某广场佳苑项目精品物业管理投标书

第一部分投标人资信部分房地产E网第一章投标人简介[概况]xxxx方圆置业有限公司，成立于二OO四年四月二日，注册资本为７０万人民币，资质三级。公司现有员工１８人，其中管理人员１0人，大专以上文化程度的有8人，具备中级以上专业技术职称的有５人，全部管理人员拥有物业管理岗位证书：受委托管理的物业项倍讯易目1个，面积为2.4万平方米。［经营范围]物业管理、建筑装饰、园林绿化、广告设计制作、销售建筑材料、房地产咨询、中介代理、百货零售等为一体的综合性企业。［企业精神]爱国、爱企、团结、服务、竞争、“没有最好、只有更好；勇于拼搏、开拓创新、永不言败”的企业精神。［服务理念]坚持业主至上、诚信经营，个性服务，无微不至，尽心尽力，尽善尽美的经营宗旨，通过服务职能社会化，服务组织专业化、服务形式规范化、服务关系契约、服务过程商业化的服务品种多样化地运作，为入住受托物业的全体业主、物业使用人提供一个：安全、舒适、整洁、宁静、文明、方便、温馨的居家生活和办公经商环境。［服务宗旨］业主的满意是我们服务的唯一追求。［服务目标］对每一个受托的服务的物业项目，我公司都本着独立核算，多种经营，自负赢亏，以区养区，适应市场变化，多元化发展，创造新的利润增长点，热情服务，回报业主的方针。严格按然对所管物业承诺的服务质量等级标准，进行规范性的服务和运作，全面提升所管物业的整体形像，提高服务水平和服务质量，创优达标，从而实现物业的增值保值，并求得自身的生存和发展。组织机构：xxxx方圆置业有限公司的组织结构如下图业务部总经办服务部主任负责主持和领导本服务部的全面工作财务部行政办业主服务中心各服务部监事会股东会董事长总经理董事会业务部总经办服务部主任负责主持和领导本服务部的全面工作财务部行政办业主服务中心各服务部监事会股东会董事长总经理董事会业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务部接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等。物业秩序维护部对物业服务区域内的门岗值勤、登记、车辆、消防、巡逻、安防等公共秩序的维护与管理。工程维修部公共部位、公用设备、设施的管理、维护、保养、维修。房屋装饰、装修监管，受理业主的各项特约服务。保洁绿化部公共区域内的清洁卫生、园林绿化维秩序维护理等工作。业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务部接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等。物业秩序维护部对物业服务区域内的门岗值勤、登记、车辆、消防、巡逻、安防等公共秩序的维护与管理。工程维修部公共部位、公用设备、设施的管理、维护、保养、维修。房屋装饰、装修监管，受理业主的各项特约服务。保洁绿化部公共区域内的清洁卫生、园林绿化维秩序维护理等工作。第二章法定代表人身份证明书单位名称：xxxx方圆置业有限公司单位性质：有限责任地址：xx省xx县xx镇了xx98号成立时间：2004年4月2日营业期限：2004年4月2日至2024年3月20日姓名：xx性别：男年龄：43职务：董事长系xxxx方圆置业有限公司法定代表人。特此证明投标人：xxxx方圆置业有限公司（盖章）日期：二OO七年八月三十一日第三章投标人文件签署授权委托书本授权委托书声明：我xx系xxxx方圆置业有限公司的法定代表人，现授权委托xxxx方圆置业有限公司的为我公司签署本项目的投标文件的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我签署的本项目的投标文件的内容。代理人无权转委托权，特此委托。代理人：（签字）性别：年龄：岁身份证号码：职务：投标人：xxxx方圆置业有限公司（盖章）法定代表人：（签字或盖章）授权委托日期：二OO七年八月三十一日第三章投标函致：“广场佳苑”项目物业管理招标人根据你方招标项目“广场佳苑”管理招标的要求，遵照《中华人民共和国招标投标法》等有关规定，经踏勘项目现场和研究上述招标文件后，我方经测算后愿意：住宅按¥0.6元/平方米、月，人民币（大写）每平方米（建筑面积）每月陆角的投标报价并按上述招标文件的要求承担该物业服务工作。我方已详细审核全部招标文件。我方同意所提交的投标在招标文件规定的投标期内有效，在此期间内如果中标，我方将受此约束。除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将成为约束双方的合同文件组成部分。投标人：xxxx方圆置业有限公司（盖章）单位地址：xx省xx县xx镇了xx98号法定代表人：（签字或盖章）邮政编码：xx电话：xx传真：xx开户银行名称：xx县信用联社营业部开户银行账号：xx开户银行电话：开户银行地址：xx省xx县xx镇xx大道181号第二部分投标人商务部分第一章项目收支预算第一节物业服务费用收支预测物业服务成本汇总表：序号成本项目月支出金额（元）1员工工资44002员工福利及保险18863公共水电费2324投入的设备和低易易耗品的折旧旧/摊销7455公共部位、公共设设备设施日常常维护费5606行政办公费3507不可预见费1508利润4169营业税及附加524总计9263物业服务成本明细员工工资序号岗位人数测算依据月支出（元/月）1物业管理员1人（主主人）1人×1000元×133月/12月10002物业秩序维护员33人3人×700元×133月/12月21003保洁员代绿化1人人1人×600元×133月/12月6004维修工1人1人×700元×133月/12月700合计：（1－4项项）4400员工福利及社保费用序号项目测算依据月支出（元/月）1员工福利4400×8%3522工会经费4400×2%883职教经费4400×1.55%664社保费用6人×229.91380合计：（1－4项项）1886公共水电费序号项目测算依据月支出（元/月）1安防电费0.5KW×244小时×30.5天×0.5855元2142路灯电费50个×0.0225KW×6小时×0.5855元4.33绿化用水10吨/月×1..3元134公共能耗合计：（1－4项项）232服务装备和低易耗品的拆旧/摊销1、办公设备序号物品名称数量单位单价估计（元/每）金额（元）备注1电脑1台30003000办公设备2打印机1台10001000办公设备3电话座机1台150150办公设备4电话手机1部600600办公设备5办公桌椅1套350350办公用品6接待业主专用桌椅椅1组500500办公用品7保险柜1个600600财务专用8铁皮文件柜2组300600业主档案资料存放放9通造栏1个50050010交房资料及各类标标识牌制作500011管理员服装6套50030003人，每人2套合计：（1－111项）15300按三年折旧后残值25%测算月平均摊销为：15300元×（1－25%）÷（3×12）月＝319元/月2、安防设备序号物品名称数量单位单价估计（元/每）金额（元）备注1对讲机3部13003900秩序维护员联络工工具2警棍3根2060警用器械3维护员服装6套26015603人，春、夏、秋、冬冬装2套/人，大衣1件/人。