宁乡市场概况

1城市概况——关键词2.1中观市场——城市概况宁乡地处湘中，东距长沙36公里，是长沙向湘西北辐射的重要平台。历史文化悠久，人文积淀深厚。四羊方尊、人面方鼎等国宝级青铜器的出土，被誉为“南中国青铜文化中心”。

自然资源丰富，开发潜力巨大，是全国闻名的“鱼米之乡”、“生猪之乡”、“茶叶之乡”。

长沙西大门人文荟萃风光秀美农业大县一、市场环境研究2工业发展迅速，后劲十足特色产业区生产基地区花明楼工业区金州工业区经济开发区本案煤炭坝工业区

宁乡县初步形成了食品、机电、建材、服饰、再生纸等规模产业；外来投资势头旺盛，目前已有500多家县外投资企业落户。长沙城市概貌——工业2.1中观市场——城市概况一、市场环境研究3典型企业圣得西服饰香港加加集团盛海生物化工集团现有员工1400人。其中专业技术人员480人。厂区占地26万平方米，资产2.2亿元，年产值2.5亿元以上.公司占地350亩，员工1000多人位于金州大道上，目前工厂已建成.

公司员工300多人，主要生产锂电池级正极材料.2.1中观市场——城市概况一、市场环境研究4宁乡基础设施完善，硬件设施良好。东西向——长石铁路、长常高速、319国道；南北向——洛湛铁路金洲大道现已通车，三条省道纵横交错，县乡公路四通八达。城市概况——交通便捷2.1中观市场——城市概况一、市场环境研究5城市概况——人文景观资源丰富2.1中观市场——城市概况一、市场环境研究6

宁乡县基础教育已具备了一定的基础，2007年政府教育事业费支出2.95亿元、占GDP的2%，同比增长40%。小学及中学设置充分，并有湖南省重点中学宁乡县一中、县幼儿园、玉潭中学、金海中学等。城市概况——教育配套全省领先2.1中观市场——城市概况一、市场环境研究7宁乡处于长沙两型社会“三圈一带一核心”产业园之间，是河西重点发展带。

金洲大道已经像一条磁力线，释放出巨大的磁场效应。与长沙东线产业经济带遥相呼应，使长沙经济将形成东西两翼齐飞的新格局。是建设大河西、打造先导区工业轴带。

长沙高新开发区麓谷科技产业园宁乡岳麓区宁乡县距长沙城区24公里城市规划——两型社会河西重点发展带2.1中观市场——城市概况一、市场环境研究传统服务业发展圈层：岳麓区二环线内，主要发展饮食、酒店、传统商业等日常生活服务行业。

高新技术发展圈层：包括麓谷高新区及其拓展区、大学城与含浦科教区和观音港湘江新城区。

先进制造业发展圈层：主要包括望城经济开发区和宁乡金洲新区。

“一带”为沿金洲大道、319国道的产业拓展轴“一心”为现代服务业核心区，于雷锋镇南发展面向全区的金融、信息、会议、商务、法律、中介等8宁乡经济数据宁乡县2008年GDP为282亿元，同比增长15.5%,首度挺进全国百强县，排名第97位。人均GDP达到21045元。

2009年一季度GDP完成69.2亿元，同比增长15%。财政总收入5.6亿元，同比增长34%。

GDP连续增长，经济持续较快发展,未来城市发展空间大典型的工业城市,工业所占比重在一直稳步长，并超过第一第三产业之和；可见，宁乡“兴工强县”措施取得了明显的成绩。2.1中观市场——城市概况一、市场环境研究9

2008年前三季度宁乡县完成全社会固定资产投资122.79亿元，同比增长28%。固定资产投资和房地产开发投资持续上扬，必然带动房地产行业的发展。06-07年出现较大增幅。（数据来源：宁乡县统计公报）固定资产投资持续增长，未来城市发展空间大宁乡经济数据2.1中观市场——城市概况一、市场环境研究一、市场环境研究10（数据来源：宁乡县统计公报）经济总量5年长2倍，未来城市发展空间大宁乡经济数据2.1中观市场——城市概况一、市场环境研究一、市场环境研究11城镇居民收入和消费稳步增长，消费结构加速升级宁乡08年社会消费品零售额79.8亿元，同比增长15.83%数据来源：宁乡县统计公报宁乡经济数据2.1中观市场——城市概况一、市场环境研究

