第一章绪论房地产经营管理

《房地产经营与管理》授课教师：邓国营Email:dengguoy@CompanyLogo课程简介房地产经济是社会经济活动的一个重要方面。本课程从理论与实务相结合的角度介绍中国房地产制度变革以及投资开发等方面的理论和方法，并且结合若干案例进行较为深入的分析。开设本课程的目的主要是为了开阔学生的视野，培养学生理论联系实际、观察分析中国现实经济问题的能力与方法。CompanyLogo期末评分标准总分100分，平时：30%；期末70%。出勤率和课堂表现：被点名4次取消考试资格，即使考试也无法及格；期末考试：100分。第一章绪论CompanyLogo主要内容1.1房地产概述1.2房地产业概述1.3房地产开发与经营概述1.4房地产市场及其运行规律§1.1

房地产概述1.1.1

房地产的含义（1）定义：房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。（2）包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。CompanyLogo1.1.2

房地产与不动产的关系（1）不动产的定义：是指不能移动或移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。（2）不动产包括：土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。（3）房地产与不动产的关系：不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。CompanyLogoRealEstate、RealProperty不动产物业意义为永久性的财产，或真正的财产。

中国台湾中国香港Realestate:是指土地及附着于土地上的构筑物和房屋RealProperty:除realestate加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。房地产是指土地、建筑物和固着于土地、建筑物上不可分离的部分，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。

与房地产同义的名称：CompanyLogo

房地产位置的固定性房地产使用的耐久性房地产的异质性（独特性）土地供给的稀缺性房地产投资与消费的双重性房地产的相互影响性房地产的易受限制性房地产的难以变现性1.1.3

房地产属性CompanyLogo上海音乐厅原貌（1）房地产位置的固定性CompanyLogo打包的上海音乐厅正在顶升中的上海音乐厅上海音乐厅新颜CompanyLogo上海音乐厅共有观众席1122座，其中楼下640座，楼上482座，镜框舞台深8.35米、宽16米，舞台可使用面积约100平方米。舞台上方有可调控反响板，备有斯坦威D-274三角钢琴一架、60路调光台、24路雅马哈调音音响一套、台口话筒插口16只，冷暖气齐备。2003年4月15日上午10时，上海音乐厅平移工程开始，工程耗资5000万，先在原地顶升1.7米，然后向南移动66.46米，再在新址往上顶升1.68米。

CompanyLogo国家规定的土地使用权最高期限是：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合及其它用地50年（2）房地产使用的耐久性CompanyLogo（3）房地产的异质性（独特性）房地产成为一种典型的异质商品的原因：房地产位置固定

不同区位的自然、社会、经济条件各不相同建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同CompanyLogo（4）土地供给的稀缺性土地供给的稀缺有具有特殊性：

土地的总供给量固定，是不可复制生产的自然资源人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越或肥力较高的土地

地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性CompanyLogo房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费，但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成为一种重要的投资品。虽然房地产的变现能力较差，流动性较低，但在通货膨胀情况下，投资房地产比投资其他资产更具保值功能。（5）房地产投资与消费的双重性CompanyLogo（6）房地产的相互影响性房地产的价值不仅与其本身的状况有直接关系，还受周围房地产利用即环境变动的影响，称为溢出效应或外部性。住宅的利用需要有一定的配套服务设施新建道路的投资会使路旁土地升值CompanyLogo（7）房地产的易受限制性政府对房地产的限制一般通过下列4种特权来实现：

警察权：政府为增进公共安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地产的使用，如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等做出规定；征用权：为了社会公众利益，如修公路、建学校等可以强行取得单位和个人的房地产，并给与补偿；征税权：政府为了提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收；

充公权：政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。CompanyLogo（8）房地产的难以变现性导致房地产难以变现的原因：价值巨大

不可移动性独一无二性需要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价

CompanyLogo1.1.4

房地产分类按其用途划分：居住物业商业物业工业物业旅游房地产农业房地产特殊用途物业按其是否产生收益划分：收益性房地产非收益性房地产按经营使用方式划分：自用型房地产营业性房地产出租型房地产出售型房地产按开发程度划分：土地在建工程建成后物业CompanyLogo§1.2

房地产业概述1.2.1房地产业的内涵是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。

主体主要包括：房地产投资主体、房地产开发主体、房地产经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管理服务商、房地产中介组织和其他主体。