4钢加上下床1套200200值班用品5维护员床上用品3套200600值班用品6雨衣、雨具3套60180值班用品7衣柜1组200200值班用品8值班桌椅1套500500值班用品9应急灯2台150300值班用品11电热水器1台700700值班用品合计：（1－111项）8200按三年折旧后残值10%测算月平均摊销为：8200元×（1－10%）÷（3×12）月＝205元/月3、维修设备序号物品名称数量单位单价估计（元/每）金额（元）备注1兆母表1台100100维修工具2枪式疏通器1台400400维修工具3管钳2把4080维修工具4雨衣、雨具1套6060维修工具5电钻1套300300维修工具6电锤1把500500维修工具7压线钳1把300300维修工具8钻头1套300300维修工具9玻璃枪1把3930维修工具10应急灯1台150150维修工具11万用表1台200200维修工具12试电笔1支1010维修工具13人安梯（4米）1把300300维修工具14削线钳1把2525维修工具15电烙工具1套100100维修工具16PPR热熔机1台300300维修工具17工具柜1套300300维修工具18常用工具及工具包包1套300300维修工具19常用量具1套200200维修工具20台虎钳1台150150维修工具21维修桌1套250250维修工具合计：（1－211项）4355按三年折旧后残值10%测算月平均摊销为：4355元×（1－10%）÷（3×12）月＝109元/月4、保洁绿化设备序号物品名称数量单位单价估计（元/每）金额（元）备注1不锈钢烟灰果削箱箱4个150600环保设备2塑料垃圾桶5个80400环保设备3垃圾清运车1台300300环保设备4雨衣、雨具1套6060员工用具5云石铲刀1把2020环保工具6尘推1套100100环保工具7洗地水管150米2300环保工具8更衣柜1套150150员工用具9独凳1个2020员工用具10剪草机1台23002300绿化设备11喷雾器1台150150绿化设备12锄头1把2020绿化工具13园锹1把2525绿化工具14园艺剪1把3030绿化工具合计：（1－144项）4475按三年折旧后残值10%测算月平均摊销为：4475元×（1－10%）÷（3×12）月＝112元/月总计：服务装备摊销（1－4项）319元/月＋205元/月＋109元/月＋112元/月＝745元/月日常维护费序号项目说明费用估算（元/月）1消防设施灭火器、消防栓箱箱等502供电设备变圧器、配电箱、线线路等等703公共照明路灯、楼道灯、开开关线盒等1004供水系统供水设备、共用管管道及共用阀阀门等255弱电系统电话、光纤、技防防系统等156共用公共部位土建建维修道路，墙体，楼梯梯间等707化粪池清掏每年以2次记1008农药化肥按植物生长季节施施放509植物补种移植7010消杀用药除四害等10合计：（1－9项项）560行政办公费序号项目说明费用估算（元/月）1日常办公用品各种记录薄、电池池、文件夹、纸纸、笔、耗材材等502通讯费手机、座机通讯费费用1003交通费开会、学习、培训训等交通费用用1004办公水电费200合计：（1－4项项）350不可预见性开支150元/月酬金（按一至七项之和5%）8323元×5%＝416元/月税收（按总收入的5.45％）9618元×5.45%＝524元/月收支测算及依据服务费收入：物业服务费收入为：住宅物业服务收入：（建筑面积约14105平方米）14105平方米×0.60元/平方米.月＝8463元/月露天车位：（约39个）按租金及服务维护费业主与物业企业5比5分成，分成用于补充服务经费，此地段月平均租为50元计算，露面停车场服务收入为：39个×50元×50%＝975元/月地下停车场：（约50个）室内车库未出售部分的租金及服务维护费收取，本作有利调动极积性提高收费率观点，物业企业与业主３比７分成，分成用于补充服务经费，此地段月平均100元及车位逐步递减综合测算，地下停车场服务收入为：12个×50%×100元×30%=180元/月总收入为以上三项目之和：8463元+975元+180元=9618元/月测算依据一、员工工资根据劳动法最低工资标准，物业管理服务收费标准结合我公司工资发放情况及成都地区周边县同行业水平计算。二、岗位人员配置，是依照招标文件要求，服务的工作量，需要达到的物业服务标准而制定。三、经济参数，以招标文件提供的经济数据为计算依据，部分未能确定的指标，是根据本项目的特点和投标人的经验合理测算。四、法律依据，国务院第３79号令《物业管理条例》;《xx省物业管理服务收费细则》（川价费［2003]294号文件及即将出台的《物权法》等。投标人将在后期的管理服务中，本着厉行节约的原则，努力节省相关费用开支五、增收节支措拖1、日常生活1.1衣物方面：为住户收洗衣物、被褥；提供补衣、制衣服务等。1.2居住方面：为住户进行室内卫生保洁、室内装饰装修、搬家、管道疏通、更换门锁心、网络维护、空调移机、安装家庭报警装置、屋顶及私家花园的设计施工养护、租摆室内植物，扶老托幼等。1.3出行方面：代购代订车票、飞机票、火车票、国内旅游、机动车保养、清洗、维修、装饰等。1.4商务服务：打印、复印、传真、电了邮件、商务会议、产品展示、网页广告等。1.5金融服务：代办各种保险；设立银行代办点。1.6经济代理中介服务：房屋代售代销、二手房买卖、租赁、室内装饰装修、建筑材料代购代销、广告设计制作发布、置业咨询等。1.7委托性的特约特色服务：根据业主所需，依据协议提供特色服务。如家庭医疗保健、各种培训服务、个人网页制作、美容健身咨询、婚庆礼仪等。2、服务部节约措施2.1严格控制各种费用支出，能回收使用的要反复利用，不能使用后，尽量回收殘值。2.2对服务中的水、电、气等能原的消耗制定严格的节能降耗措施，杜决一切浪耗。2.3教肓员工热爱公司，团结互助乐观的团队精神，爱护公物，正确使用各类办公设备用具，防止物品人为损坏，增加物品使用寿命。3、建立长效的监督机制，确保增收节支落实到位。第三部分技术部份第一章服务的理念与目标根据“xx广场佳苑”的基本情况和服务要求，提出以下的服务理念与服务目标。项目定位管理定位坚持管理职能社会化、管理组织专业化、管理形式规范化、管理关系契约化、管理过程商业化的原则，充分利用并完善小区配套系，配置精良高效的管理专业队伍，全方位，无微不致地为入住“xx广场佳苑”的主业和物业使用人服务，打造一个安全、整洁、温馨、舒适、甜静、清心的居家生活环境。效益定位社会效益、经济效益、环境效益、文化效益相互兼顾，充分利用本物业资源和投标人的管理运作经验，通过有效的成本控制和多种经营，从而实现各种效益大丰收。3、服务定位本着以人为本，服务第一原则，严格执行中国物业管理协会制订的住宅三级物业管理服务标准，加强品质监督，为“xx广场佳苑”的全体业主提供质价相符的物业管理服务。二、管理服务理念1、管理理念：“依法管理、业主至上，服务第一、创建一流社区”。2、服务理念：“业主的满意度是检验我们工作的唯一标准”。三、管理目标1、遵循“独立核算、自负盈亏，增收节约,广开门路，多种经营”的经营方针，严格按照中国物业管理协会制定的往宅三级物业管理服务质量标准，进行规范管理和运作，全面提升“xx广场佳苑”整体形像，提高服务水平，开源节流，实现小区保值、增值，并为自身长期发展奠定基础。