xx地产公司总结与计划

2007年度主要工作回顾与总结2008年度经营及策略规划二零零八年元月目录一、发展愿景二、发展战略三、2007年主要工作回顾与总结四、2008年市场行业分析及对策五、2008年经营管理目标六、2008年主要工作七、业务策略八、工作计划九、资金运营计划通过对赣州星洲湾等项目的成功开发，力争在3年内,探索并建立一整套具有星洲地产特色的房地产开发管理标准化体系，培育出一支既具有先进理念、丰富行业经验，对星洲地产文化有高度认同且具有强烈的事业心和良好职业素养的人才队伍。使公司成为赣州地区房地产开发企业的标杆企业。未来5年内将公司打造成为江西省同行业的知名企业。发展愿景一2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略

未来10年，星洲地产将以深圳为中心，以江西南昌、珠三角和北京等地区为重点发展区域。通过对上述区域项目的成功开发，使“星洲地产”发展成为国内房地产开发行业的知名品牌。随着项目的不断开发、资本的不断累积和品牌的逐步树立，最终实现星洲地产上市。发展愿景二2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略创造条件、做大做强是房地产开发企业发展的永恒主题

依靠项目的滚动开发和产生的利润来逐步实现公司资本的原始积累。不断的培育和增强公司的融资能力和专业的营运能力，使公司在区域内树立起品牌影响力，并在占有和支配整体资源上形成足够的优势,为最终成为国内行业知名品牌创造条件。

发展战略一2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略机制创新、开放共享是房地产开发企业持续发展的根本和关键

项目运作上开放，星洲负责营运管理的前提下，可以引进战略合作伙伴或其他投资者，将项目股权稀释,这样可以充分发挥房地产开发行业所特有的资金杠杆效应.加快资金滚动，使资产规模迅速扩张。股权开放，就是今后要走上市道路，要在公开资本市场上市，打通资本渠道，做开放的、公众的公司。

发展战略二2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略苦练内功、夯实基础是房地产开发企业平衡稳健经营和快速发展这一矛盾、实现又好又快发展的必由之路首先、不断提高专业运营能力和管理水平。第二、注重对市场和消费者需求的调查研究工作，通过对市场和客户的细分，制定出差异化的产品开发策略，从而确保我们所开发的产品贴近市场、贴近客户。第三、培育和不断增强从产品营销到产品开发的资源整合能力，走精专发展路线。发展战略三2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略发展战略四2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略走区域差异化开发之路，定位上首先以进入二、三线城市为主是公司规避风险、稳健成长的基本战略

可以避开与大型房地产企业同城竞争，加之这些区域的地价、房价总体水平较低，回报空间较大，如能够充分利用当地的人脉资源和优惠政策，就会获得较高的投资回报。为此、进军二、三线城市的发展战略就成为公司近几年的基本战略。由于其地价、房价总体较低，存在相当的上升空间，企业可以获得较高的投资报率。

公司股权变更，正式成为赣州城发集团（以下简称“集团公司”）的全资子公司并成为集团公司从事房地产开发的核心企业。一、大事记2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略（一）管理方面通过股权变更，公司正式成为集团公司的下属全资子公司，该举措整合了相关资源，明确了集团未来的发展战略，对集团乃至公司未来持续稳定的发展奠定了基础。完成了集团下属各房地产公司的开发资质的年审工作，为项目的开发工作创造了条件。二、工作业绩2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略制定和完善了公司人力、行政、财务及一部分业务管理制度和流程，为公司管理工作的专业化和规范化运作奠定了基础。进一步加强团队建设工作，本着市场化、专业化和职业化的标准去经营团队、经营公司，从而使得团队对企业文化的认同进一步提高，工作效率得到提升。通过各种渠道，加大各类人才的招聘工作。截止2007年底，公司员工人数已发展到55人(含销售团队11人)，人员的专业素质和配置结构日趋合理和完善。初步完成了公司各部门及所有岗位的职责分析工作，制定了公司年终绩效考核方案，为招聘、培训、考核和资源配置等工作的开展提供数据和信息支持。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略财务工作：在强化财务管理和监控职能，认真作好会计核算和财务管理工作的同时，进一步提升财务服务和协作配合的职能，使财务部不仅当好了公司的管家，还当好了公司业务部门的好帮手、好参谋。具体如下：

