房地产估价技术报告计划评审问题解析总结计划及探讨

房地产估价技术报告评审讯题剖析及商讨

近期，我省房地产（中介）专家委员会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完美房地产估价报告，也方便了各评审人员详细操作。《房地产估价报告评审表》仍采纳中国房地产估价与房地产经纪学会的一致格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据根源与确立、参数选用与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依照“数据根源依照充分或原由充分，参数选用客观、合理，理论和现实上有说服力，有必需的剖析和过程，计算过程完好、谨慎、正确”进行评审。依据《城市房子拆迁估价指导建议》第二十三条规定：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请判定的估价报告的估价依照、估价技术路线、估价方法采纳、参数选用、估价结果确立方式等估价技术问题出具书面判定建议。因此对房地产估价报告进行专业技术判定，也主假如对其估价技术报告进行技术判定，估价报告不存在技术问题的，应保持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当更正错误，从头出具估价报告。其实，作为一份完好的房地产估价报告，估价技术报告应是其最核心的部分，假如没有比较明确的评审要求，对估价机构和评审人员都不利于详细操作，报告评审会有失公允，也会使估价机构难以发现自己技术报告的缺点而不求改良。自己经过多次参加全省范围内的房地产估价报告的专家评审和司法技术判定工作，经历过一些估价机构所达成估价报告，联合自己工作经验和有关资料，对房地产估价技术报告存在一些常有问题进行综述，以供同行参照。一、估价技术路线和估价方法常有问题及剖析《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详尽说明估价技术思路，采纳的方法及其原由、估价方法的定义。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、利润法、成本法、假定开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。但经过检查各估价机构所达成的报告，常有缺点有：

1）报告的技术思路、估价方法描绘不清，估价方法也无定义。从估价报告的全局看，从

价方法的采纳能否正确，此问题很要点。采纳方法应全面、适合，能否有合理的说明和原由。不采纳的，充分说明原由，采纳的，简述了道理。

2）只使用了一种估价方法。只管《房地产估价规范》中有规定对同一估价对象宜采纳两种以上的估价方法进行估价，但实质中我们大部分估价机构所出具的估价报告只采纳了一

种评估方法。自然，这此中也遇到估价对象特别性和当地估价条件的限制。但此刻好多银行

和拆迁管理部门都已明确提出，估价方法仍是应选择两种以上评估方法，不得任意弃取；若

一定弃取，应在估价报告中予以说明并陈说原由。

（3）能用市场比较法的没实用。市场比较法合用于同类房地产交易事例许多的估价，有

条件采纳市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。《城市房子拆迁估价

指导建议》第十六条规定：拆迁估价一般应当采纳市场比较法。

4）有利润或有潜伏利润的房地产的估价没有采纳利润法作为此中的一种估价方法。有些估价机构对旅馆、酒店的评估，特别是在拆迁估价报告中对商店或门面的评估不采纳利润法而采纳其余评估方法，以致拜托方或有关当事人也会提出疑议。

5）已明确的估价目的，适合采纳多种估价方法进行估价的，没有同时采纳多种估价方法

进行估价。估价方法的采纳没有联合估价对象的特点或不切合有关的规定。我们评审报告就应就估价方法能否与估价目的、估价对象合用，以确立估价技术路线能否正确。

6）拥有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未采纳假定开发法作为此中的一种估价方法。一些拆迁户在质询估价机构时常常会问到为何没有采纳假定开发法？这其实原由