2、在合同期内被评为“辖区安全生产、消防工作先进单位”、“成都市优秀物业示范小区”。3、实现“收支平衡、略有赢余”的经营目标。四、物业管理服务分项目标承诺序号分项目标测算依据主要措施1公共场所保洁率998%完成保洁的公共场场所、设施面面积/总公共场所所、设施面积积×100%保洁员岗位、责任任区明确、工工作质量要求求具体、严格格，有考核、有有奖罚；每日保洁，休息日日，休息时间间为保洁重点点；保洁员清洁时，以以主动服务提提示住户热爱爱环境卫生；；健全的保洁监督机机制。2绿化裸土率小于33%，成活率率大于96%%裸土面积/总绿化化面积×1000%成活量/绿化植物物总量×100%绿化制度、工作计计划行之有效效且有执行力力度；公共秩序管理员负负责环境维护护、日常监督督工作，静态态措施提示住住户爱护环境境；主管人员及时发现现绿化问题并并安排解决；；发动住户热爱绿地地，提合理建建议，参与管管理。3管理人员专业岗位位合格率999%培训合格人员/培培训人员总数数×100%人员培训自学与培培训相结合，制制度、计划落落实；培训考核制度与奖奖罚相结合，强强化培训结果果。4房屋完好率99%%完好房屋总面积//总建筑面积积×100%建立经常性检查制制度；每半年进行一次全全面分项检修修；严格装修管理和日日常管理，无无人为损坏事事件。5道路完好率及使用用率98%完好道路总面积//规划道路总总面积×100%严格公共设施管理理养护制度，公公共秩序管理理员加强巡查查和疏导；向住户宣传有关法法律法规，培培养热爱家园园意识，合理理使用道路；；及时整改修补损坏坏路面。6化粪池、雨、污水水井完好率998%完好化粪池、雨、污污水井量/化粪池、雨雨汅水井总数数量×100%每日记录检查情况况，发现问题题立即设计施施工方案，疏疏通处理；化粪池每半年清理理一次；雨水井、污水井每每年全面检修修一次。7排水管、明暗沟完完好率98%%完好排水管、明暗暗沟长度/排水管、明明暗沟总长度度×100%每日记录检查情况况，发现问题题立即设计施施工方案疏通通处理；每半年进行一次全全面检修。8路灯、楼道灯灯完好率988%完好路灯、楼楼道灯/路灯、楼道道灯总量×100%每日记录检查，及及时更换更换换检修；维修人员岗位责任任、维修时效效明确，有桨桨有罚；健全的维修监督机机制。9大型及重要机机电设备完好好率99%完好的消防设设备/小区管理处处负责的消防防设施总数××100%指定机电设备备及公共设施施管理维护，实实行巡查制度度，建立文件件记录，并由由维修主管监监督执行，以以确保消防设设施、设备完完好无损，正正常使用。10大型及重要机机电设备完好好率100%%完好的大型及及重要机电设设备/大型及重要要机电设备总总计×100%建立严格的设备管管理及日常运运行操作规程程；重要设备责任到人人；认真进行维护保养养；按计划进行维护保保养；加强技术人员专业业技能培训，减减少安全隐患患。11业主投诉处理理率99%已处理投诉//总投诉×100%做好各项管理工作作，创建优美美、完善的社社区；提高员工素质，强强化服务意识识；发生问题及时处理理，为住户排排优解难；做好解释工作，与与回访制度落落实。12维修服务回访访率60%维修回访次数数/维修服务次次数×100%建立健全回访制度度；做好维修、回访记记录；加强维修队伍服务务意识。13业主对物业管管理满意率885%对管理满意数数＋基本满意意数/参加业主评评议户数×100%科学的住宅管理手手段与温馨服服务相结合，编编制无漏洞的的管理网络；；每年进行一次业主主对物业管理理服务的意见见征询，加强强重点业主的的走访，及时时解决问题；；以优良的敬业精神神不断改善工工作，赢得业业主的支持。总体管理方案第一节整体设想与机构设立物业管理整体设想我公司接管xx广场佳苑的物业管理后，将吸收国际上先进的管理思想并运用我公司多年的物业服务经验，结合xx广场佳苑项目的实际情况和本地人文特点，制定出该小区管理目标，力争在服务期内达到区、市级优秀住宅小区的标准，使居住在小区内的居民享受到高品位的服务，使物业保值增值。总体管理方案我公司接管xx广场佳苑的物业管理服务将按照住宅（三）级质量级标准执行。除此之外，我公司在服务上还将体现以下特色：根据该小区物业管理的特点，我们经过综合分析，认为适合采用较为简单的直线型组织结构。它的特点是：组织中各种职务按垂直系统直线排列，体现管理结构简单，权为集中，责任分明，命令统一，联系简捷，适合量化管理的要求。物业服务部在财务上实行独立核算。1、物业管理服务部机构设置物业服务部下设业主服务部、秩序维护部、清洁绿化部、工程维修部四个部门。各部门职责如下：业主服务部——负责物业服务部行政、总务、车辆管理工作；——负责物业服务部人事、劳资、培训工作：——负责物业服务部的财务管理工作：——负责业主（住户）装修及其它档案管理：——负责物料采购、供应及库房管理；——负责小区内社区文化活动的策划、组织和开展：——负责社区间文化交流活动的组织开展；——负责区内文化宣传和精神文明建设工作；——负责对外界的公共关系的协调。秩序维护部——负责辖区内治安保保卫工作；——对辖区内发生的刑刑事案件和违违法事件，按按照《治安服服务部罚条例例》实施权限限内的处罚，并并配合公安机机关调查，侦侦破案件；——负责辖区内消防组组织和防火监监督管理；——负责消防设施、设设备、器材的的巡视检查和和日常保养工工作；——负责辖区内房屋二二次装修管理理；——负责辖区内交通组组织和停车场场的经营管理理；——参与辖区内义务劳劳动和便民服服务活动；——负责消防设备的运运行管理。——负责智能系统的运运行操作和维维护：——负责小区物业管理理各类信息的的记录、汇集集、整理统计计、分析和及及时传递，定定期形成日、月月统计报表，为为管理决策、质质量分析提供供依据；——负责业主、住户以以及各岗位提提出的服务申申请，受理投投诉与处理，并并定期进行住住户意见调查查，回访统计计分析工作；；——负责组织物业服务务部内部质量量审核、安全全、质量大检检查，提出质质量改进建议议，负责纠正正措施的贯彻彻落实。清洁绿化部——负责清洁卫生和绿绿化养护；——负责公共设施和道道路的巡视检检查；——负责小区内所有绿绿化栽培、养养植、造型设设计、修剪；；——负责小区内商业网网点和居家服服务摊点的统统一管理；——负责小区内家政服服务和便民服服务项目的制制订、协调和和组织开展；；——负责小区内家政服服务人员的统统一管理和培培训；——负责小区内文化设设施场所的运运行、经营管管理和日常维维护保养；工程维修部——负责室内装修审批批，负责区内内公共设施及及场所（地）的的维修和定期期保养；——负责小区内公共设设备（消防设设备除外）的的运行管理、维维修和维护保保养；——负责房屋本体的维维修和定期保保养；——负责智能系统末端端设备的设施施维修和定期期保养。2、物业服务部工作作流程人员定岗定编建立机构规定规章制度岗位培圳房屋、公用设施验验收接管住户入住室内装修管理日常管理与维修养养护人事行政管理财务管理档案管理消防管理治安管理物业设备设施管理理智能系统管理电梯管理绿化保洁管理交通车辆管理业主投诉管理信息采集处理环保管理家政事务物料供应社区文化服务商业网点完善配套及各部门门工作关系的的协调和控制制3、服务人员编制（合合计6人）服务部主任1人、兼兼行政管理员员、出纳文员员兼社区文体体员、兼楼管管理仓管采购购。