1、内部管理方面（1）完善公司会计核算工作，凭证编制、账薄登记、报表设置及报送等工作均做到了规范、及时和准确。运营费用按部门核算，与预算报表相结合，做到月初有计划、月中有控制、月末有反映，强化了成本节约意识，保证了费用开支的合理有效。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略（2）利用财务工具积极参与和支持开发项目的投资分析，先后参与了北京、广东河源、南昌及赣州等区域有关项目的投资分析和评估工作，为项目决策工作提供了参考。（3）积极参与开发项目的招投标及合约谈判和会签工作，进一步确保了合同的合法公正性，维护了公司利益和商誉。全年参与的合约标的额约2400万元。（4）严格把好各项付款的审核关，及时合理安排资金，确保项目各项工作顺利进行。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略2、配合集团工作方面：（1）积极与赣州相关商业银行和税务部门建立和保持良好的公共关系，为公司未来的融资和税务筹划工作奠定了良好基础。经过努力，基本完成了香江绿洲项目的开发贷款工作，预计1.5亿的项目贷款近期将会通过银行审批。（2）顺利完成了星洲地产股权转让后的帐目处理工作。（3）积极与集团审计部配合，顺利完成了公司内部审计工作。3、公司经营情况：

（1）星洲湾项目开发成本1013万（主要为设计、前期工程及报建费用)。（2）管理、营销、财务三项费用471万元。（3）税金已计提220.3万元，已交税金73.66万元，应交税金162.8万元。（4）固定资产购置累计43万元。（明确07年度）2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略

星洲湾项目

1、及时调整规划，有序推进项目的规划设计工作本着尊重自然和原始地貌以及项目定位的原则，公司与集团密切配合，对项目的规划方案进行了科学合理的调整，使调整后的方案既充分利用了自然景观资源，同时又减少了场地的平整投入，为项目的后期开发创造了良好条件。截止07年底，已完成的设计工作如下：2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略（二）业务方面

（1）、样板展示区的建筑方案和施工图的设计工作，建筑面积约2.7万㎡（其中独栋别墅13栋，双拼8栋，联排4栋，会所、商业街7700㎡）。（2）、完成了项目场地的竖向设计工作。（3）、完成了项目整体环境景观概念性方案设计工作及展示区的方案设计工作。

（4）、完成了项目展示区样板房室内装修设计概念性方案设计工作。

2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略2、规范工作流程，顺利完成项目相关招标、合约及成本控制管理工作

具体如下：（1）、景观设计的招标工作，合同价约245万元。（2）、项目营销推广的招标工作，合同价为156万元。（3）、场地平整的招标工作，合同价为373万元。（4）、其它事项的招标工作，合同价为113万元。（5）、完成了项目展示区A、B区及会所商业街的预算编制工作，为项目的成本控制及施工管理工作提供了依据。（6）、配合相关业务部门良好地履行了合约管理工作，为项目的顺利推进提供了条件。（7）、完成了赣州城区有关楼盘的成本调查和分析工作，收集整理了赣州地区工、料的市场价格，为项目的成本控制工作提供了重要依据。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略3、紧紧围绕项目总体定位原则（江西第一、全国一流），科学严谨地做好市场调研和项目的各项营销工作

具体如下：

（1）、以“卖的更快、卖的更贵、卖的更好”的原则指导项目前期市调和产品策划工作，先后完成了《项目综合市场定位》、《项目营销策划执行方案》等报告的撰写，为项目的开发策略和产品的设计提供依据。

（2）、完成了《项目可行性分析》、《项目融资方案》、《项目贷款还款计划》等报告，为项目的融资及成本管理工作提供了依据。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略（3）、积极参与项目的产品研发工作，以市场和客户的角度对产品的设计方案提出意见、建议（先后完成了《星洲湾项目产品功能设计建议》、《星洲湾项目会所及商业街功能面积规划设计建议》报告），从而保证了我们的产品开发工作贴近客户、贴近市场。（4）、根据项目设计和工程实施进展的情况，积极开展各项营销推广工作，先后完成了《项目营销推广方案》、《星洲地产企业品牌管理规范》、《星洲地产品牌战略核心提炼报告》、《星洲地产品牌现状及管理调研报告》等报告，设计制作完成了公司VI系统等工作，既大力地营销了公司的品牌，同时又有效地推广了项目的形象。（5）、完成了项目销售前期准备工作（顾问公司的选定、《100问》的编写、第二展场的设置、销售团队的组建等）。（6）、积极推进星洲会筹建等客户关系工作。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略4、严格现场管理，做好项目管理工作

