土地法学课件

2023/2/4第一章绪论学习提要：通过本章的学习，重点了解土地及土地法的概念、特征，理解土地基本国策的内容及主要精神；熟悉土地法的渊源和土地法与其他法律的联系、区别。第一节土地法与土地法学概述第二节土地法的调整对象和调整方法第三节土地基本国策第四节土地法的渊源第五节土地法与其他法律部门的关系2023/2/4第一节土地法与土地法学概述一、土地法概念

土地的概念：从土地立法的角度来解释土地，一般认为是地球陆地表层，即：一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。我国土地管理法中界定的土地包括国家和集体所有的农业用地、建设用地和其他未开发利用的土地。这是从土地用途角度对土地所作的科学分类，有利于土地用途管制制度的实施。土地特征：①土地是非人力所能创造自然资源。②土地面积有限。③土地位置具有固定性。④土地使用价值具有永续性。

2023/2/4二、土地法的概念和特征（一）土地法的概念：土地法是调整在土地的规划、管理、保护、利用、监督过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。1.土地法是国家制定或认可的行为规范。2.土地法调整以土地为客体而形成的社会关系。3.土地法是调整土地关系的法律规范的总称。（二）土地法的特征1.土地法通过调整人与人的关系来规范人与土地的关系。2.土地法涉及的范围具有广泛性。3.土地法的实施方式具有科学技术性。2023/2/4三、土地法学的概念（一）土地法学的概念：土地法学是以土地法即调整土地关系的法律规范为研究对象，它是以研究土地法的制定、解释、阐述、评价、应用于调整人地之间法律关系的一门学科。（二）土地法学的研究目的：是以法律的形式，规范土地在开发、利用、保护、改造过程中，一切对土地的作为或不作为都牢固地建立在科学的基础上，以保证土地的优化配置和合理、有效的保护和利用，以实现社会经济和土地的可持续的发展。2023/2/4（三）土地法学的研究特点特点之一：防患于未然特点之二：在于最大限度地促进人类幸福特点之三：从事物现状分析其自身矛盾确立土地立法原则，使现有与应有统一特点之四：明确土地数量与质量的关系2023/2/4四、土地法学研究的主要内容土地法学的主要理论的研究土地法本土资源的研究土地公有制学说的研究土地法的生态职能与可持续发展的研究现代物权制度理论的研究土地自然特性的研究土地法律体系和法律关系的研究土地法律体系的研究土地法律关系的研究土地地权和产权制度的研究土地金融和市场交易的研究土地租、税、费的研究土地管理制度与监察制度的研究2023/2/4土地法学的研究方法传统的法学研究方法调查实证研究方法分析比较的方法历史研究的方法综合研究论证的方法侧重学理的研究方法运用唯物辩证的研究方法土地法学研究的特有方法协调人、地、环境相互关系的研究方法以土地的价值取向作为进行判别的研究方法以超前意识研究土地法学的方法2023/2/4第二节土地法的调整对象和调整方法一、土地法的调整对象：土地法律规范所调整的、以土地为客体而产生的各种社会关系。即土地关系。有两种类型：纵向的土地资源管理关系，横向的平等主体间的土地财产关系。二、土地法的调整方法：取决于土地法调整对象的性质。（一）行政的调整方法（二）经济调整方法2023/2/4土地法调整方法（一）行政的调整方法在纵向土地资源行政管理关系中，土地行政主管部门有权依法履行职责，对当事人在土地规划管理、保护、开发利用过程中行为进行监督检查，有关当事人必须服从。土地行政主管部门有权要求当事人按照土地利用规划，合理使用土地，切实保护耕地，有关当事人必须服从。土地行政主管部门依法履行职责时，有权要求当事人予以配合。2023/2/4

土地法调整方法

（二）经济调整方法以招标、拍卖、挂牌等方式出让、转让土地使用权时，双方法律地位平等。设立、变更或终止土地财产法律关系时，应当坚持双方当事人自愿的原则，不允许以强凌弱，以大欺小。土地财产法律关系中当事人权利义务的确立，应坚持互惠、互利、等价、有偿的原则。2023/2/4第三节土地基本国策一、土地基本国策的概念是指国家为实现经济、社会可持续发展，在规划、管理、利用土地资源方面确定的具有战略性的方针、策略，是中央及地方各级政府指定、实施其他具体政策必须遵循的基本准则。以立法形式确立的基本国策表述为：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级政府应当采取措施、全面规划、严格管理、保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”

2023/2/4二、各级政府在落实土地基本国策方面承担的责任（一）组织编制土地利用总体规划是各级政府的法定职责（二）确保本辖区内耕地总量不减少是省级政府的法定义务（三）国家实行占用耕地补偿制度（四）国家实行基本农田保护制度（五）非农业建设必须十分珍惜和合理使用土地（六）各级政府应当采取措施，维护排灌工程设施，改造中、低产田，整治闲散地和废弃地（七）县、乡（镇）政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境2023/2/4第四节土地法的渊源法的渊源是指法律创立的方式，以及法律以外的表现形式。根据我国土地法律规范的不同制定机关及其效力方面的差异，我国土地法律制度的存在形式即土地法的渊源有：

一、宪法二、法律三、国务院制定的行政法规四、国务院所属部、委发布的行政规章五、地方法规六、最高人民法院的司法解释七、其他法的渊源返回2023/2/4第五节土地法与其他法律部门的关系一、土地法在我国法律体系中的地位宪法是根本大法，是制定一切法律的依据，属于第一层次；而民法、刑法、经济法、行政法、诉讼法等则属于宪法以下的第二层次的基本法。土地法属于经济法的一个分支，属于我国法律体系中第三层次的部门法。在经济法没有形成以前，也没有土地法学的概念。土地法与其他部门经济法相比；则又有其个性本身的特点。

二、土地法与其他法律部门的关系

(一)土地法与宪法(二)土地法与民法(三)土地法与行政法(四)土地法与刑法(五)土地法与诉讼法2023/2/4思考题1．土地法概念和法律特征。2．土地法的调整对象和调整方法。3．土地法的渊源。4．土地法与其他法律的联系与区别。5.土地法学的概念及研究对象。6.土地法学研究的主要内容。返回2023/2/4第二章土地立法概况2023/2/4第二章土地立法概况[学习提要]通过本章学习，主要了解土地立法的一般社会意义和我国土地立法的目的，了解我国土地立法的基本情况，重点掌握土地立法权限、土地立法的基本原则和指导思想、现行《土地管理法》的指导思想和基本内容.2023/2/4第一节土地立法概述1第二节土地立法权限2第三节土地立法程序3第四节中国的土地立法概况42023/2/4第一节土地立法概述一、土地立法的一般社会意义二、土地立法的目的

(一)维护土地的社会主义公有制。

(二)科学规划、有效保护、合理利用土地资源。(三)切实保护耕地。(四)促进社会经济的可持续发展。2023/2/4三、土地立法的概念和特征土地立法的概念土地立法是指国家立法机关通过依照立法程序制定、修改或废止各项土地法律，调整社会关系的一种国家活动。立法有狭义和广义两种含义。狭义的立法是指最高国家权力机关依照法定权限和程序制定、修改和废止法律的专门活动。广义立法是指有权的国家机关依照法定权限和程序制定、修改和废止各种具有不同法律效力的规范文件的活动。2023/2/4最高国家权力机关行使国家立法权，体现全国人民的意志。动员多方面力量，制定行政法规、地方法规、自治条例和单行条例等。坚持中央集中统一领导，充分发扬民主，正确处理中央与地方的关系。

