七星水岸项目营销策划报告

七星水岸项目营销策划报告2011年10月七星水岸的整体规划目前已经基本定型，项目全面启动在即，在这个时候我们需要考虑一个问题：我们的产品以什么样的姿态面世？

要想回答好这个问题，我们需要对自己有一个客观的评价，同时根据周边市场做相应的调整。商场如战场，房地产行业也是如此“知己”“知彼”才能百战不殆“知己篇”一、区位二、综合经济技术指标三、整体布局规划四、户型配比五、沿街商业六、建筑风格七、周边配套八、优劣势分析九、总结一、区位地块东至宁连路，南至深圳路、西至开发区、北至开发区，总面积51185.94平米，容积率2.0，项目地块属于清河区开发区，南向对面是淮安市经济开发区，属于两个开发区的交界处，深圳路东西走向，是淮安新兴区域的主干道之一，宁连路南北走向，周边道路交通结构良好。地块位置“知己篇”二、综合经济技术指标项目总建筑面积123974平米，居住总户数为796户，属于中等规模的住宅小区。“知己篇”三、整体布局规划项目整体呈现南低北高的走势，北侧是一排南北双向景观高层，别墅位于花园洋房中央，呈现“聚宝盆”式的布局，南侧集中性商业有利于大型商业的布局。“知己篇”四、户型配比面积区段户数比例90平米以下30037.69%100-120平米18423.12%120平米以上31239.20%总计796100.00%根据最新的市场调查发现，区域内80-110平米左右的房源最为紧俏，通过以上两表可以看出，本案120平米以上房源占据近一半的比例，因此本案的客户定位应该是改善性为主，因此在楼盘档次方面需要做到中高端的档次。“知己篇”“知己篇”五、沿街商业

6#、16#沿深圳路布局，5层，总建筑面积9820平米，其中沿街商业总建筑面积8534平米，目前规划设计是1-2层采取一拖二的方式，3-5层采取都是大平层方式。“知己篇”通过上表可以看出，1-2层一拖二的商铺，开间3-4.5米，进深15米左右，开间深比1:3.3(1:5),远大于正常沿街商铺的1:2.5，因此在后期营销方面要多做文章。六、建筑风格项目建筑风格整体采用新古典主义，简约大气，面砖石材质感精细华贵，风格端庄稳重，符合淮安市场的主流偏好。“知己篇”“知己篇”七、周边配套◆家居建材商圈日益繁荣，项目东侧有在建的大长江国际家居广场、博德五金建材家居广场、红星美凯龙专业市场，三大市场投入运行后将大大带动区域的人气和商业发展。◆休闲娱乐设施齐全，项目北侧有清河美食城、长荣大剧院、淮扬菜文化馆、奥特莱斯购物公园、农家乐等一系列政府规划打造的各类配套，方便业主以后的休闲娱乐。◆汽配商圈发展迅速，项目东侧有规模大片的汽车4S店集群，包括奇瑞、雪佛兰、五菱、丰田、日产、马自达、标致等品牌，除此以外还有规模庞大国际汽车汽配城◆周边商业规划好，项目东侧有规划中的明发商业广场，总建近50万平米，涵盖餐饮、娱乐、购物、休闲等功能，建成之后将大大带动区域的人气和商业配套。◆教育配套齐全，开明中学、淮阴师院附小新区实验学校、广州路小学、深圳路小学遍布项目周边。◆交通配套齐全，周边道路宽敞，淮安火车站正在扩建中，规划中的淮安汽车总站就在项目附近，今后的出行非常便捷。◆医疗配套齐全，淮安第一人民医院清河新区分院、淮安第二人民医院开发区医院都在项目3公里范围内。“知己篇”优势：1、项目位于淮安市深圳路与宁连路路口，地处清河区经济开发区，与淮安市经济开发区仅一路之隔，周边商业、市政等配套规划完善，区域发展潜力无限；2、整体规划品位高，包含南北双景观高层、花园洋房、精品别墅等高档物业形态，具备打造中高端产品的基本条件；3、紧靠七星岛公园，临河而居，周边分布众多绿化景观，生态环境优越，居住舒适度高；4、周边楼盘的价格差比较大，最贵的6680均价多，最便宜的4000均价，这为项目的产品定位留足了空间。八、优劣势分析“知己篇”劣势：1、与生活息息相关的生活配套不够完善，目前居住不够便利；2、周边居住区较为分散，导致公交线路较少，出行方面不够便利；3、周边竞争楼盘多，很多都是品牌开发商开发的大型高档楼盘；4、小区西侧有铁路。“知己篇”九、总结本项目位于淮安市新兴发展区域，交通便利，周边的规划完善，区域发展潜力大，同时本案的整体规划档次高，物业形态包括景观高层、（电梯）花园洋房、别墅、集中性商业，周边生态环境优越，具备打造中高端项目的基础条件。但项目周边的竞争个案较多，很多都是品牌开发商打造的超大型高档楼盘，如何与“巨人”同场竞技，是本案启动之前需要思考的问题。“知己篇”“知彼篇”一、周边市场现状及分析二、典型楼盘分析三、小结一、周边市场现状及分析本项目位于清河新区和市开发区交界处，周边楼盘云集，众多楼盘可以按区域分为三个板块：水渡口大街板块、翔宇大道板块、开发区东侧板块水渡口大街板块翔宇大道板块开发区东侧板块☆本案“知彼篇”水渡口大街板块主要指水渡口大街两侧的众多楼盘，该板块的楼盘档次普遍规模大、档次高，主要有别墅和高端住宅小区组成，价格普遍较高，公寓价格基本都在5000-6000左右，代表性的楼盘主要有以下楼盘。1、水渡口大街板块楼盘产品类型价格优惠融侨华府高层4600-6500一次性92折，按揭96折，此外再享995折的会员优惠，准时签约99折联排16000-17000香格里拉小高层5500现房，送装修基金，约30000-50000长岛一墅双拼8000-9000一次性97折，按揭99折弘辉首馥高层6680均价一次性付款优惠可以谈茂华国际汇高层5000-5500一次性92折，按揭96折，此外再享准时签约99折和达雅苑小高层4400均价一次性98折万达广场高层6000-7000一次性94折，按揭97折丰球白鹭湖叠加、联排6000-9000

