信业-昆明农科院神州天宇项目投资基金简介

信业-昆明农科院神州天宇项目投资基金简介二零一三年一月目录第一章基金概述第三章项目概述第四章融资主体第二章浙金信托介绍目录第一章基金概述1.1基金要点1.2项目优势1.3基金优势第二章浙金信托介绍第四章融资主体第三章项目概述1.1基金要点基金交易结构图云南农科院神州天宇房地产开发有限公司(项目公司)项目开发支付土地款及后期建设GP有限合伙基金信业基金云南省农科院云南信天投资有限公司持股49%持股51%持股52%持股48%中信证券发行浙金信托信托计划云南神州天宇置业有限公司金石投资LP银行委贷(1)信天持有49%项目公司股权质押(2)土地抵押，抵押率36%(3)神州天宇无限连带责任担保(4)实际控制人无限连带责任担保(1)项目公司表决权信天投资：农科院=51%：49%(2)项目公司收益权：信天投资：农科院=70%：30%41.1基金要点基金要素基金名称信业-昆明农科院神州天宇项目投资基金普通合伙人信业基金控股全资子公司有限合伙人【浙金·尚明投资基金I号集合资金】信托计划，信托规模8亿元，分两次发行基金规模8亿元，分两次投入放款安排1获取土地成交确认书后，先放款4亿元用于缴纳土地出让金，办理土地证2获得土地证后，办理抵押登记，再放款剩余4亿元投资期限24个月，基金满18个月后可选择提前还款投资方式债权资金用途信天投资经营性资金需求，对项目公司借款，项目开发建设还款来源项目销售回款增信措施1土地抵押，融资规模8亿元，土地评估价值22.4亿元，抵押率约为36%2信天投资持有项目公司49%股权阶段性质押3云南神州天宇对该笔融资提供无限连带责任担保4实际控制人提供无限连带责任担保监管措施1委派董事；委派财务经理，对项目资金支出监管2设立销售回款保证金账户，用于归集项目销售资金51.2项目优势监管措施管理层监管(1)指派财务经理，掌管公司财务章、项目证照等；资金支出监管：(1)确定详细项目商业计划书，包括项目开发进度、资金支出计划、合同管理等，监管项目商业计划书及实际项目开发进度是否一致；(2)财务经理对所有的资金支出进行签字确认，确认本次融资资金只能用于本项目土地款缴纳及后续开发建设；(3)超出预算内的资金支出，项目公司需要重新作出说明，对基金进行汇报。6资金收入监管：(1)对项目销售速度及销售价格进行跟进，并有知情权，农天宇积极配合；(2)设立保证金账户，保证金账户中的资金余额加上已经支付的借款利息在投资期满18个月、22个月、23个月，应达到投资本金及预期收益之和的50%、80%和100%；(3)保障金账户资金如不足，则在一定期限内，云天宇与农天宇给予补足；如没有补足，则需强制干预销售，保障资金安全。项目监管：(1)根据项目商业计划书所列工程进度进行跟进，特别是主要节点，如土地证的获取、其他三证的办理及预售证的办理时间等；如果项目开发明显异于商业计划书，则需要农天宇作出相应说明，财务经理上报基金；(2)基金有权聘请第三方机构对项目的投入、开发进度等进行审查、评估，农天宇给予积极配合，相关费用由项目公司承担。1.2项目优势监管措施71.3基金优势基金优势第一，项目还款来源充分，市场抗压能力强。项目总销售收入近110亿元，净利润29亿元。本项目融资规模仅为8亿元，未来安全系数非常高，即使降价35%，依然可以归还本次融资金额，并完成项目开发。第二，抵押物充足。项目土地价值22.4亿元，融资规模8亿元，抵押率36%。第三，项目公司股东实力较强。股东一，信天投资由云南神州天宇与金石投资共同处在成立；股东二，云南省农科院，原土地持有者，保证项目一级开发顺利进行。第四，基金管理人经验丰富。信业基金作为中信证券的重要投资平台，目前资产管理规模已达到25亿元，信业基金团队具有丰富的房地产开发经验。81.2项目优势项目优势第一，项目土地成本较低。