土地立法的特征2023/2/4四、土地立法的指导思想十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地的立法指导思想促进改革开放的立法指导思想土地资源管理与资产管理并重的立法指导思想建立和规范土地市场的立法指导思想2023/2/4五、土地立法的基本原则1.保护土地的社会主义公有制原则2.保护合法土地财产权益的原则3.保护耕地原则4.合理利用土地原则5.土地有偿使用的原则6.实现经济、社会、生态环境三效益相统一得原则7.正确处理好国家与土地利用或使用者之间的物质利益关系的原则8.土地统一管理原则2023/2/4第二节土地立法权限一、立法权限的概念所谓立法权是指国家制定、修改和废止法律的权力。全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权；国务院根据宪法和法律，制定行政法规;省级和省人民政府所在地的市人民代表大会及其常务委员会，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，制定地方性法规；民族自治地方的人民代表大会有权依照当地民族的特点，制定自治条例和单行条例，报省或者自治区人大常委会及全国人大常委会批准后生效，报全国人大常委会备案。2023/2/4(一)国家权力机关的立法权限1．全国人民代表大会的立法权限修改宪法；制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。2．全国人民代表大会常务委员会的立法权限制定除应由全国人民代表大会制定的基本法律以外的其他法律。也就是说制定除刑法、民法、国家机构等基本法律以外的法律；在全国人民代表大会闭会期间，对全国人民代表大会制定的基本法律有权进行部分的修改和补充；有权解释宪法和法律；有权撤销同宪法、法律相抵触的行政法规、地方性法规以及有关的决定、命令等。二、我国立法权限2023/2/43．地方权力机关的立法权限①省一级人民代表大会及其常务委员会；②省一级人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常务委员会；③民族自治地方的人民代表大会。前两者有权在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，制定地方性法规，但省级人民政府所在地的市和较大的市的人大及其常委会制定的地方性法规，须经省级人大批推后生效；后者有权根据当地具体情况，制定自治条例和单行条例，按规定的程序经省级人大常委会批准后生效。2023/2/4(二)国家行政机关的立法权限1．国务院的立法权限：国务院在立法方面享有的权限主要是制定行政法规。一是宪法规定享有的行政法规制定权。二是全国人民代表大会授予国务院的制定行政法规权。2．国务院各部门的立法权限：国务院各部、委有权制定部门规章。3．地方人民政府的立法权限：地方政府的立法权限是制定规章，而且享有立法权的机关只有省一级政府、省一级政府所在地的市的市政府以及较大的市的市政府。除此以外的地方政府没有规章制定权。2023/2/4第三节土地立法程序一、土地立法程序的概念及其意义

立法程序是立法机关制定、修改和废止法律的活动。立法程序可使立法活动规范化、科学化，立法程序有助提高土地立法质量。立法的过程，就是程序性的决策过程。立法程序是法律产生具有强制性的普遍约束力的必经步骤。2023/2/4

二、土地法律的立法程序是指国家权力机关制定法律的程序。(一)法律草案的提出(二)法律草案的审议(三)法律的通过(四)法律的公布与实施三、土地行政法规的立法程序是指国务院制定行政法规的程序。(一)行政法规草案的提出(二)行政法规草案的审议(三)行政法规草案的通过(四)行政法规的公布与实施2023/2/4第四节中国的土地立法概况一、新中国成立前的土地立法状况(一)奴隶社会的土地立法(二)封建社会的土地立法状况封建社会的土地立法是确认和维护封建地主的土地私有制。其标志之一是公元前594年，鲁国宣布实行“初税亩”，即不论公田、私田，一律按土地数目纳税。这就从法律上承认私田的合法性。(三)民国时期的土地立法(四)新民主主义革命时期的土地立法2023/2/4二、新中国成立后的土地立法概况(一)土地立法的初期阶段(1949—1966年)这一时期的土地法规主要有：《土地改革法》、《城市郊区土地改革条例》、《农业生产合作社示范章程》、《高级农业生产合作社示范章程》、《农村人民公社工作条例》等。(二)土地立法遭到破坏阶段(1966—1978年)(三)土地立法的发展和完善阶段(1978-1990年，1990-至今)我国于1982年2月13日和同年5月4日分别发布了《村镇建房用地管理条例》和《国家建设征用土地条例》。这两个条例对村镇建房和国家建设征用土地所涉及的具体问题和违法处罚做出了规定。随着我国体制改革的深化，法制建设不断得到加强，初步形成了土地管理法规体系的框架，其主要的标志就是《中华人民共和国土地管理法》的颁布。该法于1986年6月25日颁布，自1987年1月1日起施行，并于1988年12月29日根据宪法第10条第4款修正案进行了修正。1998年对土地管理法再次进行了大规模地修订，这标志着我国土地管理法制化又进入了一个全新的阶段。2023/2/4三、现行《土地管理法》的指导思想和基本内容指导思想

1．从以保证建设用地供应管理为主转变为以保护耕地为主。2．建设用地的利用方式从粗放利用转变为集约利用。3．土地管理方式由“限额审批”转变为“用途管制”。4．从自我监督、自我约束为主转为以上级对下级监督和社会监督为主。

2023/2/4现行《土地管理法》的基本内容第一章总则，共7条。对制定土地管理法的目的、土地管理应遵循的原则和基本制度，做出了纲领性的规定。第二章土地的所有权和使用权，共9条。对全民所有、农民集体所有土地的范围做出了明确界定。第三章土地利用总体现划，共14条。国家建立土地利用现状调查制度和土地统计制度，并根据土地利用现状调查成果和土地统计资料，评定土地等级和编制土地利用总体规划。各级人民政府根据严格控制非农业建设占用农用地、提高土地利用率、统筹安排各类用地和占用耕地与开发复垦相结合的原则编制土地利用总体规划。2023/2/4现行《土地管理法》的基本内容第四章耕地保护，共12条。国家对耕地实行保护制度，实行占用耕地补偿制度、基本农田保护制度。对耕地实行特殊的法律保护措施，确保耕地总量动态平衡。2023/2/4现行《土地管理法》的基本内容第五章建设用地，共23条。除经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。国家征收土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。建设用地的土地有偿使用费，30％上缴中央财政，70％留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。2023/2/4现行《土地管理法》的基本内容第六章监督检查，共7条。土地管理部门依法对土地进行管理，并对用地的单位和个人进行监督检查，加大了对土地违法行为的处罚力度。明确规定各级地政部门同时是土地执法监督部门，赋予地政部门查处土地违法行为的必要手段和执法保障措施。赋予国务院地政部门直接查处土地违法行为的权力。第七章法律责任，共12条。规定了违反土地管理法规的行为以及对这些违法行为的处理，对违反土地管理法的行为和土地管理公职人员的违法行为分别做出了给予行政处罚或刑事处分的规定。第八章附则，共2条。外商投资企业用地，适用本法。2023/2/4思考题1.我国土地立法的目的。2.我国土地立法的概念和立法权限。3.我国土地立法的基本原则和指导思想。4.现行《土地管理法》的基本内容。2023/2/4第三章土地法律关系2023/2/4第三章土地法律关系学习提要和目标：通过本章的学习，要求掌握土地法律关系的概念与特征，明确我国土地法律关系产生、变更和消灭的条件及土地法律关系保护的基本要求。2023/2/4第一节土地法律关系的概念和特征一、土地法律关系的概念土地法律关系是一种特殊类型的、具体的、由土地法律规范调整的、具有权利义务内容的社会关系，土地法律关系是一定的土地关系在法律上的表现。2023/2/4二、土地法律关系的特征具有一般法律关系的共同特点：(1)法律关系是一种特殊的社会关系。(2)法律关系是一种意志关系。(3)法律关系是由国家强制力保证的社会关系。(4)某种法律关系的存在必须以相应的现行法律为其前提。

