某地产税务与期间费用成本管理案例

税务与期间费用成本管理案例导言：下文对税费、期间费用的控制进行了一些梳理，部分案例取自其他房产公司的经验，仅供大家参考。税务支出管理税务支出贯穿于项目开发的整个过程，是房地产项目成本控制的一个重点。政府对房地产行业宏观调控的一个重要手段是税收，税务支出一般在房地产项目成本费用中的比例会达到20%，甚至更高。从法律意义上说，税收具有固定性、无偿性和强制性的特点。税制要素中的征税对象、税率、纳税期限、减免和加征等内容都是由相关法律法规界定，不可随意更改。为此，税务支出管理的关键在于事前的筹划。我们应尽可能通过事前的测算，合理安排自己的税收计划，从而得到最大的税收利益。一、正确认识税务支出管理税务支出管理的目标是避免缴纳不该缴纳的税金，降低税收成本。但我们必须同时注意以下两点：1、税收具有强制性，如果偏离了税务规范，企业将面临涉税风险，为此税务支出管理应符合税收法律规范。2、应具有全局意识，符合企业的整体利益。任何一项税务支出管理方案都有其两面性，企业在取得部分税收利益的同时，必然会为实施该方案付出成本费用。如果节税额不能弥补这些成本费用，那这种方案就是不可取的。以上有两方面的含义，一方面税务支出管理应着眼于整体税负的降低，既要考虑某一税种的节税利益，也要考虑多税种之间的利益抵消因素。另一方面，税务支出管理的最终目标是企业整体利益最大，而不是税负最轻。税务支出管理应综合考虑各方面利益，全面权衡，不能为筹划而筹划，仅仅考虑税收利益。二、掌握充分的信息一个房地产项目从招投标、开发建设到销售，涉及到企业所得税、营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、契税、印花税等数个税种，相对应的为中央及地方发布的税收法律、法规、规章等各种规范性文件。为此，必须在充分了解所在区域税收政策的基础上，结合项目自身的特点进行税务筹划。1、企业自身的情况是税务支出管理的出发点，如果不掌握企业内部信息，将无法制定合理有效的税务支出管理方案。2、我国有多个层次上的税收法律规范，这些规范经常随政治、经济形势的变动而修正，在进行税务支出管理时，必须对此加以注意并适时调整方案。3、税收法律规范往往存在较多的模糊之处，在实践中一般要通过税务机关的认定和判断，而认定和判断又随具体情况不同而不同。在运用税务支出管理时，必须了解主管税务机关的观点，进行反复研讨。运用好税务支出管理的基本方法1、临界点管理。在我国的现行税法体系下，税率分级和税收优惠等都有临界点。所谓临界点，就是税法中规定的一些数额或比例的标准，当超过这些标准，税负就会大幅度的上升。为此，我们在经营中碰到税收临界点时，可通过合理调节收支等方式，利用好临界点、降低税负。2、税收优惠政策管理。税收优惠政策是国家为鼓励某些产业、地区的发展，为达到从税收方面对资源配置进行调控的目的，而特别制定的一些优惠条款。争取、利用国家现行的税收优惠政策是重要的税务支出管理方法。如果我们运用优惠政策得当，就会为企业带来可观的税收利益。3、差异管理。由于我国国情复杂，税制本身存在着某些制度性的差异，这种差异使得房地产企业可以用来做出减轻税负的选择。首先，我国幅员广阔，各地区经济、社会发展水平不一，各地区对于相同的税制要素往往会有不同的规定，这样我们可以通过一定的方法将税收活动在区域间进行转换，从而获取税收利益。其次，不同行业的税收待遇也存在着较大的差异，当纳税人处于两种以上的行业之中时，就可以选择有利于自己的税收规定进行纳税。四、税务支出管理的要点1、在房地产项目可行性研究阶段，通过对相关资料的分析，预测企业的纳税情况；2、根据预测结果，确定税务支出筹划的重点税种、环节和方法；3、在资金来源、建设方式、经营模式等方面，从税务支出角度进行筹划；4、项目开工前，根据整体开发计划编制纳税测算报告；5、在项目进行中，根据纳税测算进行及时的预警和全面控制；6、保持与税务机关的沟通，随时关注税法相关规定的更新，及时制定调整方案案例：1、盈亏合并【事实描述】某集团在同一地区有两个全资公司，其中一个公司是房产公司，开发的是利润较好的住宅项目，预计年盈利约2000万元。