（1）、本着专业化、职业化的精神，建立和完善了一系列项目现场管理制度，从而对项目现场施工的进度、质量、安全文明施工及经济签证进行了良好的控制。项目开工至今，尚未出现重大质量事故和安全事故，进展良好。针对公司因机制存在的弊端而选择的施工单位较差的情况，公司本着双赢、多赢的理念，在严格管理的同时积极做好服务和配合工作，利用我方的资源，不分彼此，不论在质量管理、进度控制还是对外协调方面，积极服务于施工单位，从而使得乙方管理不强、力量薄弱等对项目不利的影响降到最低。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略（2）、截止目前已完成的形象进度及产值如下：

A、A区别墅已基本完成至二层楼面，会所和商业街已完成孔桩开挖，一、二期场地平整已完成，三期场地平整已完成2/3。

B、已完成工程产值约500万元。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略

赣州饭店改造项目

积极协助和配合集团公司先后完成了项目的交通影响评估和南门口区域的城市设计及专家评审工作，使项目开发的前期工作实质性的向前推进。

站北项目

积极配合董事会与国土局及市有关部门沟通协调，认真研究有关法律法规，为最终解决地块土地手续遗留问题起到了积极的作用。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略公共关系

利用集团公司和公司的资源，积极与政府有关部门进行沟通和联系，先后与市及开发区规划建设、房管、城管、园林、人防、消防、质监和安检等部门建立了良好的公共关系，为公司项目的开发工作提供了有利条件。

2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略市场拓展及分析

根据董事会安排，积极开展项目拓展工作，先后对赣州市城区相关地块进行了分析和评估。同时，还对北京、广东河源及南昌等区域市场和项目进行了调查、分析和评估，为公司未来发展及董事会的决策工作提供了有益参考。另外，进一步加强市场调研和政策研究工作，创刊并定期汇编出版了《星洲地产内参资讯》三期、《星洲地产月报》六期，为公司及董事会的决策工作提供了重要参考。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略问题1：

集团、董事会、公司三者之间的权责关系尚未理顺，导致公司在实际工作中出现权责不清、效率不高，直接影响到公司专业化和市场化的运作，对公司08年的工作及未来发展产生不利影响。解决措施：

依据《星洲地产公司章程》及《集团管控管理办法》尽快制定管理方案，并经公司董事会审批通过执行。三、存在的问题及解决措施2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略问题2：

建章立制和标准化建设工作跟不上公司业务工作推进的节奏，导致管理滞后、效率不高；同时，团队内部磨合不够，职业化水平和对企业文化的认同还存在不足。重要原因是公司人力资源管理较为薄弱，力度不够。解决措施：

充分重视和加强公司人力资源规划和管理工作，改变观念，树立人力资源就是人力资本的理念，充分认识到人力资源管理在现代企业中的四个作用，即公司战略的合作伙伴、方法论的专家、变革的推动者和团队建设的实践者，切实加强公司各项管理工作，提升团队的执行力。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略问题3：

星洲湾至07年10月15日正式开工以来，时间已过去100多天，而现场施工进度缓慢，目前已完成的形象进度仅为正常进度的%（正常进度应完成至）。照此下去，会对公司08年的开发战略和经营工作产生严重影响。主要原因就是因公司机制问题导致项目所甄选的承包商无论在经济实力、技术力量还是组织管理等方面均不能达到基本要求。解决措施：

由集团公司和公司董事会尽快向市政府及开发区政府提出申请报告，力争近期获得同意公司开发项目邀请招标的批复。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略

问题4：

站北项目及赣州饭店改造项目没有完成07年的工作计划目标，主要原因是上述两个项目在前期的用地手续办理和项目的规划设计方面的报批工作一直没有实质性进展。

解决措施：

尽快就上述问题与政府及相关主管部门加强沟通，力争就问题的解决达成共识并尽快得以解决。

注：赣州饭店改造项目的解决措施参照本方案第63-73P2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略问题5：对“市场和客户就是公司的命脉”这一理念认知不深，以至于市场调研、政策法规解读、战略发展研究工作不够系统，产品营销和开发环节较为薄弱。解决措施：

进一步强化和重视公司市场拓展、产品营销和研发工作，建立一套科学的、专业的工作指引和工作流程，加大该方面的工作力度。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略政治导向——2008年是民生性贯彻执行的第一年