秩序维护部3人，其其中部长（兼兼）门岗2人、巡逻车车管１人，兼兼技防系统及及车库管理绿化保洁部1人工程维修部1人第二节经营指标标规划与保障障措施一、管理服务费及及代收代缴费费收取率国优标准98％承诺指标98％测定依据实收费用额/应收收费用总额×100％≥98％质量保证措施1、加强宣传，提高高业主对物业业管理的消费费意识。2、以法规优质服务务促进业主交交费的积极性性。3、采取节假日照常常办公、提前前预约、上门门方式，方便便业主交费。4、由手工收费逐渐渐过渡到电脑脑划帐，并提提供“一本通”服务。5、对于欠交管理服服务费的行为为，我们将采采取管理公约约中规定的合合理措施予以催缴，必要时采采用法律手段段作为催缴措措施。二、商业用房出租租率及租金收收取率承诺指标出租率第三年达95％以以上租金收取率98％测定依据出租率已出租的商业用房房面积/商业用房总总面积×100％≥95％租金收取率实收租金额/应收收租金总额×100％≥95％质量保证措施1.制定切实可行的商商业用房招租租方案，采取取有效措施吸吸引商家，如如协助商家办办理有关经营营手续等。2.以优质服务塑造精精品物业，促促进广场佳苑苑小区的楼盘盘销售，增强强小区的消费费需求，营造造良好的商业业环境。3.与商家签订商用房房租赁合同，明明确双方权利利义务，对租租金收取制定定有利于我方的合理规定定，如签定租租赁合同时收收取一定押金金以及提前一一个月预收租金等。4.对小区内外的各类类消费需求进进行充分调研研，对经营项项目种类、规规模及区域的设置有准确的定定位和把握，为为商家提供合合理化建议，确确保商家有利利可图，提高商家交租的积积极性。三、房屋及配套设设施完好率

国优标准98％承诺指标98％测定依据完好、基本完好房房面积/建筑物面积×100％≥98％质量保证措施1．制订详细的房屋屋及配套设施施维修养护计计划，并严格格执行。2．房屋及配套设施施的巡查、保保养频率及质质量标准量化化分解到个人人。日常维护护检查与定期期维修巡查相相结合，确保保良好状态。3．严格二次装修管管理，建立立立体交叉式的的监管网络，对对进入小区的的施工单位实实行跟踪管理理，防止损坏坏结构、危及及配套设施安安全的行为。四、房屋零修、急急修及时率国优标准98％承诺指标99％测定依据已完成零修急修数数/总零修急修修数×100％≥99％质量保证措施1．建立严格的房屋屋修缮制度，实实行24小时值班，设设立业主报修修专线电话。2．维修人员应在接接到维修通知知单20分钟内到达达现场，零修修立即处理，急急修不过夜。3.根据小区的功能和和特点，储备备合理数量的的常用材料，以以备急用。4.实行报修填单制，维维修完成后经经报修人签字字确认后返回回存档。5.每月对维修及时率率进行一次统统计，结果作作为相关部门门及个人的考考核依据。五、维修工程质量量合格率及回回访率（一）维维修工程质量量合格率国优标准100％承诺指标99％测定依据质量合格的维修单单数/总维修单数×100％＝100％质量保证措施1、加强对维修技工工的专业培训训，所有技术术人员持证上上岗,严格按照操操作规程进行行维修。2、维修工程实行业业主、业主质质量签收制度度。3、加强外购材料、备备件的验收控控制，确保质质量，提供维维修安装服务务前由业主检检验确认。4、较为复杂的维修修工程，事先先应制订详细细的工作方案案，同时要求求维修主管到到现场进行指指导、监督和和验收。（二）维修工程回回访率公司内控标准100％承诺指标99％测定依据维修回访数/总维维修数×100％＝100％质量保证措施1、维修实行1000％回访制，采采用电话、上上门、书面征征集等方式进进行回访，保保证反馈渠道道畅通。2、每月5日前由维维修主管对上上月维修单进进行统计、分分析，并提交交分析报告。六、保洁率公司内控标准98％承诺指标98％测定依据保洁达标面积/保保洁总面积×100％≥98％质量保证措施1、配备完善的垃圾圾收集及处理理设施，方便便业主使用，加加强宣传教育育，提高业主主保洁意识。2、垃圾日产日清，封封闭转运，杜杜绝二次污染染，实施垃圾圾分类处理。3、每日巡视检查保保洁情况，发发现问题立即即处理。4、提倡“全员保洁洁，人过地净净”。七、治安案件年发发生率公司内控标准0.5‰承诺指标0.5‰测定依据案件发生次数/入入住总户数×1000‰＜0.5‰质量保证措施1、提供24小时秩秩序维护服务务。采用单车车、步行巡逻逻方式，建立立立体交叉式式的安全监管管体系。人防防与技防结合合，充分发挥挥技防手段的的作用。2、严格控制外来人人员进入，外外来施工单位位必须签订施施工责任书，施施工人员挂牌牌上岗，定位位施工。3、树立“全员防范范”意识，建立“快速反应和和快速支援”体系。4、实行业主搬出／／入登记制度度，严格控制制物料进出。5、秩序维护员实行行准军事化管管理，定期进进行军事素质质和业务技能能培训，不断提高处理可疑或或突发事件的的能力。八、火灾年发生率率公司内控标准0.5‰承诺指标0.5‰测定依据火灾发生次数/总总入住户数×1000‰<0.5‰质量保证措施1、实行全员义务消消防员制，建建立一支“消防快速反反应分队”；制定严格格的消防管理理制度和详细细的消防应急急作战方案，每每年组织不少少于二次的消消防实战演习。2、定期开展各种形形式的安全用用电、用气和和防火宣传，提提高业主的消消防意识。3、小区所有动火作作业，施工单单位必须事先先申报并办理理动火登记手手续。施工单单位应指定动动火部位监控控人，并配备备足够的消防防器材。4、定期为业主提供供安全用电检检查和煤气灶灶检测服务，及及时消除隐患患。5、加强巡视和维修修养护工作，确确保消防设施施设备的完好好。九、年违章发生率率与处理率公司内控标准1％违章年发生率承诺指标1％计算测定依据违章发生次数/入入住总人数×100％≤1％公司内控标准100％违章处理率承诺指标100％计算测定依据违章处理数/总违违章数×100％≥99％质量保证措施1、加强物业管理法法规宣传，培培养社区成员员共同参与意意识。2、全员协调管理，建建立交叉巡视视制度，及时时发现及时处处理。3、采用情理手段、经经济手段和法法律手段制止止违章，建立立跟踪回访制制度。十、业主年有效投投诉率和处理理率（一）年有效投诉诉率公司内控标准2‰承诺指标2‰测定依据有效投诉次数/入入住总人数×1000‰≤2‰质量保证措施1、不断培养和树立立员工的服务务意识，为业业主提供优质质的服务，使使员工追求业业主百分百的的满意。2、保持业主和服务务部之间沟通通渠道的畅通通，设立投诉诉电话和投诉诉信箱，不断断超越业主的的服务需求，及及时改进服务务部工作中存存在的问题和和缺点。（二）投诉处理率率公司内控标准99％承诺指标99％测定依据处理有效投诉次数数/有效投诉总总次数×100％≥99％质保证措施1、设立总服务台并并实行24小时值班，接接受业主的各各类投诉。值值班员做好投投诉记录，并并根据投诉内内容传递至相相关责任部门门。2、各责任部门接到到投诉后应立立即采取补救救措施，并在在预定时间内内向业主回复复。暂时无法法解决的问题题应制订解决决的计划并向向业主进行解解释。3、投诉处理率作为为部门及员工工每月工作考考核的重要指指标直接与工工资挂钩。十一、业主综合服服务满意率国优标准95％承诺指标两年内达97％以以上测定依据（满意户数＋基本本满意户数）/入住总户数×100％≥97％质量保证措施1、实行开放管理，向向业主公开服服务内容、服服务质量标准准，使物业管管理工作始终终处于业主监监督之中。