写字楼市调报告

2013年10月观山湖区、高新区写字楼市场报告调查人员：颜辉，陈韡，郝雪，胡莹滢2013年10月30日一、观山湖区道路分布二、观山湖区CBD区域分布三、各商务区优劣势分析

1、市政商务区

2、金融，会展商务区

3、城市导向商务区

4、高铁商务区

5、世纪城商务区1、市政商务区市政商务区作为最早一批延金阳大道为主线开发的商务综合区紧邻市政中心及交通要道，快速的聚集企业及企业附属产业的入驻，有效的形成了以政务为核心市政资源为代表的商务CBD。优势：1、政务核心：以行政，商务，商业，产业为龙头的发展脉络，以市政资源为代表，将给周边各项目及业态提供巨大的市场发展空间；金阳大道作为整个贵阳的政治，经济核心的中心，是该区域形成区域商务，商业，产业行业中心的天然条件。2、地段交通：城市交通基本形成网络化，立体化；区域内十余条公交线路交汇，未来轨道交通的建成将会以最快捷的方式辐射各个区域，充分确立了商务先机地段的优势位置3、市政资源：市委，市政府，人大，政协四大领导本子携多个政府办公部门的整套行政配套服务体系无疑为各进驻企业提供全方位全配套的对接和支持，加之政府对文化，科技，创意产业的大力拉动和扶持，该区域将形成以“政治，商务，金融，文化”等为主的区域产业链集群。4、市场价值：由市政资源为主导的产业集群效应，将减少企业间的资金流，物流，和信息流的交易成本，带动区域硬件配套。劣势：1.产业趋向政府导向性，以致于产业不能多元化发展

2.缺乏政府政策的有效扶持

3.入驻企业多为市政服务企业及国营企业，缺乏创新型企业的入驻

4.未来区域内产业链的形成对后期区域的发展及周边的辐射能力较弱2.金融，会展商务圈2、会展金融服务创新会展营销、传统营销、网络营销是目前全球市场范围三大营销模式，会展营销是三大模式之一，包括：博览会、展览会、展销会、博览展销会、定货会、交流会、交易会、观摩会、展评会等，会展金融服务是会展服务体系与金融服务对接形成的一种金融服务模式，是一种集成交易服务模式即金融服务创新.

优势：跨行业资源整合1.填补行业空白：四大国有银行及商业银行没有涉入的金融服务空白地带“会展金融服务”展会的主办与承办主要依赖展览公司，展览公司的盈利主要来自于展位租赁收费，展商的交易及交易资金处于原始的无归集状态，尚无金融产品涉足,省十二五引银入黔重点项目，有相关政策扶持。2.跨行业整合：首先需跨行业对展览行业资源进行整合，包括：展览公司、展会、行业门户网站、各行业协会等关键要素，以展览公司（展会承办方）为主要运营商实现跨界整合。3.灵活金融产品：会展金融服务具备多种行业集成化销售特点，可对服务领域不断延伸，目前会展交易资金尚处于无专业归集状态，这就需要赋予金融产品灵活的功能采取联合营销的方案。4.权属繁殖功能：该功能是赋予金融产品的体外功能，目的方便与展览公司的各项活动独立捆绑，首先必须建立在获益的基础上，额外赋予的增值服务体验。由运营公司策划的合法营销活动，经本行审核授权执行，可以不断衍生、更新、嫁接、延伸，实现跨行业多领域合作。5.第三方运营：以权属功能为基础，将其中一部分功能与利益打包交由运营商完成，实施责、权、利分开，分体操控，采用第三方运营商进行专业操作，将跨行业营销风险有效转嫁，且不受银行经营范围束缚且能离岸操作。劣势：1.由于区域本身体量庞大，短期内不能有效的形成商务氛围

