《下半年房价怎么走？热点城市房价趋势解析》分析

下半年房价怎么走？——热点城市房价趋势解析根据中国房地产指数系统对全国100个城市的全样本调查数据显示：2016年上半年全国整体房价涨幅进一步扩大，涨价趋势逐级传导。2015年宽松政策刺激下，一线城市已率先掀起了涨价潮，2016年上涨态势逐渐传导至南京、苏州等核心二线及东莞、中山、廊坊等一线周边城市。楼市的热火不仅漫延到更多城市，也“燃烧”到了土地市场，上年土地市场地王层出不穷，为抑制房价、地价过快上涨，热点城市限购升级、信贷收紧、限房价、限地价等政策接连出台。那么，热点城市在政策调控下未来房价走势如何？上涨态势会继续向更多城市蔓延吗？哪些城市将接棒继续领涨？本文将从新房及二手房的供求、库存及土地等方面入手，解读热点城市近期房价变化原因及未来房价走势。2016年以来百城整体房价涨幅进一步扩大，上半年累计上涨7.61%16-0116-0216-0315-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06截至今年6月，百城整体房价环比已连续15个月上涨，同比连续12个月上涨，且涨幅持续扩大；持续宽松的货币信贷政策是推动本轮房价上涨的主要原因；因城市特点不同，各城市房价上涨情况表现分化。全国数据来源：CREIS中指数据，今年上半年各线城市房价仍表现分化，二季度分化趋势放缓一二三线城市上半年分别累计上涨12.79%、5.33%、4.27%；二季度一线城市涨幅收窄，二三线涨幅均扩大，尤其是二线城市涨幅扩大显著，分化趋势放缓。各线城市一线城市二线城市三线城市16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，收紧政策调控下，部分热点城市房价涨幅有所收窄。深圳、上海、南京、苏州、合肥等热点城市自去年以来均经历了房价大幅上涨的过程。为稳定楼市发展，这类城市均已先后出台了收紧政策，严控房价过快上涨。短期内来看，收紧政策取得一定成效，这些城市房价涨幅已有所收窄。潜在需求旺盛、地王频现，长期房价仍存上涨风险。这类城市人口及资源吸附力强，城市发展有活力，房价上涨的内在动力仍较强劲，收紧政策可在短期内抑制房价过快上涨，但长期来看房价仍存上涨压力。同时，近几个月房企在这些城市争相抢地，地王频现，高价地的涌现也为这些城市未来房价变化埋下伏笔。热点城市潜在需求旺盛，政策调控下房价涨幅趋缓，长期仍存上涨压力收紧政策出台后新房成交量明显放缓，4月供应量大幅增加深圳3月底信贷收紧、限购升级、多渠道增加供应政策出台；4月新房成交量明显下降，供应量大幅增加，销供比下降至0.39；市场观望情绪渐浓，5、6月成交量保持低位，供求表现相对均衡。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06深圳供不应求矛盾有所缓解，库存消化时间延长至10个月二季度深圳商品住宅库存量有所增加，截至6月可售面积为420万平方米；按近半年平均销售情况计算，6月末库存消化时间延长至10个月。注：库存消化时间=可售面积/近6个月平均销售面积（下同）数据来源：CREIS中指数据，自2014年9月新房价格持续上涨，今年3月以来涨幅持续放缓南山区豪宅大量入市、宝安区和龙岗区补涨导致2016年一季度深圳房价仍有较大幅度上涨；3月以来抑制房价过快上涨政策导向强烈，高价盘入市节奏放缓，新房价格涨幅明显回落。深圳16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-0614-1214-1114-1014-09数据来源：CREIS中指数据，16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06深圳二季度二手房成交量明显减少，同比止增转降二手房市场对政策反应更加敏感，自3月收紧政策出台后，销售面积明显下降，4月同比结束连续17个月的增长态势，转为下降，5、6月持续下降。数据来源：CREIS中指数据，近两月二手房房价止涨转跌，或将影响未来新房价格走势预期深圳销售量下降，房主选择下调价格以促进成交，带动二手房价格在经历连续19个月上涨后，于5月首次转为下跌，6月持续下跌，跌幅均为0.3%。二手房价格的转涨为跌将影响市场预期，将进一步影响未来新房价格走势。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，总结市场量价：因前期大量需求提前透支，加之3月收紧政策出台，近期深圳新房及二手房成交量均明显下滑，供不应求矛盾逐渐缓解，商品住宅库存量逐步回归合理区间，新房价格涨幅已有所收窄，且近两月二手房价格已转为下跌，也将影响到新房市场预期。风险提示：经过此前较长时间的持续上涨，深圳住宅均价早已明显超越上海、北京成为全国房价最高城市，高房价及需求透支影响下，预计下半年有效需求不足，且近期深圳多家银行已收紧房贷，未来房价或将有所回调。南京商品住宅销售面积保持高位，供应量仍相对不足南京前几年宅地供应不足，短期内供应稀缺问题难以缓解，消费者恐慌性购房心理未能得到安抚，开盘即售罄现象屡见报端；地王频现进一步增强未来房价上涨预期，吸引各类需求争相进入。