案例2重庆首创鸿恩国际生活区产品案例20111028

产品案例——重庆首创鸿恩国际生活区2项目基本信息项目区位图项目基本概况3项目基本信息/项目区位图项目所在区位：鸿恩国际生活区位于重庆市江北区鸿恩寺森林公园西侧，北考红石路，西与东原D7住宅区相接，南到华润鸿恩寺项目，东接鸿恩寺公园。项目处于江北新兴的中心区，5分钟车程即达观音桥商圈，10分钟车程抵达沙坪坝商圈。鸿恩国际生活区4项目基本信息/项目基本概况物业类型高层，花园洋房最早开盘时间2010-08-28建筑形态30-33层高层住宅，低层花园洋房占地面积229313.7㎡建筑面积1000000㎡容积率3.5总户数7179户绿化率40%装修情况毛坯车位配比1：0.68销售报价均价9100元/平方米建筑设计美国GBBN建筑设计、澳大利亚Hassell景观设计美国GBBN建筑设计、澳大利亚Hassell基本概况项目介绍：2008年首创置业首次进入重庆并以12.25亿元拿下当时还不被看好的鸿恩寺地块，两年后两江新区规划出台，鸿恩寺片区成为重庆炙手可热的居住片区，由于地块占据鸿恩寺公园最好的景观资源，首创将该项目定位为国际性生活区，依托鸿恩寺公园，结合山地资源进行规划，产品设计也追求多样化，务求使项目成为重庆江北CLD的标杆项目。5规划分析总平面图鸟瞰图交通分析图物业分析图组团分析图开发分期图开发分析样板区分析图规划总结和规划分析示意6规划分析/基地环境地块特点：项目坐落于在鸿恩寺森林公园西侧，背靠高差148米的龙脊山，项目北面为嘉华大桥北引道与红石路；西面隔规划道路与东原D7住宅区相望；南面为龙脊山的其中一道山脊，山脊以南为华润中央公园住宅区和；项目占据龙脊山两个山谷，地块呈“M”字型且较为狭长，地形自西向东不断升高，高差较大；北面临近嘉华大桥北引道(鸿恩寺隧道出口），车流量大，噪声问题突出；北侧存在靠近高压线的问题；地块距长江有一定距离，受周边高层住宅与山体阻隔，无江景资源。鸿恩寺片区公园绿地居住区高压线7规划分析/周边环境鸿恩寺隧道出口靠近高压线鸿恩寺森林公园东原D7住宅区华润住宅项目规划分析/总平面图规划特点：项目根据地形和地块周边环境进行规划；受坡度与高差等因素影响社区道路较为曲折，局部位置通过电梯进行处理垂直交通问题；地势低的位置布局高层，位置高的地方布局低层洋房以充分利用鸿恩寺公园的景观资源；考虑到项目旁为东原项目的大型商业体，本项目的商业体量适当降低，位置布局在项目北部，与东原项目的商业体形成集聚。高压线规划分析/鸟瞰图首创鸿恩国际生活区总体量达100万㎡，其中住宅约77万㎡，由高层公寓，半山洋房以及商业综合体组成，并配建相应的公共服务设施。高层公寓半山洋房商业综合体规划分析/布局分析东原高层住宅高层高层高层洋房洋房龙脊山华润高层住宅嘉华大桥北引道项目在地势低的地方布局高层住宅以获取更好的通风采光条件，且大部分向山的单位都能观看山景，低地势能降低施工的难度与成本；高地势的地方则布局低层洋房，使其拥有良好的视野以及景观，高层区对洋房区形成围合之势，隔绝外界的噪声影响，同时完成对龙脊山景观资源的占有。龙脊山X商业规划分析/布局分析项目西临在建的东原D7住宅区，由于该住宅区更靠近未来的地铁站，其商业的体量规划达到22万方，因此项目将商业体量压缩到2万，与东原的商业体实现资源共享。本案商业体东原商业体东原D7住宅区首创鸿恩寺项目规划分析/交通分析图项目大部分处于两个山谷内，地形较为封闭，路网布局受地形地势影响很大，基本为曲折的盘山道；受地形制约，社区没有实行人车分流，车行道基本通达所有住宅楼；社区共有2个车行出入口，其中1号出入口离城市主干道最近，为主要出入口；3号出入口直通地下车库。社区有5个人行出入口，2、3号出入口因为存在较大的高差需经垂直升降机上下；4、5号出入口为社区业主专属的登山出入口