房地产的民生性是2007年下半年中国房地产市场转变的一个风向标。十七大报告以及国务院各部委新近出台的关于房地产行业的24号文件、359号文件、64号文件、39号令，主要精神都是围绕房地产的民生性而发的。2007年11月30日建设部等七部门又发布了《经济适用住房管理办法》，这个管理办法就是将上述一系文件精神的落实到了操作层面上。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略宏观经济方面——2008年“防过热、防通胀、重民生”控总量：继续控制固定资产投资过快增长

稳物价：六大举措抑制价格总水平过快上涨调结构：提升产业结构和市场竞争力促平衡：平衡国际收支缓解流动性过剩

2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略

宏观政策方面——

对房价有影响，侧重点不同。土地政策：有效控制囤地房产政策：抑制中高端需求金融政策：降低金融风险

2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略全国房价分析趋势——总体稳中有升虽然新政不断、力度加大、手段多样，但是由于中国金融市场的对外开发、中国经济的高速发展、城镇居民可支配收入的增加、城镇化进程的加快，人们投资理财渠道的狭小以及中国近二十万亿居民存款余款和人民币升值等因素，未来近二十年中国的房地产发展趋势仍将是健康向上的，价格也是稳中有升的。具体而言，一线城市房价近期将做结构性调整，但未来依然看好；二线城市房价近期会出现一定的滞涨，前期依然看好；三线城市房价受新政影响较小，市场前景良好。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略

虽然新政的出台使得北京2007年下半年市场交易量大量萎缩，大批房地产中介关门歇业，但是据最新数据统计，12月份环比增长约11%。这一现象说明随着2008年奥运会的召开以及城市经济和建设的快速发展，未来的北京将不再仅仅是中国的北京，而是世界的北京。考虑到前面的因素，北京未来房地产市场价格继续上升将成为必然，北京市场依然看好。做为我们应继续密切关注北京市场，关键在于开发时机和开发区域的把握。

北京2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略

虽然近期市场成交低迷（2007年11月份成交量只有年度最高6月份成交量的50%多，12月成交量继续下降），但价格依然平稳运行，市场观望氛围浓重。

未来，随着城市国际化地位的提升、人民币升值、经济和城市建设发展、世博会举办等因素的影响，房地产市场依然看好。该市场应做为重点区域加以关注。上海

2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略

深圳是一个被炒家左右的城市。由投机者、投资者、自住者组成的购楼大军把深圳楼市推入“越涨越买，越买越涨”的恶性循环。据估计，整个深圳楼市，炒家所占的份额在70%左右，其中香港炒家占三成。过去的一年，让深圳楼价已很大程度上透支了未来的价值空间，加之新政影响，2008年及未来两到三年内深圳楼市房价将结构性回调是必然的，但从长远看，随着香港经济的快速发展、下一届特首的普选等利好因素的影响，加之深圳这一经济强市受毗邻香港和关内土地供应日趋稀少等因素的影响，调整期后的发展势头依然强劲，该市场值得关注。深圳2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略

2007到8、9月份，广州楼价开始呈现飙升态势，不少开发商两个月提价幅度竟达60%。此时，广州楼市又出现了一个新名词：“海鲜价”。

9月27日，央行发布房贷新政，为广州疯狂楼市按下了“暂停”键。之后整个市场虽然受到了一定影响，但目前与上海类似，市场观望氛围浓重，价格基本没有回落，或即使有所回落也是一些品质不高、地段不好的楼盘。未来房价上升压力仍然较大，该市场值的关注。

广州2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略

南昌房地产区域市场，整体上需求旺盛，不管国家宏观调控怎样，房价依然上涨。据南昌市房管局公布的数据，2005年南昌市房地产完成投资总额110.12亿元，商品房销售金额达到110.97亿元；全市（含四县）商品房竣工面积413万平方米，销售面积409.9万平方米，从数据看，竣工的商品房几乎都可以销售完，证明楼市非常火爆。而从价格上更能反映这一特点，2001年南昌的房地产价格平均在1000元每平方米左右，2002年在2000元每平方米左右，到2006年，平均价格已经到了4000元每平方米，而位于市中心的恒茂国际价格接近7000元每平方米。