项目通过城中村改造的一二级联动模式锁定了较低的土地价格，本项目约为434万/亩，周边土地价格约为900万/亩；本项目按照可售地上物业面积计算，楼板地价约为3190元/平方米，相比项目平均销售价格(可售物业)为15550元/平方米，土地成本占比为20%，土地成本较低，存在较好的利润空间。第二，项目占用资金规模小，后续资金压力不大。本项目为一二级联动开发，可以通过多次与政府间的缴纳、返还方式，通过8亿元反复操作获得土地证。同时，土地总成本为22.4亿元，其中政府认定的土地一级开发交易底价为16亿元，剩余6.4亿元为在进行二级开发时需要进行支付的相应成本，如相应代建成本、契税等（该部分计入整体土地成本），其中最关键的是截至成功办理土地证时，项目将共投入约18亿元，足以完成一级开发，同时保证项目启动，所以前期占用资金规模小，后续资金压力不大。91.2项目优势项目优势第三，政府政策支持。本项目为一二级联动开发的城中村改造项目，获得政府大力支持，在未获得土地的情况下，边拆迁，边建设。很好的保证了项目的开发进度，利于项目后续销售，快速回笼资金。第四，项目产品定位准确。本项目定位于都市T台上的未来城——城市主轴线北京路+盘龙区北部山水新城。是城市型、山水景观、高品质生活区。客户来源于北市区和中心区，高层多层首置首改，类别墅再改终极。第五，项目投资价值巨大，市场抗压能力强。综合项目基本情况及市场条件，预计本项销售收入近110亿元，利润总额为38亿元，净利润29亿元，项目投资价值巨大。当价格降低35%的情况下，项目依然可以归还借款并完成开发，可实现销售收入约73亿元，项目抗压能力较好第六，项目公司具有较好的开发经验。项目开发的实际主体为信天投资，其股东为云天宇与金石投资，云天宇在房地产开发领域具有非常的经验，可以很好的保证项目的未来运作。10目录第一章基金概述第二章浙金信托介绍2.1公司简介2.2组织结构2.3股东背景2.4业务范围2.5主要特色第四章融资主体第三章项目概述浙商金汇信托股份有限公司(“浙金信托”)是一家由浙江省国际贸易集团有限公司(“国贸集团”)和中国国际金融有限公司（“中金公司”）共同发起，由国贸集团、中金公司、传化集团有限公司（“传化集团”）共同出资设立的提供全方位金融服务的信托公司。注册资本5亿元人民币浙金信托于2011年6月14日经中国银行业监督管理委员会(‘中国银监会’)批准开业，2011年6月27日领取了中国银监会浙江银监局颁发的金融行业许可证[No.00439361]，2011年7月7日领取了浙江工商行政管理局颁发的营业执照。浙金信托的获批开业开创了国内投资银行入股信托公司的先例国贸集团和传化集团分别代表浙江省内国有企业和民营经济，将发挥自身资源优势，为浙金信托寻求项目机会；中金公司则凭借金融行业的经验和品牌声誉、发挥金融创新能力，帮助浙金信托打造高端品牌，培养专业团队浙金信托将凭借专业能力、借助股东资源，积极有效拓展业务，在证券市场投资、结构性产品、私募股权投资等领域建立主动管理能力，尽快确立品牌优势，通过为高端个人客户提供全面财富管理服务，满足浙江和全国日益增长的私人理财需求，充分发挥信托公司作为资金媒介的作用截至2012年底，以来公司已成功发起设立信托项目30个，累计管理信托资金120亿元，存续项目规模102亿

2.1公司简介1235%9%浙金信托信托业务部销售交易部资本投资部运营管理部法律合规部内部审计部风险管理部综合办公室人力资源部计划财务部财务总监CFO运营总监COO总经理CEO风险总监CRO国贸集团中金公司传化集团56%2.2组织结构13中国国际金融有限公司（“中金公司”）成立于1995年，是由国内外著名金融机构和公司基于战略合作关系共同投资组建的中国第一家中外合资投资银行，注册资本1.25亿美元。中金公司股东分别是中央汇金投资有限责任公司、新加坡政府投资公司、TPG集团、KKR集团（KohlbergKravisRoberts&Co.）