“知彼篇”翔宇大道板块主要指翔宇大道两侧及附近的众多楼盘，该板块楼盘档次高低俱全，既有百万方的超级大盘，也有总建几万平米的小型楼盘，均价最高的楼盘可达6000元/平米，价格最低的楼盘均价在4200元/平米。2、翔宇大道板块楼盘产品类型价格优惠中天优诗美地高层5700-7400一次性95折，按揭98折上海新城高层4200-4300均价一次性98折，按揭99折，如果买还可以再申请其他优惠翔宇壹号高层4900均价一次性98折，按揭99折，准时签约99折郦城国际高层6000均价一次性93-94折，按揭95-97折，根据付款相应折扣亿力未来城高层5800-6200均价一次性98折，按揭99折河畔花城高层5400均价一次性97，按揭99折山水名邸高层5300均价一次性9折，按揭98折水韵天城高层5980均价一次性96折，按揭99折汇金豪庭高层5200均价“知彼篇”3、开发区东侧板块

开发区东侧板块主要指水渡口大街以南，翔宇大道以东最新开发的区域，这片区域的发展刚刚起步，目前生活配套不齐全，主要依靠周边企业的人流，但随着区域的不断发展，这个片区的发展空间非常大，目前这个区域的住宅楼盘规模普遍较小，价格都在4000-4500左右。“知彼篇”楼盘产品类型价格优惠天香花苑多层4500均价剩6F跃层,4100-4200，基本没优惠御景天成花园双拼6000-7000一次性96折，按揭98-99折大湖城邦双拼7400-11000目前封盘，只接受一次性付款，按揭不受理东城佳园多层4200小高层4000红豆国际商务城小高层4200均价一次性96折，按揭99折，再享总价-15000，送电梯费3600，返契税1.5%天生赢家小高层3900均价一次性97折，按揭98折，价格还可以再谈谈华富汇小高层4300均价

罗马假日多层4300-4700价格可以谈小高层3938起8月开盘锦绣华庭花园洋房（共4F）4300左右即将开盘，时间未定联排6100

双拼7000多售完维多莉雅小高层4200均价一次性94折，138平米按揭96折，小户型按揭97折维科格兰花园联排、双拼8000均价一次性97折，定房优惠1万，准时签约2万东冠逸品高层4400-5400优惠1万多，现场还有其他优惠“知彼篇”分析通过以上三个板块楼盘的价格可以看出，本案周边楼盘的价格跨度区间非常大，从最贵的弘辉首馥6680元/平米均价，到最便宜的东城佳园4000元/平米，整整相差2680元/平米，导致如此大的价格落差主要在于楼盘的地理位置和自身定位，这也为本案的产品定位留足了空间，同时大多数楼盘对于一次性付款的优惠幅度特别大。我司就从周边众多楼盘中，挑选2个代表性的楼盘做比较，分析他们的地段和定位，从而汲取对本案有借鉴意义的经验。“知彼篇”二、典型楼盘分析案例一：茂华国际汇楼盘名称：茂华国际汇物业类型：高层、沿街商铺详细地址：清河南昌路东和平路南侧

开发商：淮安茂华置业有限公司售楼电话楼地址：水渡口大道与南昌路交汇处（钵池山公园东侧）

户型范围：93-138平米销售均价：

5000-5500均价容积率：2.7总建面积：

800000平米周边设施：钵池山公园水渡口商业中心白鹭湖实验学校50路3路23路内部设施：独栋别墅式商业街、双会所“知彼篇”茂华国际汇点评：项目地理位置优越，钵池山公园向东第一站，离万达广场非常近，周边各类生活配套较为完善；项目总建80万平米，是一个超大规模的住宅小区，但产品本身缺乏亮点，非常的普通，建材方面也没有出彩的地方，自身只有配套一个商业街；售楼处规模很大，现代商务风格的装修格调高雅，售楼处内部内设水吧台，硬件上非常到位，但水吧的服务跟不上，同时空间过大的售楼处给人一种冷冷清清的感觉；由于产品没有出彩之处，导致业务员在产品介绍方面很难提升项目的档次，仅仅依靠地段和价格进行推荐，而且销售资料也很匮乏。

