租赁业务流程

租赁业务流程概述重庆天科置业课程内容租赁产品介绍;普通租赁详解;房屋管家详解;租赁业务术语;租赁合同分类;租赁产品介绍普通租赁:指业主或客户委托我们出租或承租房屋,由我们提供居间服务,最终促成双方达成交易,我们获得佣金的一种委托形式.业务性质:属于房地产居间;房屋管家:指业主将房子完全委托给我们,由我们全权代为寻找客户出租房屋、管理,业主只需在家收取固定租金,业主不与客户见面.业务性质:属于房地产代理;普通租赁收费标准及付款方式普通租赁流程普通租赁注意事项收费标准及付款方式普通民宅收取客户相当于一个月租金作为服务佣金;高档住宅、甲宅、公寓收取业主相当于一个月租金作为服务佣金;客户与业主双方协商支付佣金;如五五分、三七分等;付款方式:客户直接支付给业主,支付方式由双方协商,一般为押二付三、季付、半年付等;普租流程开发接待配对推荐售后服务促成交定签署合同约户带看业主:身份证、房产证(购房合同和购房发票或其它证明文件),《房屋共有权人同意出租证明》客户:身份证、暂住证;签署经纪合同及看房确认书;物业交验收取服务佣金客户开发接待礼貌接待塑造专业形象了解客户需求:客户需要的楼层、居室、面积……;客户的经济承受能力;对装修及房屋设施的要求;承租房屋的目的、承租期限、租住人数;其他特殊需求等;……明确公司的收费标准及收费时间;留下客户的联系方式;配对推荐分析客户的需求弹性;推荐房源时一般要准备3套;推荐的房源状况要非常了解,最好是自己看过的,找出推销点;租赁客户时效性是很强的,推荐房源要及时;带看前一定要签署看房确认书;检查自己仪容仪表;携带展业工具;与客户和业主约好时间、地点、线路等选择;提前到达勘察周边情况,选择最佳带看路线;带看前一定要和双方做好沟通,包括议价的安排,房屋状况,切忌过度的美化房子;调整心态不要先进行自我否定;带看中介绍小区环境、房屋周边基础设施、交通治安、电梯时间等;进入房屋前带上鞋套在征得房主同意后,引领客户看各个房间,简单介绍房屋情况,注意观察客户表情;带客户看房中,要跟紧人少的一方,尽量少让客户与业主交谈,以防跳单;说出此房子优点,缺点提示一下即可(切忌进门就说房子这不好那不好);保持公平、公正态度、不偏袒任何一方;带看后分别和双方沟通看房意向,尽量促成现场成交;带客户看房后,帮助谈价格,要保持公平、公正抓住客户和业主的心理去谈.业主心态:一般就想找的客户是长住、人少、有经济实力、爱惜房子、白领人士等.客户心态:想找价格低的房子装修好的、业主事儿比较少的、人比较好的、付款条件低的房子;带看中的跳单现象所谓跳单:客户接受中介公司的服务,在达成意向后避开经纪人私下达成交易,意图逃脱交纳服务费的一种行为;跳单原因:认为服务费高经纪人服务不到位客户素质低下如何防跳单看房前一定要签定房屋租赁经纪合同和看房确认书;紧跟人少的一方,避免客户使用业主家里电话,防止双方互留联系方式,一经发现坚决制止;看房后要先送走一方,稍等片刻,观察客户是否返回,特别是业主住在房子里的;先礼后兵:先夸对方素质高并讲一些处理跳单的案例;和一方表现出很熟的关系让另一方不好提跳单;明确告知跳单的后果;努力为客户提供优质服务,感受我们的辛苦度;……促成交定看房时一定注意找准时机,利用销售技巧,促成交易;避免客户与业主直接谈价格;客户在与业主讨价还价时,经纪人不要做过多干预,在双方僵持不下时提出建设性意见,注意保持中立角色,不要让双方感觉到我们有任何的偏袒;前期的接触让客户感觉你是最专业的,帮助客户下决定;促成交定约定时间交定金或签署合同提醒业主和客户需带的证件;定金收付书里边的承租期限,付款方式等问题;告知双方将定金收付书保留好,签署合同后收回;提醒客户签合同时支持服务佣金;合同签署合同一式三份;租赁期限、用途、租金以及交付方式需明确;审核双方证件的真实性,并在留取的复印件上注明仅供出租证明使用;签定合同时协助双方进行详细的物业验收,填写物业验收单;做补充规定时先询问店长,原则是不能瞎承诺或损害公司的利益;合同签署甲