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，南京16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06供不应求矛盾进一步加剧，库存消化时间仅为2个月供不应求矛盾加剧，库存量继续减少，截至2016年6月商品住宅可售面积仅为288万平方米，库存消化时间仅为2个月，库存量严重不足。数据来源：CREIS中指数据，南京16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06南京自2015年4月以来，房价已连续15个月上涨，2016年新房均价涨幅进一步扩大，上半年累计上涨21%，近4个月涨幅均在4%左右；浦口区房价涨幅最明显，江北国家级新区规划利好为浦口带来发展机遇，需求旺盛、房企捂盘惜售影响下，该区域供求关系较紧张。2016年新房均价涨幅进一步扩大，上半年累计上涨21%数据来源：CREIS中指数据，南京二手房成交量绝对水平仍处高位，近两个月略有下滑2016年3月以来新房市场的疯狂景象传导至二手房，新房供应不足，将部分需求挤入二手房市场，3、4月二手房成交量达到峰值，单月突破150万平方米；因价格处于高位、优质房源渐售罄及政策转向趋紧，市场逐渐恢复理性，5、6月成交略有下滑。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，南京二手房均价上半年累计上涨18%，近两月涨幅明显收窄和新房不同，二手房房价具备随需求量变化较为敏感，3、4月市场需求旺盛，二手房成交价明显上涨，涨幅超过4%，5、6月需求降温，房价涨幅也随之收窄。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，总结市场量价：目前市场库存严重不足，上半年新房价格累计涨幅超20%，但上半年大量市场需求提前透支，且南京已官方表态，将在今年下半年加大商品住宅上市供应，届时市场供不应求矛盾有望得到缓解，房价涨幅将逐步趋缓。风险提示：今年以来由于新房销售量走高，而库存量明显不足，房企补货意愿增强，导致土地市场竞争加剧，溢价率不断提高，地王频现，为抑制地价过高，今年5月底南京已出台“限地价”政策，延缓高价地入市，但因前期已有多个地王成交，未来仍将导致高端项目供应加大，长期仍存抬高房价风险，而且二线城市高端需求相对有限，未来高端项目去化也存在一定压力。苏州16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06二季度商品住宅销售面积逐月递减，供应量逐渐跟上节奏注：含保障房受宽松政策利好及一线楼市火热传导，“金三月”苏州楼市成交集中爆发；为稳楼市，“苏十条”“限涨令”等政策出台，苏州楼市预期逐渐扭转，购房者持币观望情绪渐浓，消费更趋理性，4月以来成交量逐月递减。数据来源：CREIS中指数据，苏州16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06供不应求矛盾略有缓解，库存消化时间延长，但仍处较低水平随着成交量爆发，3月苏州商品住宅可售面积降至最低点，仅为361万平方米，4月以来随着成交量回落，库存量逐渐回升，但仍处较低水平，截至6月可售面积为410万平方米，库存消化时间延长至4.57个月。数据来源：CREIS中指数据，苏州16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06新房均价上半年累计上涨22%，近两月涨幅明显放缓与邻城上海、杭州比，苏州房价处于低位，2015年政策渐松过程中，苏州房价较平稳，2016年需求量大增，为其房价补涨带来动力，2-4月房价涨幅逼近6%；5、6月随着市场降温，上涨项目数量减少，且低价项目入市较多，房价涨幅明显回落。数据来源：CREIS中指数据，苏州16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06二手房成交量3月大幅增加，4月以来市场明显降温与新房趋势相同，二手房成交量也在3月到达高峰，之后下滑，但二手房能更强烈的反应市场预期，其变化幅度较新房更加显著，今年以来成交变化犹如坐过山车，3月骤增，之后急剧下滑，6月成交同比甚至转为下降。数据来源：CREIS中指数据，市场量价：前期部分需求被透支，高房价之下，市场观望情绪渐浓，近两月成交下滑，价格涨幅趋稳，预计下半年成交量将有所回调，而价格经过此前补涨后将继续保持平稳小幅上涨。风险提示：随着苏州地价的飙涨（已赶超房价），房企拿地竞争激烈，竞地成本高昂。项目被高端化倾向明显，未来高端项目的供应体量增大，市场去化存在一定压力。总结合肥16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06商品住宅成交动力强劲，供应略显不足土地储备不足致使合肥商品住宅供应始终处于低位，热点区域捂盘惜售现象进一步加剧供应紧缺，而受经济圈发展规划利好，合肥住房需求具备增长基础，同时一线及南京、苏州等楼市火热传导，也刺激了需求入市；6月底限贷政策发布，房企纷纷加快推盘节奏，供应量明显增加，成交量也随之进一步上升。