银川房地产市场调研分析报告

银川房地产市场调研分析报告2011年6月一、住宅市场1、2010年房地产市场总结⑴商品房销售面积、预售面积小幅增长，销售额增长两成2006-20年银川市房屋销售面积及销售额增长情况・销售面积（万而销售额（亿元）2010年,银川市完成房地产开发投资超过160亿元，同比增长66.8％。全市商品房销售面积536.11万平方米，实现销售额210。63亿元，分别比2009年同期增长14。0％和22。1％。受2010年政府调控的影响，涨幅比2009年有所降低。至2010年底银川市辖区批准预售商品房面积达452万多平方米，同比增长13％。（2）销售均价上涨，但涨幅回落2006-2010年市辖区商品房销售均价及增幅1匚口房屋均价（元/时）一*^涨幅（%）I银川市辖区商品住房合同备案均价达到每平方米4234元，同比上涨12.78％（每平方米上涨约500余元）,但涨幅较上年同期回落了13.67个百分点，这很大程度上是由于2008年房地产市场疲软所致。近两年银川市房屋销售面积和均价增长较快，说明宁夏其他地区及西北地区有一定支付能力的客户，开始关注银川这个价值洼地，倾向于在银川改善居住条件或投资.（3）商品房需求增大,空置面积减少2005-2009年市辖区商品房空置面积情况（万平方米）商品房空置面积口商品住宅空置面积—同比增长银川市虽然是西部城市，但是随着外来人口购房需求的不断增长，2009、2010年楼市的火爆，造成空置率逐年降低。截至2010年8月，全市商品房空置面积为177。4万平方米，同比下降了0.6％.（4）外地客户是银川市场的主力客群房地产需求旺盛,与外地购房者比例居高不下分不开。据统计，2010年,在银川市成交的新建商品住宅中，以成交面积统计，银川本市居民购买的住宅面积为136。83万平方米，占成交总面积的43.33％；外地居民购买的商品房住宅面积为178。97万平方米，占成交总面积的56。67％，其中外省市居民购买的占14.9％。以成交套数统计,银川本市居民购买商品住宅套数为11936套，占成交总套数的44.3％；外地居民购买的商品住宅套数为15000套,占成交总套数的55.7%，其中外省市居民购买的占15.8%。据国家统计局银川调查队分析，出现这样的市场格局，主要原因在于银川市作为宁夏首府，区域中心城市的发展潜质不容小觑，加上优越的地理位置、生活条件等,吸引了包括临近的内蒙古乌海、左旗、陕西定边等周边地区的居民前来置业安家，这使得银川市的房地产市场可开发建设土地供给逐年减少,房地产需求旺盛，与全国其他城市相比,其价格运行呈现出较为独特的轨迹。2、2011年1-4月银川房地产市场分析2011年1-4月，银川完成房地产开发投资22。13亿元，同比增长19.9%。其中，住宅完成投资15。88亿元，同比增长17。5％；办公楼完成投资0.73亿元，同比下降15。9％；商业营业用房完成投资2。82亿元，同比增长30。5％,其他完成投资2.7亿元，同比增长41.1％，分别占全市房地产开发投资的比重为71。8%、3。3％、12.7％和12.2％。从县（市）区房地产市场运行情况看，主要呈现以下特点：（1）金凤区投资总量最大,贺兰县投资增速最快1-4月,金凤区以完成8.38亿元的开发投资总量位居县（市）区首位，占全市房地产开发投资总量的37。9％，其次是兴庆区,开发投资总量为5。49亿元、贺兰县开发投资总量为4。29亿元、西夏区开发投资总量为1。84亿元、永宁县开发投资总量为1.19亿元、灵武市开发投资总量为0。94亿元。从开发投资增速看，贺兰县以94.1%的增长速度位居首位,其次是西夏区增长速度为47.4％、金凤区增长速度为33.0%、灵武市增长速度为5。3%、兴庆区增长速度为-3。