房地产商铺投资及房地产市场运行与预测

新闻截止2013年8月份，我国居民储蓄余额已连续三个月突破43万亿元，位于历史最高位。目前我国已成为全球储蓄金额最多的国家，人均居民储蓄超3万元。我国也是全球储蓄率最高的国家，储蓄率已超过50％，远远超过世界平均水平。好事还是坏事？中国普通老百姓的手中的余钱越来越多了银行有充足的信贷资金支持经济的发展。一般中低收入者倾向把钱存在银行，吃利息。由于存款利率低，利息少，与每年通胀相抵，几乎不赚钱，甚至赔本。从长远来讲，中低收入者存款越多，财富贬值越多。结论：少存钱！新问题：钱不存着干什么？答案：金融投资！什么是金融投资？包括房地产投资，股票与债券等有价证券投资，保险投资，………通俗点说，就是买房子，买股票，买债券，买基金，买保险……..股票-----有多愁，一江春水向东流因为中国的股市是政策市，再加上眼下股市萎靡，让股民财富严重缩水。据统计，2011年股民的人均损失约在4万元左右。房地产投资在目前众多个人投资项目中，房地产已成为一种日益受到重视的投资工具，逐渐被更多的家庭纳入理财计划中。房地产投资分析1、个人资金实力

房地产投资需要大量的资金垫付，如果没有资金实力，或者若没有一定的筹资能力，就不能投资于房地产。2、房产投资品种的选择目前供个人投资者选择的投资种类主要有住宅、商铺、写字楼等；一般来说，当一个地区的经济出现繁荣和快速增长时，投资商业用房甚至是公寓都会有较好的回报。3、购置投资型房产时应考虑全面综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面的问题。4、个人投资房产承担的风险问题

如果投资者完全用自有资金买房，若房屋不能及时变现，投入的资金就会被套牢；如果是通过贷款支付房款，就背上了长期支付利息的包袱。

因此在选择房产作为投资工具的同时，要具备对风险的承受力和规避风险的能力。

尤其是对于部分以借贷形式投入房产的投资者，更应本着“稳健”的原则，用于房屋住房还贷的比例，不宜超过家庭收入的40％。商业地产商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等经营用途的房地产形式，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产具有地产、商业、投资三方面的特性。黄金商铺：一铺养三代俗话说：“一铺养三代。”意指投资一套商铺，靠收取租金可以供给三代人的生活所需。

如何找到最具有性价比的商铺，确是一门大大的学问。1.商铺必须有独立门面，独立门面相当重要，最好是1楼正面沿街，门宽不低于4.5米，商铺没有独立的门面，会失去广告空间和上门客的数量，也会失去施展营销促销的空间。2.周边有著名连锁品牌餐饮或品牌专卖店入驻最佳，品牌连锁机构的选铺工作相当系统化和专业，借其公司的市场判断能力，完善自己的判断。3.选择的区域应该在办公楼附近、交通枢纽邻近处、学校附近、居民密集区，主要经营出路以周边固定消费为主。4.人流量是关键因素。商铺的收益诀窍在于商铺门前的人流量，总量越高越好，如是餐饮商铺还要统计晚上18-23点的人流。5.理想的商业建筑结构以框架为佳，此种结构得房率较高、当中立柱较小甚至是没有，有利于经营者商品的展示和商铺的格局规划。6.周边100米最好能有公交站及地铁出口，停车位较近，商铺要回避那些能在门口停车的商铺，因为门口能停车的话会影响商铺的展示面。7.了解周边的规划及商铺的开发商，好的周边规划决定商铺未来几年的走势，好的开发商拥有良好的商业配套，这些都是投资的重点。8.商铺投资宜重发展前景，虽然在一些位置偏差的地方前期租金很低，几乎商户无人问津，但需要判断符合周边市场好、人流有逐步扩大的趋势，这些商铺具备投资价值。

国内经济发展现状经过30几年的改革开放，我国经济发展得迅猛，世界瞩目。2013年，中国GDP已经位居世界第二。2012年全国城镇居民人均总收入26959元。我国之前的经济成果的取得，房地产行业功不可没。

