第八章房产税、车船税、契税

第八章房产税、车船税、契税法第一节房产税法

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。一、纳税主体：房屋的产权所有人1、产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2、产权出典的由承典人缴纳；3、产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；4、产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；5、无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人按照房产余值代为缴纳房产税。2009年1月1日起，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。【案例-多选题】下列各项中，符合房产税暂行条例规定的有()。A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人二、征税对象1、征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。2、征税范围：城镇经营性住房（城市、县城、建制镇、工矿区，不含农村）三、税率、计税依据与应纳税额的计算计税方法计税依据税率计税公式从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定年税率1.2%应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%（这样计算出的是年税额）从租租金收入（包括实物收入和货币收入）12%应纳税额=租金收入×12%或4%个人按市场价格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）4%【案例1-单选题】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20％的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）万元。（2006年）

A.15.04B.16.32C.18.24D.22.72备注：法律规定房屋大修期间可以免房产税。【案例2-计算】某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。当地规定房产税原值减除比例为20%。请计算2010年该公司应缴纳的房产税。（2011CPA)四、税收优惠1、国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。2、由国家财政部门拨付事业经费的单位（全额或差额预算管理的事业单位），本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。4、个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。5、央行（含外管局）所属分支机构自用的房产。6、对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对上述企业和用于其它生产经营活动的房产、土地按规定征收房产税、城镇土地使用税。（新增）7、经财政部批准免税的其他房产。（有新增）如上海、重庆于2011年起对部分个人住房征收房产税。五、税收征收管理1、纳税期限按年征收，分期缴纳。2、纳税地点房产所在地的税务主管机关不在一地的，分别向房产所在地的税务机关缴纳。第二节车船税一、纳税主体车船税的纳税义务人，是指在中华人民共和国境内的车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人。二、征税对象（1）依法应当在车船管理部门登记的机动车辆和船舶；（2）依法不需要在车船管理部门登记的在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆和船舶。

在现实中，车辆分为机动车辆和非机动车辆；船舶分为机动船舶和非机动船舶。车船税的征收范围包括机动车辆和船舶，不包括非机动车辆。三、税率车船税实行定额税率（1）车辆的具体适用税额由省、自治区、直辖市人民政府依照《车船税税目税额表》规定的税额幅度和国务院的规定确定。（2）船舶的具体适用税额由国务院在《车船税税目税额表》规定的税额幅度内确定。以北京市为例：北京市车船税税目税额表——（车辆）税目计税单位年基准税额备注乘用车〔按发动机汽缸容量（排气量）分档〕1.0升（含）以下的每辆300元核定载客人数9人（含）以下1.0升以上至1.6升(含)的420元1.6升以上至2.0升(含)的480元2.0升以上至2.5升(含)的900元2.5升以上至3.0升(含)的1920元3.0升以上至4.0升(含)的3480元4.0升以上的5280元商用车客车中型客车每辆960元核定载客人数9人以上，20人以下，包括电车大型客车每辆1140元核定载客人数大于或者等于20人，包括电车货车整备质量每吨96元包括半挂牵引车、三轮汽车和低速载货汽车等挂车整备质量每吨48元按照货车税额的50%计算其他车辆专用作业车整备质量每吨96元不包括拖拉机轮式专用机械车96元摩托车

每辆120元四、税收优惠（一）法定减免1、捕捞、养殖渔船；2、军队、武装警察部队专用的车船；3、警用车船；4、依照法律规定应当予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船。5、对节约能源、使用新能源的车船可以减征或者免征车船税；对受严重自然灾害影响纳税困难以及有其他特殊原因确需减税、免税的，可以减征或者免征车船税。6、省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，可以对公共交通车船，农村居民拥有并主要在农村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车定期减征或者免征车船税。（二）特定减免1、经批准临时入境的外国车船和香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的车船，不征收车船税。2、按照规定缴纳船舶吨税的机动船舶，自《车船税法》实施之日起5年内免征车船税。3、依法不需要在车船登记管理部门登记的机场、港口、铁路站场内部行驶或作业的车船，自《车船税法》实施之日起5年内免征车船税。五、征收管理1、纳税义务发生时间 （1）车船税纳税义务发生时间为取得车船所有权或管理权的当月（2）取得车船所有权或管理权的当月，应当以购买车船的发票或者其他证明文件所载日期的当月为准2、纳税地点 （1）纳税人自行申报缴纳车船税的，纳税地点为车船登记地的主管税务机关所在地（2）扣缴义务人代扣代缴车船税的，纳税地点为扣缴义务人所在地（3）依法不需要办理登记的车船，纳税地点为车船的所有人或者管理人主管税务机关所在地3、纳税申报 车船税按年申报，分月计算，一次性缴纳。4、其他规定 （1）当年已税车辆变更所有权或管理权的，税额不退不补；（2）当年未税车辆变更所有权或管理权的，现车船所有人或管理人缴纳该年度的车船税【案例1】某客运服务公司由于业务扩大，2007年分别购进以下车辆：（1）3月大型客车30辆；（2）5月中型客车20辆；（3）7月小型客车10辆；（4）9月微型客车5辆。当地政府规定，大型客车的税额为600元/辆；中型客车的税额为540元/辆；小型客车的税额为480元/辆；微型客车的税额为420元/辆。请问：该公司当年应纳车船税为（）元。A.25300B.24300C.34100D.21260第三节契税法

契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。一、纳税主体在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。【归纳】对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表：转让方承受方（1）营业税（2）城建税和教育费附加（3）印花税（产权转移书据）（4）土地增值税（5）企业所得税（或个人所得税）（1）印花税（产权转移书据）（2）契税二、征税对象境内转移土地、房屋权属。具体包括：（1）国有土地使用权的出让（2）土地使用权的转让及房屋买卖（3）房屋赠与与房屋交换。三、税率3%-5%的幅度比例税率。【注】自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。（全国一致）四、计税依据1、国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖：成交价格2、房屋赠与：征收机关参照市场价核定3、房屋交换：交换价格差额五、应纳税额的计算：计税依据×税率征税对象纳税人计税依据税率国有土地使用权出让承受方成交价格3%～5%的幅度内,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区实际情况确定土地使用权转让买方房屋买卖买方房屋赠与受赠方征收机关参照市场价核定房屋交换付出差价方等价交换免征；不等价交换,依交换价格差额【注】：1、等价交换房屋土地权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税；2、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益；3、个人无偿赠与不动产的行为：受赠人为法定继承人的——不征税；受赠人非法定继承人的——全额征收契税。五、税收优惠六、纳税申报与缴纳1、纳税义务发生时间 签订合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天2、申报纳税期限 纳税义务发生之日起10日内3、申报地点 土地、房屋所在地的征收机关【案例1-单选】下列各项中，应征收契税的是（）（07CPA）A.法定继承人承受房屋权属B.企业以行政划拨方式取得土地使用权C.承包者获得农村集体土地承包经营权D.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房【案例2】居民甲2008年购置了一套价值100万元的新住房，同时对原有的两套住房处理如下：一套出售给居民乙，成交价格50万元；另一套市场价格80万元的住房与居民丙进行等价交换。假定当地省政府规定的契税税率为4%，则居民甲2008年应缴纳的契税为（）万元。（09CPA）

A.