。城市主干道城市次干道社区车行道社区步行道公园盘山道车库出入口车行出入口人行出入口23145规划分析/交通分析图23垂直升降机螺旋型道路2、3号出入口地势落差太大的地方通过电梯以及螺旋型道路处理垂直交通问题。规划分析/物业分析图半山洋房区高层公寓区商业综合体幼儿园及相关配套商业综合体体量为2万方，位于社区西北部红石路与规划道路交汇处，与东原D区商业体22万方的商业形成集聚效应；该位置也是离日后轨道交通站点最近的位置，有利于人流的导入。西面地势较低的地方为28幢30~33层的高层，东面地势较高的地方为低层洋房。社区幼儿园以及配套共建位于整个社区的几何中心，方便各组团的住户使用。规划分析/开发分期图项目一期：7幢30-33层高层住宅项目二期：高层住宅、半山洋房以及社区幼儿园项目三期：高层住宅、半山洋房项目四期：高层住宅、半山洋房以及商业综合体一期二期三期四期项目分四期开发，由北往南分期推进；一期位于项目北部，交通条件最好，出入方便，包含高层住宅与中心庭院景观，为项目树立标杆；二期包含高层与半山洋房、社区幼儿园，以出量为主，幼儿园开始为社区业主服务；三、四期紧接二期推出，没期都包含高层与半山洋房两类产品，满足不同客户群的需求；前三期销售完毕，社区人气充足，清拆临时销售中心兴建商业综合体。规划分析/组团分析图整个社区被道路也景观带分割成若干个组团（左图所示），如一期的7幢住宅组成一个高层组团，楼宇分南北排并错开排布，使得位于北面的南向单位也能观赏中心景观；车行道从组团内部蜿蜒而过，串联起整个组团。中心景观组团景观车行道观景视线山林景观17规划分析/开发分析/营销推广、推售节奏及价格走势2010-08-282010-10-232011-06-25推量与销售信息时期本次推出二期高层1、2号楼，3梯8户，共488套房源，1、2号楼均位于小区西面。产品均为二房二房一厅，面积区间为62.7-64.41平米，主力户型为二房二厅一卫64.41平米，开盘均价为8341元/平米，项目首次开盘，推出一期1、3号楼，位于小区的西南侧，均为33层的高层。共计推出458套房源，面积区间在39.93-95.36平方米之间，以二房和三房为主。开盘销售均价在7371元/平方米。项目加推4、5号楼，为2幢高层住宅，4号楼位于项目的东侧，5号楼位于项目的西侧。推出房源面积区间在77-118平方米之间，以二房和三房为主。开盘销售报价在8549元/㎡加推二期21、22号楼。21号楼3梯6户共31层，位于小区东北面；22号楼3梯8户共30层，位于小区东面。面积区间为51.15-101.87平方米，为二房、三房户型，主力户型为二房二厅一卫65.94平方米。开盘折后均价为8496元/㎡。2011-09-03一期二期2011-01-15本次推出一期高层6号楼，户型面积为76-118㎡房源，开盘销售均价在8300元/㎡2011-03-16本次推出一期高层楼王7号楼，套内76平米两房、99平米和118平米三房，均价9600元/平米2010.08.28开盘，一期1、3号楼7371元/㎡2010.10.23，一期4、5号楼8549元/㎡2011.01.15，一期6号楼8300元/㎡2011.03.16，一期楼王7号楼9600元/㎡2011.06.25，二期1、2号楼8341元/㎡2011.09.03，二期21、22号楼8496元/㎡规划分析/样板区样板区位于整个项目的西北端，规划道路与红石路的交汇处，即未来商业综合体的位置，整个样板区包含销售中心、三套样板房以及园林，全部为临时建筑，到四期商业综合体兴建的时候将全部拆卸。这样做源于该位置临近主干道红石路，标识作用明显，容易到达且不影响内部建设工程的展开。该不足之处是前期投入成本较大。销售中心样板房参观流线红石路规划分析/参观流线入口标识入口大道展示沙盘销售中心样板区小道“I世代”样板房样板区小道“都会名爵”样板房“水晶城堡”样板房销售中心洽谈区20规划分析/样板房展示水晶城堡都会名爵I世代规划分析/规划总结规划总结：该项目地块高差大，设计者结合地形，通过曲折的盘山道串联起整个项目，道路的通达性好，在高差特别大的地方设置垂直升降机以及螺旋道路解决通行问题；项目处于两个山坳内，东高西低，为了获取更佳的景观以及采光通风条件，设计者在地势较低的地方布局高层地势较高的地方布局低层洋房；项目对功能区的划分也较为合理，西北角靠近未来轨道交通站的地块布局商业综合体，以利于导入人流；幼儿园等公共服务设施布局在项目几何中心，方便服务社区住户；样板区独立于项目，避免影响施工同时获得更佳的销售环境；样板房的装修风格多样，差异明显，以凸显项目国际化的主题。