从06-07两年数据可以看出宁乡县居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在70%以上，需求型消费特征明显；消费性支出主要为食品消费和衣着消费、医疗保健消费、住房消费。宁乡2008年城镇居民人均可支配收入达到14898元，同比增长18.2%122008年上半年城镇居民恩格尔系数42.5%，处于小康水平，接近富裕阶段宁乡经济数据2.1中观市场——城市概况一、市场环境研究恩格尔系数(Engel‘sCoefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。13宁乡中观市场小结：1、县域经济发展势头强劲，人均GDP达到21045元，居民收入水平、购买力同步提升，由生存型消费（衣、食）逐步转向享受和发展型（家庭设备、交通通讯、文化娱乐和医疗保健四项支出）消费。2、全县恩格尔系数逐年下降，2008年为42.5%，处于小康水平。3、县城交通优越、为外向型经济结构。县城内高端消费外流，中低端群体在本土消费。4、2008年社会零售品总额增幅达15%，居民消费支出逐年攀升，刺激县城内零售业发展。家庭设备、交通通讯、文化娱乐、医疗保健支出加大高端消费外流，中低端群体本土消费中观市场启示：可从此四个方面进行业态规划定位中端路线14版块特征：沩江东面，区域内319国道旁的民宅较多，也集中了一些中小型的批发市场，基础配套设施较为落后，产品素质不高，户型较单一，客户层面较窄，后续供应量不大。物业类型：多层、小高层住宅、住宅底商楼盘规模：小型楼盘规模户型：宜居的三房、四房为主，主力面积在110-130平米、140-150平米之间价格：1600-1700元/㎡左右城东区——中低端物业集中供应区项目名称建筑面积物业类型项目销售进度均价主力户型东城怡园5.5万㎡多层项目总共12栋480套，1期120套已推，销售了65%左右起价1680均价1750高价18803房121-129㎡4房134㎡东城俪都10万㎡多层、小高层推出的4栋多层120套销售38%起价1380均价16003房108-137㎡4房141㎡2.2中观市场——宁乡楼市一、市场环境研究15版块特征：县城以南、区域内多临街小农商业、配套不成熟、楼盘素质不高，客户群较单一。白马工业园的入住、中档盘水岸新城的兴建将有利于提升南城的形象档次物业类型：多层、小高层住宅楼盘规模：中小型楼盘规模户型：宜居的三房、四房为主，主力面积在120-145平米、155-178平米之间价格：1800元/㎡左右南城区——城郊结合部，中低端物业集中区2.2中观市场——宁乡楼市项目名称规模物业类型销售进度均价主力户型经典生活-多层、小高层项目分2期开发，1期已售完，二期剩余30来套均价18003房107-134㎡

4房156-㎡水岸星城20万㎡多层、小高层未推预计1800左右3房120-145㎡

4房155-178㎡一、市场环境研究16版块特征：地段成熟、商业配套齐全；楼盘较集中在沩江沿岸一带，楼盘素质较高，物业形态丰富客户层面广，对本案构成一定的威胁。物业类型：小高层、高层住宅、商业楼盘规模：中小型楼盘规模户型：宜居的三房、四房为主，主力面积在120-144平米、150-180平米之间价格：2500-2700元/㎡左右中心滨江区——中高端物业集中，商业活跃区2.2中观市场——宁乡楼市项目名称规模物业类型销售进度均价主力户型滨江·新外滩12万㎡高层住宅1期只剩6套顶层房源、2期10月底将推出1栋2600

