LOFT产品特点总结

LoFT产品总结无锡公司设计部目录LOFT起源与发展LOFT优劣势分析LOFT政策分析无锡花样年LOFT分析总结其他LOFT案例赏析一、LoFT起源与发展起源——20世纪50年代，纽约soho区的许多年轻艺术家因无法承担高额的房租，转而利用那些租金低廉、空间巨大、光线充足的废旧厂房和仓库，从中分离出居住、工作、社交、娱乐、收藏等空间，变成自己的生活空间和艺术工作室。20世纪后期，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，2000年作为地产产品在国内出现。建筑风格为高大开敞的空间，较强开放性和透明性。一、LoFT起源与发展LOFT从国外传入，到国内逐渐演变成为居住，居住办公以及办公的产品。时间地区案例产品形态使用人群市场优势20世纪40年代国外纽约soho区废弃的工业厂房为逃避昂贵的资金的设计师或者艺术家租金低廉，空间宽敞20世纪90年代国内北京798厂房区艺术家，设计师，文化工作者租金低廉，空间宽敞上海苏州河春明艺术中心大型仓库区艺术家租金低廉，空间宽敞国内居住与工作结合厌倦传统居住，追求前卫生活商住两用至今北京西海国际中心居住、办公IT白领商业办公一体，地处关村上海创智坊，海上海居住、办公自由职业者，设计师地处杨浦区教育产业地段LOFT是一种因地制宜，适宜在公建土地上开发的小众产品。卖点为双层面积单层计算。适宜层高为4.8米及以上，最佳面积为40平方米左右。LOFT随着国家的调控政策加强，生存空间将越来越小。发展趋势：二、LOFT优劣势对比优势1.可以将公建用地开发成为汇款相对较快的住宅产品，使公建用地“住宅化”。2.可以针对性的满足细分市场中小户型群体的需求。3.LOFT户型面积小，总价低。4.LOFT产品采取精装修可以模糊“价格”，避免竞争。5.LOFT产品复式产品单层计算面积利用销售推广。6.立体感及艺术气息容易打动追求时尚生活的年轻人。二、LOFT优劣势对比劣势1.舒适度差。单层户数密度大。没有强制性日照规定，导致日照往往较住宅差。电梯配比较低。厨房较多为敞开式的。大部分户型不设置阳台。2.土地性质为办公或者商业，审批环节较多。层高受限。户内有喷淋管。3.产权原因，销售较住宅比抗性较大。首付5成，贷款利率高。不能使用公积金贷款。同总价产品，可选择产品较多。水电费较住宅贵，大部分产品不能装燃气。不能落户口。4.政策监管趋向细化，未来附加值（赠送面积）的优势将越来越小。二、LOFT优劣势对比住宅用地不建议做LOFT的原因：1.在总高度一定的情况下，LOFT层数少，单位土地出房率较住宅低。2.单层面积一定，LOFT得房率低。3.LOFT土建成本高，但在很多三产不发达、且创意客群不多的城市售价较住宅比没有优势。4.LoFT户型密度大，很多时候无阳台、朝向及日照保证，舒适度没有一般板式住宅高。三、LOFT各地政策分析城市规范户型容积率执行时间和印发部门LOFT可行性重庆《重庆市小套型住宅设计规范》建筑面积在60平米以下的小套型限制建夹层。小套型住宅（面积在37至60平米以内），使用面积不大于22平米，层高宜为2.8米，不应大于3.6米。2008年9月不可行杭州《关于建筑层高及容积率指标计算规则》住宅大于等于4.5米，容积率计1.5倍。办公大于等于4.8米，容积率计1.5倍。商业大于等于5米，容积率计1.5倍。2005年6月可行小于4.8米上海《关于加强对公寓式办公层高规划管理意见》公寓式办公：商业用地上分隔成小户型带有独立卫生间入户的写字楼所有公寓式办公层高控制在4.5米以内。即“买一层送一层”的公寓式办公或酒店式办公叫停。2008年5月12日不可行《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的通知》适用：带独立卫生设备的较小空间的办公建筑。层高小于4.4米。每个产权面积不小于150平米。2011年2月1日不可行北京《容积率指标计算规则》住宅大于等于4.9米，小于等于7.6米，容积率计2倍。住宅大于7.6米，容积率计3倍。办公大于5.5米，容积率计2倍。办公大于8.8米，容积率计3倍。2006年7月可行5.5米无锡《建筑面积与容积率计算规则》住宅H大于米，容积率计H/3倍。办公标准层层高大于4.6米，裙房层高大于6米，容积率计2倍。2008年7月可行4.6米三、LOFT政策分析各地相继出台LOFT政策，总结原因如下：1.消防隐患消防报批时按照单层面积计算疏散，夹层后消防设施满足不了消防要求。2.使用的舒适度。使用面积的增大，致使走道宽度及电梯的配比数的舒适度降低。3.房屋结构风险。在设计时，梁柱未考虑到夹层后的荷载，导致夹层后结构不安全。以上三项，在设计之初需给后期改造及使用留有余地。可见，LOFT产品受政策的影响极大，各个地方政府对LOFT的限制会越来越多，今后LOFT产品在每个城市的存活能力也各不相同。四、无锡LOFT项目案例分析—总平及效果喜年中心花郡销售推广方式为办公，从12年6月开盘以来，LOFT销售不到200套。销售推广方式为住宅，从6月15日开始销售以来，去化数量不足30套。四、无锡LOFT项目案例分析—花郡样板房（住宅方向）67平米，实得110平米四、无锡LOFT项目案例分析—花郡样板房（住宅方向）三房二厅一厨一卫四、无锡LOFT项目案例分析—喜年样板房（办公方向）66平米，实得95平米四、无锡LOFT项目案例分析—喜年样板房（办公方向）四、无锡LOFT项目案例分析—客户反馈喜年中心客户反馈：担忧：卫生间排风不到位，影响室内味道。多套打通，下水管道无法处理，管井严重影响使用。入户门是否可以拓宽。空调机位太窄，无法做中央空调。西边干挂石材的装饰条太宽，影响看太湖视野。梁下吊的太多，多套打通问题太多。车位不够。货梯宽度不够，没有办法运货。期待：大堂面积足够宽敞。公共部位装修豪华。多套购买，其中的隔墙可以不做，以免后期处理。商铺动线图多样化，北面规划路可以直通隐秀路3F的屋顶花园足够气派。1F所有沿街商铺都有烟道。四、无锡LOFT项目案例分析—客户反馈花郡客户反馈：担忧：每层户数太多，客户担心公共休息区域无人打理。层高限制，加建二层空间家具不好布局。二层主卧横梁太矮，影响房间采光。两套之间高度800公分横梁对于两套打通有影响。南面的空调机位是否满足主卧和客厅两台外机的摆放。三楼商铺平台如放置商铺的空调机位会很不环保，有噪音影响。阳台是否考虑了排水管的位置。多套打通，下水管井影响空间。缺少阳台，客户担心通风性差。期待：建筑面积在开间、进深保证合理的前提下，可控制在50平米左右。多套购买，可以不受限制的打通。三楼商铺平台可设计空中花园，增加绿化感观及提高产品调性；可将隔层加建好，并做菜单式简装销售。四、无锡LOFT项目案例分析—定位结论从客反馈可以看出，LOFT定位为住宅方向或是办公方向，对后期户型设计以及水电暖的配套要求不尽相同：因此定位是关键！