“知彼篇”楼盘名称：融侨华府物业类型：

高层、别墅、商业详细地址：清河水渡口大道99号开发商：淮安融侨金辉房地产有限公司售楼电话：83856666售楼地址：水渡口大道以南，韩泰路以东户型范围：110-138平米销售均价：4600-6500容积率：3.17总建面积：

1050000平米周边设施：公园：钵池山公园、古淮河文化生态景区

教育：清河小学分校、开明中学分校、深圳路小学、白鹭湖中学（规划）

医疗：一院分院、二院分院、中山医院、市中医院

内部设施：4300平米豪华会所、500平米室内恒温泳池、20000平米主题示范园林，高层安装新风系统，别墅外立面采用石材加文化砖，高层采用石材加涂料案例二：融侨华府“知彼篇”融侨华府点评：项目位于水渡口大街南侧，紧靠茂华国际汇，地理位置稍逊于茂华国际汇，周边各类生活配套较为完善；项目总建105万平米，是一个超大规模的住宅小区，产品包含高层和别墅，高层产品自带新风系统，融侨凭借其优越的品牌影响力和高标准的物业服务水平，在地段稍逊的情况下，去化速度比茂华好；售楼处外围的景观打造的很好，对小区内的景观绿化具有示范作用，同时虽然售楼处的规模大，但实际客户活动范围并不大，采用欧式豪华装修，富丽堂皇，由于空间不大，即便在客户数量不多的情况下也不显的冷清；业务员的整体素质较高，待人较为热情。融侨之所以取得比茂华好的成绩主要在于融侨地产的品牌效应、融侨物业的配合和业务员的执行力“知彼篇”三、小结以上两个楼盘都定位的是高端楼盘，融侨在地理位置在稍逊茂华的情况下，交出了一份更加优秀的销售成绩单。纵观融侨的成功经验，我们得出以下几点对本案有建设性的意见：1、重视售楼处外围景观的打造2、售楼处规模适中，不宜过大3、售楼处装修要符合楼盘建筑风格，因此本案应采用欧式装修风格4、重视项目产品的细节打造，让业务员在与客户的介绍中做到“言之有物”5、尽可能招标品牌物业公司6、制作精良且足够数量的销售物料7、重视售楼处公共区域的人员礼仪(包括业务员、客服、保安及其他现场人员)8、打造一支积极进取的销售团队“知彼篇”以上就是本案以及周边项目的基本情况在知己知彼的情况下，我们该如何给项目定位呢？我们分析几个细节由于本案120平米以上的户型占据了小区一半的比例，这种面积配比表明改善性居住的客户是本案客源的重要组成部分！这部分客户特征客户特征描述：年龄30-50岁之间，三口之家或三代同堂，具有一定的经济实力，具有一定社会地位，对于生活品质有一定的追求，社交活动品位高；对应购买动机：改善居住环境；体现身份价值，同时深谙品质住宅的的升值保值功效；重点来源：项目周边企业的白领及高收入蓝领，政府事业单位公务员、私营业主、在面积方面需要一步到位的年轻人。细节1整体布局科学合理、恢弘大气，物业形态高端，新古典主义风格富贵华丽。细节2项目北侧紧靠正在建设中的七星岛生态商务会所七星岛生态商务会所为外商独资项目，总投资1亿美元，占地170亩，建筑面积约10万平方米，总体建筑风格为中式现代风格，由一座集商务会议、婚庆餐饮、休闲度假健身等于一体的生态精品酒店岛，一座休闲商业岛和五座具有办公、商务接待、居住、宴宾、养生、收藏多位一体的生态商务会所岛组成，是古淮河文化生态景区创建国家5A级旅游景区功能的配套项目七星岛是商务会所岛，更是一座生态景观岛，项目四面环水，全部采用经典苏州园林建造风格，高情远韵，清雅别致，是我们业主休闲娱乐的好去处。细节3通过以上3个细节可以看出，本案具备打造中高端项目的条件，同时受面积配比的影响，也必须打造中高端项目。通过项目的卖点提炼，我司对于楼盘的定位为：12万㎡欧陆生态品质社区目标价位:花园洋房5800元/平米

精品别墅10000元/平米景观高层5300元/平米如果仅仅依靠本案的位置销售，要达到目标价格很难，因此我们要提升项目的附加值；我们将从产品、营销、物业三个方面进行包装。“产品篇”一、户型细节二、建材三、智能化系统四、绿化景观一、户型细节1、飘窗◆飘窗就是为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗◆飘窗，从名字不难看出，就是飘出的窗子。一般的飘窗可以呈矩形或梯形，从室内向室外凸起。飘窗的三面都装有玻璃，窗台的高度比起一般的窗户较低。这样的设计既有利于进行大面积的玻璃采光，又保留了宽敞的窗台，使得室内空间在视觉上得以延伸