很简单，不论采纳何种评估方法的估量结果，都一定是“拆迁估价时点一般为房子拆迁允许证颁发之日”的房地产市场价钱。

7）简单的采纳成本法对任何物业进前进行估价。在无市场依照或市场依照不充分而不

宜采纳市场比较法、利润法、假定开发法进行估价的状况下，可采纳成本法作为主要的估价

方法。而一些估价人员为了操作方便，向来沿用成本法或重置成本法直接估价，这已不适应

市场的需要。

近期，笔着评审过某估价机构达成的对一旅馆的拆迁估价报告，该报告技术路线是对土地和

建筑物价值分别进行评估，此中地价采纳比较法和成本迫近法评估，建筑物价值采纳成本法和利润法评估。看似采纳了多种评估方法，其实质是只有一种评估方法，且没有坚持房地合一的评估原则，对一份有技术含量的拆迁估价报告而言是不当的。二、市场比较法常有问题及剖析市场比较法是估价机构应用得比许多的一种评估方法，基本上大部分的估价人员都可以娴熟运用。但其实不是说，每个人都能将该评估方法做得天衣无逢而无疏漏或瑕疵。只管各估价机构所使用的市场比较法的格式都不会一致，但其要求或内涵应完好同样的，因此估价人员应严格依照要求进行操作，在能使估价结果然切切合市场价值。（1）可比实例选择不当或可比实例不切合条件（用途同样、构造同样、所处地段同样）。如：比较实例的价钱过高或许过低，交易日期与估价时点相隔过长（不可以超出1年的时间，《房地产估价规范》和《城市房子拆迁估价指导建议》对此已有明确规定），房子用途内涵不一致（如门面与商场店面比较），非同一地区内事例比较。

2）修正系数确实定没有充分的原由，修正系数的取值不一致、不规范或比较物与参照物

互相颠倒。不一样性质的房地产（如：居住、工业等），其要素修正时选用的重视点和权重应不一样。

（3）单项修正对可比实例成交价钱的调整幅度超出了20%，或许各项修正对可比实例成交

价钱的综合调整幅度超出了30%。这类可能性主假如因为估价人员在选择比较事例的不恰

当，或许有无心识让估价结果偏离正常值，手段其实不高妙而简单让人产生误会。

4）比较修正的方向错误。要素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；在比较状况说明时判断有差别应予修正，但在实质计算中未修正。

（5）地区要素比较修正的内涵理解错误或地区要素与个别要素混杂不请。地区要素与各

别要素详细比较修正项目的选择没有联合估价对象与可比实例的差别。可比实例的状况一定

是取其在成交日期时的状况，应与评估对象的特点联合起来。地区要素与个别要素详细修正

要素可参照《房地产估价规范》。

7）比较修正项目有漏项。可比实例的交易状况未说明，非正常交易状况的要进行交易

状况修正而未进行修正；交易日期未能修正，日期修正应采纳近似房地产的价钱改动率或指数进行调整，也可依据当地房地产价钱的改动状况和趋向作出判断，赐予调整；成立价钱可比基础时，价钱内涵不一致，如报价与成交价钱、楼盘均价与事例单价、含有房子装饰的成交价值等显然不一致时也未作任何修正；付款方式的不一样也未作修正；对交易税费非正常负担的状况也未能修正等。