5%、永宁县增长速度为-43.7％。从数据可以看出，目前银川市的城市中心逐渐向金凤区移动,房地产开发量在金凤区得以集中地体现，特别是一些中高档楼盘都也集中在金凤区，使金凤区逐渐形成一个新的城市中心。而贺兰日益形成的居住环境和规模也成为许多市民选择在贺兰购房的一个重要因素,相较于西夏区，贺兰到兴庆区中心的距离较短,交通方便。（2）金凤区施工规模最大，贺兰县施工增速最快1—4月,全市结转上年房屋施工面积及新开工面积1455.39万平方米，同比增长71。1％。其中,金凤区以595。21万平方米的施工规模位居县（市）区首位，占全市房屋施工面积的40。9%，其次是兴庆区为279。41万平方米、贺兰县为304。91万平方米、永宁县为104.19万平方米、西夏区为88。92万平方米、灵武市为82。75万平方米。从房屋施工增速看，贺兰县以103.9%的增长速度位居首位，其次是金凤区为101。6％、灵武市为85.1%、西夏区为74。6％、永宁县为23。9%、兴庆区为23.5%。1-4月，县（市）区新开工房屋面积分别为兴庆区66。95万平方米、增速为9。7％、贺兰县56.42万平方米、增速为124。2％、金凤区45。29万平方米、增速为-55。8％、西夏区18。76万平方米、增速为-18。6％、永宁县11.95万平方米、增速为—75。3％、灵武市10。9万平方米、增速为63.2％。目前,银川的房地产施工主要集中在金凤区和贺兰县,呈现出的特点是,金凤区施工规模最大，贺兰县施工增速最快。（3）金凤区销售总量最大，销售面积增速最快1-4月,全市商品房销售面积为88.41万平方米，同比增长10.9％，其中，金凤区商品房销售面积为41.72万平方米，销售总量位居县（市）区首位，占全市商品房销售总量的47.2％，其次是兴庆区20.85万平方米、贺兰县14。22万平方米、永宁县5。48万平方米、灵武市4。3/1472万平方米、西夏区1.42万平方米；从销售面积增速看，呈三增三降态势，分别是金凤区增长206。0%、永宁县增长103。2%、贺兰县增长49.6％;西夏区下降86.1％、灵武市下降52.3%、兴庆区下降38.2%。作为银川市新的城市经济中心,金凤区的商品房吸引了许多市民在此购房,因此，金凤区商品房的销售面积也在不断的上升。（4）兴庆区现房销售总量最大，永宁县销售增速最快1-4月，全市现房销售面积为26.62万平方米，同比下降26.8%,其中，兴庆区以8.14万平方米的现房销售总量位居县（市）区首位，占全市现房销售总量的30。6%，其次是贺兰县5.33万平方米、金凤区4。93万平方米、永宁县3。88万平方米、灵武市3.21万平方米、西夏区1。13万平方米；从现房销售增速看，除永宁县增长3。2倍外,其他五个县区均出现下降，分别是西夏区下降75.4％、贺兰县下降43。9％、灵武市下降43。2％、兴庆区下降17。2%、金凤区下降16.1％。目前，兴庆区的商品房多以竣工,以现房的形式出售,并且现房数量较大.（5）金凤区期房销售总量最大,销售面积增速最快1-4月，全市期房销售面积为61.79万平方米，同比增长42。6％，其中,金凤区以36。8万平方米的期房销售总量位居县（市）区首位,占全市期房销售总量的59。6％,其次是兴庆区（12.7万平方米）、贺兰县（8.89万平方米）、永宁县（1。59万平方米）、灵武市（1。51万平方米）、西夏区（0。3万平方米）；从期房销售增速看：除金凤区增长3.7倍外，其他四个县区均出现下降，分别是西夏区下降94。8％、灵武市下降64。4%、兴庆区下降46.8％、永宁县下降10.2％，贺兰县因上年同期没有期房销售面积，所以不可比。二、土地市场银川土地供应量和实际开发量都再提升,尽管2010年土地出让中开始出现部分容积率5.0的商服用地，但是据调查银川目前商住综合生活区的容积率不高，最多2。5。因此，银川缺少高档商业大盘.银川土地折合到楼面价格在逐渐攀升，近年住宅用地成交楼面价集中在1000—1500元/m;商服用地楼面价集中在2000-2700元/^。近两年银川的土地挂牌数量没有大幅增减处在快速发展的初期。

