第十一章地役权

地役权《物权法》第14章156条-169条一、地役权概述（一）概念地役权是指不动产的所有人或使用权人为提高自己的不动产利用效益，通过订立合同而利用他人的不动产的用益物权。第156条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。理解：1、地役权的客体为他人的不动产。例：甲、乙两工厂相邻，甲工厂原有东门，甲为了解决本厂职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲、乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立了“通行地役权”。此时，乙地称为供役地，甲地称为需役地。（1）不动产的范围：土地/建筑物国外立法例：法国、德国除土地外，在建筑物上也可以设立地役权。日本、台湾地区仅在土地上设立地役权。（2）不动产的权属：自己/他人德国、瑞士等国承认可在自己的不动产上设立我国：他人的不动产2、地役权的主体不动产的所有权人或使用权人我国土地使用权人主要包括：土地承包经营权人、宅基地使用权人、建设用地使用权人等。3、地役权设立目的：提高对不动产的利用效益设立目的不是利用他人的土地，而是为自己土地的利用提供便利。“便利”即方便利益，只要不违反法律或公序良俗，由当事人自己约定。可具有财产价值---通行地役权；也可不具有财产价值---眺望地役权4、设立方式：主要通过订立合同的方式第157条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）费用及其支付方式；

（六）解决争议的方法。

第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

（二）地役权的特征1、意思自治性2、不可分性地役权不因需役地的分割或者部分转让而受有影响；也不因为供役地的分割或者部分转让而受有影响。《物权法》第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”第167条规定“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”3、地役权具有相容性。即不具有排他性。4、地役权具有从属性（1）设立上的从属性第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。（2）处分上的从属性转让时的从属性第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。抵押时的从属性第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

（3）消灭上的从属性随需役地所有权或使用权的消灭而消灭。（三）地役权和相邻关系1、地役权与相邻关系的联系（1）均属于不动产物权范畴，且通常都发生在相邻不动产的物权人之间；（2）均以调节不动产的利用为目的（3）都以不动产物权的限制或扩张为基本内容；（4）地役权可以弥补相邻关系制度的不足，因为相邻关系只是对相邻不动产利用关系的最低限度的调整。2、区别地役权与相邻关系，作为彼此独立的法律制度，各具其内涵，二者的主要区别：（1）产生的原则不同相邻关系是基于法律直接规定而产生，是法律要求一方必须要为另一方提供便利，是维护正常生活和生产的最低需要。地役权是根据需役地权利人与供役地权利人自愿达成协议而产生的，是地役权人通过利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益。（2）性质不同相邻关系是法律上对土地间利用关系的一种最小限度的调节。它不是一项独立的民事权利，更不是独立的他物权，属于所有权的内容。而地役权的主要功能在于弥补相邻权的不足，在相邻权得不到调节时，可通过约定加以弥补。地役权不仅是一项独立的民事权利，而且还是一种独立物权形式，是用益物权的一种。相邻权和地役权都是对所有权内容的一种限制，但两者的限制程度不同。相邻权是对不动产所有权内容最低程度的限制，而地役权对不动产的限制程度依约定，一般大于相邻权。