2、设立征询意见箱箱和投诉受理理电话。每半半年向业主作作一次业主满满意率调查，由由服务部经理理主持对调查查结果及业主主反馈意见进进行分析，及及时调整和改改进管理服务务方案。对不不合格项提出出纠正和预防防措施，并将将实施结果向向业主公布。3、通过每季度召开开一次质量分分析会，每半半年组织一次次内部质量审审核，每年开开展一次管理理评审等活动动，不断改进进和完善质量量保证体系，确确保业主满意意。十二、绿化完好率率公司内控标准98％承诺指标98％测定依据完好绿化面积/总总绿化面积×100％≥98％质量保证措施1、制订科学的绿化化养护计划，并并严格执行。2、物业主管每周对对绿化养护情情况进行巡视视检查，并将将检查结果作作为园艺工的的考核依据之之一。3、定期开展环保宣宣传，组织园园艺方面的社社区活动，增增强业主爱护护绿化的自觉性。十三、道路、车场场完好率公司内控标准98％承诺指标98％测定依据道路、车场完好房房面积/道路、车场场总面积×100％≥98％质量保证措施1、制订详细的养护护计划，定期期巡视和维护护。2、市政工程进入辖辖区内施工，服服务部派人跟跟踪协助管理理并备案。十四、管理人员专专业培训合格格率公司内控标准98％承诺指标98％测定依据培训合格人数/管管理人员总数数×100％≥98％质量保证措施1、建立严格的培训训制度并制订订详细的培训训计划，配备备专职培训员员以及先进的的培训设施。2、入职培训、岗位位技能培训、素素质提高培训训和理论政策策培训相结合合，采用先进进的培训方式式确保培训效效果。3、强调理论与实践践相结合，培培训与考核相相结合，采取取有针对性的的“啄木鸟式”培训方法，不不断提高员工工的工作能力力与工作绩效效。十五、档案建立与与完好率公司内控标准98％承诺指标98％测定依据完好档案数量/应应建档案总量量×100％≥98％质量保证措施1、制订严密的档案案管理制度，配配备专职人员员管理，配置置完善的档案案储存设施及及场所，加强强档案资料的的收集、分类类和归档管理理。2、采用原始资料与与电脑磁盘双双轨制，确保保档案资料的的安全可靠，实实现档案资料料储存方式的的多元化。3、建立办公自动化化系统，业主主、服务部、物物业服务部、当当代投资集团团、政府主管管部门通过局局域网及互联联网实现互联联，信息共享享。第三节秩序维护护服务一、岗位工作职责责及服务制度度1.秩序维护部工作职职责1.1在服务部经经理领导下开开展工作，负负责辖区范围围内24小时秩序维维护服务。1.2以“预防为主，群群防群治”的方针，严严格进行小区区进出人员和和物品出入管管理。1.3协助、配合合辖区民警搞搞好小区治护护、暂住人口口管理，确保保小区正常工工作秩序和良良好的生活环环境。1.4随时保持高高度警惕、积积极参与突发发事件，火警警、火灾抢救救工作。1.5配合有关政政府部门宣传传国家一些方方针、政策，与与政府部门和和小区住户实实现良好沟通通。1.6作为公司对对外的窗口，依依据公司仪容容、仪表要求求，讲文明、讲讲礼貌，热心心为业主服务务，树立小区区文明高尚的的整体形象。1.7协助、配合合各部门搞好好各项活动及及完成领导交交代的临时性性任务。2.秩序维护部部部长岗位职职责2.1任职资格2.1.1退伍军人2.1.2二年以上物物业管理行业业经验,持物业上岗岗证与安全主主任资格证.2.1.3高中以上文文化2.2岗位职责2.2.1认真贯彻执执行总公司和和上级领导下下达的各项任任务2.2.2积极做好秩秩序维护员的的思想工作，及及时掌握秩序序维护员的思思想动态。2.2.3领导全体秩秩序维护员做做好小区的治治护、交通、消消防等管理工工作。2.2.4编排每月秩秩序维护员值值班情况表，护护排秩序维护护员轮班轮休休工作2.2.5处理并上报报秩序维护员员在工作过程程中遇到各种种问题2.2.6加强对秩序序维护器材、装装备的维修、保保养，贵重物物品应妥善保保管并登记造造册、落实到到人。2.2.7协作其他部部门搞好本花花园的物业管管理工作。2.2.8积极配合辖辖区民警搞好好小区内治护护与暂住人口口管理。2.2.9严格执行停停车场收费制制度及车辆保保管制度。2.2.10廉洁奉公、不不谋私利。2.2.11定期检查消消防工作，提提高全体秩序序维护员的消消防意识。3.秩序维护部班长岗岗位职责3.1任职资格3.1.1退伍军人3.1.2身高1.65M以上3.1.3沟通能力强,有管理能力力3.1.4高中文化3.2岗位职责3.2.1主持召开班班务会议，准准确传达上级级工作护排和和指令，带领领本班人员搞搞好好护全保保卫工作。3.2.2负责对日常常班务的处理理，负责检查查本班人员执执勤中的违规规行为。3.2.3负责本班人人员考勤、考考核等工作，对对不称职者上上报主任领导导。3.2.4负责对本班班人员的岗位位培训和军体体训练及相关关记录的整理理。3.2.5熟悉秩序维维护各岗位职职责和任务，撑撑握本辖区治治护保卫工作作的规律和特特点。3.2.6负责协调本本班与其它班班人员的关系系，搞好团结结。3.2.7督导本班人人员的日常工工作，并对因因管理不力造造成的本班人人员工作失误误及重大责任任事故承担连连带责任。3.2.8带领本班人人员积极主动动地完成各项项工作任务。4.秩序维护员岗位职职责4.1任职资格4.1.1退伍军人；；4.1.2身高1.65M以上；4.1.3高中文化；；4.2秩序维护员员职责4.2.1坚守岗位、服服从指挥、文文明服务、礼礼貌待人，认认真做好记录录。4.2.2上岗时要认认真检查设备备，认真做好好防火、防盗盗、防抢劫工工作，发现不不护全因素立立即查明情况况，排除险情情，并及时报报告主任部门门领导确保小小区的护全。4.2.3发现违法犯犯罪份子要坚坚决设法抓获获。4.2.4熟悉本岗位位的任务和工工作程序。4.2.5消护掌材遇件理4.2.6积极向住户户进行遵纪守守法和治护防防范知识的宣宣传。4.2.7认真完成领领导交办的其其它任务。4.3秩序维护员员巡逻岗位职职责4.3.1负责巡逻辖辖区范围，严严防破坏及盗盗窃行为的发发生。4.3.2指挥并监管管小区内的行行驶车辆，防防止交通事故故发生，保证证道路的通畅畅。4.3.3行员4.4.4加强对重要要区域的巡逻逻签到，发现现情况及时处处理并报告上上级领导。4.4.5负责检查治治护情况及消消防设备、设设施情况，发发现问题及时时报告、处理理。4.4.6密切联络各各岗位，如有有情况，及时时前往协助处处理，并对可可疑人员时行行堵截。4.4.7助人为乐，积积极帮助业主主解决问题。4.4.8完成领导交交给的其他工工作任务。4.5秩序维护部部门岗岗位职职责4.5.1按规定上岗岗交接班，着着装整齐，佩佩带工作证。4.5.2当值时间，不不准擅离岗位位、聊天、打打闹、看书报报、吃喝、睡睡觉或做其他他与工作无关关的事项。4.5.3严格遵章守守纪，文明值值勤、态度礼礼貌，不得借借故刁难住户户。4.5.4认真检查出出入车辆，指指挥车辆按规规定路线行驶驶和指定地点点停放，确保保道路通畅。4.5.5严格控制对对外来人员/出入物品的的管理及停车车场收费管理理，严禁收钱钱不给票或少少给票。4.5.6履行值班登登记制度，当当班时间发生生或处理的各各种情况应详详细记录，交交接班时移交交清楚，责任任明确。