依职权登记、依嘱托登记）条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则登记类型4第3条：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。——以权利为线索、以形态为补充条例最大程度地吸收和整合了目前涉及不动产登记的行政法规和部门规章有关不动产登记类型的规定，针对《物权法》有关不动产物权的设立、变更、转移和注销的规定，规定了不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等登记类型。针对涉及不动产权利及登记的事项，规定了更正登记、异议登记、预告登记、查封登记（预查封登记）等登记类型。登记类型4——首次登记的界定与适用不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。明确总登记、初始登记、设立登记的关系。细则规定：市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。登记类型4——变更登记界定与适用指因权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更，不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更，不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记。（一）权利人的姓名、名称、身份证或者户口簿等类型、身份证或者户口簿等号码发生变更的;（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况变更的；（三）不动产权利期限、来源等权利状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并不动产的；（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（八）共有性质发生变更的；（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：登记类型4——转移登记界定及适用

指因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因导致不动产权属发生转移而进行的登记。（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。因下列情形导致不动产权属发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：登记类型4——注销登记界定及情形适用

指因不动产权利消灭而进行的登记。（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）因不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。注意：不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。有下列情形之一的，应当办理注销登记：条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则登记能力5

第5条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权;（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。所有权用益物权担保物权不动产物权体系土地所有权建筑物构筑物所有权国有建设用地使用权集体建设用地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权国家土地所有权集体土地所有权建筑物区分所有权海域使用权矿业权渔业权农地承包经营权林地使用权草地使用权探矿权采矿权水域滩涂养殖权？无居民海岛使用权？抵押权一般抵押权最高额抵押权森林或林木使用权森林或林木所有权取水权？经营权？--登记能力5《物权法》之前，《民法通则》《担保法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》《森林法》《草原法》《渔业法》《海域使用管理法》等法律中包含了相当数量的不动产物权及其登记规范。《物权法》第５条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”《物权法》中的不动产物权包括：土地的国家所有权和集体所有权、建筑物区分所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权等。

实践中，存在权利冲突和交错、其他权利扩容纳入等问题的应对。与自然资源产权制度改革精神和方向的契合？信托登记？农用地的使用权？水域滩涂养殖权？取水权？探矿权？采矿权？条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则登记机构和人员6

第6条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

不动产登记机构的统一是前提和基础。《国务院机构改革和职能转变方案》和国务院第31次常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。要求由国土资源部负责指导、监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

厘清主管部门与实施主体之间的关系。登记机构和人员6

不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如：××县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖“××县国土资源局不动产登记专用章”。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。不动产登记机构应当按规定尽快刻制并启用“不动产登记专用章”。——重要变化：登记机构是部门，不再是人民政府。

《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》

截止11月6日，省级层面已完成职责整合；市县层面，已有270个市（州）完成市级职责整合，其中226个市（州）完成了行政机构整合；1895个县（区）完成县级职责机构整合，其中1510个县（区）完成了行政机构整合。市县职责整合数分别占全国市县总数的81%、66%。登记机构和人员6

第11条：

“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。”

不动产登记人员与机构息息相关。登记生效主义为原则，登记对抗为例外的制度模式下，登记岗位的特殊性以及提高不动产登记人员素质的迫切性，决定了进入不动产登记人员队伍的门槛应具有相当的高度。类型：土地登记持证上岗人员、房屋登记官及其他不动产登记工作从业人员。目标：打造一支专业化、高水平的不动产登记专业队伍。登记机构和人员6关于不动产登记人员的界定 承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识。 国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核培训。下一步，制定登记人员管理办法，确保平稳衔接过渡和规范管理。细化登记人员的考核、培训及管理等。条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则登记管辖7第7条第1款：

“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”《物权法》第10条第1款规定：“不动产登记，由不动产登记机构办理。”尊重现实、体现统一，以属地登记为原则，分级登记为例外。属地管辖所指向的不动产登记机构具有唯一性：即不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构。《土地管理法实施条例》第4条规定“设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。”未涉及国有土地登记管辖，实践中做法多样。为了便于实践操作，规定“直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。

