北京大学房地产金融讲义第一讲房地产金融概述

房地产金融学经济学院金融系2010年9月16日课程简介参考教材 《房地产金融学》，张红、殷红编著，清华大学出版社，2007

《资本市场理论与运作》，何小锋，中国发展出版社，2009年

刘伟、黄桂田主编，冯科，张辉副主编，都市经济报告2007-----北京房地产市场与调控，同心出版社，2007年

《房地产金融：原理和实践（第三版）》，（美）特瑞斯·M·克劳瑞特，G·斯泰西·西蒙著，龙奋杰，李文诞等译，经济科学出版社，2004

本课程将通过讲义与阅读材料、参考文献相结合的方式，要求学生在阅读大量材料的基础上，理解掌握房地产市场的资产定价规则及对货币政策传导机制的影响，并能了解房地产企业如何选择投融资方式，不同的融资结构对房地产企业和消费者的融资成本和管理权限有何影响。

使学生在掌握房地产金融基础知识和基本分析技能后，能适应将来在国家宏观经济管理部门、金融机构、房地产企业的研究与管理的各类工作。第一讲房地产金融概述2010年9月16日本讲主要内容一、房地产金融学体系二、房地产金融市场构成及其运行模式三、我国房地产金融市场的发展四、房地产企业融资概述一、房地产金融学体系

房地产金融学，顾名思义，是研究房地产领域中的金融问题的学科。随着经济水平的提高和投资渠道的多元化，房地产及其相关投融资活动受到越来越多的关注。

一方面，房地产是一种特殊的资产，在贷款等融资活动中扮演着不可替代的抵押品角色。

另一方面，房地产作为投资工具，体现了货币市场、资本市场和资产市场的密切联系。

链接：2010年1-8月全国房地产开发投资情况微观房地产金融学主要研究在动态时间和不确定性环境下，单个的房地产投资者、消费者和企业等的投融资决策问题，探讨房地产金融市场各参与主体的资产定价及其对资金在房地产领域的配置。宏观房地产金融学主要研究整个房地产市场与金融体系，重点研究政府金融政策及政府机制对房地产金融市场的影响，如利率、汇率变化、通货膨胀等对投入房地产行业的资金量的影响等。房地产是什么？金融是什么？房地产金融是什么？房地产是什么？投资品消费品公共品分配品为什么调控？、维护社会公平：不容回避的现实诺斯认为，人类社会形成过程中，形成三种不同的社会秩序：原始社会秩序，有限准入秩序、开放准入秩序。

我国房地产业业已经发展到了一个新阶段，表现出房地产的有限准入制度，即社会的精英阶层如何分配权利和租金。

房地产的垄断性容易导致价格歧视房地产具有垄断性的特征，这是因为土地的特殊性。土地是不可再生资源，在一个地方建了房子就不能在同一个地方再建第二栋房子，这是它垄断性、排他性的具体表现。同时，在每一片土地上每个房子都是个性化的不一样的，比如，楼层、朝向、远眺的景观等等属性都不可能是一模一样。因此，每一个房产也都具备垄断性、排他性的特点。所以说，土地的价值不是决定于它的地租，而是决定于它上面的产品的类型和价格。由于房屋所具有的垄断性和个性化特征，所以，房地产商就很容易对购房者实行价格歧视（PriceDiscrimination），这在房地产行业是普遍存在的现象。而所谓的价格歧视，实质上是一种价格差异，指商品或服务的提供者在向不同的接受者提供相同等级、相同质量的商品或服务时，在接受者之间实行不同的销售价格。价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断企业通过差别价格来获取超额利润的一种强权作法，对买主来说是极不公平的。我们可以举个例子来说明这种现象，比如某房地产商开发了一个楼盘，有300套住房，实行内部认购、登记，第一拨500人登记，愿意以5000元每平方米的价格购买，接着又来了第二拨500人，愿意以7000元每平方米的价格购买……依此类推，最后房地产商就会把房子卖给愿意出最高价格的购房者。房地产开发形成的外部不经济