（3）存在条件方面不相同相邻权的存在条件是权利主体的不动产必须相互毗邻，相邻权必须以相互毗邻的不动产为前提；地役权并不一定以需役地与供役地相互毗邻为限度，有时即使两地并不相连，但只要有事实上的利用需要就可以设定地役权。（4）有偿性不同地役权的取得既可以是有偿的，也可以是无偿的，要依当事人的约定，而在有偿的情况下，地役权人支付的费用在性质上是一种对价。相邻关系的一方行使权利不动产时，通常是无偿的，只是在给相邻不动产造成损害之时，才需支付一定的费用，此种费用在性质上是一种补偿，而不是对价。（5）存续期间不同地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并可设定永久地役权；相邻权的存续期间是法定的。（6）权利义务主体是否特定不同相邻权的权利义务主体都是特定的，是基于土地毗邻关系，权利义务主体特定。而地役权是种对世权，其义务主体是对不特定的人。某郊区小学校为方便乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研究院道路通行，每年支付一万元。据此，学校享有的是下列哪一项权利？（10年）A．相邻权B．地役权C．建设用地使用权D．宅基地使用权答案：B（四）地役权的分类1、根据地役权行使的内容积极地役权：地役权人得于供役地上为一定行为的地役权。通行、排水地役权供役地所有人或使用人负有一定的容忍义务。消极地役权：供役地所有人或使用人在供役地尚不得为一定行为的地役权。不得建造妨碍观望的建筑物；不得在需役地附近种植竹木等。供役地所有人或使用人并非单独负有一定的容忍义务，而应负不作为的义务。2、根据地役权行使的方法继续地役权：地役权行使，每次无须有权利人的行为而能继续行使的地役权。如眺望地役权；筑有道路的通行地役权；装有水管的引水地役权等因为具备了适当的状态，适于地役权的行使，不需要在行使地役权时，每次都要有地役权人的行为。不继续地役权：地役权行使，每次都要有地役权人的行为。如汲水地役权、放牧地役权因为没有固定的设施，在行使地役权时，每次都需要地役权人的行为。3、根据地役权的行使状态表见地役权：地役权的行使有外部表现形态的地役权。地面通行地役权；地面汲水地役权。非表见地役权：地役权的行使没有外部表现形态的地役权。埋设地下管道的汲水地役权。甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的？（07年）A．小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

B．甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

C．甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

D．甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑答案：A二、地役权的取得（一）因法律行为而取得。这主要包括三种方式：1、通过与供役地人签订地役权合同来实现。第157条：设立地役权应当以书面行使订立地役权合同。地役权合同一般包括一下条款：（１）当事人的姓名或者名称和住所；（２）供役地和需役地的位置；（３）利用的目的和方法；（４）利用期限；（５）费用及其支付方式；（６）解决争议的方法。2、因他物权的设立而取得地役权第162条：土地所有权人享有或负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。含义：首先，如土地所有权人负担地役权，该地役权具有追及力与对世性，无论此后何人取得该土地的承包经营权或宅基地使用权，他们必须须承受此项物上负担其次，需役地所有权人享有的地役权从属与其所有权，如此后所有权发生变动，地役权也发生相应变动：所有权转让，地役权随之转让。3、通过遗嘱为需役地设立地役权4、通过受让需役地所有权或利用权的方式，取得原本就存在的地役权。地役权虽不得单独转让，但是可以随同需役地的转让而转让。第169条：已经登记的地役权如果转让，应当办理登记后才发生效力。（二）因其他法律事实而取得。继承取得；时效取得。甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断哪一个是正确的？A.甲对乙的土地不享有地役权B.甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其4000元C.丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失D.甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效答案：原来A；现在无《民法通则》没有规定地役权；依照物权法的规定，已无正确选项。甲乙签订的地役权并未办理第一权登记。依照物权法的规定，，甲的地役权可以设立，但不能对抗第三人。AD是错误的题干中并未表明丙知道或者应当知道地役权存在的情况，因此，甲的地役权不能对抗丙。BC是错误的。五、地役权的效力1、地役权人的权利（1）供役地的使用权对供役地的使用，不得超过当事人约定的范围。对供役地的使用，地役权人不具有独占性。第163条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。（2）地役权的让与权可随需役地让与他人，或随同地役权成为其他权利的标的。第164条

地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。第166条

需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。第167条

供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。2、地役权人的义务（1）维护设置的义务（2）支付费用的义务（3）恢复原状的义务3、供役地人的权利（1）供役地人的费用请求权（2）供役地使用场所及方法的变更请求权（3）设置使用权4、供役地人的义务（1）容忍及不作为义务（2）维持设置费用的分担义务甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的？（06年）A．甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定B．丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿C．若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任D．甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力答案：AC；根据《物权法》：ABCD六、地役权的消灭

第168条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。1、地役权设定的期限届满2、供役地人依法终止地役权合同3、地役权的抛弃4、地役权的混同5、土地征收