登记管辖7跨区域不动产登记管辖的特别规范：分别办理、协商办理和指定办理

细则：不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。第7条第2款：

“跨县级行政区域的不动产的登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。”登记管辖7——国家级不动产登记的特殊管辖鉴于此类国有资产的特殊保护以及保障和服务功能，依据现行法律规定，国家对这些不动产实行特殊的管理。考虑到这些不动产在我国不动产登记中一直采用分级管辖登记原则的历史，在坚持属地登记原则的基础上，对这些特殊不动产的登记管辖作特别规范，有利于更好地保护国有资产，保持不动产登记工作的连续性和稳定性。第7条第3款：“国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。”登记管辖7——国家级不动产登记的特殊管辖

会同办理？参照办理？授权立法国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则不动产登记簿8第8条第1、2款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。”

《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）明确规定:（一）自2015年3月1日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。不动产登记簿证样式包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》和《不动产登记申请审批表》，具体样式、内容及使用填写说明见附件。（二）《不动产登记簿》由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。不动产登记机构可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。（三）各省（区、市）国土资源主管部门（不动产登记主管部门）要加强对不动产登记簿证使用情况的监管。采取检查、指导等多种方式监督不动产登记簿证在本区域的规范使用。不动产登记簿设置不动产登记簿8第8条第1款规定：“不动产单元具有唯一编码。”

——细则关于不动产单元的界定不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、有固定界限的封闭空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）对不动产单元的编码规则做了详细规定。不动产单元不动产登记簿8第8条第3款规定：不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。

登记簿记载的对象包括：不动产自然状况、权利信息（包括所有权、用益物权、担保物权）、涉及不动产权利限制（如预告登记、查封登记等）、提示的事项（如异议、补证或换证等）。登记簿内容不动产登记簿8统一体现物的编成原则。对于土地承包经营权采取人的编成原则的做法进行技术衔接处理。以宗地和宗海为单位编成，彰显以土地和海域为基础的原则，可以实现无缝衔接和本底全覆盖。登记簿编成

不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。

不动产登记簿8第9条：“不动产登记簿可以采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。”随着信息技术的发展，不动产登记簿页的电子化是大势所趋，故要求以采取电子介质为优先原则，并与纸质簿页并存，这已为国内外经验所证明。鉴于传统纸介质不动产登记簿页仍有存在价值，故不宜采用一刀切的方式强制推行电子化方式。也延续《土地登记办法》第15条第3款、《房屋登记办法》第24条第2款的经验。登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。采用电子介质的地区，应按照登记簿的样式，对现有登记信息系统进行升级改造或系统重构开发，采用菜单式组合、固定电子表格等方式制作登记簿。采用纸质介质的地区，应按照统一登记的模式，采用活页等方便增页和编订的方式制作登记簿。登记簿介质条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则登记一般程序91.依申请的程序申请→受理审查、决定→审查→决定→办理2.依嘱托的程序嘱托→受理审查→办理3.依职权的程序

我国不动产登记具有物权变动效力，具有公示性和公信力，登记的真实性与准确性非常重要，而程序的合法性和合理性，将为登记内容的准确性提供保障。登记一般程序9申请受理审核登簿发证登记已经完成

(《物权法》第14条)登记一般程序9登记申请第14条第1款：

“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。（一）申请原则：双方申请是原则，单方申请是例外《条例》第14条第1款明确了双方申请为原则，而第2款规定了7种单方申请的例外。民事法律行为一般以双方意思表示的一致为前提。因法律行为而产生的物权变动情形（不动产买卖、互换、转让、赠与、抵押等），都属于双方法律行为，故体现到不动产登记工作，需要双方申请。双方申请为原则，既符合不动产物权变动的实质，也有利于保证登记的真实与准确，防止登记错误。登记一般程序9