1.户型设计面积不一样，住宅对面积的敏感度高（45平米左右），办公对面积的敏感度底。

2.办公对立面的要求较住宅高。

3.办公对2户打通的敏感度更高，对结构要求较高。

4.办公对空调设置的要求不一样。

5.办公和住宅对弱电配置不同。

6.办公对电梯的井道宽度及装修标准要求较高。结论：四、无锡LOFT项目案例分析—喜年样板房（住宅方向）外廊式户型建议不留缺口，提高得房率以及户内的舒适度。厨房较局促四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之平面布置（缺口）四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之规划及立面立面分割线条太多，影响户内看湖景效果太湖1.主楼尽可能远离高架噪声干扰。2.立面设计应考虑防噪声处理，或者给业主统一封闭阳台，做成玻璃栏板。金城路高架位置主楼位置四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之规划及立面四、无锡LOFT项目案例分析—喜年样板房（住宅方向）办公买2户及以上的客户较多，管井对使用的影响较大。住宅相对敏感度弱，但设置管井对住宅布置影响较大。四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之平面布置（管井）因此管井建议在结构处设置，在户内留设检修井。并且可以为厨房（或茶吧）提供空间。四、无锡LOFT项目案例分析—喜年样板房（住宅方向）办公2户联卖的客户较多，因此中间梁建议取消，做成打板结果。板厚约25Cm,考虑到夹层的便利性，建议LOFT不小于4.8米的高度适用。四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之平面布置（结构）四、无锡LOFT项目案例分析—喜年样板房（住宅方向）预留平台给定位为办公的产品VRV空调机位。四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之平面布置（空调）四、无锡LOFT项目案例分析—喜年样板房（住宅方向）四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之平面布置（走廊夹层）1.红线为强电井出来的强电桥架段。此段桥架必定和喷淋主管或消火栓管交叉。2.强弱电桥架交叉处弱电桥架取消，弱电穿管。3.消防主管外径168，角钢支架50。考虑吊顶灯管，搁置，考虑角钢下50为掉顶标高综上，由上图可知，夹层顶板标高最少为2.9米，才能保证吊顶最小净高为2.3米，否则实际施工将很难实现。四、无锡LOFT项目案例分析—定位配套对比弱电配置LOFT住宅方向LOFT办公方向宽带网络住宅考虑到电视原因，申请电信IPTV居多。但会随着移动推出的网络电视，垄断地位将打破。对电视的需求不高，可选择的网络供应商较多。可视对讲及门禁须设置可视对讲及门禁。对可视对讲要求不高，但需设置门禁。电视监控公共走道要求不高公共部位要求较高周界需设置报警，煤气报警非强