2010年银川土地成交情况地块号地址占地容积率总价[2010]—01号兴庆区凤翔园东侧、规划路北侧123612.3517[2010]—02号兴庆区凤翔园东侧、规划路南侧150522.3629[2010]—03号西夏区同心北街东侧150062。5156[2010]-04号兴庆区丽景北街东侧、规划四号路北侧6738474220.[2010]—07号金凤区黄河东路北侧、包兰铁路东2010]—27号金凤区宝湖路南侧、规划路西侧394462.52191[2010]-28号金凤区宁安大街东侧、纬十八路南侧660363。04564;[2010]-30号西夏区北京西路北侧、轻纺巷西侧438763930([2010]-31号西夏区第八小学北侧、才运家园小区西侧36841.5280[2010]-32号西夏区北京西路北侧、规划路西侧1828901.71356[2010]-35号西夏区同心北街西侧、学院路北侧1048472。51600[2010]-37号兴庆区宝湖路南侧137922.65169'[2010]—38兴庆区双医路南侧、红花渠东西两侧441422。5591(

号[2010]—40号金凤区铁路专用线南侧、庆丰街西侧713192。5771([2010]—41号西夏区兴洲路东侧、规划学院路北侧438972330'[2010]-42号西夏区经天西路南侧、规划路东西两侧2192911.741513[2010]—49号金凤区唐徕渠西侧、区医院二门诊南侧99854.5387[2010]—51号金凤区正源南街东侧、金凤八街南侧地块199901.3259070[2010]—52号金凤区六盘山路北侧、金凤六街东侧地块2420832。0071535[2010]-53号金凤区六盘山路北侧、金凤六街西侧地块1902632.0056222([2010]—54号金凤区六盘山路南侧、金凤十街西侧地块656022.0019385[2010]—55号金凤区十街东侧、金凤十五路北侧126370.72.0037342[2010]-58号金凤区金凤十五路北侧、金凤十二街以西水系岸线西侧地块68972。4220381[2010]—60号金凤区金凤十六路北侧、金凤十二街西侧地块99007.4229256[2010]—64号银川市金凤区规划路南侧、预留学校用地西侧53782。5496.[2010]—66号金凤区惠北巷北侧、福州北街东侧地块19118。61.7475([2010]-67金凤区惠北巷北侧、福州北街西侧地块144306。71.701876号[2010]—68号金凤区长城西路林带南侧、良田渠街东侧地块98954.621850[2010]-69号金凤区良田渠街西侧、六号路北侧11962521371[2010]-90号兴庆区南薰西街以南、凤凰南街以西地块2980。65116[2010]-92号兴庆区利民南街东侧、书苑巷北侧地块33783.632080共计3162324三、银川房地产开发热点区域及重点项目介绍银川市区有两个方向，是城市的主发展方向，即金凤区、兴庆区沿向南方向，图中红色区域；另外一处是城北德胜东路一带，是银川北拓的重点，因为他是衔接贺兰县的地带银川市区房价差别较大，金凤区与兴庆区为居民密度较大的老城区，房价最高。西夏区为工业区，房价相比明显低。西夏区的土地供应，近年以北部为主房价分布区间:淡红色区域房价为最高，在7000元/平米以上;淡绿色区域为银川城市拓展区，房价5500〜7000元/平米左右；淡黄色区域为西夏工业区，普遍在5000元/平米以下;淡紫色房价3000〜4000元之间居多。