经济活动主要包括：房地产投资、房地产开发、房地产经营管理、建筑施工、房地产金融活动、物业管理、房地产中介服务及其他经济活动。CompanyLogo1.2.2房地产业在国民经济中的定位和作用（1）房地产业在国民经济中的定位：

作为国民经济的基础产业：

是社会经济活动的基本物质前提是国民经济发展的基本保证是人口素质提高和社会全面进步的基本条件是城市经济发展和城市现代化的重要基础是社会财富创造的重要源泉CompanyLogo作为国民经济的支柱产业：*房地产业为支柱产业（来自：重庆报告），对GDP的影响分析CompanyLogo-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年份耕地变化率/‰北京上海天津重庆京津冀珠三角长三角1992-1993房地产热开发区热CompanyLogo（2）房地产业在国民经济中的作用：为国民经济发展提供重要的物质条件能带动其他相关产业的发展改善人们的住房条件和生活环境加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌有利于优化产业结构，改善投资硬环境有利于扩大城乡就业可以增加政府财政收入CompanyLogo1.2.3房地产业与金融业（1）房地产业与金融业的关系：房地产业发展需要金融业的支持房地产开发需要获得金融机构的资金支持房地产消费需要金融业提供消费信贷支持

房地产信贷是金融业的一项重要业务

抵押贷款证券（MortgageBackedSecurity,MBS）担保抵押贷款证券（CollateralizedMortgageObligations,CMO）

CompanyLogoMortgageBackedSecurity,MBSMBS是最早的资产证券化品种。最早产生于60年代美国。它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。因此，美国的MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。CompanyLogoCollateralizedMortgageObligations,CMO在住房抵押贷款证券化的发展过程中，MBS也演化出不同的类别。最简单的MBS形式为过手MBS，这种证券按照投资者购买的份额，将抵押贷款资产池所产生的本金与利息收入原封不动地转移支付给MBS的投资者。过手MBS按照抵押贷款池中贷款的不同类别又可以分为住宅抵押贷款担保证券（RMBS）和商用不动产抵押贷款担保证券（CMBS）。在过手MBS中，投资者购买的MBS不存在级别和偿付顺序的差异，若资产池中的贷款出现违约，所有投资者都承受损失。这样的MBS构造不能满足不同投资者的风险收益需要，因此，分层技术被引入MBS构造过程中，把资产池中的抵押贷款按照偿付顺序、违约率不同分层、重组，形成风险收益等级不同的债券，由信用评级机构对这些债券评定风险等级，以满足投资者的需要，从而产生了抵押贷款担保凭证（CMO）。CompanyLogo除了上述的MBS和CMO，市场上交易的还有分割的MBS。资产池中的抵押贷款带来的现金流可以分为两部分，一部分用于本金的偿还，一部分用于利息的偿还。将这两部分现金流分割，形成以利息收入为担保的抵押贷款担保债券（IO）和以本金偿还收入为担保的抵押贷款担保债券（PO），则称之为分割的MBS。CompanyLogo（2）金融业对房地产业发展的作用：房地产消费信贷使家庭摆脱“流动性约束”，增进效用

C1、C2代表两个时期的消费，Ω(ω1,ω2)表示家庭的禀赋，G(g1,g2)代表一个消费束。在没有信贷市场的条件下，家庭只能消Ω(ω1,ω2)其效用为U’。存在信贷市场时，家庭的消费束为G(g1,g2),家庭通过向第二期借贷来增加第一期消费ū，效用为ω1g1,且ū>U’。

CompanyLogo房地产信贷是房地产业发展的动力

房地产开发信贷为房地产开发提供资金保障房地产消费信贷为房地产开发所产生的商品提供销售市场保障金融业促进房地产投资多元化股权融资投资基金抵押贷款证券

CompanyLogo§1.3房地产开发与经营概述1.3.1房地产开发与经营的含义

房地产开发与经营是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。这一概念包含两层含义：房地产开发与经营是一个系统的过程。

房地产开发与经营的全过程必须在法律框架内进行。

CompanyLogo房地产开发经营的区域性房地产开发经营活动的长期性房地产开发经营活动的资金密集性：顺驰地产被收购房地产开发经营活动的高风险和高收益性房地产开发经营活动的政策性1.3.2房地产开发与经营的特点活动协调的复杂性

项目操作的复杂性房地产开发经营活动的复杂性CompanyLogo1.3.3

房地产开发与经营的参与者政府房地产开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者CompanyLogo（1）政府其主要职能有三个方面：

通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控通过土地一级市场为房地产开发与经营活动进行市场供给调控对房地产开发与经营活动进行监督管理