◆飘窗只要高度不超过2.2米，都不会计入销售面积，因此业主也就不需要为飘窗买单，飘窗的设计增加了业主实用面积，提高了产品的竞争力“产品篇”2、大阳台◆对很多业主的住房来说，书房可能没有一个地方来布置，其实稍加改造，就能将阳台“打扮”成一间别具一格的雅致书房

◆在阳台中央的顶上挂一副吊环，再配置杠铃、哑铃、拉力器、健骑机等健身器材，每天清晨，就可在这里呼吸到新鲜空气，进行健身健美锻炼，将阳台打造成健身房◆阳台里摆放各种花草花草，将阳台做成百花园，调节室内环境

◆在阳台的一面安设上下水及电源管线，放置洗衣机和洗手盆，可以设计成生活区域阳台的最主要作用是居住者晾晒衣物、摆放盆裁植物或堆放杂物，传统的阳台进深1.0-1.5米，由于空间较小，作用有限，随着建筑的不断发展，出现了大进深的阳台，使的阳台的作用得到大大的提升，不再是传统意义的阳台。“产品篇”3、空中花园空中花园指房屋中没有全封闭带屋顶的平台，这部分的建筑面积按一半计算（如果是双层高度则不算面积），入户花园让人们过去的“庭院情结”在空中得以延伸。◆空中花园赠送面积，提高了建筑的得房率◆空中花园封闭后可以做成卧室或者书房，实际利用率高◆空中花园可以放置各类花草，在家中建设一片花园“产品篇”4、空调机位随着时代的发展，空调已经成为了家居必备的家用电器，因此空调机位的布局已经成为在建筑设计中必备的组成部分，但很多空调机位仅仅留个底座，空调主机在很远就能看到，参差不齐的空调主机（大小、款式、颜色）使的小区外立面很杂乱，降低了小区的档次。我司建议在预留的空调机位外加置护栏，使的差次不齐的空调主机从外立面无法看到，保持外立面的统一，有利于提高项目档次。“产品篇”5、阳台封闭我司建议在规划上阳台不封闭，在交房验收合格后开发公司统一封闭阳台，封阳台费用由客户承担（按不高于市场价格收费）◆阳台在规划上不封闭，建筑面积按一半计算◆在交房验收合格后开发公司统一封闭阳台，外立面统一有助于提高项目档次和后期的品质保值◆封阳台费用由客户承担，但按不高于市场价格收费，表明开发公司之所以封闭阳台并不是为了获取利润，而是为了保证项目的品质“产品篇”二、建材1、品牌电梯直通地下停车场目前电梯已经大规模的在住宅小区使用，但问题也是越来越多，很多人反映电梯的质量不好，影响使用，因此在电梯的选择方面，选择品质较高、维护便利的品牌，以事实数据告诉客户，我们的电梯完全可以保障业主出行的安全和便利。