登记申请第14条第2款：

“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

单方法律行为中，不宜也无法要求共同申请，只能单方申请。主要考虑充分尊重现实，强调的是“可以”单方申请，而非必须。登记一般程序9登记申请（一）尚未登记的不动产首次申请登记的，主要考虑一些不动产权利登记如农村集体土地所有权初始登记、房屋所有权初始登记均只有一方当事人，故只能单方申请。（二）非法律行为导致不动产物权变动情形的，包括继承、接受遗赠取得不动产权利的，人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，即《物权法》第二十八、二十九规定的情形。此类登记属于宣示性质，不属于登记生效，况且如继承、遗赠情形时，被继承人已经死亡，只能单方申请。（三）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；此种情况下，仅涉及权利人姓名、名称的变化，或不动产的坐落、位置、面积等自然状况的变化，不涉及权利归属和内容的变化，可以单方申请。（四）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；此类情况下由于不涉及市场交易等法律行为，仅是对不动产客体灭失或权利人自动放弃导致的权利消灭，可以单方申请。（五）申请更正登记或者异议登记的，按照《物权法》第十九条的精神，此两类属于限制登记的类型，不动产登记簿的权利人或者利害关系人可以单方申请。（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形，属于兜底条款，预留衔接空间。登记一般程序9

登记申请

处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。共有不动产申请登记的特殊规定登记一般程序9登记申请第15条：

“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。”

明确了申请主体范围和到场申请制度。登记申请主体，可以自己申请，也可以他人代理申请

《条例》第15条第1款没有强制要求当事人必须亲自到现场申请，允许由代理人代为申请。该规定贯彻落实了《条例》第1条中“方便群众申请登记”的立法目的。

《民法通则》第63条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”考虑不动产登记的政策性和技术性要求较高等现实因素，《条例》明确将登记代理人制度纳入立法。

【注意】代理包括委托代理、法定代理、指定代理。代理人可以是普通的民事主体，也可以是专业从事不动产代理的机构和人员。

【注意】到场申请与网络申请？网上预约与申请受理的关系？登记一般程序9——关于监护人的代为申请考虑登记申请的代理

（1）无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。（2）监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。（3）父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。登记一般程序9——委托代理登记申请的代理

当事人可以委托他人代为申请不动产登记。

代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。登记一般程序9——关于代理申请的操作实施登记申请的代理自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。登记一般程序9申请撤回（三）申请撤回

《条例》允许可以撤回申请，贯彻了自愿的原则，是对当事人自愿原则的充分尊重。

但必须以不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前为基本前提，一旦记载于登记簿后不允许撤回。

【问题】双方提出登记申请，单方能否撤回？第15条第2款：

“不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。”登记一般程序9申请材料四）申请材料《条例》第16条详细规定了申请人的提交材料范畴、申请材料的真实性责任、信息公开服务三大方面，既体现了便利登记申请人的登记申请，也为不动产登记机构登记申请受理提供了依据，同时落实了登记申请材料真实性的责任主体。《物权法》第11条：

“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”登记一般程序9申请材料《条例》第16条：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；这是申请任何一种登记类型、任何一种不动产权利登记的必备要件。（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；身份证明材料是核验申请人或代理人身份真实性的唯一凭证，具体包括身份证、军官证、护照以及组织机构代码证等。（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；这类材料是不动产登记记载内容或事项的主要来源依据，属于申请资料的核心，如不动产买卖合同、继承或遗赠文书等。（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；此类材料主要反映不动产登记客体的面积、坐落等自然属性状况，是不动产客体特定化的内在要求。（五）与他人利害关系的说明材料；主要在申请异议登记或者查询、复制登记资料，涉及相关利害关系人时提交此类材料。（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。属于兜底性条款，并给条例实施细则预留的衔接空间。登记一般程序9——关于公证的问题：立法依据、登记需求与司法实践三者的协调。申请材料1991年《司法部、建设部关于房屋登记管理中加强公证的联合通知》。《房地产登记技术规程》规定：用于申请房地产登记的下列材料应经公证：1.因继承、受遗赠事实申请相关房地产登记的继承文书、受遗赠文书，但人民法院的生效法律文书确认相关房地产的继承、受遗赠事实的除外；2.境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书；3.父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，应提供对未成年人享有监护权的证明，但人民法院指定监护除外。《公证法》第十一条根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：（一）合同；（二）继承；（三）委托、声明、赠与、遗嘱；（四）财产分割；（五）招标投标、拍卖；（六）婚姻状况、亲属关系、收养关系；（七）出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录；（八）公司章程；（九）保全证据；（十）文书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原本相符；（十一）自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。主要考虑：缺乏依据，违背自愿申请原则，增加负担，待后续完善。登记一般程序9——登记原因证明材料申请材料