2.区域金融体系过于单一，主要以银行为主，短期不能形成完整的金融体系

3.区域内，行业运营跨度大，功能利益较为分明，有较大的运营风险性

3、城市导向商务区3、城市导向商务区——高新区：中国高新技术产业开发区，简称高新区，属于国务院批准成立的国际级科技工业园区，是中国在一些知识与技术密集的大中城市和沿海地区建立的产业开发区，致力于密集和开放环境为依托，主要依靠国内的科技和经济实力，充分吸收和借鉴国内外先进科技资源，资金和管理手段通过实施高新科技技术产业的优惠政策和各项改革措施实现软硬环境的局部优化，最

大限度的把科技成果转化为实现生产力而建立起来的集中区域优势：1、经济持续稳定增长，区域生态环境的良好建设

2、自主创新的重要载体；积聚了更多的科技活动人员和研发人员，企业在技术创新中发挥主导作用，技术性收入规模稳步扩大，高新技术产品不断丰富。

3、企业不断涌现，高端产业不断成型

4、在区域经济发展中起着关键支撑作用

5、区域政策对企业扶持较大劣势：1.发展图大图快，倾向性比较突出

2.技术创新的软环境建设滞后（法律，思想观念，机制等）

3.产业集群较弱，产业结构较为雷同4、高铁商务圈4、高铁商务圈：从20世纪到21世纪，高铁所到之处，无不彻底改变了城市的发展与命运，大阪新城因为日本新干线的开通，重造一个CBD，成为大阪的城市副中心，法国旺多姆，因为高铁的开通，同年房地产升值35%高铁对城市的帮助主要就体现在两个方面：催化和促进，而催化作用往往发生在处于转型上升的城市。优势：1、截止2015年，中国将形成四横四纵高铁网络格局，联通珠三角，长三角，环渤海三大经济区，也把东北老工业基地，成渝以及中原城市群，黔中城市群纳入网络。2、从单一大城市发展的规模，，到扁平化多个城市群的发展，高铁改变贵阳的格局正在形成，使之成为贵阳的门户3、西南交通枢纽的形成，使区域内的商业，办公，居住，休闲，交通形成多元化的发展格局。

劣势：1、高铁经济起步较晚，短期内不能形成有效的城市氛围

2、商业性较为突出，商务性较为疲软

3、区域内的商务不具备导向性和产业延展性四、个区域写字楼单体分析腾祥·迈德国际项目基本数据占地面积：9.6万㎡总建筑面积：30万㎡物业类型：写字楼，酒店，商铺，中央空调：远大电梯：蒂森克虏伯层高：4.2米价格区间：8700-10000优势：迈德国际根植于金十字尊贵地脉，金十字是诚信路和金珠路交汇点上全新的商业航母，周边囊括了很多大型的商务配套，贵州移动指挥调度大楼、盘江煤电集团、开磷城等众多办公总部大楼形成了金十字周边未来最核心的中央商务圈，生根于此处的迈德国际自然是能够享受这些得天独厚的优势条件。是未来贵阳市城市轨道交通有限公司总部和轨道控制中心所在

迈德国际可以说是贵阳轻轨交通的首批获利者，轻轨一号线在其地块附近设立换乘站，2号线将在项目位置上设立站点，连接通道直达项目，开创了贵阳写字楼先河。项目零距离衔接轻轨站点，受轻轨1、2号线交叉辐射影响，享有丰富、便捷的交通路网，另外还享有29路、48路、58路、70路、71路、237路等多路公交车畅行于新老城区，形成一个便捷的交通网络。

劣势：由于轻轨的建设周期较长，初期项目的商务氛围不能凸显，进驻企业多为项目自身产业链，不具备多元化发展体系，对企业的入驻没有相应的政策优势，外部环境相对杂乱，自身配套较弱。裂变国际广场项目基本数据占地面积：

23570平方米建筑面积93925平方米物业类型：别墅，商业，写字楼，酒店写字楼26层酒店22层LED天幕，水木瀑布海洋馆价格区间：10000左右电梯：迅达优势：紧邻政务中心，享有市政资源，突出，商务，商业，产业，休闲，文化，前期项目引进世界五百强家乐福生活购物广场，交通便利，紧邻轻轨换成，