电梯直通地下停车场，业主停完车后不需上地面，直接从地下停车场乘电梯入户，便利了业主的出行，提高了生活的品质和小区的档次。“产品篇”2、外立面材料的选择从远处看，建筑风格决定客户对房屋的第一眼印象，而在近处看，外立面的材质和色泽决定业主对房屋品质的认可程度，因此外立面的选材非常重要。建议底部采用石材，其余部分全部采用面砖（或仿真石外墙漆），拒绝平庸的水涂料，石材和仿真石外墙漆的应用，一方面提高产品外立面的品质感，另一方面，使得外立面不用担心日晒雨淋导致的立面（涂料）裂纹和水渍，有利于保障项目的长久品质，这一点对于高品质小区尤为重要。“产品篇”3、入户门和门锁入户门和门锁对于每套房屋的重要性不言而喻，常规的入户门钢板厚度薄，安全性能不高，式样陈旧，建议采用最新科技的入户门，比如采用优质镀锌钢板，不但有很好的自洁性和粘贴性，抗光性、耐热性，可防雨、抗静电、且绿色环保，更完美显现木材自然色彩的美感。门锁方面采用电子密码门锁，刷卡、密码、钥匙都可开门，可以随意设置，这种门锁目前主要应用在北上广等一线城市的高端项目，电子门锁的使用提升项目科技含量，增加品质感。“产品篇”三、智能化系统目前小区的智能化已经越来越完善了，周界防范报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统、可视楼宇对讲系统、家庭防盗报警系统、车库管理系统已经在各个小区普遍使用，本项目也将不能例外，但在部分小的细节方面做出自己不一样的地方，比如采用彩色可视系统替代黑白可视系统，小区远距离停车场蓝牙系统代替传统的刷卡式车辆管理系统，彰显项目品质的高端。“产品篇”◆采用红外对射对小区的周界进行实时监测，以达到周界报警。◆和各主管的计算机进行联网，有效防护周界区域，对翻越行为提供及时报警。◆可以向110报警中心自动报警。◆能对报警状态、报警时间进行记录，并显示报警区域，通过警笛提示警情发生，便于值班人员即时处理警情。1、周界防范报警系统“产品篇”2、闭路电视监控系统◆在住宅区重要区域和公共场所安装摄像机，让控制室内值班人员通过电视墙一目了然全面了解住宅区发生的情况。◆保安中心通过录像机能实时记录、以备查证；通过矩阵控制器在控制台切换操作，跟踪监察。◆周边环境红外线报警信号可作为相应区域摄像机报警输入信号，一旦报警，相应摄像机自动跟踪。◆系统控制部分采用智能数字图像运动跟踪报警器来实现全自动操作控制。“产品篇”◆区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更站点，如住宅区内主要道路、盲点、死角等处。◆根据小区内设置的各个巡更信息点进行巡逻，由保安进行定时巡访以作记录，可随时按要求增加或更改巡更路线。◆管理中心制定严密科学的巡逻计划，建立巡逻点，巡逻管理员用巡更棒在各巡更点接触，中心系统通过联网管理记录该点的各种情况，保证小区内部人员的人身和财产安全。3、电子巡更系统“产品篇”◆由彩色可视门禁门口主机、彩色可视室内机、电源、分层解码器、管理中心等组成楼宇智能对讲系统。◆有效地防范外来人员自由进入单元楼内，降低小区盗窃案件发生。◆封闭式管理住宅小区，进行功能规划，对提高小区安全管理、方便方便小区住户的出入和对来访客人的接待。◆多通道内部通讯、双向互叫对讲等等，把单纯访客开门提升到多功能综合管理层面上。4、彩色可视楼宇对讲系统“产品篇”◆门磁感应器：主要装在门及门框上，非法闯入时，家庭主机报警，管理主机会显示报警地点和性质。◆红外线感应器：主要装在窗户和阳台附近，红外探测非法闯入者。较新的窗户和阳台布防技术采用“幕帘式红外探头”，通过薄薄的一层电子束来保护窗户和阳台。◆玻璃破碎探测器：装在面对玻璃位置，通过检测玻璃破碎的高频声而报警。◆紧急求助按钮：一般装设在较隐蔽地方，家庭发生紧急情况（如打劫、突发疾病），直接向保安中心求助。◆保安中心管理主机能及时显示各传感器的报警状态及性质，家庭主机有留守和布防两种状态，主人回家时，在延时时间内解除防盗系统，以免误报。5、家庭防盗报警系统

“产品篇”6、小区远距离停车场蓝牙系统蓝牙（Bluetooth）是一种支持设备短距离通信的无线电技术。蓝牙工作在2.4GHz

频带，带宽为1Mb/s。采用蓝牙技术应用于智能停车场系统，车辆进出车场可远距离（3-15m）不停车自动识别通过。传统的IC卡近距离感应卡停车场，识读距离只有几个厘米，也称为非接触式卡。在实际使用中，需要车主将车辆停下来－》摇下车窗－》手持IC卡伸出车窗外－》进行刷卡－》再继续进出。这种传统的车辆出入管理系统在雨雪天气、酷热天气等气候下使得车主造成不便；作为IC卡车辆出入管理系统的换代产品，利用蓝牙技术停车及车辆出入自动管理提供了更为便利、高效和贵宾级服务，是各种管理手段先进的企事业单位、高档小区、别墅、智能停车场等首选的车辆出入自动控制系统。“产品篇”四、绿化景观苏州有一个楼盘叫“白塘一号”，项目刚启动时，周边各类配套都很匮乏，唯一的优势资源就是紧靠一个公园——白塘公园，该楼盘在楼盘打造方面，绿化景观是楼盘的一大亮点，凭借这一亮点，“白塘一号”取得了巨大的成功。本案周边绿化景观资源丰富，北侧紧靠七星岛商务生态公园，因此在绿化景观上可以做一点文章，建议邀请具有丰富经验的景观设计公司，进行全方面的景观设计（包括售楼处外围和小区内景观），让绿化景观成为本案的销售利器。“产品篇”1、社区景观规划设计应贴合建筑风格建议社区景规划设计要与本项目的建筑风格贴合——即新古典主义风格，使得社区景观能与建筑风格融为一体，完美诠释欧式建筑景观的精髓，因此我们要给业主呈现的是——欧陆皇家园林。“产品篇”2、社区主入口设计要有特色和品质感

建议社区主入口设计要遵循有特色和品质感的原则，契合项目建筑风格要求，让客户直接从入口处就能感受到整个社区的高贵的品质感及与众不同的社区文化。主入口可规划设计主题雕像、建筑小品、小型喷泉等，力求简洁大方，足够的活动空间，体现项目的品质。“产品篇”3、中庭广场中庭广场是小区最大的绿化景观集中区，也是日后业主在小区中休闲娱乐的场所，这片区域的绿化景观我司需要用心去打造，中庭广场打造的是否成功直接影响到整个小区的绿化景观，由于项目采用高层布局，使得楼宇间的间距较大，为中庭的打造留下了足够的空间。