2023/2/4具有自身独有的特征

(一)国家对土地法律关系的产生、变更和终止实行严格控制(二)土地法律关系具有相对稳定性(三)土地法律关系的产生、变更和消灭属于要式法律行为2023/2/4第二节土地法律关系的构成要素构成要素主体Text2客体内容2023/2/4一、土地法律关系的主体土地法律关系主体是指土地法律关系直接参与者，通过某种法律事实，取得一定权利并承担一定义务的人。概括起来主要有以下几种：国家、国务院、国务院土地行政主管部门及各级人民政府土地行政主管部门、企事业单位、国家机关和其他社会组织、农民集体、个体工商户、农村承包专业户和其他公民个人。

2023/2/4二、土地法律关系的内容土地法律关系的内容，是指土地法律关系主体在具体的法律关系中，所享有的权利和承担的义务。

三、土地法律关系的客体土地法律关系客体，是指土地法律关系主体的权利和义务所指向的对象。它是主体行使权利和履行义务的行为指向和目标。关于客体的范围，主要有两种不同的观点：一种认为是物，另一种认为包括物、行为和精神财富。2023/2/4第三节土地法律关系的分类一、依据土地法律关系的性质和内容划分(一)土地所有权法律关系(二)土地使用权法律关系(三)土地利用与保护法律关系(四)土地征用、征收法律关系(五)土地管理法律关系(六)土地税收法律关系

2023/2/4二、按土地法律关系的主体所处地位不同划分(一)权利义务基本对等的土地法律关系(二)权利义务不对等的法律关系2023/2/4第四节土地法律关系的产生、变更和消灭一、土地法律关系产生、变更和消灭的概念

(一)土地法律关系的产生：即由于一定的法律事实的出现，使特定土地关系主体之间形成一定的权利义务关系。(二)土地法律关系的变更是指由于某种法律事实的出现，使土地法律关系的构成要素发生变化。包括主体变更、内容变更和客体变更。(三)土地法律关系的消灭：即由于某种法律事实的出现，土地法律关系主体间的权利、义务关系即行终止。2023/2/4二、法律事实法律事实是指法律规定的能引起土地法律关系产生、变更和消灭的客观现象。一般分为两类，即行为和事件。土地法律行为是指能够发生法律效力的人们的意志行为，即根据土地法律关系主体有意识活动而产生的法律事实。按其来源和性质可分为行政行为、当事人行为与司法行为。土地法律事件是指不依土地法律关系主体的主观意志为转移的能够引起土地法律关系产生、变更和消灭的客观现象。它包括自然现象和社会现象。

2023/2/4第五节土地法律关系的保护一、土地法律关系保护的要求与特点

土地法律关系保护的基本要求是严格监督土地法律关系主体正确行使权利和全面认真地履行义务。土地法律关系的保护是积极的行为，不论是否发生争议，只要土地法律关系一经形成，自始自终都存在法律保护问题，由县级以上土地行政主管部门对违法行为进行监督检查。2023/2/4二、土地法律关系保护的机构

(一)国务院土地行政主管部门及各级人民政府土地行政主管机关(二)各级人民政府和村民委员会(三)司法机关三、土地法律关系保护的方法

我国主要采用行政、经济、司法等制裁方法，相互配合，综合运用。2023/2/4思考题什么是土地法律关系？它有哪些特征？土地法律关系的构成要素有哪些？土地法律关系产生、变更和消灭的条件是什么？土地法律关系保护的机构有哪些？2023/2/4第四章

土地产权法律制度2023/2/4第四章土地产权法律制度学习提要和目标：要求通过学习深刻理解土地所有权、土地使用权、土地他项权的内涵与特征及行使的法律要求；掌握土地权属争议处理的方法和程序。2023/2/4第一节土地产权概念和构成一、产权的概念产权即财产权利或财产权。按照我国《民法通则》第89条规定，财产包括不动产和动产。《担保法》第92条规定：所谓不动产是指土地以及房屋林木等地上定着物；所谓动产是指不动产以外的物。罗马法、普通法以及现行的法律和经济研究基本认同的产权定义是：产权不仅指人与物之间的关系，而且着重是指由物的存在及其使用所引起的人们之间相互认可的行为关系，产权安排确定了每个人相对应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的这种关系，或承担不遵守这种关系的成本。按照我国的民法理论解释，财产权是指一切具有经济价值的权利。包括所有权、用益物权、担保物权、债权、知识产权、继承权及股权等。2023/2/4二、土地产权的概念

（1）认为土地产权就是土地所有权。（2）认为所有权与产权是两个并列的概念。（3）认为所有权是产权的核心。

土地产权是指以土地所有权为核心所派生出的一个权利束。2023/2/4第二节土地所有权一、土地所有权的概念和特征土地所有权是土地所有人依法对自己土地享有占有、使用、收益和处分的权利。2023/2/4特征：1.按现行法律，具有以下特征：(1)主体的特定性,客体的不可移动性；(2)交易的限制性；(3)权属的稳定性；(4)权能的分离性2.与其他财产权比，有以下特征：

(1)土地所有权是物权；

(2)土地所有权是一种完全的权利；

(3)土地所有权具有垄断性2023/2/4二、土地所有权的种类

(一)国家土地所有权国家土地所有权的特征：国家土地所有权主体具有唯一性和统一性。国有土地所有权的客体在范围上具有广泛性的特征。下列土地属于国家所有：第一，城市市区的土地，但法律规定原属集体所有的除外，这里所讲的市区指城市的建成区。第二，城市郊区和农村中曾由国家依法征用、征收为国有的土地。第三，法律规定为国家所有的耕地、林地、草地、荒地、滩涂、水域、沙漠、冰川、岛屿及其他土地。2023/2/4国家土地所有权在内容上体现了“统一指导，分级管理”的思想。国家土地所有权的四项权能通过法律规定将其中的占有、使用、收益的权利固定给使用者，而国家仅保留最后的处分权。2023/2/4(二)集体土地所有权集体土地所有权的特征(1)集体土地的所有权的主体是农村集体经济组织，具有多样性特征。(2)集体土地所有权的客体在范围上具有广泛性。下列土地属农民集体所有：第一，农村和城市郊区中的土地，由法律规定属于国家所有的除外，宅基地、自留地、自留山属集体所有；第二，法律规定的农民集体所有的耕地、林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地。(3)集体土地所有权在内容上具有直接行使和间接行使的特征。2023/2/4三、土地所有权的取得