、中国投资担保有限公司、名力集团控股有限公司、大东方人寿保险有限公司中金公司致力于为国内外机构及个人客户提供提供符合国际标准的投资银行、资本市场、机构及个人证券销售和交易、固定收益、资产管理、直接投资、个人财富管理以及研究服务- 深厚的中国市场经验：中金公司在中国的电信、电力、交通运输、石油天然气、石化、金属、采矿和金融等重要领域积累了丰富和深入的行业知识，并针对中国市场的特点开发出了一系列金融创新产品与服务。深厚的中国市场经验是中金公司为客户提供全方位国内资本市场服务的根基- 独特的国际视角：中金公司拥有丰富的国际资本市场经验和广泛的国际支持网络。根据国内外客户的不同需求，在深入分析行业和市场的基础上，为客户提供高质量的、先进的金融产品和服务，协助客户借助中金公司这一连接国内和国际资本市场的桥梁，实现战略发展目标-

丰富的项目执行经验：中金公司成功完成了数十个大型国内和国际融资项目，为客户进入国内外资本市场提供了强有力的支持。项目执行过程中，中金公司与投资者及各类大型中介机构开展了广泛的合作，提高了中金公司协调和管理大型项目，特别是大型跨境项目的能力，使中金公司成功完成了众多复杂的、里程碑式的资本市场运作项目- 卓越的专业人员团队：中金公司汇聚了一批具有高水准的职业操守、卓越的创新精神、出众的业务能力以及成熟的项目执行经验的职业团队。团队十分重视与客户建立相互信任和发展长期合作关系，致力于提供全面的金融服务和技术支持，协助客户实现投资与发展的战略目标2.3股东背景——中金公司142.3股东背景——中金公司15浙江省国际贸易集团有限公司（“国贸集团”）

成立于2008年，是由浙江省省政府投资设立的国有独资公司。注册资本金9.8亿元，来源为原荣大、中大、东方三家集团。国贸集团经营范围涉及对外贸易、经济合作、房地产、实业投资、贸易服务、金融证券。集团与世界上213个国家和地区的知名客商建立了广泛和稳定的贸易合作关系，经营出口商品达210个大类

集团拥有二级控股子公司18家，有国有资产覆盖的各级公司140家。控股子公司中一家为上市公司浙江东方集团股份有限公司（证券代码：600120）。比较有影响的子公司主要有：浙江省土产畜产进出口集团有限公司、浙江省医药保健品进出口有限公司、浙江省粮油进出口股份有限公司、浙江省纺织进出口集团有限公司、浙江省化工进出口有限公司、浙江省五金矿产进出口有限公司、浙江中大技术集团有限公司、浙江大地期货经纪有限公司等2010年底，公司在岗职工14000多人2010年集团实现销售收入净额349.13亿元，同比增长15.96%,实现利润总额14.26亿元，增长44.77%在2010年发布的中国企业家联合会500强企业排名中位居第211名；500强服务业排名中位居第71为；地方性国有外贸企业位居前两位2.3股东背景——国贸集团16传化集团有限公司（“传化集团”）成立于1986年，是一家多元化民营企业集团。集团主要事业包括化工、物流、农业、科技城、投资等五大事业领域传化集团位列“中国企业500强”、“中国民营企业500强”、“中国最具价值品牌500强”2010年，集团拥有员工7400多名2010年集团实现工业和服务业总收入145.8亿元、利润8.76亿元、上缴税金6.6亿元传化集团坚持“开拓进取、永不满足”的企业精神，立足于具有发展潜力的产业领域，并通过创造充满活力的创新企业，为员工和客户建设共同发展的事业平台，致力于成为推动社会和谐发展的重要力量2.3股东背景——传化集团17二级市场投资企业融资服务业务内容：利用股东的资源优势，与省内外企业建立广泛合作，利用信托灵活性为省内外客户设计结构性融资产品业务特点：股权、债权、混合型融资业务优势：充分利用企业各类资产作为融资增信工具，方式灵活，效率高，成本合理基金投募服务业务内容：挖掘浙江当地资源，发现具有增值潜力的公司，向PE机构推荐优质项目；在信托业务开展过程中，利用客户投资需求，帮助PE机构募集资金业务特点：投资、融资双向