8）间接比较与直接比较混杂不清。这个问题比较隐蔽，一般非专业水平也很难看出来，因此估价人员防止采纳与之有关的比较要素进行修正，而以致结果误差。

二、利润法常有问题及剖析

利润法应当是估价人员比较好使用操作的一种评估方法，一般来说，只需采纳资本化率、

利润年限等参数取值合理、净利润计算无错误，评估过程是难以过多挑剔的。自然，利润法

也有的银行明确提出尽量不要估价人员使用的估价方法。因此我们估价人员更应当谨慎在使

用利润法评估。

1）利润限期确立错误。利润年限确实定未说明根源，一般是因为前面缺乏权益描绘造成

的。利润年限确实定是我们估价人员争议比许多的一个参数，在拆迁评估过程常常会碰到这个问题。其实在《房地产估价规范》也有明确规定：当建筑物耐用年限擅长或等于土地使用

权年限时，一般直接依据土地使用权年限确立；当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可先

依据建筑物耐用年限确立将来可获利润的年限，而后再加上土地使用权年限高出建筑物耐用

年限的土地节余使用年限价值的折现值，另一种方法是将将来可获利润的年限假想为无穷

年，采纳无穷年的利润法计算公式（净利润中扣除建筑物折旧和土地获得花费的摊销）。

2）没有以客观利润和正常花费作为价钱评估的依照。出租利润能否稳固，关于客观收

益没有考虑到将来的变化，要剖析将来利润变化的趋向，不可以只看目前利润状况。客观利润

是与近似房地产的正常状况下的潜伏毛收入、有效毛收入、营运花费或净利润进行比较，若与正常客观的状况不符，应进行适合的调整修正，使其成为正常客观的，不可以仅依照某一个事例的收入状况确立。

3）利润的测算错误。假如有已出租状况，要依据租借合同的商定，分租借期内（采纳商定租金）和租借期外（采纳市场租金）两种状况分别计算；采纳比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；计算毛收入时未考虑空置率或入住率、出租率（空置也要考虑客观租金），酒店还要考虑上座率。租借收入没有包含有效毛租金收入和租借保证金、押金等的利息收入。利润法中旅馆的自用办公用房、技术层、设备层、公共大堂等在计算时不可以重复计算其利润；不是房产收入的也不可以计入房产中，如旅馆中床、空调、桌椅、电视等其余设备设备，不可以再单

独计算价值。

4）正常花费的测算错误。花费的测算遗漏了项目或增添了不合理的项目，如直接经营型房地产漏扣商业利润，以及正常花费中税金的计算只计算了房产税而没有计算营业税及其附带和土地使用税；如将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等也计入扣除项目。

关于带租约的房地产转让的评估，租约期内总花费的扣除项目没有按租借合同的商定。依据

租借契约规定的租金涵义，若保证合法、安全、正常使用所需的花费都由出租方担当，应将

四项花费所有扣除；若维修、管理等花费所有或部分由承租方负担，应付四项花费中的部分

项目作相应调整。

5）资本化率确立错误。资本化率的选用未说明求取方法和根源，确立方法简单；安全利率选用不当，缺乏必需的说明（应采纳同一时期的一年期国债年利率或一年按期存款年利率）；用途不一样的估价对象采纳了同样的资本化率；把物价上升率和经济增添率作为资本化率；未能划分综合资本化率、土地资本化率、建筑物质本化率之间的关系。

三、成本法常有问题及剖析

一般来说，因为成本法对旧房的估价更难一些，因此用它来对新房评估更适合。但实质中估

价机构在对工业厂房、在建工程及非利润类公共建筑物常用成本法评估比较合用。也有的在

拆迁评估对旧房地产评估时也多采纳成本法，这样计算过程更简单让人理解和接受，自然其

估价结果能否即为市场价值还值得商议。固然成本法技术思路比较简单，但实质中成本法存

在有很多问题。

1）成本应为社会均匀成本,即客观成本。我们评估过程中取费时采纳的是项目实质发生

额，应说明能否切合当地现时社会一般成本（即要划分实质成本和客观成本，采纳重置成本，不可以用重修成本）；还要依据市场供求剖析来最后确立评估值（表此刻经济折旧确立上）。

2）花费组成不完好，漏项或计算公式有错。成本法应计算的项目包含土地获得成本、开发成本、管理花费、投资利息、销售税费、开发利润、折旧。如：有的报告用成本法估量时缺管理费或正常利税等。

3）注意各样物业的价钱组成有无说明。评估抵押价值时的土地价值考虑能否正确（能否包含土地出让金），建筑物成本采纳的重置成本或重置价钱及其内涵（采纳当地宣布的重置价钱还须进行期日修正）。

