项目10 写字楼项目置业投资实务

项目10写字楼项目置业投资实务10.1写字楼项目投资概述1.写字楼的含义、分类与特点1）写字楼的含义写字楼的原意是指用于办公的建筑物，或是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事务和从事业务活动的建筑物.2）写字楼的分类目前，我国对写字楼的分类尚无统一的标准，专业人员根据工作需要，通常依照建筑面积、使用功能、现代化程度、综合条件进行不同的分类。（1）按建筑面积大小划分：①小型写字楼：建筑面积一般在1万平方米以下；②中型写字楼：建筑面积一般在1～3万平方米；③大型写字楼：建筑面积一般在3万平方米以上。（2）按使用功能划分：①单纯型写字楼：基本上只有办公一种功能，而没有其他功能；②商住型写字楼：既能办公，又能提供居住的写字楼；③综合型写字楼：以办公为主，同时又具备其他多种功能，如公寓、商场、展厅、餐厅等多功能的综合性楼宇。（3）按现代化程度划分：①非智能化写字楼：指自动化程度较低或设施设备较简单的普通写字楼；②智能化写字楼：指具有高度自动化功能的楼宇，通常包括通信自动化、办公自动化、建筑设备自动化、大楼管理自动化等功能。智能化写字楼一般具有“3A”或“5A”标准。（4）按综合条件划分：①甲级写字楼②乙级写字楼③丙级写字楼3）写字楼的特点（1）地理位置优越，交通便利（2）设备完善先进，建筑档次高（3）功能齐全，设施配套（4）使用时间集中，人员流动性大

(5）经营管理要求高，时效性强。2.写字楼投资价值的影响因素1)区位因素(1)位置（2）交通条件（3）周围环境2）实体因素（1）建筑结构（2）建筑规模（3）装修水平（4）设施配套（5）商务配套（6）物业管理（7）租户类型及资信3.写字楼项目投资分析内容与特点1.写字楼项目投资分析内容1）市场分析2）投资成本与收入估算3）投资项目财务分析4）投资项目风险分析5）投资方案比选10.2写字楼项目投资经济评价及风险分析

1)静态投资经济评价指标指没有考虑资金时间价值的指标，也称为静态指标，包括会计收益率(ARR)，静态投资回收期（即PP）。2)动态投资经济评价指标又称动态指标，即考虑了资金时间价值的指标。动态评价指标由于考虑了时间价值，因而弥补了静态评价指标的缺点。主要包括净现值(NPV)、内部收益率(IRR)2.写字楼项目投资风险分析房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险和经济风险等，其中的经济风险又可分市场风险、经营风险和财务风险等。10.4写字楼项目投资案例分析

案例10-1：某公司以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/㎡，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。解：简要分析如下：1．相应指标计算

1）写字楼投资的基本情况:

（1）写字楼购买总价：27000×10000=27000（万元）（2）购买写字楼的税费：27000×5.3%=1431（万元）（3）股本投资：27000×30%+1431=9531（万元）（4）抵押贷款额：27000×70%=18900（万元）2）抵押贷款年还本付息额

3）写字楼各年净经营收入情况第1年净经营收入：

27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（万元）第2年净经营收入：

27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（万元）第3年净经营收入：

27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（万元）第4年及以后各年净经营收入：

27000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（万元）本项目投资自有资金的现金流量表，如表11-3所示。年末

0

1

2

34~1516~48股本金投入9531.00净经营收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押贷款还本付息2141.132141.132141.132141.13