（一）国家土地所有权的取得(1)没收，指将地主、官僚资本和敌伪土地收归国家所有。(2)征收，指国家依照法律规定的条例无偿地将土地收归国家所有的一种法律措施。(3)征用，指国家依照法律规定的条件有偿地将原为私人所有的土地或农民集体所有的土地转移为国家所有。2023/2/4(4)承继，即新中国对旧中国国家所有土地的承继。国家承继的土地主要是国家机关的办公用地，也包括国家资本主义企业用地、大型交通设施用地等。(5)依据宪法的规定直接取得，这主要指依照我国1982年《宪法》，将城市中新中国成立初保留下来的私有土地规定为国家所有。但对于城市区域内的农民集体经济组织所有的土地，则依法予以保留其所有权。2023/2/4（二）集体土地所有权的产生(1)生产资料公有化，指加入农业生产合作社的农民将私有土地等主要生产资料转为合作社集体所有。(2)调整，指农村实行人民公社化时期，根据有关法律规定对农村集体的土地进行调剂，调整而产生的土地所有权。(3)交易，指农民集体之间或农民集体与国家之间依照法律规定相互以土地所有权交换而产生的土地所有权。2023/2/4（三）国家土地所有权与

集体土地所有权特征比较集体土地所有权的相对性权能可分离性移转中的单向流出性国家土地所有权的完全性与绝对性权能可分离性移转中的单向流入性2023/2/4土地所有权的行使：是指国家和农民集体依照法律规定实现对国有土地和集体土地占有、使用、收益和处分权能的行为。国家土地所有权的行使国家土地所有权的授权行使国有土地所有权的行使要遵循基本的法律要求行使国家土地所有权的限制1.禁止买卖或以其他形式非法转让土地。2.禁止滥用土地。四、土地所有权的行使2023/2/4集体土地所有权的行使要求颁发《集体土地所有权证》，行使法律上对土地的占有权；利用集体土地修建农用设施进行农业生产；可将土地交给集体经济组织内的农民作为宅基地、自留地、自留山使用，或通过承包经营合同发包给农民使用；可依法使用土地兴建乡镇企业，或以土地使用权作为出资和国有企业、集体企业或外资企业联营；有权依法收回集体土地的使用权。2023/2/4四、土地所有权的保护1.国有土地所有权保护方法的特殊性，国有土地作为国有财产的重要组成部分，它受宪法及其它法律的特殊保护。2.集体土地所有权保护。《宪法》、《民法通则》做了原则性规定，《土地管理法》第六章、《土地管理法实施条例》做了更为具体的规定。在保护集体土地所有权时，还应注意以下两点：第一，尊重农民集体土地的所有权，不能强行改变其所有权性质，第二，使用集体所有土地时，必须依法。国家征收、征用农民集体的土地，必须按照法律规定的条件和程序进行；禁止在耕地上挖土、挖砂、采石、采矿等。返回2023/2/4第三节土地使用权一、土地使用权的概念和特征土地使用权是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用、收益的权利。

2023/2/4具有如下特性：土地使用权是财产权土地使用权主体的双重性土地使用权的客体是土地使用者所使用的土地上的权利土地使用权是一项对土地的占有、使用、收益和法定处分权，集中表现为对土地的经营和利用土地使用权的法定性土地使用权的相对稳定性2023/2/4二、土地使用权的取得、分离和限制土地使用权的取得包括设定取得和变更取得；土地使用权取得方式有：划拨、出让、租赁、土地使用权作价出资或土地使用权入股、审批、审批加合同、承包；土地使用权的分离是权利人行使土地处分权，经营土地实现利益的一种方式。土地使用权的限制：受土地所有权的限制土地用途上的限制土地使用年限上的限制2023/2/4三、土地使用权共有土地使用权共有的含义土地使用权的共有指两个以上的土地使用者共同享有同一土地的使用权土地使用权共有是两个以上独立民事主体对同一土地的共同享有共有所反映的法律关系是双重法律关系土地使用权的共有是建立在土地所有权基础上的一项民事权利2023/2/4共有种类按份共有：指两个以上的公民、法人或其他组织按照法律规定和合同约定的份额、享有土地使用权的利益和承担其义务的共有。共同共有：指两个以上权利主体对土地使用权指向的土地不按份额享有使用权利。可分为可分割共同共有和不可分割共同共有。转让共有房地产必须取得其他共有人书面同意；共有人要求将自己的份额分出和转让时，其他共有人一般应允许并有优先购买权；转让的份额，应进行变更权利注册登记。2023/2/4四、土地使用权的种类(一)国有土地使用权