服务业务优势：对接浙江省内丰富资金储备，服务国内优秀PE机构业务内容：阳光私募、信托的信托（TOT）、股票定向增发、股票质押融资业务特点：与股东各部门合作，推出二级市场投资产品，打造差异化竞争优势业务优势：充分利用股东资源，打造出色的投资业务业务布局原则：顺应监管政策导向，充分利用股东资源优势，优先发展主动性财产管理业务，重视资本回报率，打造具有独特竞争优势的业务能力，树立高端品牌形象，为浙江经济发展贡献力量财务顾问业务业务内容：服务于省内企业的各类资本运作需求，向其他专业机构推荐项目，并根据合作单位的要求，对中小企业项目进行配合，拓展财务顾问服务领域业务特点：境内、跨境收购兼并业务优势：充分利用股东的国际网略，发挥跨境发展桥梁作用四大业务板块2.4业务范围18浙江国贸资源省内自发项目中金公司资源项目资源客户资源信托直销银行客户中金网络70人专业团队15名信托经理5名销售交易经理5亿资本金浙金信托坚决秉承回归信托本源业务的经营理念全面执行规范经营条例建立强大风险管理能力，使风险管理真正成为公司的核心竞争力，以具备持续的盈利能力借鉴股东金融实力，加强管理和研发建设，形成独特创新能力利用股东的资源优势，与省内外优秀企业建立广泛合作打造鲜明的业务个性，树立高端品牌形象在主要业务领域（阳光私募、TOT、结构性融资产品、PE信托、房地产等）打造差异化竞争优势借助中金公司雄厚的专业能力，借助浙江国贸集团和传化集团的资源优势，发挥信托行业制度优势，积极开发并实践结构合理、成本合理的创新性金融产品，全力打造高端金融信托服务，以满足市场内顶级客户需求充裕的资本金结合高效有序的扁平化管理与决策机制，为规模大、质量高的项目提供执行力保障科学定位经营稳健2.5主要特色19目录第一章基金概述第三章项目概述3.1项目概况3.2市场分析3.3项目定位3.4投资收益第四章融资主体第二章浙金信托介绍本项目位于规划中的昆明北部山水新城的核心位置；北部山水新城定位于昆明的城市副中心，是昆明市继呈贡之后重点打造建设的第二个以区级行政中心、生态房地产、生态文化休闲旅游、科技研发与高新产业四大功能为主的综合新区；本项四置为，西至盘龙江，东至东大沟，北至农科北路，南至农科南路；本项目距离市中心(青年路/人民路)12公里，距离二环路8公里；本项目中间有北京路北延伸段穿过，交通方便；从整体上判断，项目区位条件优越，未来发展潜力巨大。北部山水新城本项目12KM三环二环8KM区位条件3.1项目概况21基本经济技术指标3.1项目概况本项目净用地占地34万平方米；总建筑面积136万平方米；地上建筑面积101万平方米，住宅70万平方米；住宅中，包括为农科院提供的职工住宅24万平方米(以售价2500元/平方米销售给农科院)，回迁安置房5万平方米，市场销售住宅41万平方米；本项目以住宅物业为主，符合整体片区的发展趋势。本项目所在区域未来打造成为北部山水新城，意在打造成昆明新的宜居片区。22本项目周边景观资源丰富：北侧为松华坝水库、西侧为昆明植物园和黑龙潭公园、东南为云南野生动物园；本项目周边教育资源丰富：3所小学，分别为黑龙潭、源清龙和龙泉小学；云南农业大学分布在项目西北侧；同时周边聚集了大量的科学研究所，包括地震工程研究院、林业科学院、冶金材料研究院等；本项目周边聚集了一定的医疗资源：本项目距北仓医院步行10分钟，康复医院15分钟；本项目周边未来规划情况：南面为盘龙区行政中心，西面为盘龙江生态绿化带，东面为盘龙峡生态景观带，北面为长虫山山景；从现状及未来发展判断，项目非常适合宜居。松华坝水库植物园、黑龙潭公园云南农业大学云南野生动物园地震工程研究院、林业科学院冶金材料研究院本项目周边配套3.1项目概况23北部山水新城规划面积13.14平方公里；着力打造集科技、行政、商务、居住、休闲、生态为一体的现代化城市示范新城，建设成为盘龙新的经济增长极；2号线地铁龙泉古街站距离本项目仅10分钟步行时间，预计2013年初开通运营；该区域将集得天独厚的自然资源优势、方便快捷的交通优势、优质快速的外部经济发展优势于一体。