龙湖紫云台案例分析

龙湖紫云台案例分析深圳世联地产顾问股份有限公司重庆直辖地区SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD,CHONGQINGMUNICIPALITY2013.8.10项目整体概况目录Contents一、项目整体概况二、产品介绍三、营销推广四、销售业绩五、大事件回顾六、热销分析1、项目基本情况项目地址北碚北碚新城（双子湖旁）开发商重庆龙湖地产发展有限公司占地面积542680㎡（814亩）建筑面积630084㎡容积率1.16绿化率40%物业形态别墅、洋房户车比1：2拿地时间2011年7月26日（2293元/平米）开盘日期2012年4月22日交房时间2014年6月物管费4.2元/㎡建筑设计单位中国机械工业第三设计研究院2、区域位置龙湖·紫云台，东至两江新区，西临歇马聚集区，南接西部新城，北靠绕城高速；紧邻北碚行政中心，距离新城核心车程2分钟20分钟可达两江新区核心—悦来、礼嘉、蔡家。20分钟内可达大学城，西永产业园龙湖紫云台3、周边资源配套紫云台体育公园北碚区政府3公里2.5公里北碚新城及商业中心渝武高速公路西南大学重庆师范大学北温泉镇缙云山中梁山项目总占地近千亩，处于缙云山和中梁山两山之间，高出地平约80米的台地之上，两个天然湖泊围合而成的近百亩双子湖，是重庆唯一一个集“台地”、“两山”、“两湖”、“三公园”于一体的大社区。

项目周边配套：体育公园，北碚新城步行街，北温泉，西南大学，重庆师范大学等。第一重：外围景观资源缙云山、中梁山、周边240亩的缙云体育文化公园、480亩森林公园（政府规划，龙湖打造）第二重：小区级景观体系30亩和60亩的湖泊，无边际泳池；第三重：组团级景观体系绕城高速缙云山中梁山3000㎡亲水码头30亩湖泊景观湖滨娱乐区60亩湖泊景观湖滨娱乐区该区域洋房距绕城高速较近，受到影响较大；480亩森林公园龙湖着力打造4、项目内资源售房部碚青路市政道路车行道路内部为循环式的道路系统，与外围的市政道路和各个组团相连；组团内部实行人车分流；后期将建两条登山步道，一条直达销售中心，即将开放。售房部（后期幼儿园）登山步道登山步道入口亲水码头会所落差80米登山步道5、项目交通动线产品介绍目录Contents一、项目整体概况二、产品介绍三、营销推广四、销售业绩五、大事件回顾六、热销分析项目采用龙湖自创的颐和原著建筑风格。

以赖特风格为借鉴，以“唐风”为形式引入坡形屋顶、石雕斗拱、中式窗棂、花梨木大门、“立体四合院”、石灰石干挂的外立面、大量石材等元素，独具一格，彰显品质。1、建筑风格2、产品分布情况联排、院落别墅组团210-250㎡联排别墅198-202㎡院落别墅项目分两期开发，涵盖联排别墅、合院别墅、类独栋别墅、独栋别墅、洋房等业态。

一期占地570亩，建筑体量379957㎡，规划为联排、类独栋、独栋；二期占地250亩，体量250127㎡，规划有6+1、8+1庭院洋房，联排别墅（210-254m²），小院别墅（198-202m²）、类独栋别墅等。庭院洋房组团6+1、8+1庭院洋房类独栋组团250-350㎡类独栋别墅3、联排别墅户型套内面积（㎡）实得面积（㎡）赠送面积（㎡）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)车库面积（㎡）花园面积（㎡）开间进深开间进深开间进深309330217%616.7565.456.64540优点：多露台设计，采光较好，主卧套房设计，私密性较好；双车位设计，实用性较强；缺点：一楼无老人房，使用不便；负一F一F全赠送半赠送花园赠送二F三F套内面积（㎡）实得面积（㎡）赠送面积（㎡）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)车库面积（㎡）花园面积（㎡）开间进深开间进深开间进深2022504824%7.29.43.84.83.84.83350优点：多露台设计，采光较好；赠送较大，高性价；超大花园设计，舒适度较高；缺点：地下室面积较小，实用性较差；一层无老人房，使用不变；负一F一F二F三F全赠送半赠送花园赠送4、小院别墅户型负一层负一层公共车道车库全部为地下集中式车库车库无产权开发商交配套费赠送客户5、车库设计6、示范区景观售房部前水景景观带无边际泳池充分利用景观资源：进入停车场后客户需换乘电瓶车经过80m高示范区，沿途景观节点打造，充分发挥景观资源的展示作用；尊贵大气销售中心：售房部前大手笔绿化、水景配合，同时无边际泳池及开阔视野为项目增色；以龙湖的品牌口碑给予客户所见即所得的视觉感受。成熟的龙湖系园林，打造近10万方集湖、山、台地为一体的示范区景观四季名贵树种、景观小品级严谨的细节处理，大规模高投入样板区景观展示；7、园林景观营销推广目录Contents一、项目整体概况二、产品介绍三、营销推广四、销售业绩五、大事件回顾六、热销分析项目市场形象定位：北碚首个品牌、品质集一体的高端低密度住宅社区推广语：龙湖战略级别墅、重庆新中央别墅区、藏于山，隐于市、两山两湖一生一宅2、项目形象定位项目推广从2011年四季度开始，主要以社区内部推广为主，2012年4月开始报媒推广。导入期推广以品牌渲染为主，项目以低总价、高性价吸引客户。3、媒体推广3、媒体推广晨报（2013.1.10）晚报（2013.1.11）晚报（2013.1.11）晚报（2013.1.11）晨报（2012.4.21）晨报（2012.3.19）晨报（2012.3.24）晚报（2012.5.14）推广主打湖山资源、以及远离城市核心的悠闲生活方式销售业绩目录Contents一、项目整体概况二、产品介绍三、营销推广四、销售业绩五、大事件回顾六、热销分析1、量价分析2013年上半年龙湖紫云台别墅和洋房整体成交金额约4.6亿，其中别墅3.1亿，洋房1.5亿。2013年上半年龙湖紫云台别墅和洋房整体成交套内均价9849元/平，其中别墅10167元/平，洋房9274元/平。2013年上半年龙湖紫云台别墅和洋房整体成交套内面积约4.7万方，其中别墅3万方，洋房1.7万方。龙湖紫云台别墅销售业绩，在重庆市所有别墅市场中，金额第4名。序号开盘时间物业类型推出套数