国家建设用地使用权外商投资企业用地土地使用权国有农业用地土地使用权(二)集体土地建设用地使用权(三)集体农业用地的土地使用权返回2023/2/4第四节土地他项权土地他项权的概念和特征土地他项权是指在已经确定了他人所有权和使用权的土地上保留其他利用土地方面的权利。我国的土地他项权有如下特点：1、土地他项权是建立在他人土地上享有的权利。2、土地他项权利的主体是土地所有权人、使用权人以外的，与土地所有权人、使用权人之间有着某种法律关系的民事主体。其关系产生可以是法定的，也可由法律行为(当事人之间的协议)，行政行为或司法行为设定。2023/2/43、土地他项权不受一物一权主义的限制。4、土地他项权依附于土地所有权、土地使用权，又是对该所有权、使用权的一种限制。这种限制，表现为他项权利人对土地的某种利用权利，或他项权利人要求土地所有权人、土地使用权人在利用该土地时为某种行为或不为某种行为的权利。5、土地他项权是长期存续的权利，通常需要由特定机关进行登记。2023/2/4土地他项权利的种类1、依权利标的的位置划分，可分为空中他项权利、地面他项权利和地下他项权利。2、按权利性质分，可分为用益性他项权和担保性他项权。用益性他项权是指按照特定需要而使用他人土地的权利，如地上权、地役权、租赁权、耕作权。担保性他项权是指为保证债务履行而在他人土地上设立的物权担保。如抵押权。这里所说的“他人土地”，即指他人拥有土地所有权或土地使用权的地块。2023/2/43、按权利设立方式分，可分为法定土地他项权和约定土地他项权。法定土地他项权是指按照法律和行政法规设立的权利。如，电力法设立的电力设施维持权，电信法设立的电信设施维持权。约定土地他项权指土地所有人或者使用权人同他项权利人以协议方式设立的土地他项权。4、按权利内容分，可分为积极他项权利和消极他项权利。积极他项权利指他项权利人于他人土地上为一定行为的权利。如通行权、引水权等。消极他项权利，指请求土地所有权人、使用权人不为一定土地利用行为，以保障该土地上的工作物维持人或者邻地人合法利益的权利。如空中权人禁止妨害工作物安全的权利，邻地人的禁止妨碍采光权、禁止妨碍观望权。2023/2/4一、土地抵押权涵义：土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作为担保财产以保证自己或第三人债务履行的行为。法律特征：土地使用权抵押不移转抵押标的物；土地使用权与地上建筑物及其附着物不可分割抵押；土地使用权抵押以当事人签订抵押合同并持合同到有权的登记机关登记而成立；土地使用权人可就同一土地使用权设定一个或数个抵押权；土地使用权抵押权一经成立，即具有不可分性；土地使用权抵押人在债务未履行时，抵押权人可以申请处分所抵押的土地，并就处分所得优先受偿；土地抵押权的实现只能当债权人在其所担保的债务到期未能履行时才能行使。2023/2/4土地使用权抵押法律关系抵押主体：抵押人和抵押权人，以土地使用权担保债务偿还的是抵押人，相应的债权人为抵押权人。抵押客体：抵押客体是土地使用权抵押内容：即土地使用权抵押主体所享有的权利和承担的义务。2023/2/4土地使用权抵押的终止有下列情况之一出现，土地使用权的抵押即终止其效力：主债权消灭土地灭失，附在其上的土地使用权的抵押权随之消灭。如果土地灭失获有赔偿金，则赔偿金应当作为抵押财产。抵押权的实现。即抵押权人在债务履行期届满而未获得清偿时，按照法定程序以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿。2023/2/4二、土地使用权租赁涵义：土地使用权租赁也称土地使用权出租，是指土地使用权人将土地提供给他人使用，由对方为此支付租金的行为。2023/2/4法律特征：土地使用权出租属民事法律行为，遵循平等、自愿、等价、有偿、诚实、信用等民法原则；土地使用权出租不发生土地使用权转移；出租的土地必须是法律允许的地块；土地使用权出租后，出租人仍需继续履行出让合同规定的义务；土地使用权出租，必须将地上建筑物，其他附着物连同土地使用权一并出租。2023/2/4土地使用权出租法律关系主体：即出租人、承租人。客体：指土地使用权出租法律关系主体的权利、义务共同指向的对象。内容：指出租双方当事人在出租法律活动中所分别享有的权利和承担的义务。2023/2/4三、土地相邻权涵义：土地相邻权是指相互毗邻土地的所有者和使用者为满足其生产、生活需要而使用他方土地的权利。返回2023/2/4土地相邻权的类型：相邻临时占用权相邻通行权相邻截水用水权相邻排水权相邻安全权相邻采光通风权2023/2/4土地使用权相邻关系法律保护的内容《民法通则》规定：“不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”2023/2/41、相邻便利提供：包括相邻通知、相邻排水和相邻管线的安设2、邻地利用：是土地使用权人在其具有使用权的土地上进行建筑、种植或对建筑物的修缮而占用邻人土地的行为。3、相邻妨害禁止竹木根枝越界侵害的防止相邻安全通风、采光、眺望等相邻空间距离有害气体、噪音侵入2023/2/4第五节土地权属争议及其解决土地权属确定概述确定土地权属，简称土地确权。 狭义：仅指依法确定土地所有权、使用权和土地他项权利的归属，即土地所有权、使用权和土地他项权利归谁所有。广义：是指依法确定土地所有权、使用权和土地他项权利的主体、客体和内容。2023/2/4土地所有权、使用权和土地他项权利必须依法确定。土地所有权、使用权和土地他项权利一旦确定，即意味着土地权利三要素——主体、客体和内容的确定。土地权属确定后，其权利受法律保护，任何单位和个人不得妨碍该权利的依法行使。从土地确权和土地登记的关系来看：从广义上理解：土地确权是地籍管理的主要内容，土地的登记申请、地籍调查、审核批准、登记注册、发放证书等，实际上是整个确定土地权属的过程；狭义：仅指土地登记过程中的权属审核阶段，对土地权属来源合法性的审查和对土地权属性质的确定。2023/2/4确定土地权属的法律依据体现我国地权及地权制度的法律内容散见于基本法、土地法律和各种土地法规及相关法律中。基本法：《宪法》、《民法通则》等；土地法律：《土地管理法》、《城市房地产管理法》等；土地法规：《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商开发经营成片土地管理暂行办法》、《城镇土地使用税暂行条例》、《中外合资企业建设用地的暂行规定》、《铁路留用土地办法》等；相关法律中的主要法律：《城市规划法》、《森林法》、《草原法》《渔业法》、《矿产资源法》、《环境保护法》、《水法》、《文物保护法》等2023/2/4确定土地权属的一般原则城市土地属于国家所有原则国有土地与集体所有土地的划分原则集体所有土地之间的划分原则国家建设征用集体土地、集体之间使用土地的权属问题分阶段处理的原则国有土地所有权性质不可变更的原则2023/2/4土地所有权的确定关于国有土地与集体土地的划分关于如何确定土地是否曾经为集体所有关于如何考察曾经被确定为集体所有的土地，其后的所有权性质有没有发生变化关于集体土地和集体土地的划分2023/2/4国有土地使用权的确定国有土地使用权的确定确定国有土地使用权的一般性情况关于铁路、公路、水利、电力、军队等使用国有土地的情况关于企业改制和破产使用国有土地的情况关于宗教活动用地使用国有土地的情况关于农民集体使用的国有土地关于驻机关、企事业单位内的行政管理和服务性单位使用国有土地的情况关于法人合并使用国有土地的情况2023/2/4集体土地使用权的确定关于确定农村居民宅基地建设用地使用权关于确定乡村企事业建设用地使用权2023/2/4土地权属争议的概念和特点土地权属争议的概念：土地权属争议是指因土地所有权、使用权和他项权利归属而发生的争议。土地权属争议处理的特点

争议主体的多样性 争议对象的特定性争议产生原因的复杂性 争议解决方法的特殊性

2023/2/4土地权属争议产生的原因历史遗留问题引起的纠纷土地制度改革引起的纠纷由于法制不健全，管理不严引起的土地纠纷其他土地违法行为引起的土地纠纷2023/2/4土地权属争议处理原则从实际出发，尊重历史的原则现有利益保护的原则诉讼解决以行政处理为前置的原则2023/2/4诉讼解决以行政处理为前置的原则土地权属争议的解决，应先采用行政处理的方式，只有对行政处理不服，当事人才可以向人民法院起诉。当事人对处理决定不服的，可以在接到处理决定书之日起15日内向上一级土地管理部门申请复议，也可以在接到处理决定之日起30日内，向人民法院起诉；申请人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起15日内到人民法院起诉。2023/2/4土地权属争议处理的程序土地权属争议的申请：即土地权属争议申请人要求土地管理部门接受处理土地权属争议的行为，申请人应当提交书面申请书。土地权属争议的受理：即县级以上土地管理部门或乡级人民政府依照争议管辖的规定对申请人的申请决定受按审理的行为。土地权属争议的调查：指承办人员对争议事实进行查证的行为。目的是弄清案件事实。2023/2/4土地权属争议的调解：指在查明事实、分清是非和双方自愿的基础上，通过说服教育和劝导协商达成解决纠纷的协议。土地权属争议的处理：指土地管理部门对受理的土地权属争议，在查清事实的基础上，提出自己的处理意见报人民政府做出处理决定。2023/2/4土地权属争议调查的证据包括：人民政府颁发的确定土地权属的凭证；人民政府或主管部门批准征用、划拨或者出让土地的文件；争议双方当事人依法达成的书面协议；人民政府或者司法机关处理争议的文件或者附图；证人证言其他证据2023/2/4思考题简述土地所有权和集体土地所有权的概念和特征。简述土地使用权、土地他项权的概念和特征。简述土地权属争议的概念、特征及处理程序。2023/2/4土地法学第四章补充土地承包经营法律制度2023/2/4土地法学土地承包经营法律制度学习提要：土地承包经营是我国农用地使用权的基本表现形式。我国现行《宪法》、《农业法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》法律法规都对土地承包经营制度作了明确的规定。通过本章学习，要求了解土地承包经营的概念和特征、土地承包经营法律关系主体的权利、义务,以及土地承包经营合同的主要内容，重点掌握土地承包经营主体资格及土地承包经营法律关系的内容。