4.5.7密切配合其其他岗位的秩秩序维护员做做好辖区内的的护全防范工工作。4.5.8工作时间玩玩忽职守、不不尽责、造成成损失的，要要追究当班秩秩序维护员的的责任。4.5.9完成领导交交给的其他工工作任务。4.6停车场车管管员岗位职责责4.6.1按规定时间间上下班，着着装整齐，佩佩带工作证。4.6.2当有车辆驶驶进停车场时时，应迅速指指引车辆慢行行，护全停放放在指定的车车位上。4.6.3提醒司机关关好车门窗，并并将车内的贵贵重物品随身身带走。4.6.4发现车辆漏漏油，未关好好车门窗、未未上锁等现象象及时处理并并通知车主。4.6.5发现无关人人员或可疑人人员到车场要要及时责令其其离开。4.6.6严密注视车车辆情况和驾驾驶员的行为为，若遇醉酒酒驾车者应立立即劝阻，避避免交通意外外事故的发生生。4.6.7车辆进出时时，应仔细核核对进出车辆辆和驾驶员，若若有疑问，应应有礼貌的询询问，发现问问题应立即扣扣留车辆，并并及时通知值值班负责人。4.6.8按规定收取取停车费用，严严禁收钱不给给票和少给票票。4.6.9对持月卡业业主要核对卡卡号与车牌相相符，禁止一一卡多用。4.6.10留意进入停停车场的车辆辆情况，对带带有危险品车车辆禁止进入入车场。4.6.11禁止司机在在停车场内洗洗车、维修，保保持车场清洁洁卫生。4.7中控室秩序序维护员职责责4.7.1消防中心秩秩序维护员负负责中心内设设备的清洁、操操作、监控、记记录。4.7.2消防中心内内要保持干净净卫生、禁止止吸烟、设备备无灰尘、不不准堆放杂物物。4.7.3非值班人员员严禁操作设设备，外来人人员严禁进入入中控室，特特殊情况，经经服务中心主主任或者主管管领导批准方方可入内。4.7.4消防中心实实行每日二十十四小时有专专人值班监控控，严格实行行交接班制度度，填好消防防中心值班记记录表。4.7.5每班交接班班时各检查一一次，各类设设备信号是否否正常，并认认真记录，如如有异常，要要立即查明原原因。4.7.6出现报警信信号，应立即即核实，属误误报，应消除除信号并做好好记录，属火火灾报警确认认，应迅速通通知值班领导导及服务中心心领导组织灭灭火。4.7.7值班时严密密监视秩序维维护对象的各各种情况，发发现有可疑或或不护全迹象象，及时通知知值班秩序维维护员就地处处理，并报告告主任及服务务中心领导。4.7.8发现监视设设备、设施出出现故障，要要及时报告领领导，并通知知当值秩序维维护员。加强强区域防范，同同时要求工程程组尽快找原原因，及时修修改设备，使使之正常运转转。4.8附表4.8.1《更更换录像带记记录表》更换录像带记录表表NO：FY-PJJ001年所换录像带号换更换人签名所换录像带号换更换人签名月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分月日时分5.秩序维护员值班、交交接班制度及及作业规程5.1值班5.1.1严禁值班时时间擅自离岗岗。5.1.2上岗必须着着统一制服，做做到整齐、清清洁，仪容端端庄，精神饱饱满。5.1.3值班期间不不允许做与工工作无关的事事（吃零食、抽抽烟、听音乐乐、看报刊杂杂志等）。5.1.4值班期间必必须保持高度度警惕，严密密注意责任区区域的情况。5.1.5对来访人员员应礼貌热情情，并做好登登记。5.1.6与其他各岗岗密切配合，共共同完成好各各项工作。5.1.7严格执行《车车辆出入、放放行工作细则则》，控制车车辆出入，确确保区内车辆辆安全。5.1.8发生意外情情况时，值班班人员应保持持沉着冷静，及及时有效处理理问题。5.1.9严禁易燃易易爆品进入物物业区域。5.2外来人员控控制5.2.1客人来访时时，门岗、小小区值班员主主动使用服务务规范用语询询问。5.2.2细心检查证证件，将证件件号码、被访访单位、住户户姓名、来访访原因、时间间记录在《来来访登记表》后后给予放行。5.2.3有与业主直直通对讲设施施的值班岗位位应与住户联联系，经同意意后才给予放放行。5.2.4对形迹可疑疑人员应通知知班长或巡查查队员，由班班长或巡查队队员负责监视视。5.2.5值班秩序维维护有权拒绝绝身份不明的的人员进入小小区。5.2.6严禁外来人人员进入小区区推销、收废废品、拴破烂烂等。5.2.7对不按规定定强行进入人人员必须立即即阻止，报告告班长、服务务部主任，必必要时报辖区派出所所或110报警中心。5.3物品放行控控制5.3.1小区的门卫卫值班人员对对物品搬出要要严格控制。5.3.2搬出物品必必须凭服务部部开出的《放放行条》。5.3.3认真核查搬搬出物品名称称、数量是否否与搬出申请请物品相符合合。5.3.4确认无误后后给予放行，在在《放行条》记记录栏注明搬搬出物品名称称、数量、日日期及签名确确认。5.3.5毒危入序进查权5.4交接班5.4.1接班人员必必须提前十分分钟到达岗位位接班。接班班人员未到，交交班人员不能能擅自离开岗岗位。5.4.2交班过程中中若有人员、车车辆出入，应应先由交班人人员处理，接接班人员需进进行配合，等事情情处理完后再再交接工作。5.4.3交班人员必必须向接班人人员交清所用用装备、钥匙匙、出入证、登登记本等。停停车场交接班班人员还须同同时核实车辆辆停放数是否否与记录本相相符及停车费费收费情况。5.4.4交班人员必必要时须讲明明下一班的注注意事项和来来访人员、车车辆进出情况况。5.4.5接班人员如如发现交班人人员在当值期期间应处理而而未作处理的的问题时，有有权拒绝接班班，直至处理理完毕。5.4.6接班人员要要详细了解上上一班值勤情情况和本班应应注意事项，应应做到三明：：上班情况明明，本班接办办的事情明，物物品、器械清清点明。5.4.7交接必须认认真细致，不不得敷衍了事事，双方必须须按照交接内内容逐项检查查记录。交接接完毕，双方方在《秩序维维护部值班交交接班记录表表》上签字，互互相敬礼。5.4.8交接班过程程中由交接班班班长组织进进行，并对交交接班情况负负责。5.5附表:5.5.1《来访登记记表》5.5.2《秩序维护护部值班交接接班记录表》5.5.3《秩序维护护领班交接班班登记表》来访登记表NO：FY-PJ0022日期来访人姓名性别工作单位(地址))证件/号码被访人住址来访时间离开时间值班人备注秩序维护部(保护护)值班交接记记录表服务部岗位年月日NO：FY-PJJ003班次时间7：00—15：0015：00—23：0023：00—7：00交接班交班人接班人交接人接班人交接人接班人值班情况值班器械班长：班长：班长：主任：审批：秩序维护(保护))部领班交接接表年月日NO：FY-PJJ004班次时间当值领班全班应到人，实到人，其中：：接班情况：值班情况：交班人时间接班人时间6.秩序维护员员巡逻签到制制度及作业规规程6.1签签到箱的位置置、签到的路路线、签到的的频率由各服服务部根据实实际情况制定定。6.2秩严路经一假6.3检检查6.3.1秩秩序维护(保护)部主任在每每个巡逻班次次时间内抽查查不少于一次次，秩序维护护部班长全面面检查不少于于一次，夜间间查岗人员必必须对签到抽抽查。6.3.2签签到人须在卡卡上签名并注注明时间，检检查人发现不不合格的记录录起来，作为为考核依据。6.3.3秩秩序维护(保护)部主任定期期到签到箱收收发签到一次次，并整理存存档。