建筑建筑风格立面风格细节建筑风格：高层住宅以现代风格为主，单体建筑平面布局有蝶式、工字型、十字型等多种形式;建筑外形方正，线条硬朗简洁，体现现代建筑的特点；重庆市将住宅建筑主色调定为灰、白色，本项目的建筑立面也以灰、白色两色搭配，整体显朴实淡雅；建筑外立面较为平整、开窗面积大，阳台较多。开发商对半山洋房的具体建筑风格还没有最后定调，此处不作分析。建筑/建筑风格高层鸟瞰高层实景现代风格项目所有高层建筑统一采用现代风格，半山洋房将大量加入外国风情元素以体现国际化。建筑风格：现代风格立面材质及特征：上层为涂料、底层干挂石材；整体采用灰、白色搭配，带有现代中式风格的影子建筑特色：外形方正，立面无过多的变化；窗户排列整齐，整体感觉中规中矩，无太多刺激视觉或给人留下深刻印象的特点，但适合居住小区安谧的氛围。建筑/建筑风格细节白色涂料干挂石材立面以灰白色搭配外形方正简洁立面材质户型户型面积配比表户型位置分析户型分析户型总结户型分析/户型分析（一期）A1户型套内面积约40平方米一室一厅单卫优点：户型方正，空间布局合理，房型紧凑；卧室外飘窗，延伸空间并有利采光观景；阳台客厅餐厅连通，视觉通透，空间流畅；双阳台布局，利于观景。户型分析/户型分析（一期）B1户型套内面积约61平方米两室两厅单卫优点：布局合理，功能分区明显，动静相宜；以客厅为轴，动静分离（蓝虚线）；厨房宽敞，使用方便；双阳台格局，室内处处采光，利于观景；客厅连阳台，增加空间感。不足：主入口正对主卧出入口，私密性受影响。户型分析/户型分析（一期）B2户型套内面积约64平方米两室两厅单卫优点：紧凑两户型设计，动静分区；客厅与主卧均有南向景观；卧室飘窗增加空间，利于采光；客厅与观景阳台相连利于通风采光，增加客厅的空间感；不足：主入口正对主卧出入口，私密性受影响。户型分析/户型分析（一期）B3户型套内面积约73平方米两室两厅单卫优点：方正两房结构，厨房独立，动静分离；阳台、客厅、餐厅一体，空间宽广，视线通透；居室主次有序，功能分区明显；主次卧室飘窗设计增加空间，增大观景面。不足：主入口正对客厅，私密性受影响；存在空间浪费（篮框位置）。户型分析/户型分析（一期）B4户型套内面积约66平方米两室两厅单卫优点：方正两房结构，空间布局合理，主次有序；客厅餐厅自然过度，厨房独立减少对起居室的影响；卧室飘窗增加空间，利于观景与采光；阳台宽阔，空间舒适。户型分析/户型分析（一期）B5户型套内面积约76平方米两室两厅单卫优点：餐厅客厅阳台连通，空间通透；厨房卫生间集中一区，减少对起居室的影响；卧室飘窗增加空间，并获得更好的观景效果；双阳台设计，满足景观和生活双重需要。不足：主入口正对客厅，私密性受影响。户型分析/户型分析（一期）B6户型套内面积约74平方米两室两厅双卫优点：方正两居，动静分区；客厅衔接景观阳台，利于观景以及采光通风；主入口设入户花园，增加舒适感，形成过度空间；主卧配备独立卫生间，兼顾主人私密性；客厅与餐厅相连，增强空间感。户型分析/户型分析(一期）C1户型套内面积约82平方米三室两厅双卫优点：方正三房，动静分区，南北通透，景观良好；南向设置超大观景阳台，凸显户型的景观优势（红框位置）；双卫生间设计，保障主人隐私；客厅与餐厅相连，增强空间感。户型分析/户型分析（一期）C2户型套内面积约83平方米三室两厅双卫优点：舒适三房构造，空间主次有序，动静分区；带入户花园，形成过度空间，保障隐私；客厅、餐厅、阳台相连，空间感强；客厅连超大阳台，客观山景。不足：厨房和公共卫生间采光欠佳；部分卧室狭小。户型分析/户型分析（一期）C3户型套内面积约96平方米三室两厅双卫+院馆优点：户型方正，动静分离，功能区分区明确；院馆为可变空间，三房可变四房，满足生活的需求；客厅宽敞且承接观景阳台，采光通风良好。不足：存在空间浪费（红框位置）；次卧较少。