乙双方签字确认,公司作为见证方承担相应责任,如业主的代理人签合同,则要求提供有房屋产权人按手印的委托书;业主收到租金给客户写收据(避免纠纷);合同签订完毕,收客户佣金,开具正式代理费收据或者发票(不收任何费用);提醒业主办理房屋出租许可证;合同注意事项必须签订公司的合同或者双方提供书面说明;物业地址与产权证地址相一致;合同上要填写的日期、金额等数字都需要大写:零、壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖、拾;合同要求用黑色签字笔填写,不能为空;合同除了签字确认,所有部分都要由经纪人填写,字迹要清楚,尽量避免涂改;合同如有涂改需要双方签字确认;不做不当的承诺;售后服务真正的服务从签约后开始;做好客户档案,定期进行回访;沟通客户住房感受,询问是否有买房意向;向业主反馈客户好的感受,询问是否有卖房意向;力所能及的事情尽量帮忙;……热情服务,鼓励推荐老客户;节假日发信息问候、祝福;普租注意事项成交后才收费,不成交不收取任何费用;租赁经纪合同或看房确认书必须签,不签不带看;带看中防跳单;未直接签订合同而先交一部分定金的签《房屋定金收付书》;互验双方证件(身份证、房产证等);切忌不要表现出过度的功利心;房屋管家房屋管家特点;房屋管家优势;房屋管家收房流程房屋管家收房注意事项;收房常用技巧;房屋管家的出房流程;房屋管家出房注意事项;全程代理特点业主和客户不直接见面;公司作为委托人承担一定的责任和义务;代理费方面比较灵活;适合没有时间打理出租房屋的业主;公司的盈利是管理费;全程代理对业主的优势省心、省力(免去寻找客户\收房租\收水电费的精力);免去众多咨询电话的打扰;免去无数次带看的麻烦;不必为客户中途退租而烦恼;免费为业主提供房屋装修和配置物品;不必为客户退租后拖欠费用损坏物品买单;全程代理的对客户优势避免业主打扰;售后维修服务及时;交纳房租方法简单;退押金有保障;业主中途收回房屋,可以获得赔偿;登记出租信息推荐全程代理普通租赁物业交验签定代理合同勘查评估房屋,确定收房价格售后服务收房流程图不接受支付业主房租寻找承租客户接受业主:身份证、房产证(购房合同和购房发票或其它证明文件)、提供工商银行卡帐号;房屋勘查与评估勘查房屋前的准备工作如何勘查评估房屋影响房屋价格的因素勘查房屋前的准备工作提前与业主联系确定看房时间、地点向业主说明房屋勘查的重要性准备好勘查工具充分了解所勘查房屋的相关资料如何勘查评估房屋勘查房屋周边的区域因素地段等级与整体环境市政配套小区内配套与小区环境周围交通和配套小区的人文环境区域的发展规划影响收房价格的因素房屋楼层、平面户型、朝向及居住功能房屋内部的装修及附属配套设施房屋设施的档次、新旧程度房屋的交通状况房屋的付款方式及租赁期限房屋的建成年代免租期的因素区域人文因素的影响物业交割物业交割时,一定要仔细,每一个设施都要检验一遍,尤其是容易忽略的细节;水费:约2.7元/吨=自来水+排污费电费:约0.8元/度;天然气:约2.7元/立方米有线电视:18元/月;水表读取0.93863×0.018×0.0016×0.00019×0.13×10003×1001×100×13310.03310.9386电表读取老式电表,只要查看表里显示的数字,即是电表的底数,以后产生的数字和房主无关.预存费式电表,只要看里面显示的红色数字,就是没有使用完的剩余度数.天然气读取预存卡式燃气表,首先看上部分夜晶显示是剩余的燃气数,再看下面部分,有红黑相间的数字,黑色部分数字为使用过的数量,红色部分为小数点以后的;签订《房屋出租委托合同》签订合同时业主需要准备的证件:身份证(身份证、户口本、驾照、护照、士兵证、军官证等);房产证(房产证、购房合同、购房发票、共有权人同意出租证明);工商银行卡;合同必须本人签署,如本人不能亲自到场需要委托书及受托方和委托方的身份证原件;签订《房屋出租委托合同》合同的物业地址、面积、业主姓名等内容一定根据房产证明如实填写;房屋租金、付款方式、房屋证件、空置期、顺延期、物业以及供暖费用的确认;公司规定必须业主能将房屋的两套钥匙交给链家;合同的补充协议中坚决不允许有触犯公司利益的条款;不做不当的承诺;售后服务房屋清洁;物品配置说明;物品维修说明；不定期向业主汇报房屋出租情况;收房注意事项收房的条件及范围付款方式空置期顺延期着火房1、收房的条件及范围出租用时短、月租金较低的居民房;业主心里价位与市场价位存在差距;业主工作繁忙或在外地工作的,无暇照顾房产;我们做的一般是普通民宅,独立供暖或有缺陷的房屋在收房时一定要谨慎.