高姿大厦评估报告材料-2016.3.3

实用标准文案上海陕西南路高姿大厦评估报告一、 项目信息1、地理位置项目位于黄埔区（原卢湾区）陕西南路 233号，1/10号线陕西南路站与9/12号线嘉善路之间，临近上海文化广场与绍兴公园。文档大全实用标准文案项目西临陕西南路、南临绍兴路、北临永嘉路，所在区域旧时为法租界，项目周边拥有众多历史优秀建筑及文物保护单位。 商办产权，目前为汉庭快捷酒店。2、户型项目整体为三角形。3、体量项目为1-11层，产权面积3901.11平方米。1）商业共三层2）办公/酒店公寓为4-11层文档大全实用标准文案4、目前情况项目为续辉所有，该地块先抵押给农行，之后续辉作为债务人将项目通过上海银行抵押给东方资产公司。东方资产已拥有标的 2年。目前项目在租，包括汉庭酒店等品牌。标的：高姿大厦3,901.11m2，其中商业976.99m2，办公2924.12m2收购总额：12,000万,折合楼板价3.08万元/m2付款方式：引进银行并购贷款（年利率： 9%），一次性支付100%收购款项，取得所有标的房源的产权。收购款之外的成本承担：装修改造费、原租赁方清退费、代理费用、营销费用、交易税费税费及承担：办理收购的过户手续时所需要支付的交易税费由收购方承担；5、出让方案文档大全实用标准文案方案一：变卖东方资产申请解冻标的后，按照约定价格进行过户。方案风险点：1、标的解冻后，至房产交易中心提交过户登记材料后，交易中心承诺20个工作日完成过户；由于续辉负债情况，在此期间其余债权人对标的索权导致标的被查封的风险。2、东方资产要求递交过户材料后完成收购资金支付。方案二：拍卖与东方资产商定方案，对参与拍卖人选进行准入条件的设置。方案风险点：无法锁定获取标的价格。二、 地块周边情况分析1、地块周边现状无专用停车场，仅地面停车场约 14个。2、区域供需分析文档大全实用标准文案地块附近可售项目不多，周边目前无住宅销售项目，写字楼产品旁边瑞金路日月光伯爵居。3、竞品市场分析目前日月光伯爵居在售价格5.5-6万，小面积的达到7万以上，开发商月成交2-3套华丽家族汇景公寓二手价格在 5.2万-6万元之间项目如住宅性质，价格肯定在10万-15万的价格，但办公性质的话价格话，项目价格在5万-5.5万左右（毛坯）。三、 产品定位及建议从项目实际情况来看，已无法再分割做小，那项目有以下 2种发展方向1、改建精品酒店（自持）房型割小，请特色室内设计师设计，相对有一定的市场2、重新精装修，按酒店公寓出售按此地段的价格，装修标准的成本在 3800元/平米左右，对外报6000元/平米。装修标准（地暖/中央空调/新风/软水）厨房（mile等级）卫生间（高仪/唯宝等级）商业可改成咖啡店或特色书店等小资文档大全实用标准文案四、产品面积、价格及销售速度建议因装修成本无法进入土增税抵扣项，故每一套房的销售都签销售合同和装修合同两份合同。（1）方案一（营销部提供）：酒店公寓3-11楼，精装，清水价格5.41万元/平方米，装修价格0.6万元/平方米商业1-2楼，清水，价格预估在6.18万左右销售周期：2016年12月至2017年11月，共12个月销售方式建议中介联动为主（2）方案二（同策提供）：酒店公寓3-11楼，精装，清水价格5.5万，装修后价格6.5元/平米商业1-2楼，清水，价格预估在7万左右销售周期：共9个月五、测算（1）方案一（营销部提供）指标类型套数建筑面积（m2）酒店公寓223295.3商业4605.81合计263901.11开发周期2016年2017456789101112123456789101112项目洽谈获取项目解押、清退及获取产证招投标、设计和样板房售楼处施工销售销售计划文档大全实用标准文案面积2016年2017年2018年总计物业（m2）销售比例15%85%0%100%酒店销量（m2)5052,790-3,2953295售价(万元/m2）5.555.385.41公寓销售额（万元）2,80515,017-17,821销售比例29%71%0%100%商业606销量（m2)174432-606售价(万元/m2）6.256.156.18销售额（万元）1,0872,655-3,742销量（m2)6793,222-3,901销售合计销售额（万元）3,89217,671-21,563回款额（万元）1,16718,9151,48021,563装修单价--装修合同合计装修合同收入3031,674-1,977回款额（万元）1521,8261,977回款额（万元）1,31920,7411,48023,540备注：1、项目为二手房转让，考虑到改造成本不能进行增值税抵扣，销售时按照销售合同和装修合同签订，涵盖装修合同4%的营业税。2、销售回款按照当月 30%，次月20%，缴足50%首付后三个月银行放贷的速度计算。3、装修回款按照当月 50%，次月50%的速度计算。目标成本项目总体情况公寓商业目标成可售面成本指标目标成可售面成本指标目标成可售面成本指标建设总投资本(万本(万本(万积(m2)(元/m2)积(m2)(元/m2)积(m2)(元/m2)元)元)元)一土地价款13,5113,90134,63311,4133,29534,6332,09860634,633二开发前期费1433,9013661213,29536622606366三主体建安费2,0113,9015,1551,8933,2955,7451186061,945四基础设施费1013,901260863,29526016606260五配套设施费03,901003,295006060六开发间接费1353,9013471143,29534721606347开发成本15,9023,90140,76213,6273,29541,3522,27560637,552资金支付计划2016年2017年2018年合计一收购额1200012000二对方出让需支付税费1,1521,1522.1营业税及附加（收购增值额350350.3*5.65%）2.2印花税（收购额*0.05%）