2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略南昌区域市场展望城市框架扩张，房地产施展舞台扩大南昌自2001年以来，经济发展得到快速提升，原城市容量难以适应城市发展的需求，促使了南昌城市框架快速扩张，其规划的红谷滩新区就要容纳40万人口，为房地产开发提供了巨大的施展舞台。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略

板块竞争此起彼落，政府重点打造区域（如红谷滩）将引领当地房地产市场。红谷滩板块，一江两岸的自然景观资源、市政府搬迁、众多开发商共同造市所形成的配套和环境资源、众多大学校园的人文资源、强大的后备土地资源等形成强大的居住吸引力，使红谷滩板块成为南昌房地产市场的风向标。

竞争渐趋成熟，正由粗放式向精细化过渡。

兵营式多层小区主题式社区、园林景观亮丽、功能配套完善、产品多元、富有文化气息2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略城市向南扩张，水南新区强势崛起。品牌实力开发商（深圳中航）进驻，竞争式由品质走向品牌。户型设计三、四房是主流。

价格将持续走高，尤以滨江大道区域最突出。主题社区是未来房地产开发方向。

2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略

赣州房地产市场展望2008年土地供应的主导方向依然是保障全市的基础设施建设的土地供应量，在此基础上保证居住用地的开发中90平方米以下的房子必须占到项目规划的70%以上。保证有限居住用地的合理利用，同时保证经济适用房用地要占整个居住用地开发总量的20%。老机场地块将是2008年土地交易的重头戏。老城区的土地供应紧张，属于企业的改制地或老城区的改造地。水东板块因其特有的文化内涵将成为热门区域。水东区域水南板块老城区老机场2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略

赣州土地市场展望1、居民生活收入水平提高，对居住提出更高需求；2、以家庭购买力为主，大户型房型倍受追崇；3、高档住宅、别墅需求量放大；4、城市居住中心化；5、稳健的投资项目欠缺，大量富余资金流向房产领域；展望赣州未来市场，购买能力稳定，投资稳中有升。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略赣州需求市场展望我国房地产宏观调控重点具有明显的阶段性特点，从2003年以来的调控政策脉络主线来看，先期是土地供应和房地产贷款(2003、2004年)；中期是房地产价格(2005年)；后期是商品住宅结构(2006年)；近期则是房地产企业收益(2007年1月)和住房保障(2007年8月)。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略。面对以上分析，08年我们的对策是什么？我们应遵循怎样的发展策略？2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略对策之一公司层面以新政为导向，加强分析研究工作；重点关注全国及主要城市的市场变化走势；强化区域市场分析功能；动态做好土地储备工作，以满足公司未来3～5年的开发；强化财务资金计划和融资职能，建立多渠道融资途径2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略对策之二内部资源整合

以拓展发现价值、产品研发实现价值、产品营销创造价值为经营理念，以工程管理、成本合约、计划、财务、人力资源作为项目开发的重要保障。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略对策之三外部资源整合

逐步建立公司涵盖房地产开发行业上下游各类专业企业战略合作伙伴联盟（包括中介顾问、规划设计、工程承包、材料设备供应等），以提升工作效率、确保产品品质。

2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略赣州楼市07年发展过程分析、08年发展趋势预测及建议2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略星洲湾

年内完成项目一期工程建设（约6.7万㎡），力争完成项目一期85%的产品销售；实现销售收入2.8个亿、稅前利润0.5亿元，回笼资金2.5亿元的目标。2008年公司经营目标2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略赣州饭店改造开发区金岚路南侧2号地块完成项目的市场调研和产品策划工作（包括市场定位、可行性分析、财务分析、总体规划、产品定位和开发计划等），力争年内开展项目规划设计及相关报批报建工作。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略项目拓展做好北京、长三角、珠三角及南昌区域的市场及有关项目的分析工作。配合集团及公司董事会完成新项目的拓展工作,密切关注市场、加强对政策的解读。定期、及时推出相关专题研究报告，为公司的决策提供依据。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略对于星洲地产而言，2008年将是3个定位、4项业务和5项管理的一年。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略三个定位