周边规划3.1项目概况24昆明宏观经济——聚集云南省购买力昆明整体经济，经过2008年发展速度放缓后，2009-2011年三年均实现快速发展，其中2011年GDP增速达到14%；今年第一季度GDP实现604亿元，在西南片区省会城市中，高于贵阳、南宁；今年第一解读GDP增速达到11.2%；2011年昆明市房地产开发投资完成626亿元，增速为42%；今年1-4个月份实现房地产投资总额211亿元，同比增长42.6%，增速达到历史最高水平；昆明市在经历着快速经济发展，逐渐成为我国西南经济发展的重镇。根据国家规划，昆明即将建设成为面向东南亚、南亚、环印度洋地区的国家门户；即将建设成为跨境人民币结算中心、新的区域性金融中心。3.2市场分析252009年，昆明常住人口628人。2010年，昆明常住人口636万人，比上年末增加8万人，人口自然增长率5.8‰，城镇人口比重为63.0%。2011年，昆明常住人口为648.64万人，比上年末增加4.72万人，人口自然增长率5.66‰，城镇人口比重为66.0%。昆明市常住人口中，家庭2099404户，平均每个家庭户的人口为2.73人，比2000年第五次全国人口普查的3.05人减少了0.32人。家庭范围的进一步缩小，反映出昆明人口生育水平的下降以及人们家庭观念的变化，同时也反映出昆明人民生活质量的提高，居住环境得到进一步改善。同“五普”相比，昆明市常住人口十年共增加了650918人，增长11.26%。昆明市常住人口中，城镇人口4116616人，占64%；乡村人口为2315596人，占36%。同“五普”相比，城镇人口增加了940236人，乡村人口减少了289318人。昆明市常住人口的增加一方面是因为昆明的人居环境比较好，另外一方面也说明昆明市的经济水平在进一步提高，吸引大量外地人涌入昆明，常住昆明。同时，大量的常住人口也加大了住房需求，促使房地产市场的需求进一步扩大。3.2市场分析昆明宏观经济——人口情况26昆明整体房地产市场2011年昆明商品房成交备案74701套；成交面积621万㎡；成交金额460亿元。与去年增长幅度分别为1%、6%、20%、13%。2011年虽然受到政策调控，但是去化依然稳定，且价格小幅上升；今年前6月市场新增供应量420万平方米，去化220万平方米；进入5月份以来，供需比有所下降，需求逐渐回暖；今年5月新开盘项目成交均价达到8,588元/平方米，同比增长30%；综上所述，昆明房地产市场去化速度逐渐增加，处于稳步发展阶段。3.2市场分析27昆明整体房地产市场除中心区外，北市区新房价格2011年超过南市区，领跑全市；2011年，在万科昆明首发项目“金域缇香”的带动下，北市区区域价值达到新的高度，新房价格增幅达34%；2012年，北市区房价保持小幅攀升；2-3年中期看来，北市区拥有除中心区外最完善的综合配套，加上项目所在地北部山水新城凭借优异的自然环境将在竞争中占据优势。2012年上半年，除市中心区外，北市区去化率为各区最高，推出1652套商品房进一步证明北市区阶段性供应不足的观点，这也是我们项目的机会点。综上所述，昆明房地产市场去化速度逐渐增加，处于稳步发展阶段。3.2市场分析28北市片区发展特点北市区规划为昆明副中心，区域供应土地有限，开发以中档住宅为主；未来供应主要在北京路延长线上；北市区内以80-90㎡两房及100--120㎡的三房为主；多层以130-150㎡的三房四房为主；别墅面积在200㎡～400㎡。区域内主力价格区间在8000-9500元/㎡，个别精装修的高层价格在10000元/㎡以上，金域缇香尾盘均价达到13000元/㎡。3.2市场分析整个区域的首置客户占了60%以上；主要为昆明市中心的中产阶级。