注：含保障房数据来源：CREIS中指数据，16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06合肥库存量急剧下滑，楼市“空城危机”渐显较长时间以来合肥楼市库存量均处较低水平，2015年下半年至今年3月随着供应减少，供不应求矛盾加剧，库存量急剧下滑，截至6月商品住宅可售面积仅为169万平方米，库存消化时间缩短至1.65个月，楼市“空城危机”渐显。数据来源：CREIS中指数据，合肥上半年新房价格累计上涨16%，6月同比涨幅扩大至24.13%截至上月，合肥新房均价已连续13个月上涨，今年上半年累计涨幅为16%；5月供不应求矛盾加剧，房价上涨预期强烈，多个项目价格上调，且新入市项目价格偏高，房价环比涨幅扩大至近6%；6月环比涨幅有所收窄，同比涨幅继续扩大至24.13%，居全国前列。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，市场量价：受供求关系影响，合肥近几月成交量持续高位，房价大幅上涨，为稳楼市，政府已紧急出台差别化信贷政策，将带动市场成交下滑，对抑制房价也将起到积极作用。风险提示：目前合肥库存量已明显不足，差别化信贷政策的出台可抑制部分需求释放，但同时也可能使得房企放缓开盘节奏，加剧房荒现象，市场应警惕，同时近期出让的高价地块，也将转化为对未来房价的猜想。总结潜力城市部分城市楼市健康有活力，具备进一步发展潜力。武汉、天津今年以来需求量大幅释放，供应相对不足，库存量明显下降，土地及住房市场相对健康，购房者和房企相对较理性，市场活跃度较高，房价保持了一段时间的上涨态势，市场参与者对这类城市市场走势预期较乐观，未来市场仍有发展空间。需求潜力旺盛，城市相对理性，未来仍有发展空间武汉上半年商品住宅市场供需两旺，需求更胜一筹与合肥类似，武汉受城市圈建设利好，人口、资源吸附力强，市场发展有活力，今年上半年，武汉商品住宅市场整体表现为供需两旺，需求量相对更加旺盛；3月以来武汉住宅成交量持续在300万平方米左右的高位水平，上半年成交量是供应量的1.5倍。注：含保障房16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，武汉库存量快速下降，目前库存消化时间仅为6个月长期的旺盛需求，加之年初供应量未跟上节奏，今年2月武汉可售面积断崖式下降，库存消化时间急速缩短至8个月，之后持续缩短，截至6月可售面积为1548万平方米，库存消化时间仅为6个月。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，武汉市场发展势头强劲，库存“告急”，未来新房价格仍存上涨预期在此轮房价上涨过程中，武汉新房均价涨幅相对平稳，仅3月短暂出现了3.21%的较高涨幅，上半年累计上涨10%；价格绝对水平在万元以内，市场发展势头强劲，未来将吸引更多需求入市，而且目前武汉库存量已明显下降，未来新房均价仍存上涨动力。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，武汉二手房均价涨幅明显扩大，房价上涨预期较浓二季度二手房均价持续保持3%以上的较高涨幅，房价上涨势头强劲；相对新房，二手房市场更能及时反应市场预期。当前房主和购房者看好武汉楼市发展，对房价上涨预期较浓，这也将对新房房价走势产生正向影响。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，天津楼市需求潜力旺盛，3月以来商品住宅成交量大幅增长在滨海新区大力建设及京津冀一体化稳步推进等背景下，天津人口流入位居全国前列，楼市需求潜力旺盛；3月以来在宽松政策助力下，成交量大幅增长，而供应量相比之下明显不足，3-6月成交量是供应量的两倍。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，天津库存量下降至合理区间，库存消化时间缩短至8个月随着需求量大幅释放，库存量进一步下降，截至今年6月，天津商品住宅可售面积为1488万平方米，库存消化时间降至8个月；去年上半年天津库存消化时间长达22个月以上，可见近一年库存消化速度较快，库存已逐渐回归合理区间。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，天津新房价格连续15个月上涨，未来市场仍具备发展动力截至今年6月天津新房均价已连续15个月上涨，3月以来应改善型需求的增长，高端楼盘积极入市，房价涨幅进一步扩大，但未超过3%；需求支持较足，房价上涨有序，库存量持续走低，未来房价仍有上涨空间。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，天津二手房成交量在3、4月集中爆发，5、6月仍保持较高水平与新房市场趋势相同，二手房成交量也在3、4月集中爆发，同比增长超过100%，5、6月市场有所调整，但成交量仍处较高水平，上半年月均成交量是去年同期的1.6倍。16-0116-0216-0315-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0416-0516-06数据来源：CREIS中指数据，天津二手房均价上涨势头强劲，预示市场需求仍较强劲与武汉类似，天津二手房均价上涨势头也较强劲，3、4月涨幅扩大至近5%，居北京、上海等十大城市