“产品篇”4、主题公园随着人们的生活水平越来越高，对于小区绿化的要求已经不仅仅是有花有草即可，而是希望这些花花草草有机组合，形成一个个具有一定内涵的绿化景观组团，也就是大家常说的主题公园，比如：牡丹园、桂花园等。“产品篇”5、水景、坡地与树种水景：中国是一个重视风水的国度，流动的水是被视为“旺财”，因此有必要在小区内部做一个水景，其中这个水必须是循环水，保证水的流动与清洁。

坡地：平坦的小区景观业主见多了，那我们就要做出不一搬的出来，小区内部的绿化做在一个个平缓的坡地上，增加层次性，给人耳目一新的感觉。树种：既然做高档小区，在树种方面也要作出一定档次，高档次的树种一方面提升小区的档次，同时也可以为销售说辞的提供助力。“产品篇”“营销篇”一、价值梳理二、营销策略三、推广策略及重大时间节点四、沿街商业五、售楼处与样板间一、价值梳理1、地段：新城核心一世繁华本案处于新城核心地段，区域发展潜力无限。2、商业：城东新城商圈枢纽明发商业广场、奥特莱斯商业广场、白鹭湖商业步行街、国际汽车博览城、红星美凯龙、大长江国际家具广场，各类商业配套齐全，尽享繁华便利。3、教育：人文社区心灵左岸深圳路小学、广州路小学、淮阴师范附小、开明中学，教育俯地，领先未来。4、生态：天然氧吧就在家门口

清河生态公园、拥有300亩白鹭湖、1900亩黄河森林的白鹭湖生态景区。5、休闲：绝无仅有的奢华休闲娱乐新地标七星商务生态岛、富士康高尔夫球场、国际婚庆广场、清河生态美食城、白鹭湖山庄、五星级开元大酒店、清河文化馆。五大固有价值“营销篇”七大提升价值1、物业：皇家物管星级服务聘请**物业担当私人管家，提供皇家式的服务礼遇。2、产品：深耕细节，提升品质对外墙材料、电梯、门窗等建材进行提升，从而拉动整个项目品质。3、景观：大型中央水景着力于中央水景园林的打造。4、智能：科技交响悉心呵护一生周界防范报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统、可视楼宇对讲系统、家庭防盗报警系统、车库管理系统。6、团队：国际团队联袂出品在团队建设方面，力争有影响力的国际团队加盟，尤其是景观、规划一类，争取以冠名的方式，打国际一流团队的品牌。“营销篇”策略上必须高举高打，大开大阖，传播上必须铿锵有力，掷地有声。我们的营销策略二、营销策略“营销篇”针对三线城市当地媒体资源有限，户外广告成为楼盘宣传的主要途径之一，同时联合空中电视媒体进行推广，另外有必要自行主办客户期刊，开辟一种新的宣传途径，形成自己的声音。空中打击地面推动自办期刊1、媒体通道策略“营销篇”★户外大牌：本案应着力寻找本区域和市中心区域拿下5块主要的户外广告位，尽早地抢占媒体资源。●万达广场，新城中心位置，城东所有楼盘广告的必争之地。●水渡口大街，新城主干道，有效拦截过往客户。●翔宇大道，城市连接南北的主要干道，人流密集，关注度高。●深圳路（青岛路段），拦截罗马假日、维多莉雅客源，同时离本案较近。●市区繁华路段，在市中心扎个点，扩大楼盘影响力。“营销篇”★电视广告：

电视媒体是实行空中打击的最佳载体，受众面广，可以最大范围的遍布全市，有效捕捉全市客户

●挂角、翻版，采取挂角的形式，主打项目案名，在淮安主要电视台投放。●新闻片头广告，制作专题性的15秒或30秒电视广告，在淮安房产类栏目投放。

●电视游字，主要以发布项目信息为主，每晚四次，一般在活动前一星期投放。“营销篇”★淮安日报：日报具有一定的权威性，是进入党政机关及行政事业单位的最佳途径，与本案高端客户群体联系紧密。

●报眉广告，位于报纸最显眼的位置，固定时间长期投放，一般聚中在活动前一个月。●封底广告，大版面的整版投放，营造气势，主要在活动前一周投放。“营销篇”★客户期刊 针对本案的高端定位，应独自开辟新的宣传途径，发行客户期刊，是最有效的选择，适宜项目形象的打造。客户期刊根据需要定期发行，每期8P，4开，内容为七星水岸介绍，欧式建筑风格品鉴，本案建筑品位等。“营销篇”2、氛围营销策略结合本案自身一系列有效的举措，给客户营造本案的高尚氛围，高档感觉，与消费者非一般的体验，无形中体现项目的价值。实景示范全城命名预约参观“营销篇”★样板区实景示范

基于目前处于自住市场，客户对于现场体验的要求较高，在项目工程进度许可的前提下，建议在基地现场设立全实景的示范区，提前为到访客户展示尊贵的生活情景氛围。★全城参与现场命名

