房地产开发流程

浩华商学院钮久轩开发流程及开发成本的核算总纲一、房地产开发前期决策流程及评估指标二、房地产开发流程三、房地产开发成本的核算一、房地产开发前期决策流程及评估指标1、房地产开发的涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。品牌房地产开发需要整合的资源劳动力土地专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金2、开发投资决策流程确定意向地块

成立项目研究小组

投资、策划人员

设计人员

财务人员进行项目资源评估

经济层面评估

城市发展层面评估

城市文化层面评估

自身价值层面评估初步可行性研究静态经济指标分析可行性方案研究

用于银行贷款的地块发展可行性方案

制定研究计划动态经济指标分析动态资金缺口分析项目风险分析用于政府报建的地块发展可行性方案中观经济评估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标自身价值评估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究3、房地产项目资源评估指标建设用地规划许可证4、房地产开发“五证”办理顺序建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五商品房销售许可证二、房地产开发流程房地产项目的整体开发流程土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理资源获取资源加工资源流通及再流通房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？市场未来预期；项目或区域发展预期；规划条件的市场实现及经济实现；开发商企业发展战略和机会成本；竞争对手的情况分析。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理政府出让土地的方式1、招标：就是在出让前就已经定好一个价格（标底），想要这个土地的人就会对这块土地出价，出的价格最接近这个事先定好的价格就是成交价格。

注意：并不是最高的，是最接近的。2、拍卖：事先给该土地定一个价格（起拍价），让很多买家公开的竞争价，谁出的高就是谁的3、挂牌：土地的出让价格也是有市场价的，这样卖就相当于把土地放到货架上明码标价的开卖（卖的使用权），有谁看上了就买，价格不一定，一般都是在市场价左右，

如果比市场价低很多，那么就是有……4、协议：类似于挂牌，只是事先不定价，直接和买家协商这块土地的价格，双方达成协议就好。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理现有的土地政策的问题单一的供应主体导致的信息不对称；政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；价高者得的土地分配制度。土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致战略型高价——往往不在土地本身转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低）资金密集型无地企业——恶狼扑食型非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫）地块分析市场态势售价预测开发模式利润预期初步地价地价变量变量分析变量分析最高竞拍价最可能地价最乐观地价竞争对手分析企业发展战略起竞价格过程加价策略加价场外公关传统价格模型合理价格模型土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理企业如何在招牌挂中为自己谋利？设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建；带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案；人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给钱）。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理主要决策问题（钱、地、人）：决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理开发商决策常见的问题关于项目方向，几种死法？想赚想死的（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品，比如商业问题、容积率问题、产品形态问题；逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理包含的主要设计阶段：地块勘查测绘：提供设计依据，3—10天规划建筑设计：落实决策思路，3—6个月施工图设计：施工标准和结构形式，1—3个月景观设计：景观环境设计，2—3个月样板房及会所设计：营销环境设计，1个月项目产品设计流程图土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理最优化的设计阶段流程参考：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计各专业公司的合作与分工如何？规划单位与施工图：初步设计、施工图把控规划单位与景观：完善、技术交底施工图与景观：隐蔽管线工程设计最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理开发办开发经营许可证项目手册计委固定资产投资计划项目立项规划局建设用地规划许可土地测量、评估国土资源局国有土地使用权证土地确认、报批土地交易开发办人防办墙改办消防支队环保局基础设施牌套费开发管理费人防异地建设费墙改基金消防设施费环境评估及排污费规划局建设工程规划许可方案审批规划局中标通知书质检站散水办劳保办定额站安检站安全许可定额鉴别劳保统筹散水押金质检委托城管大队执法大队规划局开发办建委基建科开工许可证预售许可证放线管理土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理工程建设的相关知识：工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等项目施工周期（平均进度、不考虑冰冻期）：多层及低密度：9—12个月小高层：1年半高层建筑：2年到两年半施工组织次序：基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理工程建设的相关知识2：影响工程造价的主要因素：建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞（小）框架＞砖混外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准施工取费等级：在施工定额的基础上加减地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本场地条件：是否平整、是否山地抗震等级：6级、7级、8级节能要求：是否满足节能规范景观环境造价项目推进慢在各环节的主要原因最主要的时间耽误在项目开工前期：决策上的时间反复；规划设计上的时间耽误；各专业单位的衔接不够紧密；规划报建的时间耽误；亦可能遇到不常见的因素如：地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢资金短缺导致的工程施工进度缓慢天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致）工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改如何加快项目进度（以某多层项目为例）土地获取定位决策1—2个月产品设计6—8个月项目报建+1个月施工建设8—10个月推广销售物业管理多层项目从获取土地至开始销售需要的时间在1年左右；高层项目需要的时间在1年半至两年；（顺驰最快半年开始销售）三、房地产开发成本的基础核算房地产开发成本构成开发成本土地出让费用土地拆迁和安置前期工程费建安工程费室外工程费公共配套设施费不可预见费用开发期间税费（包含税收和规费）开发费用管理费用销售费用财务费用1、房地产开发成本统筹区分A、地价（获得土地的成本价）B、建安成本主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。C、配套建设费用(包括绿化、小区基础建设等)费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。其大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。D、开发商的运营成本这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的20％。开发其它相关成本项目见附表<房地产开发企业_成本费用类科目设置.doc>2、房地产开发企业涉及税种A、营业税：5%B、城建税：营业税的7\5\1%C、教育费附加：营业税的3%、地方教育附加2%D、土地增值税：各地区不等(30\40\50\60%)E、土地使用税：按当地实际情况计税F、房产税：1.2%G、印花税：H、企业所得税：(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率25%I、个人所得税以及契税等。3、不确定性分析盈亏平衡分析又称保本点分析，分为：价格保本点分析销售率（租售率保本点分析）保本点分析敏感性分析又称灵敏度分析反映单种不确定因素对项目效益的影响一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性4、开发企业资本运作

A、银贷要求：

银行对大型房地产集团实行并表授信管理,房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的50%(必须拿到四证)。利率上幅30%.普通商品住宅开发贷款和普通商业用房开发贷款期限不超过3年；自营性商用物业开发贷款一般不得超过5年，最长不得超过10年。

B、资金流动特征资金占用量大资金占用时间长，周转速度慢资金运动受区域范围的影响5、开发企业基础成本计算例：正北名苑项目成本一、地价：1350元/平方米从拿地时间到开始预售计算年数土地成本单价＝土地单价*（20%*年数）土地成本单价＝1350元/平*（1+20%*5）现行土地成本单价：2700元/平（不计土地增值部分）2700/容积率(22万/13.334万)1.65=1636.4元/平成本二、建安成本：1500元/平方米（不含资本率）1500*（1+20%*2.5）＝2250元/平方米成本三、配套建设费用：500元/平方米成本四、开发商的运营成本：1000元/平左右上述四大成本相加，保守计算该项目每平方米总成本为5