精装修成本控制探讨

精装修成本控制探讨2013年6月18日目录♦案例

♦弥补

♦现状

♦反思

♦借鉴

♦

建议启动会：2011年4月案例——背景定标准：4,200元/m2定售价：36,000元/m2样板房：2011年5月案例名：杭州钱塘帝景项目（滨江76#B）室内精装修案例——背景案例背景：钱塘帝景项目精装修大面积定标时间：2013年5月建筑面积：178m2建筑单方：4,530元/m2目标成本：4,200元/m2超目标成本单方：330元/m2超目标成本总额：629万组成明细分析明细造价（元）单方造价（元/m2）备注品牌橱柜73,655414意大利施耐德洛洁具龙头92,527520唯宝、当代、丽舍等空调63,300356大金地暖30,000169A.O厨房电器81,808460MIELE智能化50,000281

开关插座21,000118罗格朗硬装及其他费用393,9892,213

总计806,2794,530

弥补——优化动作1厨房电器品牌调整序号明细单套成本原方案现方案差价小计影响单方（88套）调整说明1已售37套97,35681,80815,548575,27630仍用MIELE,但已售房源原配置2台冰箱调整为1台2未售51套97,35648,00049,3562,517,156132品牌调整为库博士，2#配置1台冰箱，4#配置2台3合计8,567,3285,474,8963,092,432162说明：美诺与库博士同为德国厨电顶级品牌，品牌历史同样悠久，品牌效应均等，同为高端楼盘服务。弥补——优化动作2卫生洁具品牌调整序号明细单套成本原方案现方案差价小计影响单方（88套）调整说明1已售37套43,06226,04217,020629,74033保持唯宝品牌，更换型号，主卫2个台盆调整为1个2未售51套43,06225,40117,661900,71147调整品牌为意大利格罗宝3合计3,789,4562,259,0051,530,45180说明：格罗宝——意大利最大的陶瓷卫浴品牌弥补——优化动作3台盆及浴缸龙头品牌调整序号明细单套成本原方案现方案差价小计影响单方（88套）调整说明1已售37套42,66238,6943,968146,8168主卫台盆龙头THG品牌不变，2套调整为1套，镀24K金调整为镀18K金；浴缸龙头及次卫台盆龙头品牌不变，仅调整型号2未售51套42,66222,45520,2071,030,55754主卫台盆龙头品牌不变，仍用THG品牌，但镀金调整为普通；其他区域龙头当代调整为奇美3合计3,754,2562,576,8831,177,37362说明：奇美——意大利品牌，全球范围内久负盛名。弥补——优化动作4淋雨花洒品牌调整序号明细单套成本原方案现方案差价小计影响单方（88套）调整说明1已售37套28,08230,547-2,465-91,205-5负数表示成本增加，原因是型号未变，但因原合同签订时间较早，后做过调减变更，现重新启用，价格参考2013年最新价格，均有上涨。2未售51套34,52522,04312,482636,58233汉斯格雅调整为意大利奇美及阿曼达•维卡略3合计2,799,8092,254,432545,37728弥补——优化动作5洗衣干衣机取消赠送序号明细单套成本原方案现方案差价小计影响单方（88套）调整说明188套47,84204,784429,99222原配置为赠送，销售售房时未做承诺，故整体取消。2合计429,9920429,99222以上优化调整共计680万元。弥补——优化动作6室内硬装部分设计调整方案序号明细单套成本原方案现方案差价小计影响单方（88套）调整说明1未售51套99,10079,53019,570998,07052室内地面石材改地砖257,71732,56525,1521,282,75267卫生间墙面石材改墙面砖317,3156,95510,360528,36028主卧地板拼花改普通实木复合地板4122,38741,69680,6914,115,241216墙面木饰面、墙纸、扪皮、扪布等调整56,00006,000306,00016取消书柜6--52,7372,689,577141其他吊顶简化、卫生间台盆柜优化、衣柜优化、窗台板材料更换等7合计9,920,000520优化总额992万元序号明细2#（37）2#（7套）4#总价（44套）单套合价单方单套合价单方单套合价单方1洁具龙头23,28652020,95332732,7913182橱柜73,65541473,65541475,2682953瓷砖1,400863,11235594,5653714厨房电器81,80846039,59822249,3851945空调63,30035663,30035696,2383776智能化及开关插座50,00039950,000399