66文档大全实用标准文案土增税（转让收入－上手发票价2.3（每年加计5%）－有关税金]×适796796.11用税率）2.4所得税（（转让收入-房产原值--合理费用）×20%）三我方收购需支付税费1,3941393.863.1承租人清退费1,00010003.2评估费（房产税核价用）12123.3评估费（用于银行贷款）10103.4交易手续费及登记费65.863.5契税（收购额*3%）3603603.6印花税（收购额*0.05%）及其他66收购总费用14,54614,546四装修改造成本1,9285802,508五期间费用1,3561,937293,3225.1管理费（顾问费(=收购价格534209743*3.5%)+收入*1.5%）5.2营销费（代理费(=毛坯收入589461,004*3%)+营销费用）5.3财务费763781291,574合计17,8302,5172920,376收益情况销售收入（万元）装修收入（万合计（万元）元）一收入21,563.071,977.1823,540.25二成本12,000.002,507.6814,507.68三期间费用3,321.763,321.76管理费用743.45743.45财务费用1,574.171,574.17营销费用1,004.151,004.15四税金3,545.4879.093,624.574.1收购税费393.86393.864.2销售税金3,151.6279.093,230.714.2.1营业税及附加540.3179.09619.404.2.2合同印花税10.7810.784.2.3评估费（房产税核价21.5621.56用）4.2.4土增税2,578.972,578.97文档大全实用标准文案五税前净利2,695.83-609.592,086.24六所得税539.17539.17七税后净利2,156.66-609.591,547.08八税后扣除2,152.412,152.41九实际净利4.25-609.59-605.33备注：税后扣除含对方出让需支付税费和承租人清退费。（2） 方案二（同策提供）指标类型 套数 建筑面积（m2）酒店公寓 22 3,295.30商业一楼 4 605.81合计 26 3901.11销售计划时间总量2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月去化量26422444222建设总投资收购金额标的收购均价元/平方30,760.48标的公寓收购总价元120,000,000.00套数单元26其他：1、现有租户清退费-汉庭、XX元10,000,000.002、承担出让方需缴纳的房产相关税费元3,563,000.003、承担出让方需缴纳的增值税费元7,961,100.00实际基金收购支出费用元141,524,100.00出让方需要缴纳的房产税费-续辉序号支出项比例小计1合同印花税0.05%60,000.002营业税及附加5.65%3,503,000.003土地增值税超率累进7,961,100.00税率买入方需要缴纳的房产税费-投资人序号支出项比例小计1评估费（房产税核价用）120,000.002评估费（用于银行贷款）100,000.003交易手续费0.025%30,000.004权属登记费55014,3005抵押登记费55014,300文档大全实用标准文案6契税3%3,600,000.007合同印花税0.05%60,000.008税务筹划100,000.009顾问费3.50%4,200,000.008,238,600.00二手房交易（非住宅）出让方需要缴纳的房产税费-投资人序号支出项比例小计1合同印花税0.05%111,824.002评估费（房产税核价用）223,648.203营业税及附加1-房价5.65%5,856,123.304营业税及附加2-装修5.65%1,861,844.505土地增值税超率累进30,089,232.00税率6营销费2.00%4,472,964.007代理费3.00%6,709,446.0049,325,082.00收益情况销售收入（万元）装修收入（万合计（万元）元）一收入22,364.823,295.3025,660.12二成本12,000.003,295.3015,295.30三期间费用1,982.031,982.03管理费用420.00财务费用443.79营销费用1,118.24四税金4,021.94186.184,208.134.1收购税费393.86393.864.2销售税金3,628.08186.183,814.274.2.1营业税及附加585.61186.18771.804.2.2合同印花税11.1811.184.2.3评估费（房产税核价22.3622.36用）4.2.4土增税3,008.923,008.92五税前净利4,360.85-186.184,174.66六所得税-七税后净利-八税后扣除2,162.412,162.41文档大全实用标准文案九 实际净利 2,198.44 -186.18 2,012.25备注：税后扣除含对方出让需支付税费和承租人清退费。文档大全实用标准文案附件：各方案对比表方案一（营销部提供）方案二（同策提供）差额（公司-同销售收入（万装修收入（万销售收入（万装修收入（万合计（万元）合计（万元）策）元）元）元）元）一收入21,5631,97723,54022,3653,29525,660-2,120二成本12,0002,50814,50812,0003,29515,295-788三期间费用3,3223,3221,9821,9821,3403.1管理费用7437434204203233.2财务费用1,5741,5744444441,1303.3营销费用1,0041,0041,1181,118-114四税金3,757793,8364,0221864,208-3724.1收购税费39439439439404.2销售税金3,363793,4423,6281863,814-3724.2.