1、08年是公司面临严峻挑战和机遇的一年

面临的挑战是：对内机制尚未建全，磨合尚未到位，团队对企业文化的认同有待提高，人员管理素质有待提升等。对外宏观及行业的不断调控，区域市场日趋激烈的竞争等。面临的机遇是如果市场把握好了，我们就能顺利地完成星洲湾的开发工作，从而为公司走上一条可持续发展的道路赢得开门红。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略2、08年是公司管理的提升和加强年因此，在推进各项业务工作的同时，必须要充分重视和不断增强管理工作。业务是纲，管理是领，我们要从管理中提升效率，产生效益，创新思路，增强公司核心竞争力。3、08年是实现公司发展战略关键的一年，是承上启下的一年如项目开发成功，则就能够为公司培育团队、塑造品牌、占领市场和积累经验这一战略目标打下坚实的基础。因此08年是只允许成功，不允许失败的一年。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略四项业务1、星洲湾项目的开发工作2、开发区392亩地和赣州饭店项目的市场调研和产品策划工作3、新项目的拓展工作4、市场关注和政策解读2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略

五项管理

1、各项管理制度和工作流程的完善，完成公司各部门及工作岗位的分析以及绩效考核体系的建立工作

2、充分运用税收有关政策，强化税收筹划，科学设置账目，处理相关账务，合理规避涉税风险。

3、建立、完善供方资料信息库以及项目开发成本控制评估体系

4、加强团队建设工作

5、逐步建立公司标准化工作体系2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标2008年主要工作支持策略开发策略准确圈定目标客户，通过一期产品的及时入市，占领高端别墅市场份额，完成销售目标，塑造公司及项目品牌，同时加快资金回笼速度，以资金的快速滚动牵引项目开发节奏。星洲湾2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略湖1期（2007-2008年）湖3期（2009-2010年）

2期（2008-2009年）2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略营销策略市调——以市场为导向，通过精确的调研找准客户策划——以体验式营销模式为宗旨，整合公司内外资源，指导项目的销售推广工作推广——以分众行销为主旨找对通路，实现小投入大回报广告——通过高品质的广告拔高项目形象，并与消费者形成有效沟通

客服——建立符合本地实际的星洲会组织圈定目标客户销售——核心把握销控逐级提升项目产品价值，加快销售节奏，快速回笼资金2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略销售策略入市时机：不匆忙入市、无造势不入市、条件具备顺势入市价格定位：低开高走、一房一价、赣州楼价新标高销售控制：低诱、平推、高保销售团队：打造赣州超一流的销售团队客户服务：建立完善的客户服务系统、星洲会试水运作物业管理：建立赣州物管新形象、新标准2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略（公司品牌推广）（项目品牌推广）

星洲地产品牌塑造企业线产品线营销目标推广策略2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略推广策略07年11月-08年1月2月-6月7月-8月9月-10月-12月

形象建立期认购期开盘热销期持续强销期区域价值（传世品）稀缺价值（珍藏品）艺术价值（艺术品）享受价值（奢侈品）逐步升级！建立打击至高点2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略引言：公司之前对赣州饭店改造项目的整体定位已有了初步的设想，但随着时间的推移，加上近两年来市场发展带来的巨大变化，特别是赣州中航城和越秀国际时代广场的快速启动，本项目的开发将受到巨大的市场冲击，因此，我们必须对市场进行重新梳理，同时对2008年赣州饭店项目的改造工作辨析方向。赣州饭店改造2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略实力背景2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略项目类别赣州饭店改造赣州中航城越秀国际时代广场投资商赣州城发集团中航集团、深圳中航地产上虞市越秀房地产

发展商赣州星洲地产赣州中航地产上虞市越秀房地产赣州分公司资金有限，融资渠道不多资金雄厚多年积累，有一定资金结论：对手来势汹汹，我们不能硬拼地块2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略项目类别赣州饭店改造赣州中航城越秀国际时代广场总占地25亩

94亩216亩地理位置老城区核心新区核心老城区西门核心商住氛围成熟待培育一般熟地生地半熟结论：跟对手抢时间，尽快开发才是上上之策项目开发2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略项目类别赣州饭店改造赣州中航城越秀国际时代广场开发理念赣州老城区地标赣州城市地标赣州新西门总体定位？

酒店+商业+住宅+公寓住宅+商业+金融？城市发展的必然需求以住宅开发带动商业和金融结论：如何错位？如何既通过项目的开发解决短期的资金来源又能保持持久的竞争力？——这是我们面临的首要问题。项目相关资料数据2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略类别赣州饭店改造项目赣州中航城越秀国际时代广场拿地时间2004年8月2007年6月20日2007年1月19日物业管理未定中航物业未定酒店未定格兰云天（自有品牌）未定建筑面积未定约248579㎡