0.00自有资金净现金流量-9531.00

284.98

658.231031.481404.733545.86表10-

1

现金流量表（自有资金、税前）单位：万元

4）该投资项目的财务净现值因为ic=14%，故

5）该投资项目的财务内部收益率因为i1=14%时，NPV1=789.81万元，设i2=15%，则：用插入法

2．结论因为NPV=789.81万元＞0，FIRR=14.78%＞14%，故该项目可行。案例10-2：某写字楼售价1950万元，该楼宇拥有办公单元60个，每个单元平均月租金6000元，并以每年5%的速度递增。设每单元每年的空置及其他损失费为单元月租金收入的2倍。第1年的经营成本为毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度递增。投资者可获得利率为12%，期限15年的1500万元的贷款，要求按月等额还本付息。贷款成本（申报费、评估费、活动费等）占贷款额的2%。该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧基数为投资额的85%。若投资者要求的投资收益率为20%，该项目是否值得投资？分析：大部分投资者都要依赖筹措的资金进行房地产投资，而抵押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常面临的问题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案例实际上是想考察该项目的抵押贷款投资决策是否可行。也就是说，该项目在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能否获得预期收益。为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计划、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并依据税后现金流量及投资者要求的收益率计算该项目的净现值及内部收益率，据此作出投资决策。解：1．贷款分期偿付计划已知:该笔贷款年利率r=12%，期限n=15×12=180个月，要求按月还本付息，则：（1）每月计息利率：i=r/n=0.12/12=0.01

（2）月还款系数:

（3）月还本付息额:1500×0.012=18(万元)

（4）年还本付息额:18×12=216(万元)

（5）年贷款余额：

把上述已知条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。例：第5年末贷款余额为：又∵某年偿还本金=上一年贷款余额–该年贷款余额某年偿还利息=每年付款额–该年偿还本金∴各年偿还本金和利息情况依次可以算出。详见抵押贷款分期偿还计划,见表11-4。年份每年付款额贷款余额本金利息①②③④=①-③

0

216

1500

1216

1461.92

38.08

177.92

2216

1419.02

42.9

173.10

3216

1370.66

48.36

167.64

4216

1316.18

54.48

161.52

5216

1254.79

61.39

154.61

6216

1188.42

66.37

149.63

7216

1107.66

80.76

135.24

8216

1019.82

87.84

128.16

9216

920.83

98.99

117.0110216

809.31

111.52

104.4811216

683.62

125.69

90.3112216

542.01

141.61

73.3913216

382.44

159.57

56.4314216

202.62

179.82

36.1815216

0

202.62

13.38表10-2

抵押贷款分期偿还计划表单位：万元

2．折旧计划已知：该物业按线性折旧法计算折旧额；折旧基数为：1950×85%=1657.5万元；则年平均折旧额为：1657.5×1/15=110.55（万元）3．税前现金流量

各年税前现金流量

=各年潜在总收入-各年空置及其他损失-经营成本（或经营费用）-年还本付息额。按题设已知条件，（1）该项目年潜在总收入

=单元月租金×单元数×12个月×（1+升幅）（2）该项目空置及其他损失

=2×单元月租金×单元数×（1+升幅）（3）实际总收入=潜在总收入-空置其他损失（4）经营成本：第1年为当年实际总收入的20%，以后每年按6%比例递增，即：经营成本=第1年实际总收入×20%×（1+升幅）（5）净经营收入=实际总收入-经营成本（6）年还本付息额，见表11-4①栏。（7）税前现金流量=净经营收入-年还本付息额上述计算结果见表11-5。年份经营收入空置及其他损失实际总收入经营成本净经营收入年还本付息额税前现金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00

216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表10-3

税前现金流量计算表单位：万元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98续表10-3

税前现金流量计算表单位：万元

4．税金及税后现金流量计算

税后现金流量=税前现金流量-应纳税额应纳税额=应纳税收入×综合税率应纳税收入=净经营收入-利息-折旧-年均分摊融资成本其中：年平均分摊融资成本=1500×2%÷15=2（万元）；本案例中，该项目应交纳的税金主要有：营业税、印花税、房产税、所得税分别为租金纯收入的3%、0.1‰、18%、9.84%。上述四项合计的综合税率为租金纯收入的30.85%。上述税后现金流量计算结果如表10-4所示。年份净经营收入还贷利息折旧费分摊融资成本应纳税收入综合税率税额税后现金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表10-4

税后现金流量计算表单位：万元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16续表10-4

税后现金流量计算表单位：万元5．净现值及内部收益率的计算（1）净现值计算设基准收益率ic为20%，则净现值计算结果见表10-5所示。年份自由资金投资额