而另一公司从事的酒店旅游业，由于酒店各项开支较高，所处地区又非旅游旺地，客流量不大，预计出现年亏损约1000万元。该房产集团的这两个公司原先各自为独立法人，企业所得税属同一地区国税局管辖，并分别缴纳。虽然整体上盈利不大，但由于分别纳税，所以从整体上看，企业所得税需缴纳500万元（按照25%企业所得税计算）。该集团通过分析，提出如下税务支出管理方案：1、将房产公司的经营范围进行更改，增加酒店经营等内容，并领取特种行业经营许可证（酒店经营所需）。2、以其中一个公司（房产公司）为主体，通过增资的形式将另一公司（酒店公司）进行吸收合并。在合并过程中，遵循了财税【2009】59号文的各项规定，符合特殊性税务处理的要求。酒店公司被吸收合并后，作为房产公司下设的一个分公司继续经营。根据财税【2008】175号文，契税可免征；根据财税【1995】48号文，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。通过以上方案，合并后的房产公司年企业所得税为（2000-1000）×25%=250万元，降低税务支出250万元。【案例分析】本案例利用组织变更，将两个独立法人各自的盈亏变为一个法人内部的盈亏，从而可以用亏损弥补盈利，实现企业所得税的降低。本案例在实施中需注意的是，要关注各公司的股权比例关系，利用好财税【2009】59号文，尽量能使用特殊性税务处理。2、股权收购【事实描述】甲公司准备用8000万元现金收购乙公司80%股权，乙公司全部股权都由丙公司持有。丙公司所持乙公司80%股权的计税基础为4000万元。在上述交易中，丙公司应当缴纳企业所得税：（8000-4000）×25%=1000万元。如果甲公司采取符合财税【2009】59号文特殊性税务处理的股权收购方式，可以向乙公司的股东支付本公司20%的股权（公允价值为7000万元）以及1000万元现金。由于丙公司转让乙公司股权超过75%，并且股权支付额占交易总额比例也超过了85%（为：7000/8000=87.5%），因此可适用特殊性税务处理的情况。乙公司的股东丙公司取得1000万元非股权支付额，非股权转让部分的所得为：（8000-4000）×1000/8000=500万元。丙公司确认所得500万元，缴纳企业所得税500×25%=125万元。两个方案比较，若丙公司采用股权收购方式可以减少企业所得税875万元。【案例分析】本案例通过使用企业所得税的特殊性税务处理进行税收筹划，但需要注意，本例适用于股权转让方接受股权支付的情况。若丙公司需要现金，则本案例所述方式则难以运用。此外，若未来丙公司转让甲公司股权则仍需要缴纳企业所得税，不过丙公司可以获得推迟缴纳企业所得税的时间。3、直接销售还是转让股权【事实描述】某集团投资33000万元成立了一家房产项目公司，该项目公司开发了一栋商场，想将该商场出售给某百货公司，双方约定的售价为50000万元，该商场房增开发成本为30000万元（假设全部为土地增值税的可扣除项目），房地产开发费用为3000万元（假设利息支出不能提供金融机构证明）。此外，城建税为7%，教育费附加为3%，地方教育费附加为2%。该房产公司缴纳的税收如下：1、营业税=50000×5%=2500万元。2、城建税及教育费附加=2500×（7%+3%+2%）=300万元。3、印花税=50000×0.05%=25万元。4、土地增值税。假设房增开发成本30000万元都可以作为扣除项目，作为房地产企业加计扣除6000万元（30000×20%），房地产开发费用为3000万元（30000×10%），可扣除税金2800万元（2500+300）。