因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明、遗嘱、全部法定继承人的基本情况以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。登记一般程序9申请受理《条例》第17条：

“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理。

不动产登记机构未当场告知申请人不予受理的，视为受理。登记一般程序9申请受理1.决定是否受理的审查要点包括：（1）是否属于本登记机构的职责范围。《物权法》第10条第1款规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”《条例》第7条对登记的管辖、跨县级行政区域的不动产登记的办理机构以及三类特殊的不动产登记的机构作出了规定。（2）申请材料是否齐全。《物权法》第12条第2款规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料。（3）申请材料是否符合法定形式。只有全部符合这三个条件，登记机构才应予以受理。登记一般程序9申请受理2.贯彻高效便民的原则（1）对于符合条件或全部补正的，应当受理，不得拖延。（2）对于申请材料有错误但可以当场更正的，应当让申请人当场更正，然后受理；给申请人提供了及时救济渠道。（3）对于材料不齐全或不符合法定形式的，要当场一次性告知如何补正，切实方便群众。（4）对于不属于自己登记职责范围的申请，不能一推了之，应当场告诉申请人到哪个登记机构申请。登记一般程序9申请受理3、强调书面形式，彰显规范，防止争议

无论受理还是不受理，都应当书面告知，而非口头形式。一旦不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

告知需要补正的内容也应采取书面形式。

《行政许可法》立法精神的借鉴第17条第2款：不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。第32条：行政机关受理或者不予受理行政许可申请，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证。登记一般程序9

学界的实质审查和形式审查之争从未间断。依法履职“合理审慎职责”的提法，有限度的实质审查。查验《条例》第18条：不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。《物权法》第12条：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。登记一般程序9实地查看和调查《物权法》第12条第2款：

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。（二）实地查看与调查1、实地查看登记一般程序9实地查看和调查《条例》第19条第1款：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。”【注意】登记机构“可以”实地查看，而非“应当”(如以嘱托登记则不需要)。登记机构根据不动产登记的实际情况和需要，进行实地查看，形成查看的文字和影像记录等，避免“无中生有”、与事实不符现象的发生。例如，在建工程抵押时，如果对已经建成部分是否有申请人描述的那么多产生怀疑时，就可以进行。登记一般程序9实地查看和调查——关于实地查看的内容要求

不动产登记机构进行实地查看时，应当重点查看以下情况：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。登记一般程序9实地查看和调查《条例》第19条第2款：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”【注意】不动产权属争议类型众多，尤其房屋权属争议，不动产登记机构的调查是为进一步核实不动产是否存在权属争议这种客观事实，确保不动产登记的真实、准确。

对不动产权属争议的调查不意味着登记机构要过多的介入不动产的民事纠纷。如果存在权属争议，则不予登记，属于《条例》第22条的调整范围。对争议事实的调查和对争议的处理属于两个工作层面的内容，不属于《条例》规范的内容。查看和调查不同，第二款与第一款之间没有必然联系，并不是只有第一款的四种查看情形才可以调查。2.调查登记一般程序9登簿期限《条例》第20条：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”（一）办理期限