户型分析/户型分析（一期）C4户型套内面积约118平方米三室两厅双卫+院馆优点：户型方正，功能布局合理；动静分区干湿分离；阳台、客厅、餐厅相连，格局大气，空间豁达舒适；中央院馆改造可使三房变四房；双阳台以及飘窗设计，采光通风较好。不足：主入口这对客厅，无遮挡，影响私密性。户型分析/户型分析（一期）C5户型套内面积约100平方米三室两厅双卫优点：户型方正，功能分区合理，动静分区；阳台、客厅、餐厅相连，视线通透，光线明亮；整体空间格局紧凑；入户花园提高舒适感并成为室内外的过度空间；次卧连观景阳台，利于观景。不足：厨房采光欠佳。户型分析/户型分析（二期）A1户型套内面积约64.41平方米，建筑面积约79.84㎡两室两厅一卫优点：户型紧凑，功能分区明确合理，最大化采光设计；入口转折，保证私密性；飘窗增加卧室空间并利于采光通风；大阳台增加户型舒适度；厨卫分离。户型分析/户型分析（二期）A2户型套内面积约62.70㎡，建筑面积约77.2㎡两室两厅一卫优点：户型设计精致，格局灵动，各功能合理布局；厅厨双流线设计，动静区分离；卧室设飘窗，增加空间；双阳台设计，利于通风采光。不足：存在空间浪费（蓝框位置）；客厅尺度较少。户型分析/户型分析（二期）A3户型套内面积约84.43㎡，建筑面积约104.65㎡三室两厅双卫优点：户型方正；动静分区，干湿分离；三阳台利于采光通风及观景；卧室带飘窗，增加空间，室室通透；厅厨双流线设计,互不干扰。不足：主入口正对客厅，私密性受影响。户型分析/户型分析（二期）A4户型套内面积约63.34㎡，建筑面积约78.51㎡两室两厅一卫优点：户型方正紧凑，南北通透；三重阳台设计，改善采光通风条件。不足：厨卫位置深入，动静区相互影响；主卧尺度小，空间局促；靠近主入口的卧室受外界影响较大，附带阳台尺度小，难以利用(蓝框位置）。户型分析/户型分析（二期）B1户型套内面积约66.15㎡，建筑面积约83.43㎡两室两厅一卫优点：方正户型，动静分明，南北通透；卧室带飘窗，增加空间，通风采光效果较佳；客厅接观景阳台，尺度舒适；厅厨双流线设计，互不干扰。户型分析/户型分析（二期）B2户型套内面积约101.90㎡，建筑面积约128.8㎡三室两厅双卫优点：户型方正，尺度合理；私家入户花园，室内外形成过度；厅厨双流线设计，厨房、客厅方正实用；卧室带飘窗增加空间并利于通风采光。不足：公卫位置过于深入（蓝框位置）。户型分析/户型分析（二期）B3户型套内面积约86.73㎡，建筑面积约109.73㎡三室两厅双卫优点：户型正，动静分区；客厅连接阳台，尺度舒适，空间宽敞明亮；厨房公卫偏居一角，减少对起居室的影响；主卧设专属卫生间，保证主人私密性；各卧室带飘窗，增加面积。不足：主入口正对客厅，影响私密性。45户型分析/分析总结项目特色：不足之处：部分房型主入口正对客厅，私密性受到影响；部分房型卧室尺度较小，感觉狭隘。大部分户型结构方正，使用率高；基本做到动静分区、干湿分离，厅厨实现双流线设计，减少对起居室的影响；阳台、客厅、餐厅相连，采光通风较好；卧室尺度较少，多设计飘窗以增加空间；景观景观风格细节营造47景观/景观体系首创鸿恩国际生活区依鸿恩寺森林公园而建造，深林公园项目最大的优势资源，因此设计者充分利用公园山地优势和生态风景打造项目景观。一是利用鸿恩寺山地的落差层次，打造出水流山谷的狭长小瀑布，贯穿于小区内；二是利用鸿恩寺山地的地势走向，打造出别具特色的竹林景观，营造出四季变化森林；三是利用鸿恩寺这个大型森林公园，兴建800米竹景登山步道，使其成为业主散步健身的好去处；项目的园林部分尚处在施工中，因此仅能通过规划以及效果图作简要分析。48景观/中心景观碧湖连珠位于主入口处以人工化的水体配合自然的草坡形成人工的景观环境，为住户提供一个舒适的休闲空间；该大型水景位于设在主入口处将起到很好的标识作用。49景观/组团景观除了主入口位置的中心景观外，项目内部也布局了多个组团景观绿荫满载位于项目三期高层区内，将通过栽植整形的灌木、规则的草坪为业主提供休息空间，同时减弱高层对场地的压迫感；红叶映山位于低密度的半山洋房区，将通过提高植物的密度营造森林洋房的环境。绿荫满载红叶映山50景观/组团景观竹林逸趣位于山脊之上，高差比较大，设计者通过栽植高大乔木弱