增值额为8200万元（50000-30000-6000-3000-2800），未超过50%，税率30%。土地增值税为2460万元。5、企业所得税=（50000-30000-3000-2800-2460-25）×25%=2928.75万元。相关税负为8213.75万元，项目公司净利润为8786.25万元，这也就是集团从该项目可获取的收益。该集团公司设想了如下的操作方案，将出售商场变为出售项目公司股权，股权转让价格为50000万元。这样，纳税方案如下：股权转让不需要缴纳营业税。股权转让不需要缴纳土地增值税。缴纳印花税=50000×0.05%=25万元。缴纳企业所得税=（50000-33000-25）×25%=4243.75万元集团公司税负为4268.75万元，通过上述筹划，降低税务支出3945万元。集团公司从该项目获取收益为12731.25万元（50000-33000-4268.75），所增加收益正是税务支出的降低额。【案例分析】本案例通过销售方式的变换，将税种进行了简化。但需注意，这种筹划方式并非所有销售行为都可以采用。它适用于项目开发之前已确定购买者，并且开发产品一般不能为住宅，而应该是商业地产（如写字楼、商场、酒店等），这种转让通常为整栋产权转让。此外，项目公司股权转让之前应清理有关资产、负债，以方便确定股权转让价格。4、定价策略【事实描述】某房产公司开发了一个普通住宅项目，销售面积为2万平方米，假设房增开发成本6000万元都可以作为土地增值税扣除项目，作为房地产企业加计扣除1200万元（6000×20%），房地产开发费用为600万元（假设计算土地增值税时按照房增开发成本10%计算，也为600万元）。该公司通过市场分析，价格初步确定为5000-5500元/平方米，企业考虑如下两个定价方案：1、销售单价为每平米5300元，销售收入为10600万元。营业税及附加=10600×5%（1+7%+3%+2%）=593.6万元。印花税=10600×0.05%=5.3万元。土地增值税的增值额=10600-7800-593.6=2206.4万元，增值率为26.28%，土地增值税税率为30%，土地增值税为661.92万元。企业所得税=（10600-6000-600-593.6-5.3-661.92）×25%=684.79万元，净利润为2054.385万元。2、销售单价为每平米5000元，销售收入为10000万元。营业税及附加=560万元，印花税=5万元。土地增值税的增值额=10000-7800-560=1640万元，增值率19.6%，未到20%起征点，不用缴纳土地增值税。企业所得税=（10000-6000-600-560-5）×25%=708.75万元，净利润为2126.25万元。从上述分析来看，单价定的高反而净利润要少，这表明定价策略中也需要考虑到土地增值税等税务支出的作用。【案例分析】本案例从定价策略上分析了土地增值税等的影响，从中可以看到，销售单价的界定直接影响到土地增值税的计算。特别是，当增值额在起征点附近时，我们需要格外注意价格的确定，以免出现上例那样错误定价的情况。与此相类似，诸如在土地增值税税率变化点附近的筹划也是很重要的。5、卖房送契税【事实描述】某房产公司为进行促销，进行了如下营销策划，准备在各大媒体上进行广告宣传，承诺在开盘当日对前30名买房者给予赠送契税的优惠，预计该项支出为150万元。该公司打算在为购房者代理办证时，由公司为购房者支付该款项，并随后计入了销售费用，并在企业所得税前进行了列支，抵减应纳税所得额150万元，少缴纳企业所得税37.5万元。随后，经过咨询税务机关人员，被告知此赠送并非符合税法规定的公益性捐赠，不能进行税前列支。【案例分析】采用赠送客户契税、物品等方式进行营销，从税务的角度上看，其实并不划算。从本案例可见，赠送客户契税不能作为公益性捐赠，从而不能在所得税前进行扣除。