第一节土地承包经营概述第二节土地承包经营合同第三节土地承包经营的期限与管理思考题2023/2/4土地法学第一节土地承包经营概述一、土地承包经营的概念和特点土地承包经营，是指农户、其他经济组织或公民个人依照法律规定和合同约定对集体所有或者国家所有的土地承包一定期限，进行农业生产经营的行为。土地承包经营是我国农业生产经营的基本制度。土地承包经营的特点主要表现在：第一，它发挥了“统”、“分”结合的体制优势，极大地解放了生产力；第二，它符合农业生产的特点；第三，它具有广泛的适应性；第四，它既坚持土地等生产资料的集体所有制，又满足了农户千差万别的利益需求。2023/2/4土地法学二、土地承包经营法律关系(一)土地承包经营法律关系的主体土地承包经营法律关系的主体是指土地承包经营法律关系中权利义务的承受者，包括发包主体和承包主体。承包主体是指有权签订土地承包经营合同的农户、单位和个人。根据《土地管理法》第14、15条的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，也可以由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营，但“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。”(二)土地承包经营法律关系的客体土地承包经营法律关系客体是指承包方承包经营的国有土地和集体所有的土地。2023/2/4土地法学(三)土地承包经营法律关系的内容土地承包经营法律关系的内容就是指土地承包经营法律关系的主体依法和依约定所享有的权利和所承担的义务。

1.发包方的权利。①发包权。②监督管理权。③收益权。2023/2/4土地法学2.发包方的义务①维护承包方的经营自主权；②向承包方提供生产经营所需的物质技术条件；③为承包方创造良好的经营环境和生产秩序，水利、排灌渠、道路，开展防灾抗险、保证安全生产等工作。2023/2/4土地法学3.承包方的权利①承包决策权。②收益权。③产品处分权。

④转包、转让权。所谓转包权是指承包方在承包期内，征得发包方书面同意，将所承包的土地部分或全部让渡给第三方，由第三方进行生产经营。承包方与发包方原本签订的承包合同仍然有效。所谓转让权是指承包方在承包期内，征得发包方书面同意，将承包合同让渡给第三方，由第三方向发包方履行承包合同规定的义务，并享有合同规定的权利。2023/2/4土地法学⑤其他权利。所谓优先承包权指同等条件下，承包人所具有的优先承包集体土地的权利。优先承包权应由两种承包主体享有：第一，本组织成员的优先承包权。第二，承包期满，承包人在同等条件下，对原承包经营土地有优先承包权。所谓继承权指承包人在承包期内死亡的，其继承人依法享有继续承包的权利。4.承包方的义务。

①依法自主经营，照章纳税，完成国家任务；②按时兑现合同规定的承包金或提留，完成义务工和积累工；③遵守本组织章程和社员大会决议；④爱护集体财产，自觉维护本组织的合法权益。BACK2023/2/4土地法学第二节土地承包经营合同一、土地承包经营合同的概念

土地承包经营合同，是指土地的发包者和承包者之间为承包经营土地而明确双方权利义务关系的协议。土地承包经营合同作为一种新型特殊的民事合同，与一般的民事合同相比既有共同之处，也有区别之点。其共同性表现在：①合同是两个民事主体之间的协议；②合同双方当事人的法律地位是平等的；③合同是双方当事人依法自愿达成的协议。2023/2/4土地法学土地承包经营合同作为一种新型的合同，它的特殊性表现在：土地承包经营合同是农村集体经济组织与其内部成员所订立的合同。土地承包合同是为确立和保障土地经营权而达成的协议。土地承包经营合同是农村集体经济组织内部签订的合同，不仅要遵守国家法律、法令和政策的规定，还必须服从本组织内部的各项规章和村民大会或村民代表会议所作出的决定；土地承包经营合同是一种权利与义务不完全对等的双务合同。而土地承包经营合同则不同，发包方除把土地经营权交给承包方外，还要提供一定的生产服务或信息服务，承包方则完成合同所规定的各项义务，接受发包方的监督；2023/2/4土地法学二、土地承包经营合同的订立(一)土地承包经营合同订立的程序

土地承包经营合同订立的程序是指承包方和发包方对合同内容进行协商，取得一致意见，并签署书面协议的过程。分为以下几个阶段：1.准备阶段。2.招标。3.投标。

4.开标和决标。2023/2/4土地法学(二)土地承包经营合同订立的原则

土地承包经营合同订立的原则，是指承包方和发包方在签订承包经营合同时应遵循的准则。1.主体合法原则。2.内容合法原则。

3.平等自愿、协商一致原则。4.书面形式原则。2023/2/4土地法学(三)土地承包经营合同的内容合同条款主要有：

1.承包项目。

2.承包指标。3.承包期限。4.权利和义务。5.违约责任。6.双方约定的其他事项。2023/2/4土地法学三、土地承包经营合同的变更和解除(一)土地承包经营合同变更和解除的概念

土地承包经营合同的变更，是指发包方和承包方依法对原土地承包经营合同的条款作必要的修改、增删的法律行为。依法必须经双方当事人协商一致。土地承包经营合同的解除，是指发包方和承包方依法提前终止土地承包经营关系的行为。解除消灭了原合同的效力和双方当事人的权利义务关系。2023/2/4土地法学(二)土地承包经营合同变更的形式

土地承包经营合同变更的形式可以概括为：1.内容的变更。

2.客体的变更。3.主体的变更。4.转让或转包。(三)土地承包经营合同解除的原因1.双方协商自愿解除。2.由于不可抗力的原因，导致承包经营合同标的丧失。3.国家依法征用了承包经营土地。4.承包方主体资格消灭。2023/2/4土地法学(四)土地承包经营合同变更或解除的法律责任

1.双方协商同意，变更或解除土地承包经营合同，由此所造成的损失由责任方承担。

2.凡因承包土地被依法征收而变更或解除承包合同时，应按照法律规定，解决承包户因此所造成损失的补偿和安置问题。

3.因承包方丧失承包能力而变更或解除承包合同时，承包人应退回自己所使用的土地。承包方有权要求发包方对土地的投资进行合理补偿。

4.发包方收回土地，承包人有权依法要求收回或变卖属于自己所有的地上附着物、定植物。2023/2/4土地法学四、关于无效土地承包经营合同的问题无效土地承包经营合同主要有以下几种：

1.违反国家法律、法规和政策的土地承包经营合同。

2.采取欺诈、胁迫或利用职权强行所订的土地承包经营合同。

3.未经发包方同意，承包方擅自，转包或分包的土地承包经营合同。

4.损害集体利益或社会公共利益的土地承包经营合同。

5.违背集体经济组织或社员大会决议的土地承包经营合同。BACK2023/2/4土地法学第三节土地承包经营的期限与管理一、土地承包经营的期限(一)确定土地承包经营期限的意义

土地承包经营期限是土地承包合同的必备条款，是合同权利义务明确的重要依据。承包期限确定得合理，有利于鼓励承包方对承包的土地、山林、荒滩等自然资源投资、投工、投肥，保护农业资源，保护自然环境。