自受理登记申请之日起30日。这是最长办理期限，并非每一类登记都只要在30日办理完毕即可。原则上，各类不动产登记都应当本着便民、高效的原则，尽快办理。具体办理时限，各地登记机构可以结合本地实际进一步细化明确。登记一般程序9登簿《条例》第21条第1款：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。”《物权法》第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记以登簿工作完成为标志，而非发证。登记一般程序9发证《条例》第21条第2款：不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。1.不动产权属证书与登记证明的效力《物权法》第17条第1款：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”2.登记机构有义务向申请人依法颁发合法证书或证明。遵从我国重视证书的传统观念。3.国际上，契约登记和权利登记模式下的国家或地区一般不要发证。但台湾和澳大利亚等具有托伦斯模式色彩的地区要求发证，但存在淡化的趋势（如昆士兰州2000年修订的《1994年土地法》）登记一般程序9发证——关于不动产权属证书和登记证明发放的情形不动产登记机构应当根据不动产登记簿缮写《不动产权证书》和《不动产登记证明》。除办理抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。《不动产权证书》和《不动产登记证明》应当加盖不动产登记机构登记专用章。登记一般程序9发证——关于共有不动产的权属证书的发放（发一本为原则，分别发放为例外）申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。

共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。——关于不动产权属证书的收回

因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站等公告作废。登记一般程序9不予登记《条例》第22条：登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（1）违反法律、行政法规规定的；（2）存在尚未解决的权属争议的；（3）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（4）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。《关于贯彻落实〈土地登记办法〉进一步加强土地登记工作的通知》（国土资发〔2008〕70号）明确了12种不予登记的情形。说明：严禁借登记手段将”小产权房“等违法行为合法化。登记一般程序9依嘱托的登记

有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记： （一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的； （二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的； （三）人民政府依法做出没收、征收或者收回不动产权利决定后，要求不动产登记机构办理注销登记的； （四）法律、行政法规规定的其他情形。 不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。条例的基本制度构架1不动产权利登记集体土地所有权登记集体土地所有权登记1一、集体土地所有权登记的申请人（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织申请。条例的基本制度构架2不动产权利登记国有建设用地使用权及房屋所有权登记国有建设用地使用权及房屋所有权登记2业主共有部分的首次登记

办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为"全体业主"共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。——凸显一体登记原则；明确了登记的共有权的客体范围；明确权利主体为“全体业主”。

条例的基本制度构架3不动产权利登记宅基地使用权及房屋所有权登记条例的基本制度构架4不动产权利登记集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记条例的基本制度构架5不动产权利登记土地承包经营权登记条例的基本制度构架6不动产权利登记海域使用权登记海域使用权登记6海域使用权注销登记的特殊情形

因围填海造地等导致海域灭失的，申请人应当在围填海造地等工程竣工后，依照本细则规定申请国有土地使用权登记，并办理海域使用权注销登记。条例的基本制度构架7不动产权利登记地役权登记地役权登记7一、《物权法》有关地役权登记规定第156条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。第158条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第169条：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。地役权登记7二、地役权登记特殊规定——供役地与需役地的登记衔接

地役权登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。

供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后，应当将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构，并由其记载于需役地登记簿。条例的基本制度构架8不动产权利登记抵押权登记抵押权登记8

（一）一般抵押权的登记

（二）最高额抵押权登记

（三）在建建筑物抵押权登记抵押权登记8一、抵押登记范围——依据《物权法》《土地管理法》《农村土地承包法》等（一）建设用地使用权；（二）建筑物和其他土地附着物；（三）海域使用权；（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（五）正在建造的建筑物；（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。注意：房、地，房、海一并抵押登记。抵押权登记8二、担保额能否超出抵押权价值范围问题《担保法》第三十五条：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。——禁止“超额抵押”。《物权法》第十三条：登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估……。——修改了《担保法》的以上规定。抵押权登记8三、多次抵押的登记顺序

同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。抵押权登记8三、在建建筑物抵押权登记《物权法》第180条第1款第5项允许债务人或者第三人以其有权处分的正在建造的建筑物设定抵押，此即在建建筑物抵押。

登记办理：以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。

注意：当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售备案的商品房。条例的基本制度构架132其他登记4预告登记异议登记更正登记查封登记条例的基本制度构架1其他登记预告登记预告登记1一、预告登记的概念

预告登记是不动产物权变动中的债权人为确保能够实现自己所期望的不动产物权变动而与债务人约定向不动产登记机构申请办理的登记。

《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记1二、预告登记的适用范围（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。预告登记1三、预告登记的效力限制权利人处分/相对无效