（套）销售套数

（套）整体均价

（元/㎡）去化率12012年4月22日联排、小院别墅319（联排112，小院207）319（联排112，小院207）联排：9303

小院：9553100%22012年5月28日联排、小院别墅68（联排38套，小院30）57（联排38套，小院19）联排：10526

小院：1085784%32012年6月23日联排别墅108401106237%42012年8月26日电梯洋房296206912170%52012年9月22日电梯洋房3615994942%62012年10月2日联排别墅631311150%72012年10月27日电梯洋房144112789278%82012年11月16日电梯洋房7046925466%92012年12月1日联排别墅40191244748%102013年1月25日电梯洋房3616919944%112013年3月2日电梯洋房4233997279%122013年3月16日联排别墅32121265938%132013年4月12日联排别墅1041033540%142013年6月22日电梯洋房2421241080051%152013年7月20日电梯洋房58241199741%2、推盘情况3、客户分析客户来源区域客户构成购买目的“三北”区域占比约80%，其中80%为龙湖老业主；其中存投资客户仅占30%，养老为5%，65%的客户以自住为第一目的。客户构成可知，北碚区有着巨大的购买潜力，由于交通道路的便捷性，北区客户接受在该区域的自住生活。大事件回顾目录Contents一、项目整体概况二、产品介绍三、营销推广四、销售业绩五、大事件回顾六、热销分析产品发布会8月10月首次开盘售罄201120121月2月5月全面启动媒体、网络及户外推广针对龙湖老业主进行内部CALL客龙湖各大社区摆展12月3月4月工程进度推广及渠道销售线活动临时接待中心开放6月7月看房车每晚参观工程现场联排售罄销售中心、景观示范区及样板房开放春交会现场开放、样板房开放相关活动持续CALL客二次加推1、龙湖品牌效应，充分挖掘龙湖业主资源；2、提前蓄客、提前办卡，开放工程现场，锁定客户意向；3、保证销售期、提前完成工程进度，预计8月开放的现场提前到6月开放；1、项目首开节点2、项目首开推广2012年初，紫云台项目进行电话宣传，由“绽放生”长达4个月的电话宣传；2012年初，龙湖各个小区展板拜访，进行项目宣传；2012年2月位于北碚和渝北西苑的临时接待中心正式开放；2012年3月亮相“龙湖易房节”，正式全面宣传；2012年4月，每天晚上5点-7点的，现场看房车，带客户到工程现场参观；2012年4月13日，金源酒店举行“产品发布会”；2012年4月19-22日吗，参加春季房交会展示；2012年4月22日，金源酒店首次开盘，319套房源当天售罄。产品发布会首次开盘序号户型套内面积实得套内面积推出套数销售套数套内均价（元/m²）主力总价去化率1小院190-210240-2432072078356155-200100%2联排210-265267-3131121128137190-260100%合计3193198267155-260100%推案说明：1、推盘楼位：项目首次推出小院别墅景观相对联排别墅较好的单位；2、推盘产品：推出产品为小院别墅，联排别墅；3、推盘价格：均价约8267元/㎡。热销原因分析：1、前期蓄客阶段蓄客充足；2、产品推荐会成功举行；3、项目品牌优势，有大量忠实客户支撑；4、产品面积适中，价格合理，性价比高。3、首开销售情况销售中心负一F一F二F三F4、热销户型-小别院热销原因：197.01m²小院别墅户型开盘去化最快，该户型方正，带挑空赠送，部分景观资源好，性价高，总价低是其热销的主要原因。5、洋房热销客户到访量项目当天9：00开始正式选房，没有举行开盘仪式，客户先到先选，高峰期为10：00-11：30，现场到访客户130组，累计当天到访客户约170组。车辆到访量项目累计当天到访车辆约90辆。优惠活动团购享受9.7折；按时签约9.8折；首付3成9.9折；一次性9.8折。客户来源分析项目本次加推当天到访客户主要来自北碚区和渝北区（新牌坊）为主，其他区域到访量约占当天来访比例的35%。2013年3月2日开出洋房42套，当天去化33套，去化率79%，均价9972.热销原因：约126㎡的户型，优先去化，三室两厅双卫设计，位于平层，功能齐全，景观资源较好，总价相对较低，是热销的主要原因。6、热销户型-洋房热销分析目录Contents一、项目整体概况二、产品介绍三、营销推广四、销售业绩五、大事件回顾六、热销分析亮点一、位于北碚新城核心，靠近北碚行政中心，交通便捷；亮点二、产品户型适中，总价不高，投资属性强；亮点三、龙湖北碚首个别墅项目，填补北碚房地产品牌空白；

亮点四、龙湖自主创新的“颐和风格”，彰显龙湖别墅产品特色；

亮点五、480亩台地公园，约10万平米湖区绿地，登山步道，无边际泳池，亲水码头会所