3房125-139㎡

4房140-180㎡东方明珠4.5万㎡高层商住楼5.1开盘26003房111㎡5房189㎡香江国际3.3万㎡高层商住楼热销期，销售率50%26503房128-133.6㎡4房163-174㎡金满地1.8万㎡商业街热销期，销售率50%12000一、市场环境研究17北城区——城市未来发展方向，中高端物业集中,同质化竞争激烈2.2中观市场——宁乡楼市项目名称规模物业类型销售进度均价优雅翠园7.5万㎡电梯小高层4月1日开盘，持续热销期2200玉龙国际花园33.8万㎡小高层住宅、小户型公寓尾盘期均价2400嘉诚花园18万㎡多层、小高层住宅一期销售75%均价2300水晶俪城26万㎡多层、小高层住宅2期800套，销售率约42%2400凝香华都47万㎡小高层住宅5月1日VIP发卡版块特征：宁乡县新城区，行政中心，市政建设投入较大；两大经济开发区所在地，高档楼盘密集区，除项目所在区域（一环与二环之间的区域）之外，生活与商业配套缺乏；未来土地放量较大，竞争激烈物业类型：多层、小高层住宅、楼盘规模：中小型楼盘规模户型：宜居的三房、四房为主，主力面积在120-144平米、150-180平米之间价格：2400-2500元/㎡左右一、市场环境研究183.3微观市场——商业现状紫金公馆——4层裙楼，餐饮、金融类定位已引进米萝咖啡，商铺认购率50%滨江新外滩——2层裙楼，共7000平米，在售的为二期商铺，约3000平米东方明珠——2层裙楼，9000平米，1层认购率93%，仅余2个门面，2层整体招租中西餐厅香江国际——3层裙楼，4500平米，定位为金融、珠宝城，2-3层中西餐厅类，1层商铺已售20%金满地——地下步行街，18000平米，招商率90%，销售率90%在售商业项目一览商业体量：43300㎡紫金公馆8800㎡滨江新外滩7000㎡东方明珠9000㎡香江国际4500㎡金满地18901㎡规划中八一商业广场一、市场环境研究19规模——全长720余米，街面宽24米，建有商业门面364间，现有个体户202户开发时间——2003年，玉潭商业步行街2005年续建沿江风光带步行街经营业态——以经营服装和鞋帽为主售价：12000-18000元/㎡；租金区间：40-200元/㎡平均租金90-100元/㎡宁乡商业代表——步行街一、市场环境研究销售模式分析——自然销售玉潭商业步行街是属于旧城改造项目，在原有的几个老专业市场上进行的商业升级。销售模式为自然销售，业主基本为原来的拆迁户。3.3微观市场——商业现状20宁乡商业代表——步行街一、市场环境研究街区宽度约24米，中间有大型绿化景观、雕塑，街内有中心广场，休闲座椅等设置3.3微观市场——商业现状21宁乡商业代表——步行街一、市场环境研究经营业态入驻品牌鞋类红蜻蜓、达芙妮、奥康、意尔康、北京宝石布鞋、红贝缇金足鞋城、平云鞋业超市、步步高鞋城、足尖舞服装类依衣人、劲霸男装、忘不了、圣得西、秋水依人、粉蓝、以纯、奥诗兰黛、衣香丽影、金海男装、十三行、丝佛卡、中意男装、青藏绒、波司登、意尔康、威威童装、培罗蒙、上海雪豹、蜘蛛王、达衣岩、上海羊毛衫、极美度、艾哲、都市牛仔、才子、拿破仑、梵凯休闲类361度、匹克、特步、霓中依、贵人鸟、乔丹、美特斯邦威、KAPPA、艾莱依、鸿星尔克、康踏、真维斯、衣之纯、森马、阿迪达斯、蓝色天空、朵以精品类雅黛莉、佳佳内衣、春天百货、枫莲内衣、天娜日化、华玉内衣超市、流行美、潭木匠、靓人堂、曼蝶莉内衣、诗婷、天灵翡翠皮具七匹狼、稻草人、曼蒙特、自由自在其他宾馆、玉秀芙蓉美容SPA、青年旅社、飞扬发艺、流行发线、通城歌厅经营业态以中档男女式服装、运动休闲专卖、鞋类和内衣、精品、小百货为主3.3微观市场——商业现状22宁乡商业代表——步行街一、市场环境研究根据人流量预计：步行街平均日人流量约15000人次按人均消费100元/次计算步行街单日营业额约150万年营业额约5亿3.3微观市场——商业现状23直接竞争对手——金满地步行街品牌女装小吃餐饮时尚生活区品牌男装，休闲运动装株洲南大门批发市场万和超市3000㎡地下停车场手机、IT数码商业规模：18000㎡销售均价：12000元/㎡销售率：70%招商率：90%现状：现在对外招租的部分为手机区,同时推出花样繁多的促销活动如“购物节”来培育市场因招商设置门槛较低，不少经营户进驻后2、3个月内即将门面转出，对项目形象影响较大。商铺个数：604间面积区间：12-40㎡总价区间：20-50多万普通首付：8-12万左右租金价格：70-80元/㎡/月开盘时间：2008年1月开街时间：2009年1月运营模式：统一定位，统一招商统一经营管理一、市场环境研究3.3微观市场——