4）成本法计算贷款利息时计息期有错。因为在一般状况下地价是开始一次性投入的，也

就是从一开始投入到工程竣工都要计息，而建筑物的投入是在建筑期内均匀投入的，故计算

期应计建筑期的一半。计算基数应为土地获得成本、开发成本和管理花费之和。

（5）开发利润计算时，不一样的利润率要对应不一样的计算基数。开发利润应以上地获得花费

与开发成本之和为基础，依据开发、建筑近似房地产相应的均匀利润率水平来求取。销售利

润率对应的基数为开发达成后的房地产价值求取。

（6）销售税费的依照是销售收入不是成本，税费的组成能否正确。注意计税方式能否正

确，要联合当地政府有关规定，交易两方负担各自应负担的税费进行计算，如房产税、营业

税、交易契税、印花税等。

7）折旧计算能否正确。建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实质经过年数加

上土地使用权节余年限计算折旧。成本法估价中的建筑物折旧，应是各样原由造成的建筑物价值的损失，包含物质上的、功能上的和经济上的折旧，而我们多仅只采纳直线法求取拆旧

额，其实质不过建筑物理值减损。不论采纳上述哪一种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、判定建筑物的实质新旧程度，依据建筑物的建成时间，保护、

养护、使用状况，以及地基的稳固性等，最后确立应扣除的折旧额或成新率。

四、假定开发法常有问题及剖析

对在建工程评估采纳假定开发法是我们估价机构最常用的一种方法，运用此方法应掌握待开

发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式，如售租或和自营等，估量结果应为开发达成后的房地产价值扣除开发成本、管理花费、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购置待开发房地产应负担的税费，而我们常常发现有的估价报告对上述项目进行计算时有的就混杂不清。

1）注意项目一定是有投资开发和在开发潜力的房地产。不一样种类的房地产还应依据市场状况分别估量将来市价，其将来的用途应当合法和切合最高最正确使用原则。

2）观察项目能否齐备能否项目有详细表述和利用计算如风险损失。假定开发法应计算的项目包含开发达成后房地产价值、开发成本、管理花费、投资利息、销售税费、开发利润和

投资者购置待开发房地产应交税费，不可以遗漏应扣除项，如：不要遗漏买方购置土地、在建

工程时应上交的锐金，开发利润估量时要注意计算基数与利润率的对应，评估毛地时还应扣除拆迁布置费。

3）看静态方法和动向方法的注意事项。利息计算时，计算基数中漏项或多项。如：销售税费一般不计息）；动向方法计算时楼价的求取中折现率确实定以及折现系数确实定要合理，不该考虑投资利息的估量和开发利润的估量，静态方法不折现。

五、结论

房地产估价报告是估价机构供给中介服务的产品，和其余行业供给的产品会出现质量问题同样，任何估价机构都不可以保证自己的估价报告不会存在质量问题，这很正常。

我们审查在各样评估方法计算中，报告要点看的仍是市场检查能否充分、掌握资料能否充分、

理论支持能否有力、技术含量有多少。至于报告中估价技术思路和估价方法能否正确，估价

测算过程中采纳的可比事例、各样原始数据，以及选择的各样参数和系数能否确有依照，计

算能否正确，估价结果能否合理，应当看报告撰写过程的需要，严格的依照《房地产估价规

范》和《房地产抵押估价指导建议》、《城市房子拆迁估价指导建议》等要求进行操作。

怎样保证估价报告的质量？最根本的一点，就是正确掌握市场，以市场信息为依照进行评估。

在市场经济条件下，绝大部分的评估都要给出市场价钱，因此估价报告所用的事例一定是来

自市场的真切事例，不可以凭空假造；各项参数确实定要依照市场行情，尽量防止主观决定；

估价结果要切近市场行情，不可以误差太大。自然，在保证报告质量的前提下，假如资料充分、论占有理、方法适合、计算精准，应当是

一份很好的估价报告。要做到这点，就需要估价师平常下功夫去采集、整理市场信息，并将

其应用于评估实践中，这也是防备风险的实质性举措。

作为专家评审之需要也好，仍是估价机构自我完美也好，房地产估价报告的规范及审查最后

目的是为了进一步提高估价报告质量和品牌竞争力，躲避可能出现的风险。各估价机构均应

努力增强内部管理，特别是经过