《物权法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记1三、预告登记的效力

预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。预告登记1四、预购商品房的预告登记

预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。条例的基本制度构架2其他登记更正登记更正登记2一、更正登记的制度目的

“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”如果该记载存在错误而未被及时纠正，真正的权利人就可能因此受到损失甚至丧失不动产权利

更正登记:允许真正的权利人申请对登记簿的错误记载加以更正，使登记簿的记载与真实状况相一致更正登记2二、依申请的更正登记

(一)申请主体：权利人、利害关系人。

(二)提交材料：利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料，以及其他必要材料。

更正登记2二、依申请的更正登记

(三)登记办理：《物权法》19条

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正

或者有证据证明登记确有错误的

但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外应当予以更正更正登记2二、依申请的更正登记

(四)

能够证明登记错误的材料

1.登记原始档案

2.登记基础文件被更正的法律文书

3.登记簿、权属证书上的相关记载

4.法院、仲裁机构确认权利的法律文书更正登记2三、依职权的更正登记

不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。条例的基本制度构架3其他登记异议登记异议登记3一、异议登记的概念与制度目的

在登记的权利关系和真实的权利关系出现不一致但又无法立即更正时，通过将真正权利人的异议予以即时登记，从而阻止和击破登记记载的公信力，以保护真正的权利人的利益的登记类型。给真正的权利人提供了一种临时性的救济措施阻断不动产登记公信力和推定力的作用制度目的异议登记3二、异议登记的办理

异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。

异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。（防止异议登记过度限制不动产登记簿所载权利人的权利）异议登记3三、异议登记的效力

《土地登记办法》第60条：异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利变更登记或者设定土地抵押权。《房屋登记办法》第78条：异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。《细则》修改了以上规定——登记机构书面告知申请人存在异议登记的事项后，申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

条例的基本制度构架4其他登记查封登记查封登记4一、查封登记的概念与特征

概念：指不动产登记机构依据人民法院或者其他有权机关的嘱托，依照法定程序作出的以限制登记名义人对不动产进行处分为目的的登记。特征：（一）查封登记是依嘱托进行的登记。

（二）查封登记属于限制登记查封登记4二、查封登记的嘱托

人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：（一）人民法院工作人员的工作证；（二）协助执行通知书；（三）其他必要材料。查封登记4三、非因法律行为取得不动产的查封登记不动产登记机构依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效的法律文书以及协助执行通知书等办理查封登记的，应当先办理转移登记，再办理查封登记。

——《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）查封登记4四、轮候查封登记两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。查封登记4五、查封登记的注销

查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。

不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则登记信息共享与保护102013年11月20日，国务院30次常务会议决定：一是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。创造条件，逐步建立健全社会征信体系，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠。2014年1月21日，中央编办发【2013】134号文规定：“国土资源部负责牵头建立不动产登记信息管理基础平台，推动建立不动产登记信息公开查询系统，方便社会依法查询，涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私的事项除外。”登记信息共享登记信息共享与保护10