以市民对七星水岸产品进行命名的方式，向所有客户发布这一消息，要求全城共同参与项目的景观命名，户型命名等，制造话题，引发关住。“营销篇”★样板房预约参观

针对会所中的样版房，采取先预约再参观的方式，不让普通客户随意参观，给客户造成稀有、尊贵、不平常的心理，也可筛选客户。“营销篇”3、公关营销策略针对淮安客户接受信息的渠道不足的现实情况，应该增加公关活动营销的分量，通过公关活动捕捉和积累客户，锁定目标范围，应进行针对性、不间断性的体验式活动营销。

产品推介会物业参观人居金奖

路演“营销篇”★举办产品推介会通过产品推介会的形式，明确本案的优势，给客户于利益点，给媒体于话题。★参观物业（明确项目物业公司的前提下）组织意向客户参观相似著名楼盘，抢先体验欧式生态生活.增加客户对项目的认知和信心。★举办路演活动在人流众多的大型露天广场举行路演活动，近距离向客户传达楼盘信息，活动选择在大型销售活动前。★全国人居金奖通过关系及经费，参加由政府部门主办的建筑评比活动，力争获得一个全国性的人居金奖，或“江苏人居环境奖”等。“营销篇”三、推广策略及重大时间节点“营销篇”推案顺序第一批房源由6栋花园洋房和2栋别墅组成，物业形态高端，有利于提升项目在市场上的品质感，树立高端楼盘的形象。较高的品质（产品细节需要一定的支持）和较高的价格相结合，直接以高端楼盘的姿态面市，有利于后期产品价格的提升。第一批房源“营销篇”产品推广口号：品质花园洋房回家就是度假形象推广口号：七星名门水岸人生“营销篇”第二批房源由3栋高层组成，总计520套房源，占小区总房源的65%。第一批房源是以高端产品的面市，树立项目在市场上的高端地位，同时这批产品都是景观高层，形象与品质两相结合，有利于提升高层产品的销售价格，促进销售。第二批房源“营销篇”产品推广口号：一期完美收官360度全景高层即将绽放“营销篇”第三批房源由6栋花园洋房、2栋别墅、2栋商业组成，是项目的收官之作。经过前2批房源的销售，已经在市场上树立了项目的高端形象，因此第三批房源的销售主要以利润最大化为主，同时商铺开始对外发售，最终完成住宅和商铺的同时去化。第三批房源第三批房源“营销篇”产品推广口号：

城市精英拥有七星水岸的最后机会第一阶段：预热阶段：2012年2月-5月第二阶段：蓄水阶段：2012年5月-7月第三阶段：开盘强销：2012年7月-8月第四阶段：持续热销：2012年8月-10月第五阶段：二期蓄水：2012年10月五大战略部署，层层深入推广“营销篇”2012.22012.52012.72012.82012.10开工典礼批次明确产品推介内部认购开盘热销路演活动物业参观获奖公开暂定节日活动新年答谢预热期蓄水期开盘强销期续销期二期蓄客销售进场“营销篇”最终目标：制造登场气势建立品牌高度这三个月时间内，本案的最终目标就是通过开工典礼及售楼处公开两大主要活动，结合户外及报广等各个层面的营销渗透，初步建立并明确本案与淮安当地楼盘的差异化形象，为本案制造登场气势。Setp1。预热阶段品牌导入形象提升“营销篇”宣传途径：户外广告牌、公交车体画面亮相围墙广告画面更新形象广告出街电视广告预告等

“营销篇”项目名称规划说明实施时间围墙喷绘沿深圳路、宁连路若干块12月底开始工地大牌工地围墙上方大牌待定12月底开始户外媒体万达广场整年尽早抢占媒体资源水渡口大街整年翔宇大道整年深圳路（青岛路段）整年市区繁华路段整年淮安日报报眉广告报眉1月1日起封底广告整版活动前1周集中投放电视广告挂角，翻版，剧场赞助固定期限1月1日起新闻片头，游字活动前一周集中投放网络使用淮安房网的联系首页flash广告1月1日起路名指示牌各交通要道10个12月底开始购房车广告让购房车成为项目的形象车1辆12月底开始公交站台广告公交线路4个12月底开始“营销篇”物料准备项目名称数量费用合计实施时间各类广告印刷品楼书和4折页4折页2000份，楼书500份价格待定12月底开始户型单页选6-8种主要户型，A4，200克铜版，数量根据房型数量定纸杯1万个信封7寸，2000个信纸双胶纸，1000份资料袋牛皮纸，4000个手提袋白卡纸，4000个3D动画制作专题片10分钟11月底开始长广告片60秒短广告片15秒模型楼盘模型112月底开始户型模型若干赠送礼品烟灰缸数量待定12月底开始茶杯压书条“营销篇”★开工典礼（时间待定）活动形式：通过项目开工典礼的机遇，借势炒作高调亮相，扩大影响力。活动地点：项目工地现场“营销篇”Setp2。蓄水阶段首期客户蓄水最终目标：内部认购，积累客户在这段时间内，本案的最终目标就是通过交订金认购VIP卡的形式，收取诚意金，锁定意向客户，积累客户，为开盘热销足做准备。可以采取排序卡、增值卡、充抵卡的方式进行。排序卡，前50名认购赠送5000，50-100名赠送2000。增值卡，限定时间，每天增值100元，直到开盘，充抵卡，即交1000抵2000，交2000抵4000不等。在当前政策对VIP卡发行把控较严的情形下，可以采取“宏祥名流会”的形式进行客户登记、锁定。“宏祥名流会”第一步免费加入，发放银卡，第二步，在一系烈销售条件许可后换发金卡，客户交纳规定数额的现金，享受一定的优惠权益。“营销篇”宣传途径：电视广告配合，调整画面、文案，重点在于项目公开信息短信广告启动第一批客户期刊启动