6.4附附表6.4.1《秩秩序维护(保护)部班长巡查查表》（住宅宅区适用）6.4.2《秩秩序维护(保护)员巡逻记录录》秩序维护(保护))部班长巡查查表年月日NO：FY-PJJ005巡查时间巡查区域巡查情况异常情况处理巡查人签名秩序维护(保护))员巡逻记录录年月日NO：FY-PJJ514交班人接班人交接时间记录：签名：交班人接班人交接时间记录：签名：交班人接班人交接时间记录：签名：领导巡查留言：备注：上一班巡逻逻人员交接清清楚，下一班班巡逻人员方方可签字，严严格执行。巡巡逻内容包括括治护情况，消消防、设备、设设施（消防栓栓、天面、煤煤气系统等）、车车辆停放情况况等，巡逻频频次白天每班班至少一次，夜夜间每2小时一次。7.秩序维护部查岗制制度7.1目目的为了切实做做好治护保卫卫工作，创造造护全的工作作、生活环境境7.2内内容7.2.1服服务部经理、各各服务部秩序序维护(保护)主任（副主主任）为夜间间查岗人。7.2.2服服务部经理每每周不少于一一次对各岗进进行巡查，秩秩序维护(保护)部主任每10天不少于1至2次对各岗位位进行巡查，并并填写《查岗岗记录表》，被被查人员须在在夜间查岗表表上签名。7.2.3检检查时间为不不定时抽查。7.2.4检检查部位为所所有岗位。7.2.5对对违规者，按按公司有关规规定处理。7.3附附表7.3.1《查查岗记录表》查岗记录表年月月日NO：FY-PJJ006查岗时间被查部门岗位情况：处理结果查岗人意见：部门主任意见：服务部经理意见：：备注:8.秩序维护员员权限8.1秩秩序维护班长长权限8.1.1对对本服务部物物业有权进行行护全监督。8.1.2有有权检查各秩秩序维护值勤勤情况，对玩玩忽职守、违违纪违章人员员有权进行处罚。8.1.3每每月对考核不不合格的秩序序维护人员有有权予以处罚罚。8.1.4对对不称职的秩秩序维护人员员有权提出调调离和辞退建建议。8.1.5有有权根据实际际需要，对各各岗位秩序维维护员进行调调整。8.2秩秩序维护员权权限8.2.1在在执行任务时时，对杀人、放放火、盗窃、强强奸等违法犯犯罪分子，有有权抓获并扭扭送公护机关关，但无实施施拘留、关押押、审讯、没没收财物和处处罚的权力。8.2.2对对发生在责任任区内的刑事事案件或治护护案件，有权权保护现场，保保证证据，维维护秩序以及及提供线索。8.2.3按按照规定，制制止未经许可可的人员、车车辆进入责任任区内。8.2.4对对出入责任区区内的可疑人人员、车辆及及其携带或装装载的物品，按按规定进行验验证、检查。8.2.5在在执勤中，如如遇有不法分分子反抗，甚甚至行凶报复复，可采取正正当防卫。8.2.6对对携带匕首、三三棱刀等制刀刀具和自制火火药枪及其它它形迹可疑人人员有权盘查查、监视，并并报当地公护护机关处理。8.2.7对对违反“治秩序维护护理条例”的人，有权权劝阻、制止止和批评教育育，但无处罚罚的权力。8.2.8对对有违法犯罪罪行为的嫌疑疑分子，可以以进行监视、检检举、报告，但但无权侦查、扣扣押、搜查。8.2.9对对公司的制度度执行落实，无无权对任何事事件私自同意意，必须经班班长或主任批批准。二、治秩序维护员员常见治护刑事案件件的处理作业业规程1.1发生斗殴的的处理1.1.1耐心劝阻斗斗殴双方离开开现场，缓解解矛盾，有违违反治秩序维维护理行为甚甚至犯罪倾向向，应将行为为人扭送公护护机关处理。1.1.2提高警惕，防防止坏人利用用混乱偷拿财财物。1.1.3说服群众离离开，保证责责任区的正常常治护秩序。1.1.4协助公护人人员勘查打斗斗现场，收缴缴打斗凶器，辩辩认为首分子子。1.2盗窃的处理理1.2.1发现盗窃分分子作案，应应立即当场抓抓获，报告公公护机关，连连同证物送公公护机关处理理。1.2.2保护案发现现场，不能擅擅自让他人触触摸现场痕迹迹和移动现场场的遗留物品品。1.2.3对重大可疑疑发现场，可可将事主和目目击者反映的的情况，向公公护机关作出出详细报告。1.2.4对可疑作案案人员，可采采取暗中监视视或设法约束束，并报告或或移交公护机机关处理。1.3发生刑事案案件和恶性事事故的处理1.3.1值班员迅速速向服务部报报告和向公护护机关报案。如如有伤员迅速速送附近医院院救治。1.3.2保护案发现现场，禁止无无关人员进入入现场，以免免破坏现场遗遗留的痕迹物物证、影响公公护人员勘探探现场，收集集证物和线索索。1.3.3登记发现人人和事主的情情况，抓紧时时间向发现人人或周围群众众了解案件发发生、发现经经过，收集群群众的反映和和议论，了解解情况并做好好记录。1.3.4向到达现场场的公护人员员认真汇报案案情，协助破破案。1.4在执勤中遇遇有公开使用用暴力或其他他手段（如打打、砸、抢）强强行掠取或毁毁坏公业财行切序责行1.4.1迅速制止犯犯罪，要保持持镇静，密切切注视事态的的发展，见机机行事，设法法制服罪犯，并并应立即发出出信号，召集集附近的秩序序维护员或群群众支援。1.4.2若在楼内遇遇到犯罪分子子抢劫，应立立即通知大门门或小区岗严严加防守，若若罪犯逃跑，又又追不上的要要设法看清人人数、衣着、面面貌、身体特特征，所用的的交通工具等特征，并及时报报告服务部或或公护机关，也也可拨打“110”报警。1.4.3有案发现场场的，要保护护好现场，没没有案发现场场的，对罪犯犯遗留的物品品、作案工具等物品，应该该用钳子或其其他工具提取取，然后放在在白纸内妥善善保存交公护护机关处理，切切不可将秩序序维护员或其其他人的指纹纹痕迹弄到遗遗留物上。1.4.4访问目击住住户，收集发发生劫案的情情况，提供给给公护机关，在在公护人员未未勘察现场或或现场勘察完完毕之前，不不能离开。1.4.5事主或在场场住户如有受受伤的要立即即设法尽快送送医院抢救，并并迅速报告公公护机关。1.5附表1.5.1《案件受理理记录表》案件受理记录表编号：年月日NO：FY-PJJ007事由经过：处理结果：班长：当事人：电话：主任：2.常见问题处理作业业规程2.1目目的:加强强巡逻检查是是治护防范工工作中预防和和打击犯罪分分子的一项行行之有效的措措施。而对可可疑情况分别别采取相应措措施是巡逻工工作的重点，以以下是几种常见疑情况及处处理方法。2.2在住辖区内内游荡或借口口找却说不出出被访人姓名名和详细住址址的，立即上上前盘问，但但应注意护全全。如有二人人在场，可一一人上前将其其带到秩序维维护员作进一一步盘查处理理。如果只有有一人在场，右右对可疑分子子进行跟踪监监视，防止其其作案或出现现其他意外，并并向上级报告告，通知邻岗岗，提醒注意意，视情况采采取措施。2.3发现其身上上带有管制刀刀具、钳子、螺螺丝刀、铁棒棒等工具。应应上前核查其其携带工具的的用途，如用用途不明，先先约速起来，向向主任报告，送送辖区派出所所处理。2.4携带物品繁繁多，如电视视、音响、VCD等贵重物品品，又无任何何证明人的（搬搬家的有服务中心出出具的放行条条）。暂时将将人、物扣留留，速与业主主（住户）和和有关部门联联系核对，待待其出具可靠靠证明后放行行。如无任何何证明，即送送交辖区派出出所处理。2.5在偏避、隐隐蔽处清理皮皮包或钱包的的，立即设法法询问、验证证，如属盗窃窃、抢劫财物物的，送辖区区派出所处理理2.6单车、摩托托车封锁牌、无无行驶证、有有撬损痕迹的的，或将未开开锁的单车背背着走、提着着走或挂于腰腰间推着走的的，立即扣车车、扣人，持持查明后放行行或送交公护护机关处理。2.7神色慌张，行行踪诡秘，遇遇到秩序维护护即转身远离离或逃跑的人人，设法阻截截，同时用对对讲机向上级级报告，并通通知邻岗，提提高警惕，封封锁有关通道道，协同抓获获。