阳光嘉苑停车场运营管理实施计划方案

专业资料专业资料嘉苑小区停车运营管理案2014年10月17日前 言停车管理是物业管理工作中的一项重要工作，因存在车辆收费若有幸能与贵进行合作，我公司将结合嘉苑小区停车实际情况，合理的调整解决停车位利用率，运用专业的运营管理手段，提供给车主最安全、最便捷、最贴心的泊车服务，并保证贵在经济利益与社会效益面的双重效益。基础。停车有序、停车安全、创造良好的交通环境，便小区业主生活，特制定以下管理案。一、停车场地位规模及规划停车场地处国基路99号嘉苑住宅小区，我公司对停车场地进行了现场勘测、分析调研，根据本小区建筑的品质和居民经济层次、车场规模及效益，利用车场现有资源，科学规划建设，配置相应的停车场管理设施设备，力争打造精品停车场地，并实现三赢（物业公司、业主或使用人、我公司）之目的。1、嘉苑小区实划有效车位约481个，流动车位350个，属于居民服务区。2、根据甲以往的运作模式要求，嘉苑小区地面停车场地位为长租和零收两种管理模式。3、运用科技手段加强管理力度，车场配置视频监控设备、门禁系统、挡车器等交通设施设备，各种标识、标线、指示灯箱配备齐全。4、预留消防通道，通道不规划车位。二、停车场泊车管理场专用发票。1、根据本车辆停车的性质划分区域，分出专用固定停车位区和临时停车区，以便于管理。2、停车专用车位区的固定车辆，配发本车辆的专用车证。一车一证一位，车辆不准随意停放。3、停车证是为便业主停车而采取的以年交停车费式的凭证，在车费（按照市物价局文件收取。4、固定车辆进场时，要凭本车场停车证领取“停车卡”进入专用区域泊车，出场时交还“出入证5、所有进场车辆在入口处要进行外观检查，对有外伤的车辆要记录在册，车辆出入均有高清摄像监控摄录，并提示司机确认。分清责任避免不必要的纠纷。6、车辆泊车入位，管理员提示司机锁好车门、拉紧制动手刹、保险器、车不放贵重物品。车辆出现如沿途遗散、车体漏油、报警器长鸣等现象的，绝车辆入位。以确保安全、清洁、静谧的停车环境。7、随时保证停车场出、入口处及各通道的通畅，避免由车辆滞8、停车场边的禁停区禁止摆摊、随意停车。高峰期出现车位需求矛盾时，启用预留等待区域，组织引导车辆等候顺序出入场。必要时可调派协管员参与疏导管理。9、停车场要做到车位资源合理调配，积极引导车辆停放，保证车辆按区域停放入位，做到无位不停，秩序井然。10、按市物价局规定合理收取停车费。正在执行公务的警车、救护车、军车可免收停车费。11、节日、假日、以及重大公益活动日，可以应物业的要求，经双沟通协调，制定适时的组织停车案，合理调整安排，协助物业做好临时性工作，保证顾客满意停车。12、停车场遇突发事件及特殊情况，可通报物业，请求援助。其应对措施和服务程序，要格按照《作业指导书》要求办理。13、驾驶员驾车进入停车场，必须服从管理人员的指挥，对于无理取闹、不听劝阻的可采取必要措施，如：限制车辆移动。情节重的要通报交管部门或公安机关。14、停车场按要求配备安全防火器材，确保器材安全有效，各种电源、电器随时检查，设施设备及时保养维护。出现隐患随时排除。15、格执行公司部稽查制度，真诚接受社会监督，虚心听取嘉苑物业管理处提出的合理要求及建议，努力完善自己。16、停车场向保险公司投保停车场责任险。凡在本车场发生的，经济损失（不包括车物品，可依保险条款向保险公司索赔，解除车17、由于乙接管后属于封闭式管理，乙有义务对非机动车进行管理，并对园区业主装修、搬家等物品的进出进行必要的查验。乙根据甲要求对园区业主实行非机动车出入卡管理，出入物品放行条管理。如因乙管理责任造成非机动车丢失或大件物品电器从门口未经物管处放行造成损失的由乙负责。三、我对该停车场提出以下建议：1、按照物业与业主签订的服务合同整合停车资源，充分利用停车场现有条件维护物业的利益，为物业解决实际困难。2、为有效的管理好嘉苑停车场管理秩序，更好的为车主服务，提升车场的品牌效益，降低物业管理成本，提高双的经营效益，我们建议将该停车场固定车位及临收车位分区管理，充分提升停车场的使用率，降低人员成本和物耗，确保物业和我达到双共赢的目的。3、嘉苑现有车位 481个，我建议甲将固定车位每月服务费按（ 40 ）4、地面按甲归划为临时车辆的管理区域，由于上述相关费用出现，我建议：520免收停车费。续。