导致大城市居民生活质量下降房地产开发形成的外部不经济导致大城市居民生活质量下降外部性是指一个经济行为主体在自己的生产和消费活动中对另一个经济行为主体产生的一种的影响。如果是有利的影响，就叫正的外部性，或者叫外部经济性；如果是不利的影响，就叫负的外部性，或者叫外部不经济性。科斯（Coase,1996）认为造成外部性的原因是：第一，缺乏明确界定的产权；第二，存在交易费用。因此在交易费用为零时，产权的明确界定便是实现资源最优配置的充分条件。相应，房地产外部性也分为房地产外部经济与外部不经济。从房地产的外部经济来看，房地产的开发建设可以改善城市景观，并能够带动邻近地区地价升值。可以说，房地产的正外部性提升了整个社会福利。但是，随着城市的不断开发建设，以及城市积聚效应引起的大量劳动力的涌入，使得城市道路、住宅不断拥挤，公共绿地不断减少，生活质量不断下降。这种负的外部性对于大城市居民而言尤为突出。此外，还有可能存在新型建筑材料应用造成光污染和空气污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干扰等外部不经济现象。可以看出，我们在享受房地产开发带来正的外部性的同时，负的外部性的作用以及影响范围正在扩大，从而导致大城市居民生活质量日益下降。房地产具有公共产品属性公共产品具有两个很显著的特征，一个是非竞争性特征，表明社会对于该类物品或服务是普遍需要的，而另一个非排斥性特征则表明了收费是困难的，仅靠市场机制远远无法提供最优的规模。房屋部分具有这种公共品的特性，是人们生活中不可缺少的必需品，并且不具有替代性。房屋不像食品这种必需品，因为食品具有很强的替代性，大米和小麦可以相互替代，咖啡和茶叶可以相互替代，但是房屋没有这个特性，所以说房屋是人们日常生活中不具有替代性的必需品。这是房屋一个显著的特点，而经济适用房、廉租房这种带有福利性补贴的住房更接近公共品，一般的商品房则接近私人产品。在住房商品化、市场化改革之后，政府在经济适用房和廉租房建设上似乎没有太多作为。这是住房商品化改革过程中所带来的短板，当然这有它的历史因素。当时实行住房商品化改革，假如住房商品化与经济适用房和廉租房建设一齐起步，那么住房商品化、市场化改革就不可能取得成功，因为大家都依赖廉价的住房。现在住房市场化发展到了一个阶段，房价高企问题突出，是到了该回过头来反思廉租房这种福利性住房的时候了。生产者垄断，消费者分散对于房地产市场而言，消费者始终处于弱势群体。特别在监管不到位的情况下，消费者常常由于信息不对称，饱受房地产开发商以及中介机构的盘剥。上文提到的房地产商的价格歧视就是典型的一个案例。除了房地产商，房地产中介机构也常常推波助澜。目前，在我国房地产市场中存在数量众多的房地产中介公司,这些中介公司对活跃房地产市场、促进房地产市场流通是有它的功劳的。但是，由于房地产中介公司在市场中存在逐利的动机，在政府监管疏忽的情况下，会对房价的上涨过程中起到推波助澜的作用。面对房地产行业的高额利润，很多房地产中介公司已经不甘心于收入一定比例的中介费，而是大张旗鼓地参与到房地产市场的投资过程中来，一方面，他们凭借自己与房地产开发商的关系，获取整个楼盘的销售权，直接帮房地产商销售楼盘，赚取差价。或者凭借自己的信息优势，获取价格相对低的房源，再转手卖出，获取大量的差价。金融是什么改革的次序：麦金农和肖价贸财税金约束的软化与硬化将闲散货币配置到价值最大的地方依赖国家宏观政策确定配置方向银行经理包裹个人利益房地产金融是什么？与房地产有关的一切融资活动银行主渠道证券辅渠道其他：REITS和PE房地产与金融结合：

为虚拟经济与实体经济的结合部容易引发金融风险:

世界经济循环图:贸易利益与经济战争(两次大战)

双重夹击下的中国经济:

世界经济循环图:贸易利益与经济战争(两次大战)

双重夹击下的中国经济房贷占比的国际比较全球金融资金规模(万亿美圆):经济脱媒(15-20倍)

中国金融落后的幸运:大约只有2-3倍

李嘉诚哲学:不为天下先欧美金融机构总资产与持有CDS:

股份制VS有限合伙制横向比较:东亚与东南亚中国与日本比较：风险释放在何时汇率升值对应宽松货币政策被美国列为头号竞争对手工业生产被替代房价与GDP的比值大于3中央政府、地方政府、银行、企业、居民五大资产负债表破损人口老龄化二、房地产金融市场构成及其运行模式1、房地产金融市场的概念

房地产金融市场是指与房地产有关的金融活动，即围绕房地产生产、流通和消费过程进行的货币流通和信用活动及其相关的所有经济活动的总称，包括房地产筹资、融资、信托及有价证券的发行和转让等。