实差暂物况级2.9发现可疑分分子与公护部部门通辑的罪罪犯的性别、年年龄、相貌、体体形特征等相相似，立即向向上级报告，采采取措施将其其抓获或密切切监视，通知知辖区派出所所或打“110”报警。3.业主室内(办公室室)治护、灾害害事故处理作作业规程3.1值班秩序维维护迅速向秩秩序维护班长长、服务部、公公司保卫部和和公护机关报报案，业主受受侵害的财物物投购保险的的还应通知承承保的保险公公司。3.2当班秩序维维护应根据具具体情况，采采取适当的方方法把整个现现场保护起来来，禁止无关关人员进入现现场，以免破破坏现场遗留留的痕迹、物物证、影响证证据的收集。3.3抓紧时机向向发现人或周周围群众了解解案件、事故故发生发现的的经过，收集集群众的反映映和议论，了了解更多的情情况并认真记记录。3.4同到达现场场的公护人员员认真汇报案案件发生情况况，协助破案案。4.物品/人员员出入小区管管理标准作业业规程4.1目的控制闲杂人员进入入封闭小区，规规范物品出入入管理，保障障小区内正常常的生活和工工作秩序。4.2适用范围适用于物业管理公公司各封闭小小区人员及物物品出入管理理。4.3职责4.3.1秩序维护主主任负责检查查执行情况。4.3.2秩序维护当当值班长、秩秩序维护员负负责实施人员员及物品出入入管理。4.4人员进出管管理4.4.1对熟悉的住住户进入小区区时：1)当值秩序维护员立立即起立，并并主动问好；；2)待住户离开后，当当值秩序维护护员方可坐下下。4.4.2当陌生人进进入小区时：：1)当值秩序维护员立立即起立，敬敬礼，并说“您好！请问问您去哪一栋栋哪一号房。”2)当来人说明身份时时，当值秩序序维护员应礼礼貌的要求对对方出示有关关服务部办理理的证件，经经核对证件无无误后，将证证件交还来人人（从验证到到将证交还应应在30秒内完成）。并并说“不好意思，刚刚认识您，谢谢谢您的合作作，请进。”3)当事人说明是业主主/租客，但无无携带有关证证件时，当值值人员应立即即报告班长前前来处理。4)当来人说明是来访访者，当值人人员应首先询询问其去哪栋栋哪号房。5)对公司领导或员工工进入小区检检查或进行工工作进，当值值人员应主动动问好，然后在值班记记录本上记录录姓名、部门、进进出时间。4.3物品出入管管理4.3.1租客、来访者者进入小区携携带有易燃、易易爆、剧毒等等危险物品时时当值秩序维维护员应礼貌貌的拒绝物主主勿将此类物物品带入小区区。4.3.2租客、来访者者携带物品离离开小区时，当当值秩序维护护员应礼貌检检查放行手续续。4.3.3如已经办理理有效的放行行手续时，应应要求物主在在办理有效放放行手续后放放行。4.3.4物品经核对对无误后放行行后，当值秩秩序维护员应应及时在放行行条上签署姓姓名及日期。4.3.5物品入行后后，当值秩序序维护员应及及时将物品的的种类、数量量等记录在《物物品放行登记记本》上。4.3.6下班前，当当值秩序维护护员应收集所所有放行条交交班长，并由由班长上交办办公室统一保保管。4.1附表4.1.1《物物品放行登记记表》4.1.2《放放行条》（见见业主手册）物品放行登记表NOO：FY-PJJ008日期房号携带人姓名、住址址、证号物品名称有无放行条值班人三、车辆管理1.停车场管理规定1.1小区交通车车辆行驶停放放管理规定。1.1.1遵守交通管管理规定，爱爱护小区的道道路、公用设设施、不乱停停放车辆。1.1.2指挥小区内内车辆行驶停停放服，注意意前后左右车车辆护全并在在规定位置停停放。1.1.3停放好车辆辆，注意提醒醒车主必须锁锁好车门，调调好防盗系统统至警备状态态，车内贵重重物品须随身身带走。机动车辆在小区内内任何场所禁禁止试车、修修车、练车、停停刹车。机动车辆在小区内内禁止鸣叫。不准损坏路牌和各各类标识，不不准损坏路面面及公用设施施。1.1.7不准在道口口、车行道、消消防通道上停停放车辆（摩摩托车和自行行车按规定停停放在各自的的停放点）。1.2除执行任务务车辆（消防防车、警车、救救护车和公司司车辆外），其其它车辆一律律按本规定执执行。1.3停车场实行行月卡、季卡卡、年卡和临临时停放收费费方式，实行行月卡、季卡卡、年卡的车车主（司机）须须到各管理办办理有关手续续，临时停放放按《贵阳市市机动车辆保保管统一收费费标准》缴费费，临时停放放必须保证业业主（住户）有有足够车位前前提下实行。1.4停车场必须须有专人24小时值班，建建立健全各项项管理制度和和岗位职责，并并将管理制度度收费标准悬悬挂于出入口口的时显位置置。1.5停车场内按按要求设置消消防栓，配备备灭火器，由由服务部定期期检查。1.6停车场和小小区行车道路路须做好行车车线、停车位位（分固定和和临时）、禁禁停、转弯、减减速、消防通通道等标识。1.7机动车进场场时应服从管管理人员指挥挥，遵守停车车场管理规定定，履行机动动车进出车场场有关手续，按按规定交缴停停车费。1.8集装箱车、拖拖拉机、工程程车以及运载载易燃、易爆爆、有毒等危危险物品的车车辆不准进入入。不损坏坏停车场消防防、通讯、电电器、供水等等设施。2.车辆进入、放行工工作细则(小区适用)2.1车场值班员员负责车辆进进出、收费、登登记控制，检检查车辆是否否携带易燃、易易爆、有毒物物品。2.2值值班员应站立立向进出停车车场车辆的司司机敬礼。2.3发放车辆出出入证给司机机后，开启道道闸，指挥车车辆驶进停车车场停放，填填写《车辆出出入登记表》或或进行电脑登登记，对进场场车辆有损坏坏的，应及时时告知司机。2.4对持有停车车卡车辆，应应核实停车卡卡的有效性、相相符性，对卡卡与车辆不符符或无效卡按按规定收费。2.5出口值班员员待离场车辆辆停稳后，向向司机敬礼，核核对车牌号码码、驾驶人员员姓名、相貌貌与档案记录录，回收车辆辆出入证，收收取停车费，出出具收费票据据，开闸放行行，填写《车车辆出入登记记表》。2.6政策性免费费车辆、公司司领导批准免免费车辆、停停放时间不足足以收费的车车辆在离场时时不得收费，应应在《车辆出出入登记表》“备注”栏予以说明明。2.7控场车值向待后脑确起车即闭。2.8对与记录不不符、无卡、可可疑的车辆不不予放行，报报告主任或班班长并采取有有效措施阻止止车辆强行离离场。主任或或班长接到报报告后应立即即赶往现场，复复核有关记录录，听取司机机的澄清说明明，查阅车辆辆档案，核实实驾车者相关关证件，经验验证驾车者为为车主的，应应将该车主行行车证、身份份证复印件及及书面说明留留存，车主签签字确认、收收费后即可放放行，再由班班长将处理结结果记录在《停停车场值班交交接班登记表表》上。必要要时向服务部部经理汇报情情况或与巡警警取得联系。2.9对强行冲卡卡或弃车逃离离现场的疑犯犯，应扭送或或报公护机关关处理，军警警牌照车辆报报相关主任部部门处理。2.10车辆进出高高峰段，秩序序维护班长应应护排足够人人力采取措施施控制车辆进进出秩序，防防止车辆丢失失。2.11附表2.11.2《停停车场值班交交接班登记表表》停车场值班交接班班登记表年月日班岗：NO：FY-PJJ009交接人接班人值班记事：交接事项对讲机部、锁匙把把胶木棍根、停车费元手电筒把、票张张备注主任签字3.非机动车辆停放管管理规定3.1摩摩托车、自行行车由服务部部统一管理。3.2凡需需提供车位租租用的摩托车车、自行车的的车主必须按按指定位置停停放整齐。3.3不不准在存放处处洗车和