2015年8月4日，《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号）

正式印发，具体要求：

各地要按照2015年下半年信息平台上线试运行，2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库，2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署，上下联动，协调配合，加快推进信息平台建设。要充分运用云计算技术，把信息平台搭建在国土资源部统一建设的“国土资源云”上。国土资源部负责信息平台顶层设计，统一组织信息平台开发、集成和部署，统筹国土资源主干网建设，制定相关标准；省级重点负责组织督导省内各级数据整合建库和不动产登记信息系统建设，统筹推进省、市、县三级网络建设并纳入国土资源主干网；市县级负责对各类不动产登记信息进行整合建库，对各类不动产登记信息系统进行融合、对接，实现登记业务、数据库本地运行，保证登记业务的顺利开展，做好与相应审批、交易部门间信息实时互通共享，对外提供信息查询服务。省、市、县三级已有的国土资源信息化平台，通过升级改造并与国家级信息平台对接，保护已有的信息化建设投入。登记信息共享登记信息共享与保护10（一）统一的不动产登记信息管理基础平台（上下联通）要求：一是各级不动产登记机构要把登记信息纳入信息平台；二是要实现“国家、省、市、县”四级的登记信息实时共享。对于中央及时掌握不动产登记的情况，管理不动产市场具有重要意义，强调共享的实时性，要求很高。说明：地方可以自己开发建设不动产登记信息管理基础平台，预留好借口；也可以依托利用国家统一的不动产登记信息管理基础平台，具体灵活择取。登记信息共享《条例》第23条：“国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。”登记信息共享与保护10国家层面负责开展信息化建设顶层设计,组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作,2015年下半年开始陆续完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接,提供不动产登记信息查询服务。按照国土资源部第26次部长办公会专题研究并审议《“国土资源与不动产登记信息平台”建设总体框架》的精神,在已有工作安排基础上,采取“反弹琵琶”方式,加快信息平台建设步伐,以信息化建设来推动不动产登记的“四统一”。计划2015年7月上线试运行信息平台;2016年完善平台并扩大试运行范围;2017年全面运行。目前已经形成了平台建设的顶层设计,即将组织平台的开发建设。近期，不动产登记信息平台建设总体方案、不动产登记资料数据库建设标准和数据整合技术规范三个重要成果基本形成，并试行中。登记信息共享登记信息共享与保护10（二）登记信息与审批、交易信息的共享（左右联动）中央编办发【2013】134号规定：“国土资源部、住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门，通过数据交换接口、数据抄送等方式，实现土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享”目的：一是，强调实时互通共享，旨在保证登记的真实性、准确性，避免出现信息孤岛，产生新的风险。如房地产交易中预售合同备案信息与预购商品房买卖、抵押的登记。审批、交易和登记相互关联，实时共享是应有之义。二是，方便人民群众（第24条第2款）。但申请人的身份证明材料必要材料仍需提交，这是核实身份真实性的重要凭证和手段。登记信息共享《条例》第24条：不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。登记信息共享与保护10（三）不动产登记有关信息互通共享除了原登记部门（住房城乡建设、农业、林业、海洋）的审批、交易等信息需求外，至少上述9个部门的有关不动产登记的信息也用过互通共享，如公安部门的身份证明信息、税务部门的纳税凭证信息，等等。一方面，相关职能部门需要不动产登记信息，便于职责履行，提高行政效率；另一方面，登记机构也需要相关部门的信息，便于登记开展。登记信息共享《条例》第25条：“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。”登记信息共享与保护10（一）登记信息的保密主要涉及个人隐私、商业秘密、国家秘密，适用《侵权责任法》《反不正当竞争法》《保守国家秘密法》等有关法律规定。目的：1、确保不动产登记信息的依法共享和安全保密，现代社会个人数据信息安全，防止大量泄露。2、保护国家秘密，如涉及军事、国家安全的不动产信息。登记信息保护《条例》第25条：“不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。”登记信息共享与保护10（二）依法查询利用登记信息比较法看，关于登记结果查询分为完全公开模式（英国、法国、韩国等）和以利害关系人为限的有限公开模式（如德国、台湾等）。对于登记原始资料，一般都设定了限制条件，如韩国和日本限于利害关系人可以查阅。《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”《条例》继续延续了这一精神。登记信息利用《条例》第27条：《条例》第27条：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”登记信息共享与保护10——关于登记资料的范畴与保护

不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记资料包括：（一）不动产登记簿等不动产登记结果；（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。

不动产登记资料中属于归档范围的，按照相关法律、行政法规的规定进行归档管理，具体办法由国土资源部会同国家档案主管部门另行制定。

说明：1.信息、资料、档案三者的内涵和边界，特别是和档案部门的协调，与《档案法》的衔接是关键。2.《物权法》和《条例》均未对不动产登记资料明确区分。登记信息保护登记信息共享与保护10增加了一个新要求：“向不动产登记机构说明查询目的”，防止滥用登记信息，损害他人合法权益。登记信息保护《条例》第28条：“查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。”登记信息共享与保护10登记信息利用申请

审验查询或复制

出具查询证明——一般程序申请

不接受登记信息共享与保护10登记信息利用——关于查询主体和客体范围（采取有限查询模式）

查询主