（2）房地产开发主体房地产开发企业房地产开发个人

（3）土地使用权人土地征收、拆迁通过二级市场购置土地使用权与原土地使用权人进行合作如：规划部门、工商局、市政部门、房地局、发改委、经贸委、市建委

CompanyLogo（4）投资主体投资主体投资房地产开发经营有两种方式：

通过直接或间接（股票、信托、债券等）投资方式投资房地产开发主体

通过直接或间接方式购置房地产商品进行长期出租、经营和转售

（5）金融机构如：银行、信托投资公司等（6）建筑承包商（施工单位）房地产开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者房地产开发过程中规划、设计建筑施工、物资供应、建筑质量、投资成本注入等几乎全部物质工作的直接担当者

CompanyLogo（7）专业顾问建筑师工程师会计师造价工程师或经济师房地产估价师及房地产经纪人律师营销与策划人员

（8）消费者房地产商品的最终使用人房地产开发经营活动收益的最终实现者

CompanyLogo§1.4房地产市场及其运行规律1.4.1房地产市场的概念

狭义的房地产市场是指房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的场所，如房地产交易中心等。

广义的房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中所形成的经济关系和作用机制。CompanyLogo如：别墅市场、公寓市场、普通住宅市场等1.4.2房地产市场分类按区域划分：成都房地产市场北京房地产市场华北房地产市场华东房地产市场按用途划分：住宅市场商业房地产市场工业房地产市场特殊用途房地产市场按功能划分：房产市场土地市场房地产金融市场房地产信息技术市场按交易方式划分：房地产销售市场房地产租赁市场房地产担保市场房地产保险市场CompanyLogo建造时滞时滞资讯时滞非理性预期生产者和消费者的心理因素追涨不追跌技术与设计理念的革新投机心理1.4.3房地产市场影响因素房地产市场的内部因素：房地产市场的外部因素：政治制度（基本影响因素）政策法律措施通勤技术自然环境

国民经济金融业发展状况人文环境CompanyLogo1.4.4房地产市场指标房地产市场的状况和市场状况的变动可以用一系列量化指标来描述，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率(居住率、吸纳率)、投资回报率（收益率）、房地产市场增长率等。

房地产市场指标分类：

供给指标需求指标交易指标CompanyLogo（1）供给指标

新竣工量（NewCompletions,NCt）灭失量（vanishingamountOfestate，δt）存量（Stock,St）空置量（Vacancy,VCt）空置率（VacancyRate,VRt）可供租售量（HousesforSale/Rental,HSRt）房屋施工面积（BuildingsUnderConstruction,BUCt）房屋新开工面积（ConstructionStarts,CSt）平均建设周期（ConstructionPeriod,CPt）竣工房屋价值（ValueofBuildingsCompleted,VBCt）CompanyLogo特别指出我国的空置量（Vacancy,VCt）：是指某一时点（报告期初或期末）房屋存量中没有被占用的部分。中国目前空置量的统计是不完整的，是指报告期末已经竣工的可供销售或者出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工及本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已经竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。美国空置量房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋。CompanyLogo自然空置率：从宏观的角度看，空置率过高对卖方意味着利益损失，而过低意味着买方没有或很少有选择的余地，很难在适当的租金水平下找到满意的物业，因此，在过高或过低的两个极端之间必然存在一个正常的空置率，也就是维持市场正常运转所必需的空置率水平，这个空置率水平一般被称之为“自然空置率”或“理想空置率”、“正常空置率”、“结构空置率”。CompanyLogo（2）需求指标

国内生产总值（GDP=CA+I+CB+X，CA为消费、I为私人投资、CB为政府支出、X为净出口额）

人口数（包括户籍人口、常住人口和现有人口）就业人员数量（包括在岗职工、再就业的离退休人员、私营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员）

城镇登记失业率

城市家庭可支配收入

城市家庭总支出

商品零售价格指数

城市居民消费价格指数

CompanyLogo（3）市场交易指标

销售量（HousesSold,HSt）：期房和现房出租量（HousesRented,HRt）：仅是开发单位出租不包括个人和非开发机构在市场上出租。吸纳量（AbsorptionV01ume,AVt）：销售量+出租量吸纳率（AbsorptionRate,ARt）：吸纳量/可租售量吸纳周期（AbsorptionPeriod,APt）：1/吸纳率预售面积房地产价格房地产租金房地产价格指数

房屋销售价格指数房屋租赁价格指数土地交易价格指数

CompanyLo