另外,像平房、筒子楼、写字楼、地下室等,不在我们收房范围之内;一般认为产权明晰,位置良好,价格较市场价略低或适中,无重大缺陷的就可以考虑;２、付款方式唯一的方式:月付;日期:每个月15号打款;方式:按月打入业主银行卡;3、空置期为什么要有空置期;空置期的时间:最后45天4、顺延期顺延期的原因;顺延期的时间;顺延期的费用;注意事项:提前一个月通知并书面确认;5、着火房着火房指全程代理的房屋在空置期结束而未出租或未达到公司规定业绩而出的房屋;着火房种类;超出空置期未出房;出房业绩不满600元;中途退租的房屋如果没有客户押金当天退当天着火,有客户押金的待押金过后算着火;着火房处罚办法:按公司损失为基数，100%扣业绩，由收房人赔出房人一个月出房价;以上出现的数据以运营实际为准;收房常用技巧利用公司的品牌优势;利用房屋管家的优势;对小区及交通情要熟悉;热点区域的房子,收房价格可适当提高;旺季收房价格可适当提高;四气不全的房子要重视;对无装修的房子要重视;干净或装修好的房子要重视;可以改动房屋结构的房子要重视;谈价格,先硬后软;收房前提是先看房;房屋管家出房流程客户接待售后服务物业交割匹配房源支付定金签署合同带看签署经纪合同及看房确认书不满意业主:身份证、房产证(购房合同和购房发票或其它证明文件)、提供工商银行卡帐号;客户:身份证、入住申请单(至少两个联系方式);客户回访设施维修注:基本流程与普租相同物业交割及售后服务物业交割:物业交割的注意事项;关于在承租期限内房屋设施维修问题;物业验收单必须与收房时一致,公司配置物品必须注明;售后服务:经纪人的回访;物品设施的维修;租赁支持部的售后服务;全程代理出房注意事项付款方式对承租客户的要求;关于签定承租合同的问题;关于退租的问题;1、付款方式押二付三,提前一个月付款,相当于三个月押金;客户如何支付房租;对于提前一个月付款的解释;2、对客户的要求准备证件:身份证复印件;人数的要求;对租房用途的要求;有线电视费缴纳方式;客户直接与链家签署合同;注:房屋管家房源不租给外国人;3、关于签定承租合同的问题按照公司的规定,承租期限根据起租日开始,一定签满整月,且合同终止日期一定晚于或等于收房合同的截止日期;承租方准备的证件;如果合租,只能一个人签署承租合同;填写入住申请单(至少两个联系方式,手机和座机);4、关于退租的问题如果客户在合同期限内提前提出退租的请求,则客户在找到续租的客户之前是不允许单方面退租的.否则押金不予退还,坚决不能承诺客户能为他找到续租的客户.但是我们可以协助客户找续租的客户.正常退租手续办理后15个工作日退还客户押金;非正常退租房是由收房店还是出房店负责的判断依据只以客户押金是否留在公司为准.如果客户押金扣在公司,该房非退就由收房店负责.如果客户押金没能留在公司,该房非退则由出房店负责.示例公司于2009年3月10日以2500元/月收一套全程房屋,空置期为一个半月,客户王先生2007年9月25日-2010年4月24日承租该房屋,租金3000元/月(水、电、煤气余字均为100,代理费照常收取);请问王先生首次付款要交多少钱？第二次交房租的日期、金额？经纪人业绩是多少？租赁业务术语非退:客户在合同到期前与公司解除合同的称非正常退租,简称非退;单解(退):客户或业主单方面解除与公司签定的合同;双解(退):客户与业主双方同时解除与公司签定的合同;单续:业主继续与公司签定续租合同;双续:合同到期后