1、兴庆区重点项目以唐徕渠为界，界东为兴庆区，是老城区所在地，人口众多，占银川人口一半，大约为48万,而经济也以兴庆区最为发达，是银川城市经济中心，商贸中心金融中心，中小学教育中心，因此兴庆区各项设施的完善，吸引着众多的居民。兴庆区房价集中在7000—9000元/平米之间，银川写字楼、商铺分布集中在该区域.(1)光耀上城开发商:宁夏光耀房地产开发有限公司装修情况：毛坯建筑类型：小高层、高层开盘时间：2010年1月入住时间：2011年10月容积率:2.47绿化率：35%均价：5800元/平方米物业费：0.95元/平方米•月车位数：389物业公司：宁夏盛天物业公司光耀上城位于民族南街与宝湖东路交叉口的东南侧，总建筑面积20万平方米，是目前城南最大的楼盘之一。周边新世纪花园、紫薇星座、塞上骄子等高档住宅社区遍布周围，是城南正在快速崛起发展的高档核心社区板块。社区一期由3幢6层宽景花园洋房，2幢11层观景花园洋房，1幢18-24层远景花园洋房组成。建筑排列规整有序，天极线错落有秩人车分流合理，是城市精英们的尚流生活聚落.开盘均价5800元/平米。(2)骏景茗居开发商:宁夏天骏房地产开发有限公司建筑面积：25975平米开发商:宁夏天骏房地产开发有限公司建筑面积：25975平米年建筑类型:板楼开盘时间：2011年3月均价：5300元/平方米骏景茗居是天俊公司在清河街西侧的四栋小高层住宅，北面临近北塔湖生态区，东邻宁夏国际汽车城，西邻新二中，无论自然景观，教育资源，发展潜力都具有很大优势；加之小高层的物业形态，95平米三室两厅的稀有户型，无疑将会引爆银川北城精致成熟小高层居9/14

住狂潮。均价约为7000〜8000元/平米之间.2、金凤区重点项目唐徕渠以西，铁路以东地区为金风区,规划面积最小，是新兴的新城所在地，是新的行政中心所在地,人居环境较好，但金风区各大产业薄弱，配套不齐全，但随着行政中心地位的确立,各项配套设施的完善，各大房地产开发商的建设未来必然成为大银川的中心所在地，但目前主要依靠外来人口消化。银川市政府在城市规划中已将金凤区确定为房地产开发的重心，随着开发建设步伐的不断深入，金凤区的教育、交通等配套公共设施也在完善中。房产价格目前在6300元以上。(1)吉泰润园开发商：宁夏吉泰房地产开发有限公司建筑类型：多层，小高层，高层装修状况：毛坯容积率：1.7开盘时间：2011年5月22容积率：1.7开盘时间：2011年5月22日均价：7600元/平方米物业费:1.60元/平方米•月吉泰润园是2010年宁夏吉泰房地产开发有限公司重点开发项目，项目总占地180亩，总建筑面积26万平方米。规划容积率为1。7,绿化率高于35%,整个项目规划4038户。主要以多层洋房为主、小高层及多层为辅。项目位于金凤区行政中心区域，上海西路与亲水大街交汇处；东临美丽的爱伊河，西依千亩生态林带,自然环境得天独厚，北临贺兰山路毗邻新九中，教育人文资源鼎盛，南望三馆两中心等市政配套设施，是真正集政治、经济、文化等配套为一体的区域性地标楼盘。开盘均价6500元/平米。