四、停车场岗位人员定编：1、根据嘉苑小区停车场的实际情况及特点，设置车场入口岗、17人3经理1人，车场主管220人。选派业务能力强、经验丰富的管理人员进驻车场参与管理，解决前期难题难点。人员岗位分布：门岗：每班两人三班倒6人，园区巡逻每班两人三班倒6人，其余5人停泊车服务，白班3人夜班2人，主要分布于园区各处主要进出口或密集停车区指挥疏散、车辆停泊。2、公司派驻停车场的人员，都要经过公司培训部门的格培训。要求，经过磨合期后正式上岗。3、工作人员统一着工服，配戴胸卡。文明服务，礼貌待客，以饱满的热情服务来保障良好的服务水准，维护物业的形象和声誉。4、各岗位的主要职能A、停车场入口岗：场。②所有进场车辆的外观检验，排疑有安全隐患的车辆入场。④临时车辆进场时，计时卡计时工作。B、停车场引导员：、保证场通道的畅通，有效的提示车位及交通导向。、负责场消防及车辆安全的监督。、合理调配车位资源，随时将信息传递给入口岗。、对需存车辆的司机提供安全提示服务C、停车场出口岗：、保证出口岗门前及通道良好的交通环境。票据。E、停车场主管：、负责与物业代表协调停车场事务。、负责本班组的全面日常管理工作。、格按公司制度组织班组人员完成各职位工作1、停车场车证要同双协商确认，车证的制作及发放由停车公司则，因乙泄露信息引起的一切责任由乙承担。2、停车证是为便业主停车采取以年交停车费式的凭证，具有时效性。发现无效车证要及时收回。3车场公司规定程序补办。4六、停车场票据管理1、按停车公司财务制度执行票据管理，本车场票据领取的数量由停车公司负责记账。2、车场日常现金收入、票据的管理以及基础工作，按相关规定执行。3、长租车位的年租费，可由停车公司代收并付部收据。停车公司根据物业提供的客户资料，制作停车证；同时开据正式发票。客户凭部收据兑换正式发票；领取停车卡。七、项目收入及成本测算：一、项目支出：1、项目经理1人×4500元/月×12/月=54000元/年2、项目主管2人×4000元/月×12/月=96000元/年3、员工17人×2500元/月×12/月=510000元/年4、人员保险20人×/元×12/月=43920元/年5、服装费20人×400元/人=8000元6、对讲机20部×500元=10000元7、办公用品300元/月×12/月=3600元/年8、被褥20人×600元/人=12000元9、福利费660000×1.4%=9240元/年10合计：746760元二、项目收入：1、每天车场停车量平均481辆×40元×12/月=230880元2、预计车流量每天平均350辆×5元×365天=638750元3、经营收入合计：869630元、经营所得税：869630×6.5%=56526三、停车场利润：总收入869630元/年-经营所得税56526元-总成本746760元/年66344元年总利润四、甲乙双利润分配：协商八、合作模式：1、乙承包经营模式：乙负责收费，自负盈亏，乙每月向甲支付停车场地、位损坏维修管理费，甲乙双各负责各自收入的所得税，乙乙负责车场的能源费用和设备维护费用。（乙向甲支付管理费每月350020%，收益率从明面上看不高，但实际收益远远大于甲运2、双合作经营模式：50%投入（福利、社保，停车安全责任险、设施设备）经营利润按对半分成。利润平分，责任共担。九、合同的终止如双在经营期间发生亏损现象或因为政策或单原因，不能正常经同要求执行。十、乙承若：1、如我与贵达成合作意见，签署合同后，在合同签订日甲缴纳50000元履约保证金，用于乙对于停车场管理责任和配合甲工作的5在甲最后整改通牒下发后一月未有明显改观甲有权解除合约。2、乙在甲提供场地的条件下无偿为甲项目嘉苑小区建设非机动模不超过500平米（涉及乙经营成本问题，此项捐建必须作为合同期限和经营管理的要约｛合同期至少两年）3、预留不低于15停车位，便甲关系维护使用。4乙有协助甲收取物业费和维护业主关系的义务，并不得推辞。十一、费用及缴纳时间期1、管理费：管理费3500元/月，分季度提前预交，预交时间在每前一季末的15日前缴纳下一季度管理费。2、履约保证金：保证金于合同签署当日足额缴纳。乙如无违约行为，甲履约保证金自动续约于下一年。十一、停车场相关文件1、员工行为规2、停车场各岗位服务操作规程3、停车场接待投拆及处置服务程序4、停车场事故发现、调查分析、处理服务程序5、遇特殊情况处理的服务程序6、车场岗位工作交接程序7、受理泊位包租（固定车