龙泉路附近、植物园片区的各高校师生为置业主力人群；北京路延长线附近的省国土资源厅、红云集团、穿金路附近的国家政府单位和国家企业单位的；这部分客户也是区域内改善性客户的主要构成部分；根据2011年供应产品的特点来看，北市区作为昆明主城的副中心，是除中心区外最早开发的区域，是中产主力置业热点区。片区内高层为主，缺少小高层、多层和别墅物业。29周边项目——金域缇香本项目3KM项目位置：北京路延长线昆十中旁物业类型：普通住宅、高层、小高层主要经济指标：建筑面积：约36.55万平米占地面积：约157.2亩绿化率:45.3%容积率:2.55装修标准：1000元/㎡-1500元/㎡车位配比：2461个销售价格：住宅均价13000元/平方米；商铺均价30000元/㎡；车位均价15万/个；去化速度：平均18万平方米/年(2010年初开始至今，已经销售近95%)；万科旗下的金域缇香拉升了整体片区的档次，同时推进了片区的市场知名度。3.2市场分析30周边项目——金域缇香客群以自住为主：北市区53%中心区19%其它区域28%北市区客户从事职业以企事业普通员工和生意人为主价格变化，经过两年的时间，开盘价格上升了40%。3.2市场分析31周边土地本项目5KM本项目土地总成本为22.4亿元，434万/亩，楼板地价约为3190元/平方米；项目周边土地成交价格接近900万/亩，楼板地价集中在3200-3700元/平方米；本项目土地成本非常贴近市场水平，相对具有一定的价格优势；本项目在获取土地证后，实际可投入项目的总资金额为18亿元，超过政府认定的一级开发土地挂牌价格，所以可以非常好的保证了项目的土地价值实现22.4亿元。3.2市场分析6KM7KM8KM二环32战略定位3.3项目定位打造区域和项目价值产品创新项目的突破点建立昆明高端豪宅板块地位产品创新成为昆明新生活的倡导者、市场引导者树立项目价值住宅产品打造豪宅板块商业产品借北部山水新城的势稀缺自然资源占有未来市场升值潜力交通配套价值项目产品价值功能实用率提升性价比生活配套提升生活品质高科技元素的实用增加附加值创新花园式写字间无线网略覆盖高效平台集中体验式街区高附加值公寓产品区域引领者与市场补缺者33整体定位3.3项目定位三大豪宅板块之一山水中心城城市综合体滇池板块世博板块山水新城板块坡地豪宅区级行政中心三大水系贯穿34客户定位3.3项目定位客户定位一地块（首置、首改)客户类型：首次置业客户为主40%-50%、部分首改客户10%-20%，再次改善客户5%-10%，退休空巢、投资客3%-5%客户来源：北市区地缘客户50%-60%，中心区、西市区外溢客户15%-20%；地州5%-10%，外省及昆明主城区内其他片区投资客户5%五地块（首改、再改）客户类型：首次改善客户为主40%-50%，再次改善客户20%-30%，投资客5%-10%客户来源：北市区地缘客户50%-60%，其他区域城中村拆迁客户15%-30%，地州、投资5%-10%六、七地块（再改、终极置业）客户类型：再改客户40%-50%、终极置业客户30%-40%、投资客10-15%客户来源：北市区地缘客户30%-40%，中心区、南市区25%-35%，地州客户10-15%三、四地块（邻里商业）客户类型：SOHO客户50%-60%自住型客户，投资客户40%-50%，居住客户来源，周边产业居住人群，挤出型白领，投资客户，办公需求，投资客户类型：写字间客户20%-30%政府相关产业公司，30-40%勘探贸易型公司，30-40%房地产公司，10-20%创意公司客户类型：商业客户，30-40%品牌商家，30-40%投资，10-20%投资35开发成本——总开发成本3.4投资收益项目总成本为71亿元；二级开发中公司管理费可计入项目管理费中；项目为滚动开发，同时考虑到项目的一级开发成本可以伴随二级开发逐渐投入；项目在获得土地证后，实际投入为18亿元，对本次融资8亿元足够安全保障。