房地产开发与经营第章

【学习目的】

9.1物业管理概述

9.2物业管理机构设置

9.3物业管理的模式与内容

9.4收益性物业经营管理的收入与费用

【复习思考题】第9章物业管理普通高等教育“十一五”国家级规划教材主要内容【学习目的】通过本章学习，要求了解物业经营收入、费用类型及其确定方式，了解我国物业管理的发展方向；熟悉物业及物业管理的概念，收益性物业管理的特性与原则，物业管理机构的设置；掌握物业管理的内容。普通高等教育“十一五”国家级规划教材返回目录9.1物业管理概述9.1.1物业管理的概念1．物业的概念(1)概念(2)物业的特性1）固定性2）耐久性3）多样性4）高值性2．物业管理的概念9.1.2物业管理的意义物业管理是房地产市场体系的一个重要组成部分，是房地产市场发展到一定程度，为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。1）从财富积累的角度看，良好的物业管理能延长物业的经济使用寿命，充分发挥物业的使用价值。2）从经营效果来看，良好的物业管理能增强社会信任感和投资者信心。3）从社会影响角度来看，物业管理能促进人居环境的改善。9.1.3收益性物业管理的特性与原则收益性物业管理是指以经营性房地产为主体对象的物业管理，它普遍存在于酒店、写字楼、零售商业中心、工业厂房货仓以及商品住宅的管理中。1．收益性物业管理的特性（1）所辖物业以商品的形式存在（2）收益性物业管理是一种创造性的活动（3）收益性物业管理属于服务性行业，要寓管理于服务之中（4）收益性物业管理中所提供的服务具有紧迫的时间性（5）收益性物业管理是综合性的统一管理（6）收益性物业管理具有极大的社会作用2．收益性物业管理的原则（1）综合管理的原则（2）经济效益和社会效益并重的原则（3）社会化原则（4）专业管理与民主管理相结合的原则返回目录9.2物业管理机构设置9.2.1物业服务企业的设立物业服务企业是依法设立、具有独立法人资格，具备相应资质条件，从事物业管理服务活动的经济实体。1．物业服务企业的注册登记2．物业服务企业的资质等级审批3．物业服务企业的资质等级条件4．物业服务企业的资质申请与核定9.2.2物业服务企业的组织机构设置物业服务企业为了实现对物业进行统一、专业、综合的服务管理，就必须有较为健全的机构设置。其机构设置一般可由以下部门组成：1．经理室2．办公室4．业务部5．工程部6．经营服务部9.2.3业主、业主大会和业主委员会房屋的所有权人为业主。在物业管理中，业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象。1．业主的权利和义务2．业主大会3．业主委员会返回目录9.3物业管理的模式与内容9.3.1物业管理的基本模式物业管理模式是指物业管理的运行机制与组织方式，是物业管理活动规律的理论概括和本质反映。物业管理模式实际是根据房地产经营管理体制的特征而划分的不同管理种类。1．福利型行政化管理模式2．行政型专业化管理模式3．直管型专业化管理模式4．市场型专业化管理模式9.3.2物业管理的内容物业管理属于服务性管理，它的重要目标是为物业所有人或使用人提供完善的服务。但其服务内容并不是一成不变的，随着物业管理范围的扩大，管理工作也日益专业化、社会化，物业管理的内容根据业主或使用人的不同要求也不断扩充、变化，其主要内容有以下几方面：1．房屋及设备的维护与修缮管理2．住宅小区环境维护管理3．多种经营服务管理9.3.3物业服务企业的选择对于物业服务企业的选择有一系列的标准可供遵循。这些标准往往反映了物业服务企业承担物业管理工作的能力。这些标准通常包括以下方面：（1）能否令业主满意（2）专业服务水平（3）向业主提供信息的能力（4）管理计划9.3.4物业管理工作的评价物业管理工作的评价应着重从以下几方面进行考虑：1）与业主或使用人有良好的沟通。2）及时收取租金。3）及时处理业主或使用人的有关意见。4）很好地达到出租率目标。5）物业维修状况良好。6）物业经营没有突破预算。7）及时提供有关报告。8）为业主或使用人的利益提出建议。9）对业主或使用人的批评或建议作出迅速反应返回目录9.4收益性物业经营管理的收入与费用9.4.1收益性物业的收入1．收益性物业的租金收入(1)确定租金的方法(2)调整租金的方法(3)收益性物业租金收入的收取方式2．其他附属服务收入9.4.2收益性物业经营费用1．房屋建筑物的维修费用2．服务及其设备设施费用(1)供热和热水供应费(2)空调设备费(3)照明费用(4)电梯费用(5)清洁费用(6)保安费用(7)职员工资(8)保险费(9)不可预见费(10)管理费3．有关税费9.4.3收益性物业管理的现状传统的物业管理在世界许多国家和地区，向来是比其他专业性房地产顾问服务如物业代理、物业投资顾问、房地产估价的地位低微。其主要原因是：1）与其他方面比较起来，物业管理所赚取的收入并不算多，投入物业管理的资源与其它投资比较，回报率最低。2）物业管理不只是复杂和费力，而且所投入的时间也非常长。3）物业管理必须绝对谨慎地进行，否则就会带来极大的风险。现阶段，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。主要表现为：1）以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题。2）企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不齐，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面。3）由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果。9.4.4现代物业管理的发展方向1．主动式管理1)使物业周围环境尽善尽美，符合客户的期望。这是物业管理工作的首要目标。2)建立并保持物业的地位或形象。在经济发展到一定阶段后，消费者购买的是概念和形象，物业管理人员有责任确保物业形象得以建立和保持。3)尽量发挥大企业规模经营的经济效果，以确保使用物业在管理费方面的开支尽量低廉而又用得其所。