党的十八大报告中郑重提出，到2020年实现GDP和城乡居民人均收入比2010年翻一番。9月11日第七届夏季达沃斯论坛在大连举行。总理李克强在开幕仪式上说，中国经济已经进入提质增效的“第二季”，后面的故事会更精彩。作为一个地大物博的人口大国，刺激居民消费，扩大内需，已经成为政府和民间公认的经济发展路径，相关政策也陆续出台。中国的工业化、城镇化远未完成，区域发展回旋余地和市场潜力巨大。房地产投资现状适逢9月，房地产市场进入传统的销售旺季“金九银十”，多地出现“日光盘”等抢房现象。

房地产企业在紧锣密鼓推盘的同时却鲜有人奉行“降价策略”，绝大部分城市的房价依然处于“看涨”的预期当中。2013年上半年房地产市场运行的主要特点2013年下半年房地产市场走势分析与预测

2013年上半年房地产市场运行的主要特点

一、住房需求旺盛，供求关系趋紧。从供给方面看，在2010年以来的房地产调控政策作用下，房地产投资和新开工速度趋缓，各地新建商品房的竣工量增速大幅下滑。从需求方面看，今年上半年，由于刚性需求和改善性需求仍然比较旺盛，加上信贷环境比较宽松，使得住房销售速度较快。总体上住房供求趋于紧张，特别是北京、上海、广州、深圳等一线热点城市的住房供求矛盾进一步加剧。2013年上半年房地产市场运行的主要特点二、市场住房价格出现明显上涨2012年下半年到2013年上半年，以一线热点城市为代表的市场房价上涨较快。根据中指院“百城价格指数”对全国100个主要城市新建住宅的全样本调查数据2013年8月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.05个百分点，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。2013年上半年房地产市场运行的主要特点三是全国土地购置面积下降，土地成交额则走高。一方面，房地产开发企业对后续市场预期并不乐观，拿地更加谨慎。特别是一些三线城市供给出现相对过剩，开发企业再次向一、二线城市收缩战线。另一方面，由于前期开发企业销售回款较好，补库存的动机增强，而一些热点地区的土地供应数量有限，导致土地溢价率较高，开发企业拿地成本在进一步上升。

2013年下半年房地产市场走势分析与预测

其一，流动性收紧有可能从开发贷款和购房贷款两个方向形成资金挤压。下半年房地产面临的筹资成本和筹资难度可能有所增加，这不仅会降低开发建设贷款到位速度，而且也会抑制居民购房贷款。近期部分地区的银行已削减了购房贷款的利率折扣力度，放贷速度也有所放缓。2013年下半年房地产市场走势分析与预测其二，“国五条”政策的落实使得部分城市二手房市场交易量下降。“国五条”规定，非独套二手房交易按转让所得的20%计征个人所得税，与以往按交易总价格的1%征税相比，个人所得税税负明显增加。该项政策固然可以压缩投机者的获利空间，但也容易导致改善型需求者的购房能力下降，卖旧换新、卖小换大的改善型需求的释放也受到影响。2013年下半年房地产市场走势分析与预测其三，房价上涨压力仍然较大。第一，供求紧张状况难以较快缓解。下半年城镇房地产供给情况仍不容乐观，而市场销售增幅较快，特别是一线热点城市的住房供需矛盾将更加突出。第二，上半年开发商拿地重心多转到一线城市。其前五个月的土地出让金已分别接近2012年土地出让金的总额，上涨350%。从以往经验看，如果开发企业的资金状况没有明显恶化，前期高地价必然会增大后期楼盘的涨价压力。2013年下半年房地产市场走势分析与预测其四，不同城市的市场分化将进一步加剧。与一线城市房价上涨压力较大相比，部分二、三线和四线城市的房价涨幅很有可能在下半年出现回落，这些地区的共同特点是前几年住房供应量过大，在投资投机性需求被抑制的情况下，刚性需求和改善性需求难以支撑较高的住房供给和高房价。