同样，如果赠送客户物品，则往往容易被税务机关认为是业务招待费，也同样面临纳税调整。为此，在不考虑其他因素的条件下，进行促销的较好方式是直接进行价格折扣。以本案例为例，如果将150万元作为商业折扣进行处理，从总房价款中进行扣除（开具发票的金额应为折扣后金额）。那么不仅可以减少应纳税所得额150万元，还可以节省营业税及附加8.4万元（城建税为7%，教育费附加为3%，地方教育费附加为2%），减少土地增值税3万元（以2%预征率计算）。6、分立后转让【事实描述】某房产公司下属有一分公司，该分公司负责开发一个写字楼项目（该项目已经一定程度开发，符合转让的法律条件），现在该房产公司准备将该项目出售给另一家商业公司使用。该项目经过评估，资产的转让价格为8000万元（假设该价格也是税务认可的），其原始成本为5000万元。该公司若将该项目作为资产转让进行操作，那么相关税务支出为（因印花税金额较小，本例不考虑印花税）：1、营业税。（8000-5000）×5%=150万元2、城建税及教育费附加。150×（7%+3%+2%）=18万元3、土地增值税暂按3%预征率计算。8000×3%=240万元4、企业所得税。（8000-5000-150-18-160）×25%=668万元相关税负为150+18+240+668=1076万元，房产公司从该项目转让中获取的收益为8000-5000-1076=1924万元。现在该房产公司提出如下方案：1、将分公司通过分立变为独立的公司，房产公司股东取得该公司100%股权，符合特殊性税务处理的相关规定。这样，房产公司取得该项目公司的股权按照原计税基础计算，不需缴纳企业所得税。2、营业税、城建税及教育费附加。根据财税[2002]191号和有关规定，不征收营业税。3、土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。本例中为企业分立，不涉及有偿转让，为此土地增值税不需要缴纳。最后，在满足特殊性税务处理对年限等规定后，将100%股权转让给商业公司。在转让中，不缴纳营业税及附加，需缴纳企业所得税=（8000-5000）×25%=750万元。对比前面方案，税负减少326万元。【案例分析】本案例通过分立，将资产独立后进行转让，从而规避了相关税收。但必须注意，在使用特殊性税务处理时，需严格遵循财税【2009】59号文的要求，避免因有关操作细节不符合规定而出现争议。另外，根据有关规定，企业分立后的派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税，为此分立也不会新增契税。7、租金的合理分配【事实描述】某房地产企业将投资8亿元开发的大型商业物业（20万平方米）进行出租，在招商前对租金收取进行了筹划，主要解决房产税过高以及所得税问题。该企业预计将取得年租金收入5000万元，仅房产税就要缴纳600万元（租金的12%）。筹划人员认真分析了该公司的情况，提出了以下筹划方案：1、专门成立一个市场管理公司来管理该大型物业。经营范围包括：市场管理、物业管理、咨询服务等。该公司应具有物业管理资质。2、在市场管理公司要行使部分政府管理职能（政府招商，税务、工商、计划生育等一站式服务，这些主要是为了便于后面的收费价格审批）。3、对市场内商家实行“会员制”管理，为会员提供各项优惠服务（诸如：租金优惠、法律会计等中介服务优惠、免费进行工商登记、免费进行消防培训等等）。这样，对所有进入该市场的商家实行会员制后，收取约为租金25%左右的会员费、10%左右的物业管理费（房管局、物价局备案）；在租金收取上，对会员一律实行6.5折优惠。经过上述筹划后，年度营业总收入基本不变约为5000万元，其构成为租金3250万元、物管费500万元、会员费1250万元。可以节约房产税：1750万元×12%＝210万元。【案例分析】按照房产税的相关规定，需按照租金收入的12%计算缴纳房产税。