(2)宝湖天下开发商：宁夏银帝房地产开发有限公司£J您建筑类型：小高层，高层建筑面积：700000平米装修情况：毛坯开盘时间:2011年4月绿化率:35.83%容积率：2。39均价：5900元/平米物业费:1.50元/平方米•月宝湖天下以鳞次栉比的建筑高度满足了居者对开阔视野的向往，而错落有致的建筑布局、宽阔的楼体间距又很好的满足了居者对采光和通风的要求，坐在家中就能自由近观远眺，将全城景致尽收眼底，悠享无限风光，感悟人生，沉浸只为你独享的奢适。宝湖天下建筑风格为新古典主义欧式风格，典雅、大气，彰显大家风范与华贵气质，在古典主义欧式风格中蕴含时代气息，为项目创造出动人的建筑外观。开盘均价为6300元/平米.3、西夏区重点项目铁路以西则为西夏区，西夏区区划面积最大，但人口较少，是银川的老工业基地,但目前老工厂多数效益不好，居住环境较差，目前规划为工业基地和银川大学城所在地，大中学校给该片区注入了活力。西夏区房产价格在5000元以下居多,由于其工业工厂密集，比较利于发展城市综合体。(1)盛世金像开发商：宁夏大禹房地产开发有限公司

均价:4300均价:4300元/平米盛世金像坐拥银川市西夏区核心居住区，紧临怀远东路，北依西夏区第五小学西临银橡住宅A区，东临佳乐苑、长乐苑住宅区。项目规划用地总面积38150平方米，地上总建筑面积为84544平方米。住宅面积从57平方米到118平方米不等，拥有多层，小高层等建筑形态.本项目交通便捷.大禹。盛世金橡将以西夏风情景观主题，为居住于此的成功人士营造华贵、舒适的生态居住环境空间.它的建成将有力提升怀远路街景及西夏城市形象。四、商业、写字楼情况银川写字楼、商铺分布，以兴庆区最多，那里是银川商业办公的密集区。城北有新建的高档商业、生活综合体。总的来说，银川城市综合体建设已经被部分开发商抢得先机如果后续进入的话，必须根据投资位置、城市发展规划、定位思想进行综合慎重分析开发商：宁夏易大房地产开发有限公司物业类别：写字楼、商业住宅装修状况：毛坯物业地址：金凤区新昌西路北侧（人民广场南侧）开盘时间:2010-12-19入住时间：2010—12容积率：4。65开发商：宁夏易大房地产开发有限公司物业类别：写字楼、商业住宅装修状况：毛坯物业地址：金凤区新昌西路北侧（人民广场南侧）开盘时间:2010-12-19入住时间：2010—12容积率：4。65绿化率：35。12%物业费：2.50元/平方米•月上海醮告山脚・-tZfS!瓣隔新第中;标准层面积：1200平方米均价：9800元/平方米）才只Ihllluil紫荆花商务中心占地7万余平米，总建筑面积约21万平米，是新区人民广场周边最大的商务楼盘;其中A、B、C座规划为23层商务写字楼，每层写字楼总面积约为12004，1〜4层为商务裙楼；D、E座规划为23层的精装小户型公寓，面积为46~97m;1〜4层为商务裙楼；F座规划为23层商务酒店；J、H座规划为13层的板式小高层住宅，面积为117〜279依托以写字楼为主题兼有商务酒店、时尚商铺、大型卖场等丰富业态组成的易大紫荆花商务中心综合体，享有高端成熟的都市生活要素和优势资源，打造地标级建筑综合体的卓尔不群,将完成大银川版图的点睛之笔。五、银川房地产形势判断分析1、银川市场环境分析（1）银川市移民众多，不排斥外来文化，同时消费也较为超前，不保守银川市是一个新发展起来的城市，真正土生土长的市民大约只占了20％左右，同西北其他城市相比，具有活力，对外来文化和经济不排斥，与外面文化和经济有较多的联系,导致银川市居民注重享受，讲究消费，消费观念不保守，较超前.（2）住房房价稳步上涨，高端楼盘腾空出世虽然银川2010年住房均价仅为4234元/面,但这与银川的代建房和经济房有关，真正银川目前的商品房呈快速发展趋势，大量的高端、高价楼盘不断出现，如名都国际大厦，精装公寓售价达到了10580元/平方米,绿地21城均价9000元/平方米，而从目前几大高端楼盘的销售状况来看，都相当不错，可见银川的消费潜力还有较大潜力。（3）银川市城区“挤出效应"已经相当明显由于城区内房价涨幅较大,很多市民开始离开主城区在周边地区买房，因此永宁、贺兰、灵武等市县投资持续高速增长。永宁县以增长1。6倍的速度位居首位,其次是灵武市，增速也达到了1。2倍，而前期市场已经充分发展的贺兰县也实现了