网络广告开始投放“营销篇”项目名称支出说明实施时间户外媒体万达广场喷绘更新画面蓄水前1月水渡口大街翔宇大道深圳路（青岛路段）市区繁华路段淮安日报报眉广告报眉蓄水前1月封底广告整版蓄水前1周电视广告挂角、翻版、剧场赞助固定期限蓄水前1月新闻片头，游字活动前一周集中投放蓄水前1周集中投放网络广告联系网站进行信息更新蓄水前1月短信全城中高端手机消费群体10万条×3次蓄水前1周客户期刊4开8P1万份待定名流会银卡会员卡800张待定名流会金卡会员卡500张待定“营销篇”活动形式：通过关系及经费，参加由政府部门主办的建筑评比活动，力争获得一个全国性的人居金奖，或“江苏人居环境奖”等。“江苏人居环境奖”是江苏省在城市环境建设、人居建设、城市规划管理方面设立的最高奖项，具有相当的权威性与影响力。通过奖项以此来树立项目的人居标准，突显本案建筑品质，形成市场热点。活动经费：参评此类奖项，全国性的在10万元左右，地方性的一般在5万元。★金奖信息公开（时间待定）“营销篇”★产品推介会（时间待定）活动形式：寻找炒作点，举办产品推介会，建筑设计如何体现建筑精髓，园林设计就园林绿化作介绍，物管公司对物业管理和服务进行阐述。发展商介绍开发理念等。活动地点：星级酒店“营销篇”最终目标：达到开盘热销1、实现与目标客群的对话，建立与目标客群的心灵交流。2、在表达项目特点过程中，完成项目气质的构建，确立本案品牌。Setp3。开盘强销品质府邸荣耀公开“营销篇”电视广告配合，户外调整画面、文案，重点在于项目公开信息客户期刊定点区域投放网络较文跟进宣传途径：“营销篇”★组织物业参观（时间待定）活动形式：在项目开盘前，选择时段，组织意向客户前往风格类似类似的典型楼盘进行参观体验。增加客户对项目的认知和信心，直接击溃客户的心理防线，同时起到口碑宣传的效果。参观地点：风格类似的典型楼盘“营销篇”最终目标：多渠道配合，实现持续强销本案在确立项目高端形象、市场地位及话语权的基础上，整合资源，进行多渠道密集传播，实现对细分阶层的精准打击策略。不同产品的不同广告内容跟进。Setp4。持续热销解析项目价值“营销篇”报纸较文跟进电视广告配合户外调整画面、文案，重点在于产品卖点的持续输出客户期刊定点区域投放宣传途径：线下活动：逢周六周日举办小宗活动“营销篇”“营销篇”最终目标：借助一期的品牌，形成对二期影响此阶段，项目一期已进入尾声，二期开始内部认购，开发商品牌形象基本树立后，本案的销售将释放强大的销售势能，而最终形成真正的品牌口碑，2012年10月以后。户外广告的少量更换，以推广开发商的企业形像为基本思路。Setp5。二期蓄水一期完美收官二期品质升级“营销篇”“宏祥”系列报纸硬广户外媒体更新画面宣传途径：广告主题：宏祥地产，为你开启高品质生活线下活动：逢国庆节、春节等重大节假日举办大型活动“营销篇”我们的VI运用与画面展示“营销篇”“营销篇”现代风格LOGO及VI展示“营销篇”“营销篇”“营销篇”“营销篇”“营销篇”欧式风格LOGO及VI展示“营销篇”“营销篇”“营销篇”法式风格LOGO及VI展示“产品篇”“产品篇”“产品篇”“产品篇”“产品篇”“产品篇”四、沿街商业“营销篇”本案商业1-2层为一拖二商铺，3-5层为大平层商铺，由于项目周边没有其他小区客户支持，只能依靠项目自身客源，因此如果全部对外直接硬性销售，底层一拖二商铺由于开间较小、进深太长，客户接受度存在一定问题，3-5层的大平层商铺去化缓慢。由于商铺的体量不是太大，不适宜做太多成本很高的推广活动，因此我司对于商铺营销有以下几点建议。“营销篇”1、销售时间的安排安排整个项目的销售最后期，一方面有利于商铺的价格提升，二来方便利用后期周边（可能存在）的规划。2、引进一家超市社区店由于自身体量和客源影响，大型超市难以进驻，不过可以考虑引进一家社区店，这样也可以促进住宅的销售，目前苏果和八佰伴正在