本例通过利用不同税种的差异，将租金收入分为租金、物管费、会员费，从需缴纳房产税的租金变为不需缴纳房产的物管费、会员费，从而实现了税务支出的节省。当然，本纳税筹划需要注意的是，收费方案需要得到相关行政管理机构的认可，避免因收费方案得不到确认而出现纳税争议。8、出租与承包的选择【事实描述】某房地产企业持有某原值5000万元的房产，所在地区房产税的房产原值可减除比例为30%。该企业将房产出租出去，每年获取租金1000万元，其应缴纳房产税120万元。该企业通过考虑，提出如下纳税筹划方案：1、将该房产作为其下属的一个营业部，并与承租人签订劳动合同，将其招聘为营业部经理。2、与该承租人签订承包合同，每年固定上交1000万元承包费，承租人以自己名义对外营业。这样，该企业通过筹划将出租房产变为自营房产，只需要按照房产原值减除一定比例缴纳房产税，不用按照租金计算缴纳。应纳房产税为：5000×（1-30%）×1.2%=42（万元）。可以减少税务支出78万元。【案例分析】本案例通过转换收入形式来转换税制要素，将租金收入转换为承包费，从按照租金缴纳变为按照原值缴纳房产税，进而进行节税。但是，需注意的是将承租人转为企业员工，这也就是纳税筹划中的代价。另外，由于承租者以自己名义对外营业，根据营业税的相关规定，出包者向承包方收取的承包费按“服务业”税目征收营业税，承包费的营业税及其附加不能减除。当然，若能符合一定条件，这部分的税费也能规避。最后，本筹划的要点在于税率差（12%与1.2%），当租金与房产原值扣除一定比例后的余额越接近，则效果越明显，否则本筹划的意义就不大了。9、售后返租的变化【事实描述】某房产公司开发了一个产权式酒店，由业主购买后返租给该公司统一经营，房产公司总销售收入为20000万元，并承诺按照其购房价格8%给予业主回报（回报金额为1600万元），该公司实际对外出租年收入2000万元。如不进行任何筹划，则存在两次出租。第一次是业主将房屋出租给房产公司，第二次是房产公司再将房屋出租给使用者。房产公司需按照租金收入2000万元缴纳营业税100万元（5%营业税率，不考虑城建税及附加）。因房产公司不是产权所有者，不需缴纳房产税。该房产公司考虑如下筹划方案：1、房产公司从出租变为代理，即代理业主对房屋进行出租。通过简化出租关系，变为业主将房屋通过房产公司的代理，出租给了使用者。2、房产公司对租金收入2000万元与给业主回报1600万元之间的差额400万元，作为代理费收入。这样，房产公司的税负降低为营业税20万元（400万元×5%）。【案例分析】本案例通过简化出租关系，将房产公司承担的转租关系转化为代理关系，从而降低了营业税。本税务支出管理方案的注意点在于要事先与业主达成代理协议，从相关合同要素上规避法律风险。10、房产出租改为代销【事实描述】某市的甲公司将一处商场出租给乙公司用于其销售自产产品，每年收取租金200万元，该房产的计税原值为1000万元，当地规定房产原值扣除比例为30%。甲公司和乙公司均为增值税一般纳税人。甲公司取得的租赁收益应缴纳的相关税收情况如下（假设仅考虑营业税和房产税）：营业税=200×5%=10万元房产税=200×12%=24万元甲公司经过考虑，提出如下筹划方案：1、甲公司利用商场为乙公司代销产品，代销产品的价格等全部由乙公司确定，甲公司只收取手续费。假设甲公司每年收取的代销手续费仍然为200万元。2、上述方案下，甲公司应负担的税收为：营业税=200×5%=10万元房产税=1000×（1-30%）×1.2%=8.4万元通过筹划，甲公司可减少房产税24-8.4=15.6万元【案例分析】根据增值税有关规定，将货物交付他人代销以及销售代销货物都应当视同销售缴纳增值税。当货物在一般纳税人之间销售时，若不存在其他税收优惠，增值税的税率一致，总体增值税的税负不会因为增加纳税环节而增加。如果甲公司是小规模纳税人或非增值税纳税人，则应当重新测算上述筹划方案。