(二)土地承包经营期限的确定耕地的承包期30年,草地的承包期30—50年,林地的承包期30——70年，特殊林木的林地，经国务院林业行政主管部门批准，承包期还可延长。

二、保障农民的土地承包经营权

三、规范和引导农村土地承包经营权的流转2023/2/4土地法学二、保障农民的土地承包经营权（一）保护农民承包土地的权利每一个集体成员都有承包土地的权利农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则保护妇女土地承包经营权2023/2/4土地法学（二）保证农村土地承包关系的长期稳定明确农村土地承包经营权的期限颁发土地承包经营权证书承包期内不得收回承包地的原则承包期内不得调整承包地的原则承包方可以放弃承包土地家庭承包的继承2023/2/4土地法学（三）保护承包方的土地承包经营权土地承包经营权的内容使用承包地的权利生产经营自主权产品处置权收益权土地承包经营权的流转权发包方有义务维护承包方的土地承包经营权任何人都有义务维护承包方的土地承包经营权承包方的其他法定权利承包地被依法征收、占用的承包方有权获得相应的补偿法律、行政法规规定的其他权利如：承包方可依照有关规定，拒绝针对承包地收取法律、法规规定的以外的费用。2023/2/4土地法学三、规范和引导农村土地承包

经营权的流转农村土地承包经营权流转土地承包经营权的流转可依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转流转土地承包经营权必须坚持正确的原则平等、协商、自愿、有偿不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途流转的期限不得超过承包期的剩余期限受让方必须有农业经营能力在同等条件下，本集体经济组织成员优先土地承包权流转要履行必要的手续土地承包经营权流转实行合同管理制度土地承包经营权流转要建立登记制度2023/2/4土地法学其他方式的承包及其管理家庭承包与其他方式的承包的区别其他方式承包合同的签订承包方:可以是本集体经济组织以外的单位和个人《农村土地承包法》第四十八条规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位和个人承包，应当先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，报乡镇人民政府批准。承包合同形式：书面合同与口头合同承包合同的主要内容：双方当事人协商确定本集体经济组织成员享有优先承包权“四荒”承包的治理其他方式承包取得的土地承包经营权流转其他方式承包的继承2023/2/4土地法学家庭承包与其他方式的承包的区别承包方不同承包的对象和功能不同家庭承包的对象主要是耕地、林地和草地，承包地具有强烈的福利和社会保障功能，是承包户最可靠的生活保障。其他方式承包的对象，主要是不适宜实行家庭承包的土地，包括“四荒”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）以及果园、茶园、桑园、养殖水面以及其他小规模零星土地，承包土地不具有福利和社会保障功能。承包土地的具体方法和原则不同确定当事人权利义务的方式不同权利的保护方式不同家庭承包按照物权方式予以保护其他方式承包按照债权方式予以保护2023/2/4土地法学“四荒”承包治理国务院分别于1996年和1999年专门分布文件，对“四荒”承包治理加以规范与引导。“四荒”的范围：指荒山、荒沟、荒丘、荒滩，包括荒地、荒沙、荒草和荒水等，“四荒”必须是集体经济组织所有的、未利用土地。“四荒”承包的具体方法直接通过招标、拍卖、公开协商的方式承包先将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员，然后在实行承包经营或者股份合作经营“四荒”承包合同的一般条款“四荒”承包应当防止水土流失、保护生态环境

自留地、责任山是否属于“四荒”？2023/2/4土地法学其他方式承包取得的

土地承包经营权流转的特点流转前提的区别 其他方式的承包，必须经过依法登记取得证书后，才能流转。流转限制的区别家庭承包取得的土地承包经营权依法转让，必须先取得发包方的同意，其他方式承包取得的土地承包经营权，承包人可自主决定是否转让及转让的受让人流转方式的区别其他方式的承包按照“效率优先、兼顾公平”的原则BACK2023/2/4土地法学思考题1.土地承包经营的概念及特征。2.土地承包经营法律关系的主体有哪些权利与义务？3.土地承包经营合同概念、特点及主要内容。4.土地承包经营的期限应如何确定？5.简述其他方式承包与家庭承包的区别。6.简述其他方式承包取得的土地承包经营权流转的特点。2008-01-08土地法学第五章土地使用权

出让2008-01-08土地法学第五章土地使用权出让[学习提要]：土地使用权出让是我国为了保护和充分利用土地资源，优化配置土地资产的新制度。通过本章学习，了解土地使用权出让的意义、特征、原则、方式和程序；掌握法律有关出让合同的规定和划拨土地使用权如何办理出让手续。了解集体土地使用权出让的概念、特征及条件。第一节国有土地使用权出让概述第二节国有土地使用权出让的程序和方式第三节国有土地使用权出让合同第四节划拨土地使用权出让法律规定第五节集体土地使用权的出让2008-01-08土地法学第一节国有土地使用权出让概述一、国有土地使用权出让的概念及特征

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让权只能由国家行使。在执行过程中，由土地所在地县级以上人民政府地政部门在国务院授权范围内行使。

二、国有土地使用权出让的基本原则2008-01-08土地法学国有土地使用权出让具有以下主要特征：

1．出让主体的垄断性。

2．受让主体的广泛性。

3．计划性。

4．期限性，土地使用权出让有年限限制。

(1)居民居住用地70年；

(2)工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或者其他用地均为50年；

(3)商业、旅游、娱乐用地40年。

5．有偿性。返回2008-01-08土地法学第二节国有土地使用权出让的程序和方式

一、国有土地使用权出让的审批权限和程序(一)拟定方案和预报(二)正式报批(三)组织实施和发证(四)备案二、国有土地使用权出让的条件(一)必须符合年度建设用地计划和土地使用权出让计划(二)符合土地利用总体规划和城镇规划及土地供应政策。三、国有土地使用权出让的方式(一)协议方式(二)招标方式(三)拍卖方式

2008-01-08土地法学(一)拟定方案和预报

预报内容：根据拟采取的土地供应方式，按照《建设项目用地预报表》所列内容逐项填报。预报表的主要内容有：①拟受单位；②建设项目名称；③拟用地面积(公顷)；④是否列入年度用地计划；⑤拟出让方式；⑥该地块规划用途；⑦拟用土地来源；⑧预报单位(地政部门)意见及盖章等。2008-01-08土地法学(二)正式报批出让土地使用权须经有批准权限的人民政府批准。根据《出让权限通知》规定，政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限，应与行政划拨国有土地使用权的批准权限相同，其中，属于国务院批准的，与《土地管理法》规定的征地审批权限相同。根据《规定》第6条规定，出让国有土地使用权的正式报批，按下列程序办理：(1)市、县地政部门根据出让计划会同有关部门拟订出让地块的征地、拆迁补偿安置方案、农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案、土地使用条件、《出让国有土地使用权合同(草案)》，报同级人民政府审核。(2)按照出让国有土地使用权批准权限，经上级地政部门审查后，报人民政府批准。报批出让国有土地使用权需送下列附件：(1)《出让国有土地使用权呈报表》；(2)出让地块的地理位置图和规划设计；(3)征地、拆迁补偿安置方案或有关协议；(4)农用地转用方案、补充耕地方案；(5)土地使用条件；(6)《出让国有土地使用权合同(草案)》；(7)人民政府或有关部门的文件或意见；(8)地政部门的审查意见。出让国有土地使用权采用协议方式和用于吸收外商投资进行成片土地综合开发经营的，还需附经批准的建设项目设计任务书(可行性研究报告)和企业批准证书副本。2008-01-08土地法学(三)组织实施和发证土地使用权出让经政府批准后，由市、县地政部门与国有土地使用权受让人正式签订《出让国有土地使用权合同》，向建设单位颁发建设用地批准书。依法办理土地使用权登记手续，核发《国有土地使用证》。只有向地政部门办理土地使用权登记手续，土地使用者取得的土地使用权才受到法律保护，具有法律效力。受让方应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付土地使用权出让金和其他有关费用之后才能按照规定到地政部门办理登记手续，领取土地使用证。2008-01-08土地法学(一)协议方式