约454233㎡

容积率约6-7A地块4.5（酒店、商业）；B地块3.7（住宅）3.5住宅体量未定约16万㎡

约243120㎡

酒店式公寓体量未定未定（体量较小）无写字楼未定无无商业主力店未定天虹商场（自有品牌）与国际知名商家结合（如沃尔玛）未定（与中航城在竞争沃尔玛）招商工作未定自建团队完成自建团队完成销售代理未定深圳黑马自销住宅推售节点未定预计08年底-09年初2008年1月26日（一期，三栋共300多套）？定位基本完成，正进行规划设计规划基本完成，定位逐步完善结论：对手动作如此之快，我们不能坐而视之！2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略分析与建议根据以上的相关对比，我们认为：赣州饭店改造项目的开发与赣州中航城、越秀国际时代广场项目不仅从开发理念、整体定位到产品定位等诸多有众多相似之处，而且直接形成市场竞争。考虑到赣州城市发展规划等诸多因素影响，我们认为本项目的开发改造有两条思路可以选择：第一选择是尽快提速，抢占先机，最终形成与赣州中航城、越秀国际时代广场三足鼎立之势，一起做大赣州区域市场，当然，同时也面临城市化过快发展带来的市场风险；第二选择是静观其变，吸取和借鉴上述两个项目的成功与不足之处，对自身项目进行更精确的开发定位，这样可以确保项目开发成功，但是也面临市场被瓜分的风险。开发理念形象——70年不落后，既具有当地文化又具有现代前卫的老城区标志性建筑，赣州城市的一张亮丽的名片。业态——集购物、居住、娱乐、商务、休闲等功能为一体的城市商住综合体。赣州饭店改造2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略开发策略一、通过项目住宅产品的开发销售最大化实现项目投资回收。二、持有项目商业物业，聘请专业知名公司进行项目的招商和经营，使其成为集团的优质性资产，为集团未来的资本运营提供良好的融资平台。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略营销策略

科学调查，完善策划工作◆聘请国内顶尖商业物业策划代理公司，科学、细致地重新完善项目的前期市场调研分析、发展定位、项目策划（规划设计策划、产品策划）和开发计划工作；◆全面、精确做好项目投资策划。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略营销策略

招商紧贴，确定运营模式，同步实施◆建立公司内部招商体系，引进国内顶尖商业运营合作伙伴，确定商业运作模式，同步实施招商工作；◆确定进驻合作的大小商家。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略营销策略

确定行销战略，两条腿走路◆商业物业由前期策划公司全程代理销售；◆住宅物业的前期行销采取由公司置业团队与国内知名销售代理公司联合销售模式；◆确定物业管理模式，聘请国内优秀物业管理公司，提前介入项目行销过程。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略开发理念开发成为一个配套齐全的,生态环保的大型中高档住宅小区,同时与星洲湾形成联动，将市郊西南片区打造成赣州的“华南板块”,奠定公司在赣州房地产市场上的霸主地位。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作开发区金岚路南侧2号地块支持策略开发思路◆新——概念创新，引导人居；新技术、新材料提升项目品质；

产品创新,树立行业新标。

◆高——尽量提高容积率，加大社区容量。◆快——快速开发、快速销售，降低各项成本费用。◆全——自建、优化社区内外综合配套设施，创造相对独立的社区居住生活条件。◆中——以城市中等阶层为主要客户群。◆优——以优于市场同类产品价格进行销售。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略1、以人文为根本（1）以企业文化的不可复制性赋予产品的人文气息，打上“星洲”烙印；（2）解读“人文建筑无限生活”内涵，创造品质空间，引领品质生活。2、以市场为导向研究并掌握市场行情,以项目的营销方案指导和规划设计依据，针对客户需求，以产品的市场认同和接纳把握产品的发展走势，引领生活新方式；3、以效益为中心（1）在产品设计过程中，不断追求创新，努力提高性价比（2）拓展产品开发深度和广度，确保产品的抗风险性。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略产品开发4、以技术为基础（1）确保产品的智能化、节能化和生态化（2）优化产品类型和产品比例，突出产品的竞争性和可操作性（3）优化设计过程，合理协调各设计单位的工作，科学整合各种资源为产品开发服务（4）综合利用新技术、新材料、新工艺、新流程在项目工程中的应用和发展5、以服务为宗旨（1）给项目的营销及土地的招拍挂提供技术支技（2）为项目的顺利开展提供技术支技，及时解决现场问题（3）协助各种招投标及报批报建工作（4）及时向各设计单位提供有关资料，确保设计工作有序推进2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略人力资源打造一支专业的管理团队；建立一套科学系统的管理体系；培育一批职业化的管理人才；搭建一个忠诚敬业的领导班子。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略管理目标组织策略董事会副总经理总经理助理工程总监市场营销总监人力资源部财务部行政部工程管理部产品开发部成本合约部市场营销部支持线产品线总经理星洲湾项目部赣州饭店项目部金岚路南侧二号地块生产线2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略董事会总经理