11、改出租为转租【事实描述】甲公司持有一栋写字楼对外进行出租，因设施不齐全，每年只能收取租金600万元。现在该公司准备花5000万元对该房屋进行装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金2000万元。在装修前后，与租赁收入相关的税负如下：1、装修前：营业税=600×5%=30万元；城建税及教育费附加=30×（7%+5%）=3.6万元；房产税=600×12%=72万元。合计105.6万元。2、装修后：营业税=2000×5%=100万元；城建税及教育费附加=100×（7%+5%）=12万元；房产税=2000×12%=240万元。合计352万元。装修后的税负增加：352-105.6=246.4万元。甲公司考虑如下筹划方案：1、甲公司先将装修前房产出租给下属企业乙公司，并签订一个期限较长的租赁合同（假设20年），每年收取租金600万元。然后由乙公司出资5000万元进行装修改造，再对外进行转租，转租租金仍然为2000万元。2、甲公司承担的税负仍为105.6万元；乙公司应承担：营业税=2000×5%=100万元；城建税及教育费附加=100×（7%+5%）=12万元；因不是产权所有者，不需缴纳房产税。合计112万元。甲公司和乙公司税负合计217.6万元。筹划后税负减少：352-217.6=134.4万元。【案例分析】本例通过设置转租一个环节，将房产税的计税基础进行了减少。虽然增加了营业税及附加，但是房产税得到了减少，总体上税负得到减轻。但需要注意的是，甲公司与乙公司为关联方，甲公司向乙公司收取的租金应当公允，不能明显偏低而且没有正当理由。这里需要注意，房产税由产权所有人缴纳，转租人并非房产的产权所有人是不需要缴纳房产税的，但是由于各地执行政策情况不一样，具体还需要和当地税务机关进行及时沟通。12、转出减值资产【事实描述】甲公司拥有一栋商场，账面原值为6000万元，因地段等原因，实际上公允价值下降为1000万元。甲公司每年应缴纳房产税（按照房产原值减除30%后计算缴纳）为：6000×（1-30%）×1.2%=50.4万元。该公司考虑如下筹划方案：将上述房产对外投资到下属企业乙公司中（非房产企业），按规定投资者投入的固定资产按照投资各方确认的价值，作为入账价值。则乙公司接受甲公司房产投资的入账价值为公允价值1000万元。乙公司每年应缴纳房产税1000×（1-30%）×1.2%=8.4万元。缴纳契税（假设契税税率为3%）1200×3%=36万元。营业税和土地增值税按照有关规定，不需缴纳。经过筹划，减少税负50.4-8.4-36=6万元。此外，以非货币性资产对外投资需按照公允价值计算损益进行企业所得税缴纳，因此甲公司还需确认损失6000-1000=5000万元。如果甲公司为盈利企业，则可以起到推迟缴纳企业所得税的作用。【案例分析】本例通过房产对外投资起到了将账面价值转化为公允价值的作用。但在实践中，需要注意乙公司为关联企业，为此有关交易应按照公平、合理原则进行。同时，在减值较大情况下，本例的减税作用比较明显，否则起不到预期效应。13、会所的房产税筹筹划【事实描述】某房地产企业持有有某原值8000万元的会所，该会所主要要用于为业主主提供服务，所所在区域较偏偏僻，市场租租金不高。该该企业所在地地区房产税的的房产原值可可减除比例为为30%，虽然对于会会所的产权未未明确，但按按照税法要求求，该房地产产企业作为房房产的实际使使用者为纳税税义务人，该该企业应缴纳纳房产税=8000×（1-30%）×1.2%==67.2万元元。该企业通过考虑，提提出如下纳税税筹划方案：：1、将该会所出租给给某关联方经经营，租金为为150万元，该租金金水平也得到到税务机关的的认可。2、经过筹划，房产税税=150×12%=118万元，另外为为租金产生营营业税150×5%=7..5万元（不考考虑营业税金金附加、企业所所得税影响），减少税金金支出67.2-118-7.55=41.77万元。