协议方式指政府或政府委托地政部门作为出让方与选定的受让方协商用地价款和条件，达成协义，签订土地使用权出让合同的方式。协议方式的基本特点是在受让方没有第三者参与竞争的条件下，通过双方协商，达到出让国有土地使用权的目的。它一般适用于市政工程、公益农业、非盈利单位(如机关、部队、科教等)用地，还包括政府扶持、优惠的项目用地。

2008-01-08土地法学一般程序1.申请。用地者持用地申请报告和建设项目批准文件、建设用地规划许可证及资信证明等文件，向出让方提出申请。2.协商。出让方审查同意申请，在一定时间内通知申请者前来协商用地价款和条件，签订《土地使用权出让合同(草案)》。

3.报批。

(1)用地申请报告；(2)建设项目批准文件及建设用地规划许可证；(3)用地者的资信证明；(4)土地使用权出让合同(草案)；(5)出让地块范围红线地形图；(6)土地开发建设平面布置图；(7)地块区位地理位置图；(8)地块的国有权属证明文件，或征地、拆迁补偿安置方案或有关协议；(9)人民政府或有关部门的文件或意见；(10)出让方要求提供的其他材料。4.登记。经有批准权限的人民政府批准后，出让方与受让方正式签订土地使用权出让合同，受让方按合同规定支付全部出让金，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。2008-01-08土地法学招标方式指在指定的期限内，由符合规定条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗土地的使用权，由招标单位组成土地招标小组择优确定中标者。招标方式的基本特点——是引入市场竞争机制，体现了土地使用权商品性竞争的原则；二是从发布通告起，投标全过程(开标、标底和标价)都是密秘的，投标人之间不知道竞争对手的标底。招标人对标底严格保密；三是投标人一般只有一次投标机会，一但发出标书，就不能随意变更；四是中标者不一定是投标标价的最高者，招标人经过全面、综合评价各方面条件后，确定中标者。招标方式分为公开招标和定向(邀请)招标两种形式。2008-01-08土地法学招标出让的一般程序1．准备工作。招标方编制《投标须知》、《土地使用规划》、《土地使用权投标书》、《土地使用权出让合同》、《中标证明通知书》等文件，制作标箱等工具，对投标者进行初步资格审查，并为此发出《招标邀请书》或向社会公开发布《招标公告》。

2．投标。参加投标者在规定时间到指定地点领取招标文件，在投标规定的期限内将密封的投标书投入指定标箱或送达指定地点，向招标方交付投标保证金。

3．开标、验标、评标和决标。招标方会同有关部门及聘请专家和专业技术人员组成评标小组，在公证机关现场监证下，当众开标、验标、评标和决标，宣布不符合投标规定的标书无效。

4．签约、登记。

2008-01-08土地法学拍卖方式是指土地使用权出让人在指定时间、地点、向符合规定条件的用地需要者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让国有土地使用权的活动。其主要特点是：拍卖出让公开竞争报价，以价高者取得出让权，应买人有多次报价机会。拍卖方式一般适用于商业用地、娱乐用地。2008-01-08土地法学拍卖出让的一般程序1.公告。出让方印制好土地使用权拍卖须知、土地使用权出让合同样式等文件，在拍卖前不少于30天的时间内将土地使用权拍卖的有关事宜通过新闻媒体予以公告。

2.领取入场证。竞买者在公开拍卖前几日，持有效证件、资信证明、授权委托书或其他法定文件到指定地点报名登记并交付保证金，领取有关文件，取得入场证。

3．拍卖。出让方按公告规定的时间、地点依下列顺序组织拍卖活动：(1)简介拍卖土地使用权地块的面积、位置、用途、使用年限、规划要求、拍卖规则和其他有关事宜；(2)拍卖叫价起点；(3)竞投者按规定方式竞相应价；(4)拍卖主持人连续三次宣布最后报价数额而没有竞投者再应价时，举胆敲下，最后应价者为竞得人，取得该幅土地使用权，公证人员现场予以公证。

4．签约、登记。返回2008-01-08土地法学第三节国有土地使用权出让合同一、国有土地使用权出让合同的概念和特征二、国有土地使用权出让合同的内容三、国有土地使用权出让合同当事人的权利和义务四、国有土地使用权出让合同的变更、终止2008-01-08土地法学国有土地使用权出让合同指国家以土地所有权人的身份(出让人)与土地使用权受让人之间，就土地使用权出让明确双方权利、义务关系的协议。其法律特征：

1．出让合同是民事合同。

2．出让合同标的特殊性。

3．出让合同的平等、自愿、有偿性。2008-01-08土地法学其主要条款如下(1)双方当事人名称、地址；(2)出让土地位置、宗地号、面积、界址及用途；(3)出让年限和起止时间；(4)土地使用条件；(5)出让金数额、付款方式及时间；(6)取得土地使用权时间；(7)转让、出租和抵押土地使用权的条件；(8)违约责任；(9)争议的解决和适用的法律；(10)合同生效的条件；(11)合同终止的条件；(12)合同签订人身份、签订时间、地点；(13)合同的解释和定义条款；(14)合同担保方式；(15)土地使用规则；(16)双方认为应规定的其它条款。2008-01-08土地法学(一)出让方的权利和义务1．出让方的主要权利。出让方的主要权利表现为：(1)解除合同权。受让方在签订国有土地使用权出让合同后，未按约定支付出让价款，出让方有权解除合同；(2)请求违约赔偿权。受让方未按合同规定履行义务，出让方有权要求受让方支付违约赔偿金；(3)监督检查权。(4)请求行政处分权。受让方不按合同规定期限和条件开发、利用土地的，出让方根据情节，给予警告、征收土地闲置费、罚款直至无偿收回土地使用权；(5)收回土地使用权。(6)提请仲裁或起诉权。对合同的争议享有提请仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利。2．出让方的主要义务。出让方的主要义务表现为：(1)按合同规定提供；土地使用权。(2)向受让方提供有关资料和文件。(3)保证受让方取得应得权利。出让方应保证受让方依照合同所取得的权利不受他人干涉；(4)执行裁决。2008-01-08土地法学(二)受让方的权利和义务1．受让方的主要权利。受让方的主要权利表现为：(1)解除合同权。(2)请求违约赔偿。出让方未按合同规定履行义务，受让方有权要求出让方支付违约赔偿金；(3)享有占有、使用权；(4)享有依法转让出租、抵押权。(5)提请仲裁或起诉权。

2．受让方的主要义务。受让方的主要义务表现为：(1