市场营销总监工程总监总经理助理副总经理工程管理部行政部人力资源部财务部产品开发部成本合约部市场营销部

金岚路南侧2号地块星洲湾项目部赣州饭店项目部2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略组织结构管理策略一.建立"人员-职位-组织匹配"为核心的胜任力管理模式。着力提高人才综合素质，形成胜任力人才模型、职业生涯规划、多阶段选拔任用决策和组织环境要求相匹配的思路。设计与开发企业经营管理干部的综合素质与关键管理技能测验与评价系统，建立基于基本职能管理的四大成分即计划、组织、指挥、监控的管理技能体系。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略二、以责任和组织承诺为核心的团队管理策略。建立信任关系与目标承诺的团队管理，注重目标导向、组织承诺和工作绩效。通过以责任关系和组织承诺为核心的团队管理策略，形成新的高绩效管理模式。注重团队成员的目标整合与认同，技能互补与提高，以及交叉职能与发展，并以团队责任和持续发展作为激励与组织承诺的基础。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略三、以创业精神为核心的高绩效公司文化策略

使管理的重心从常规管理向创业管理转变，从“关系导向”向“绩效导向”转移。形成成就动机、机会捕捉、对于模糊管理情景的容忍、内在控制力、独立运作能力，以及风险承担和精力投入等创业精神的核心。四、优化人力资源为核心策略性资源的有效整合和动态互补则是实现企业可持续发展、获取竞争优势的根本途径。优化和构建人力资源战略的三维模型，包括领导胜任力、业务网络化和工作承诺度等三维策略。注重通过选拔、配备、培训与开发，提升领导胜任力；构建企业适应性绩效网。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略1.按照公司2008年3个定位、4项业务、5项管理的经营管理目标，确定2008年人力资源管理为“4R执行力”系统建设年；2.按照公司组织结构、房地产行业组织要求进行部门设置，明晰部门目标和部门职能；3.对所有岗位进行工作分析，明晰职务说明书，为人力资源管理体系建设打下良好基础；4.根据经营目标和工作任务核定岗位配置，优化流程管理和关键接口，消除阻碍经营目标实现的环节，精简人员编制；5.建立以“业绩为导向”的绩效和薪酬管理制度，确定季度和半年度考核模式，签订岗位绩效合约；人力资源管理规划2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略6.建立以素质和能力为标准的人才模型，为公司管理标准化提供人才支持；7.完善各项人力资源管理制度，为企业规范化管理提供制度保障；8.建立“引才、识才、用才、育才、励才、留才”人才机制；9.搭建“相互协作、精诚团结”的管理团队；10.以“星洲企业文化”为行动准则，促进相互认同的文化背景，积极消除文化差异2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略财务管理与金融企业建立良好信贷关系,从而不断加强公司的融资能力,拓宽融资渠道。加强计划和预决算管理，参与项目开发计划和资金预算计划的编制和项目开发全过程的管理工作，使公司的现金流处于一个良性运行的状态。完善项目收款管理制度，保障资金安全。做好开发成本、销售收入的核算与管理工作。争取政策支持，积极开展纳税筹划,合理避税。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年主要工作支持策略工程管理1、甄选符合项目要求的承包单位、供货商、工程顾问等单位，发挥其专业作用,使之有效的为项目服务。2、建立建全完善的工程管理制度及工作流程，责任到人，及时对目标完成情况进行监督、检查、调整。3、与政府职能部门建立良好关系，缩短工作周期，提高办事效率。4、审核监理规划大纲，施工组织设计、关键施工方案等工程技术文件，为工程提供有力技术支持。5、建立及完善工程管理体系，确保工程产品符合项目要求及现行国家规范要求。2007年工作回顾与总结发展战略2008年市场行业分析及对策资金运营计划工作

计划发展愿景业务策略2008年经营目标管理2008年