7硬装及其他422,5892,374285,9811,607401,7081,5758合计806,2794,530

654,7393678

819,1243,212

9动态成本70,456,95210目标成本80,220,00011动态单方3,698现状——优化后成本组成分析台盆马桶浴缸现状——对比图片主卫台盆龙头主卫台盆龙头浴缸龙头台盆龙头现状——对比图片淋浴花洒现状——对比图片现状——对比图片玄关、餐客厅地面石材改地砖卫生间石材改地砖现状——对比图片拼花地板改铺贴实木复合地板墙面做法调整现状——对比图片墙面做法调整现状——对比图片天花做法简化反思1大面积装修，样板房的做法将直接影响后续工作方向，处理不当将造成无法弥补的后果——本案例销售及时刹车，否则将超目标成本近630万元！反思2

对于样板房的动态成本应及时掌握更新，可提前做成本规划，对于成本各组成部分的额度配置要合理！对样板房需及时审视，尤其是开放前的成本测算反思3

1、应该提供销售多少砝码？——经过充分的客户分析，区分需求重点来配置；2、经调研，市场上合理的装修成本与售价的比例一般不超过12%！避免超配装修成本与售价调研分析明细万科草庄万科探梅里金地自在城绿城西溪诚园远洋公馆远洋大河宸章中海紫藤苑世茂钱塘帝景业态小高层多层洋房高层高层高层高层高层高层（老）售价30,00011,00020,00037,00038,00032,00020,00026,666装修单方3,0001,0001,8005,0004,5003,8001,5004,530装修占比10%9%9%14%12%12%8%17%世茂钱塘帝景高层（新）31,0003,25911%-世茂钱塘帝景优化后4,3341,27128%=反思3——与类似项目精装修配置及效果对比序号部位世茂钱塘帝景（售价26666/装修4530）远洋公馆（售价38000/装修4500）万科草庄(售价30000/装修3000)1地面工程玄关客餐厅石材、拼花地板玄关客餐厅石材、实木地板实木复合地板，少量石材2墙柱面工程卫生间石材，其他软硬包、木饰面及墙纸

卫生间石材，其他墙纸卫生间墙砖，其他墙纸3天棚工程造型吊顶

造型吊顶简单造型吊顶4收纳系统实木贴皮，次卧为皮革面玫瑰金衣柜

实木贴皮走入式衣柜

实木贴皮，储藏柜+主次卧衣柜+鞋柜+浴柜+洗衣房柜

反思3——与类似项目精装修配置及效果对比对比分析序号部位世茂钱塘帝景（售价26666/装修4530）远洋公馆（售价38000/装修4500）万科草庄(售价30000/装修3000)5洁具龙头洁具：唯宝

龙头：THG及

当代

花洒：汉斯格

雅

洁具：TOTO+杜

拉维特

龙头：汉斯格

雅

全套科勒

6橱柜意大利SNADIERO施耐德洛厨柜WAY系列意大利高帕特柏丽，配置中岛，转角拉篮+天使降临+电磁炉7中央空调大金

东芝

日立

8地暖A.O史密斯

无，仅卫生间电地暖

依冬，卫生间配置即热式暖风机

9厨房电器MIELE品牌，两件套+冰箱+洗碗机+烤箱+微波炉全套西门子，三件套+烤箱+微波炉+洗碗机+双开门冰箱，送净水器+垃圾处理器西门子+阿里斯顿，三件套+红酒柜+冷冻柜+冰箱+冷藏柜+微波炉

反思4

案例项目的销售合同反思4

销售合同的写法与销售说辞销售说辞的严密性、统一性；销售合同的配置明细、深度、签法…例：1、金地自在城的销售合同小业主不与甲方签订，而与第三方（装修公司）签订——降低开发商风险；2、杭州龙湖滟澜山销售开盘无样板房，对于配置只提材料不提品牌——当遇市场低迷时，成本优化不至于太被动；3、杭州万科所有楼盘禁止赠送洗衣机——电器类因保修期限制，尽量少送借鉴—