【案例分析】本案例通过将自有有物业转化为为出租物业，减减少了房产税税支出。这种种筹划的立足足点在于物业业原值较大，而市场租金却较低，而且两者的差距越大，则这种筹划的结果也越明显。14、会所出售的筹划【事实描述】某房地产企业开发发某住宅区，其其中有成本66000万元的会所所。该会所按照约定，其产权归属属于该企业，主主要用于为业业主提供售房房合同中承诺诺的服务。因因该住宅的商商业氛围不浓浓厚，该会所所若对外销售售，其市场价价格不高，约为5000万元左右。现现在该企业的的住宅销售完完毕，税前利利润为2亿元，若不不进行任何筹筹划，则需按按照税法缴纳纳企业所得税税。现在该企业提出如如下筹划方案案：1、将会所按照50000万元价格出售售给某关联方方，并约定该该关联方需履履行原售房合合同中房地产产企业对业主主承诺的服务务。2、因该筹划，减少税税前利润10000万元。同时，由于于房产原值减减少了，可以以在以后的房房产税缴纳时时减少计税的的基数。【案例分析】会所是一个让开发发商很难处理理的事情，特特别是新建的的小区，很多多开发商自有有的会所都面面临严重的亏亏损，其市场场价值是并不不高的。但由由于只能作为为资产减值体体现在账面上上，而不能在在税前进行列列支，因此不不能有效减少少税负。通过过内部关联方方的转让，则则实现了税负负的下降。但但需注意关联联交易需得到到认可，另外外，作为开发发商自有产权权的会所，应应转入固定资资产进行核算算并计提折旧旧，这部分成本本一般也不可以以在土地增值值税计算时扣扣除。期间费用管理

房地产开发企业的的期间费用是是指为组织、开开展房地产经经营活动而发发生，但不能能直接归属于于某个特定产产品成本的费费用，它主要包括管理理费用、销售售费用、财务务费用。房地产行业从本质质上说，是资资金密集型行行业，不仅建建造过程需要要大量的资金金投入，同时时一个项目的的完成又经历历较长的时间间，在整个运运作周期内，期期间费用是非非常高昂的。特特别在当前国国内宏观调控控频繁的背景景下，一方面面，项目开发发单纯依靠自自有资金是难难以完成的，开开发资金越来来越依赖于外外部资金；另另一方面，销销售状况受外外部环境的影影响较大，运运作周期不断断延长，这又又进而导致房房地产企业的的各项费用高高企。此外，费费用控制水平平还会直接影影响现金流的的平衡，甚至至是企业的财财务安全，相相当多的房地地产企业就是是因为费用控控制不好（尤尤其是财务费费用）而陷入入资金链危机机。因此，合合理控制期间间费用是关系系到企业生存存、发展的重重要任务。一、推行预算管理理费用失控的一个重重要原因是事事先没有建立立明确的目标标，其结果导导致在执行中“走一步看一一步”，最终失控也就不足为奇奇了。预算是是运用目标管管理思想对期期间费用进行行管理的一种种具体形式。在在期间费用预预算管理中，预算按结构树树层层分解落落实到各个部门上，目目标变成可执执行的行动计计划，通过实际结果果与目标进行行对比分析，找找出差距、分析原因、制定改进措措施。而在预算分解过程程中，各预算算目标的方向向一致，环环环相扣，形成成协调统一的的目标体系。只要每个部门完成了自己的分预算目标，整个费用预算总目标就能完成。二、划分分责任中心，实实施责任考核核有不少采取预算管管理的企业并并没有取得预预期效果，其其原因往往在在于目标与执执行相脱离，费费用预算目标标并没有细分分、落实到各各个执行部门门。为此，需需要根据各部部门的管理权权限和费用承承担范围，将将指标从宏观观层面分解到到微观层面，把部门划分为若干个相对独立的责任中心。同时，定义好每个责任中心与费用控制相关的指标，根据责任中心的预算完成情况进行考核。这样，就可以在日常业务中实现对费用的过程控制，真正将费用控制的执行力渗透到基层。