劣势：由于产业链的单一化，缺乏政策的扶持，引进的家乐福为生活超市，对项目的商业整体定位不高，人群较为杂乱。摩根中心项目基本数据占地面积：18000㎡总建筑面积：12万㎡物业类型：写字楼单栋楼层：25层电梯8部含中央空调单层面积：1592㎡价格区间：8700-9700优势：紧靠市政中心，位于两条城市主干道，金阳新区未来CBD中心的核心位置，本区域具有带动其他区域发展的功能，每两层设计130㎡空中花园。贵阳中央行政区，未来前景良好，将提升企业经营效率。

劣势：单户面积区间较大，不能满足小型投资客的需求，自身商务产业过于单一，不能多元化发展，没有有效政策的扶持。贵阳国际金融中心项目基本数据总建筑面积：500万㎡（办公建筑面积240万㎡，配套住宅面积

210万㎡，商业配套建筑面积50万㎡）占地面积：2000亩产品类别：40栋写字楼集群。其中地标级超5A写字楼4栋（220-400m），高端写字楼18栋（110-180m），中高端17栋。主打产品包括400米高双子塔写字楼（自持），金融101，MAX投资型写字楼（5.9米）。主力套型：金融10143层（4层底商），层高4.2米，单层面积1525㎡；MAX投资型写字楼24层，层高5.9米，单层面积2000㎡，双子塔不对外销售，自持。MAX5.9米投资型写字楼租金预估80元/㎡。层数：金融10143层（4层底商），5.9米MAX24层。大堂：（101）10米挑高，面积650㎡（五星级酒店装修标准）电梯配比：金融101：14部，7部高区，7部低区。电梯品牌：三菱空调品牌：中央空调1V1，品牌未定车位：120㎡：1物业：中天城投物业管理公司物业费：:8元交房时间：2014年12月，2016年（MAX）价格：101最低7700元/㎡，均价8900-9800元/㎡（依据楼层及位置差价），MAX5.9米9200万/㎡起，最高1.2万/㎡优势：中天城投集团为本土唯一上市房开公司，具有强大的品牌效应，项目为贵州省十二五计划引银入黔重点项目，有着相应政策的扶持，目前会展经济圈初步形成商务效应，各大金融点相应入驻项目，产生极大的行业聚集效应。

劣势：项目本身体量过于庞大，整体运营时间相对靠后，对整体经济效应产生滞后影响，由于前期入驻的主要以各银行总部为主，金融产业较为单一，不能有效的形成金融商务圈。美的财智中心项目基本数据项目位置：长岭北路8号总建筑面积：158万方交通：轻轨1、4号线，3个轻轨站，13条公交线路，4条高速主干道占地面积：1000亩物业类型：住宅、公寓、写字楼、商铺工程进度：二期（2012.10-2015）绿化率：39.5%容积率：2.46主力套型：四栋23层写字楼（1-3层商业），一层1300㎡，4m层高租金预估70-80元/月，投资回报率8%外立面：LOW-E玻璃大堂：豪装，6.9m高，面积200㎡电梯配比:6部电梯品牌：蒂森克虏伯中央空调：美的车位配比：140㎡：1物业公司：戴德梁行顾问，美的内部物业团队物业费：5元/月周边配套：银行，6家星级酒店，35万方购物中心（西），南临世贸新城，省医附院，金阳医院项目配套：美的实验中、小学，幼儿园，商业，劳斯莱斯分店优势：自身品牌推广力度较高，客户对物业认同度较高，有效的以会展金融经济作为依托，配有相关政策的扶持

劣势：主要以住宅为主，写字楼以配套为主，不足以支撑整体的商务氛围大唐东源财富中心项目基本数据开发商：贵州君腾房地产开发有限公司项目位置：长岭北路6号交通：轻轨1、4号线总建筑面积：25万方占地面积：100亩物业类型：纯商业（准现房）水景地产,复合地产,投资地产，中央商务区绿化率：50%容积率：3.0施工单位：湖南五建主力套型：一期1240.72㎡，二期1288.21㎡，分割单位主要是89-217