基本职能是为房地产的生产、流通和消费筹集资金和分配资金。2、房地产金融市场的构成

一级市场：指借款人通过房地产金融中介机构或直接从资本市场进行资金融通的过程。

二级市场：包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款以证券的形式或直接出售给二级市场机构的过程和房地产有价证券的再转让过程。居民个人金融中介商业银行储蓄银行抵押银行金融市场的机构和个人投资者金融市场保险公司养老基金退休基金银行个人商业银行储蓄银行抵押银行其他金融机构金融市场的机构和个人投资者房地产开发企业建筑企业其他经济机构借款人房地产抵押住房抵押贷款资金抵押或信用证券股票资金资金住房抵押证券证券股票资金房地产金融一级市场房地产金融二级市场房地产的产业链条很长：

属于经济启动的引擎钢铁水泥有色金属新材料建筑业金融业商业信息服务交通家用电器家具IT产品汽车服务业

原能材料源电力燃气房地产正面作用------

房地产行业对其他行业的带动效应现行房地产金融业务

包括自营性房地产金融和委托性房地产金融两类。

自营性房地产金融业务主要是指银行按照资金盈利性、安全性和流动性的经营原则，通过吸收公众存款，自主发放用于房地产开发建设和居民购房的贷款。包括个人住房贷款和企业房地产贷款两类。

委托性住房金融业务是指银行受各市（县）人民政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统的委托，以委托性住房资金为来源而经营的住房金融业务。以住房公积金为主体。三、我国房地产金融市场的发展发展前景住宅建设和消费金融市场潜力巨大

工业化和城市化进程的高速发展使得住房产业潜力巨大，以住房消费金融来看，目前各商行个人住房贷款占其信贷总额的比重还很低，远低于发达国家25%的水平。房地产金融业务品种将出现多样化趋势房地产金融业务的电子化、制度化和集约化房地产贷款证券化

个人住房贷款期限较长，当个人住房贷款占其信贷总额的比重超过25%时，银行将面临流动性风险。证券化是提高流动性的最佳途径。房地产金融市场的细分趋势明显四、房地产企业融资概述融资方式比较内源性融资外源性融资企业建立初期主要依靠内源融资，当企业资产规模达到一定程度，便可吸引更多的投资者进行投资，从而利用外源性融资进一步提高企业竞争力。链接：发达国家企业内源融资和外源融资比重的比较直接融资间接融资直接融资可扩大社会资金的活动范围，便于将资金直接用于效益较高的投资项目，而且资金期限长、稳定性高，便于企业长期使用。间接融资具有相对集中性，可有效调节资金供求关系，并可开发多种金融商品与融资渠道，降低融资成本、减小风险。

房地产企业在进行项目融资时，可以采取的融资方式是多种多样的，企业必须具备畅通有效的融资渠道来提升经营业绩和达到财务目标。融资方式比较权益融资债务融资权益融资可以增加企业信誉，降低财务风险，筹资数量较大；但是资金成本高，会分散企业控制权。债务融资则可以发挥财务杠杆作用，保证控制权；但是会加大企业的财务风险，筹资数额也受到较多限制。债券融资信贷融资

债券融资属于直接融资，而信贷融资属于间接融资。其差别体现在：资金的需求者不同；资金的供给者不同；融资成本不同；信贷融资比债券融资更加迅速方便；期限和数量不同；对资金使用的限制不同；抵押担保条件不同。股权融资信贷融资信贷融资体现的是债权债务关系、银行没有参与企业经营管理的权利，股权融资体现的是财产所有权关系、提供股票融资者作为企业股东可以参与企业经营决策。链接：2010年1-8月中国房地产企业资金来源统计制定融资方案原则融资总收益大于融资总成本企业融资规模要量力而行选择企业最佳融资机会制定最佳融资期限决策合理处理权益融资和债务融资的关系本讲回顾一、房地产金融学体系

微观房地产金融学&宏观房地产金融学二、房地产金融市场构成及其运行模式

一级市场、二级市场、各金融机构三、我国房地产金融市场的发展

房地产金融业务种类、发展前景四、房地产企业融资概述

融资方式比较、融资方案确定原则本学期的授课计划房地产公司银行信托证券：IPO与并购REITSPE体系其他和讨论2010年1-8月全国房地产开发投资情况数据来源：中国国家统计局融资方式