三、分析驱动因素素驱动因素是战略成成本管理中的的一个重要概概念，它是指指导致成本费用用发生的因素素，可以是一个个事项、一项项活动或作业业(activvity)。对期间费用用进行驱动因因素分析，目目的是对费用形成的“前因后果”进行追本溯溯源，深入挖挖掘费用背后后的推动力，从从根源上分析析可以降低费费用的各项要要素。以销售售费用为例，驱驱动因素可能能就包括产品品发布会次数数、拜访客户户时间、合同同制作数量等等，销售费用用不过是这些些驱动因素产产生的后果。我我们通过对驱驱动因素的分分析、优化，消消除无效作业业，就可以从从根本上消减减无效的期间间费用支出。四、做好融资规划划1、确定合理的资金需需要量是融资资规划的前提，资金不足固固然影响项目目的开展，但资金金过剩也会导导致利息费用用的增加。在融资计划划中，需要特特别关注预售售收入与融资资规划相配合合，尽量避免免过度筹资。2、付款时间的推后后可减少因资资金占用而产产生的利息，目前我们取得的开发用地，大多由政府负责拆迁，而政府拆迁难、交地晚也是普遍现象，为此应努力利用这些因素延缓付款时间。3、根据不同的资金需需要，合理配比长长期融资与短短期融资；从不同渠道道中选择资金金成本最低的渠道，同时还要考考虑各个渠道道的约束条件件，选择合适适的筹资时机机。案例：1、会议费用的节省省【事实描述】某公司一个年度的的会议费用达达到200万元，包括括差旅费、会会议室租金、会会务准备费用用等。该公司司随后对会议议费用进行了了详细的分析析，结果发现现，相当多的的会议费用实实际是可以节节省的，节省省的方法有以以下：（1）会议形式从从现场转换为为非现场。会议并非一一定需要现场场召开，一些些会议实际是是可以采取成成本更低的形形式进行的，例例如OA流转审批、电电话沟通、视视频会谈等。非非现场形式的的会议可以将将现场费用转转为非现场费费用，差旅费费、会议室租租金等降低了50万元。（2）会议的归归并。该公司司分析发现，较较多的会议由由于事前没有有安排，所以以经常出现重重复性会议的的情况，往往往是一个会议议后不久又召召开几乎同样样主题的会议。为此此，该公司对对一段时期内的会议议申请进行了了归并，将相相同主题的会会议集中召开开。这样，不仅节省了与与会人员的时时间，也减少少了外地与会会人员的往返返次数，减少少的会议费用用约30万元。【案例分析】会议是一项费用高高昂的活动，除除去直接性的的支出外，与与会人员的时时间是更重要要的支出。参参与会议的人人员越多、层层次越高，占占用的人员时时间就越多，会议的成本就越高。为此，合理安排会议、减少不必要的会议时间是降低会议成本的最重要工作。2、预算管理与责任任考核【事实描述】某集团公司每年编制制预算对费用用进行控制，预算编制上是由下属企业上报预算，并由集团进行审核。同时，对预算进行考核，规定若超出预算金额，则相应罚款10%，若低于预算金额，则不予奖励。该集团公司最终发发现，每年的的预算金额是是越来越高，近3年的费用预预算是1000万元、1100万元、1300万元。费用预预算金额经常常是在上一年年度的基础上上增加一定的的幅度，根本本未考虑公司司实际需要支出情况况。同时，公司费费用实际发生生额是950万元、1000万元、1200万元，略低于预算限限制，但刚好完成预预算任务，真真正大幅度降降低费用的情情况很少出现现。该公司经过分析发发现，其原因因在于，一方方面预算编制制没有确实的的依据，是根根据上年情况况制定，而没没有根据各项项费用发生的的缘由进行分分析；另一方方面该公司对对于费用预算算完成情况有有惩罚措施，但但没有奖励措措施。【案例分析】事后控制不如事中中控制，而事事中控制不如如事前控制。只有事前规划得当才能真正控制好成本费用，预算作为一项管理工具在很多企业得到运用，但运用效果往往并不符合预期。其原因有很多，很重要的一点是企业没有把目标管理真正贯彻到预算中，没有将预算通过激励措施进行落实。从上述例子可见，首先，预算编制的目标不明确。费用预算目标应当是各项费用的