36住宅价格集中在8300-22000元/平方米；其中高层住宅价格为8300元/平方米，多层住宅价格为12000元/平方米，低密度叠加住宅价格15000元/平方米，低密度联排住宅价格22000元/平方米；本项目周边在售楼盘，万科金域缇香高层住宅精装修售价在13000元/平方米，万科东白沙润园项目洋房价格为11000元/平方米，双拼别墅约为17000-31000元/平方米（该项目明显较本项目区位更远）；本项目的价格定位非常贴近市场，偏向略微保守。销售收入——不同物业销售价格及销售收入3.4投资收益37本项目主要销售安排在2013年，其中高层住宅销售近10万平方米，以销售价格8300元/平方米销售（相对万科金域缇香产品及13000元/平方米销售价格，本项目去化速度是市场可以接受的，而且偏向保守）；项目整体销售安排以价格较低的高层住宅及产品稀缺的叠加住宅为先，随着社区的逐渐成熟，进行相应的商业物业销售，项目销售安排非常合理。销售收入——去化速度3.4投资收益38本项目总成本71亿元，其中土地成本22.4亿元；项目总销售收入近110亿元，利润总额38亿元，净利润约29亿元，投资回报率约40%；项目未来利润空间非常高。投资损益3.4投资收益39项目价格上升30%时，项目可实现销售收入140亿元，还款时点累计净现金流超46亿元；本次融资还款时间为2014年第四季度，可实现累计现金流28.4亿元，是融资本金的3.5倍，安全系数数非常高。项目降价35%时，投资收益率接近5%，还款时点依然可实现8亿元，依然可实现还款；考虑的项目的销售价格已经略微保守，即使在降价35%的情况下依然可以正常还款及开发，项目的市场抗压性非常好。价格敏感性分析3.4投资收益40目录第一章基金概述第三章项目概述第四章融资主体4.1组织结构4.2公司实力第二章浙金信托介绍云南农科院神州天宇房地产开发有限公司(项目公司)项目开发用于支付土地款云南省农科院云南信天投资有限公司49%51%云南神州天宇置业有限公司金石投资出资2.08亿元，持股52%出资1.92亿元，持股48%云南农科院神州天宇房地产开发有限公司，由农科院与云南信天投资共同出资成立；其中云南信天投资有限公司的股东为金石投资与云南神州天宇置业有限公司，金石投资持有信天投资48%股权；金石投资间接持有项目股权；神州天宇为中信证券重要战略合作伙伴；关于项目公司股权约定如下：公司法人代表为袁永忠（为神州天宇实际控制人）；表决权：信天投资：农科院=51%：49%；收益权：信天投资：农科院=70%：30%；董事会席位：信天：农科院=3:2；总经理由信天提名，董事长及副总经理由农科院提名；财务经理及其他高级管理人员有总经理提名；项目公司实际控制权在信天投资名下。项目公司4.1组织结构42云南神州天宇4.2公司实力成立于2008年12月，法人代表袁永忠。注册资本，4000万元；母公司北京神州天宇投资有限公司，是一家以股权投资为主的投资控股企业，是华夏西部经济开发有限公司的三大股东之一，华夏西部经济开发有限公司是上市公司昆百大集团(000560)的第一大股东；形成“人员专业化、规模集团化”，以“房地产一二级联动开发平台为基础，以地产金融平台为辅翼，以产业地产、主题地产为战略高点、以机会区域为拓展平台”的多元化、全程化综合型集团企业。43北城（中心城区）9、南城（晋城），昆明滇池国际养生养老社区项目其他区域：土地运营、房地产开发、招商引资平台搭建、大型公益事业项目的建设及运营1、昆明小哨片区整体开发项目2、小厂村城中村改造项目3、羊肠小村城中村改造项目4、桃园村城中村改造项目5、东白沙河地块项目6、田家地村城中村改造项目7、城市部落苑项目8、云南商业机械厂改造项目10、仙湖圣境世界民居主题公园旅游休闲度假小镇云南神州天宇——土地储备分布4.2公司实力4445云南神州天宇——土地储备分布开发业绩：核心管理团队为原昆百大集团房地产开发核心团队，曾成功开发多个房地产项目，总开发量达到150万㎡，开发的部分主要项目为：住宅类—昆明百大国际花园