土地登记实务(第一章)

【土地登记实务】主讲：王秀兰华中农业大学土地管理学院2023/2/42华中农业大学土地管理学院第一章土地登记概论土地登记的概念、意义和作用土地登记的历史沿革与登记制度我国土地登记的法律依据及效力土地登记的特点与基本原则土地登记的内容与分类2023/2/43华中农业大学土地管理学院第一节土地登记的概念、意义和作用一、土地登记的概念二、土地登记的意义三、我国土地登记的作用2023/2/44华中农业大学土地管理学院一、土地登记的概念

土地登记，也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。

根据《土地登记办法》第二条的规定，我国的土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记薄公式的行为。其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。2023/2/45华中农业大学土地管理学院二、土地登记的意义

为了保障广大权利人的土地财产权利，维护土地市场的正常秩序，国家必须采取一种稳妥、高效的土地登记制度，把土地上的每项权利及其变动事项都准确无误地记载到国家专门的簿册。2023/2/46华中农业大学土地管理学院三、我国土地登记的作用1、维护了土地的社会主义公有制2、维护了土地权利人的合法权益3、维护了正常的土地市场秩序4、有效地保护了耕地5、为土地管理和经济社会发展提供了重要的基础信息2023/2/47华中农业大学土地管理学院第二节土地登记的历史沿革与登记制度

一、土地登记的历史沿革二、土地登记制度2023/2/48华中农业大学土地管理学院一、土地登记的历史沿革国外土地登记历史沿革：古希腊、古罗马、古埃及等很早就有地籍管理和土地登记方面的记载；德国1656年创建地籍；英国1862年设置政府土地登记局；美国1849年颁布相关地籍管理条例；日本在明治维新以前，曾进行土地清丈等。我国土地登记历史沿革：

黄帝、大禹时划九州；秦始皇大规模清查地籍；宋代量田之事；元代经理之法；明朝的雨林图册和赋役黄册制度；清朝进行大量的地形测量和地图编绘工作；近现代逐步完善的土地登记工作。

2023/2/49华中农业大学土地管理学院二、土地登记制度

契约登记制度权利登记制度托伦斯登记制度关于我国的土地登记制度2023/2/410华中农业大学土地管理学院(一）、契约登记制度

契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。其主要特点为：2023/2/411华中农业大学土地管理学院(一）、契约登记制度1.采用意思主义立法2.采取形式审查主义3.登记无公信力4.登记无强制作用5.登记薄的编成采取人的编成主义6.不颁发权利凭证7.土地权利以动态登记为主2023/2/412华中农业大学土地管理学院(二）、权利登记制度

权利登记制度发源于德国，故又称“德国主义登记制度”。其主要特点为：(二）、权利登记制度1.采用形式主义立法2.采取实质审查主义3.登记有公信力4.强制性登记5.登记薄的编成采取物的编成主义6.不颁发权利凭证7.土地权利人以静态登记为主2023/2/413华中农业大学土地管理学院2023/2/414华中农业大学土地管理学院(三）、托伦斯登记制度

托伦斯登记制度为澳大利亚人托伦斯所创，目前东南亚许多国家引入这一登记制度。其主要特点为：2023/2/415华中农业大学土地管理学院1.初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态2.登记有公信力3.土地登记机构负有赔偿责任4.采取实质审查主义5.登记薄的编成采取人的编成主义6.地籍图可辅助说明登记薄的内容7.土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记8.土地经登记后，如有处分或设定负担，以及其他各种法律行为，须依照法定的契约形式，订立契约(三）、托伦斯登记制度2023/2/416华中农业大学土地管理学院1.土地物权变动原则上采取登记生效主义，在特定情况下也采取登记对抗主义2.实践中一般采取以实质审查为主、形式审查为辅的模式3.登记有公信力4.土地登记实行依申请登记原则5.登记薄的编成采取物的编成主义(四）、关于我国的土地登记制度2023/2/417华中农业大学土地管理学院6.颁发权利凭证7.土地登记不仅登记静态的土地权利，而且登记动态的土地权利8.土地登记不及地上的建筑物和附着物9.土地登记机构一般设在国土资源行政主管部门(四）、关于我国的土地登记制度2023/2/418华中农业大学土地管理学院第三节我国土地登记的法律依据及效力一、土地登记的法律依据：（一）实体性法律依据（二）程序性法律依据二、土地登记的效力：指进行土地登记后的法律效果。2023/2/419华中农业大学土地管理学院第四节土地登记的特点与基本原则一、土地登记的特点二、土地登记的基本原则2023/2/420华中农业大学土地管理学院（一）统一性（二）唯一性（三）连续性（四）公开性（五）公信力一、土地登记的特点2023/2/421华中农业大学土地管理学院（一）依法的原则（二）申请的原则（三）审查的原则（四）属地登记的原则二、土地登记的基本原则第五节土地登记的内容与分类一、土地登记的内容二、土地登记的分类2023/2/422华中农业大学土地管理学院2023/2/423华中农业大学土地管理学院土地以宗地为单位进行登记。所谓宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间，即指一个或几个权利人所拥有或使用的权属界线清楚的地块或空间。土地登记的内容是指反映在土地登记薄上的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。一、土地登记的内容2023/2/424华中农业大学土地管理学院（一）土地权属性质与来源1.土地权属性质土地权属性质，是指附着在某宗土地上的权利是一种什么性质的权利。我国的土地权属性质分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地使用权抵押权、地役权等。对于土地使用权抵押权、地役权，在土地登记薄上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载在“土地权属性质”栏。（一）土地权属性质与来源2.土地权属来源上级部门的批准文件、房产证、主管部门证明、四邻证明等。2023/2/425华中农业大学土地管理学院（二）土地权利主体

土地权利主体是指土地权利人，包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、集体土地使用权人和土地使用权抵押权人、地役权人。2023/2/426华中农业大学土地管理学院（二）土地权利主体1.集体土地所有权人我国的集体土地所有权有三种形式：农民集体所有、乡（镇）农民集体所有和村内各农民集体所有。于此相对应，集体土地所有权人也分为三种情况：属村农民集体所有的土地所有权人是村农民集体，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；属村内各农民集体所有的土地所有权人是村内各农民集体，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；属乡（镇）农民集体所有的土地所有权人是乡（镇）农民集体。由乡（镇）农民集体经济组织经营管理。2023/2/427华中农业大学土地管理学院（二）土地权利主体2.国有土地使用权人国有土地使用权人可以是任何自然人、法人和其他组织。3.集体土地使用权人一般应是本集体内部的成员或单位，但特殊情况除外，如集体“四荒地”土地使用权人就可以是本集体以外的个人和单位等。4.土地使用权抵押权人、地役权人可以是自然人、法人和其他组织。2023/2/428华中农业大学土地管理学院（三）土地权利客体

土地权利客体指土地权利、义务所共同指向的对象。主要包括土地的坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格等。2023/2/429华中农业大学土地管理学院二、土地登记的分类

按照《土地登记办法》，我国土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等。2023/2/430华中农业大学土地管理学院二、土地登记的分类总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。初始登记，是