舜淮府第项目产品配套建议物业管理篇

舜淮府第产品配套建议一、物业篇

1、客户对物业管理认识：

我司对徐州市场客户的分析发现：现在，消费者在购房时除了考虑户型、地段、价格等要素外，把入住后的物业管理等级、收费标准也作为衡量是否购买房子的重要指标。房屋作为一种特殊的商品，其售后服务已经被越来越多的购房者重视。

2、物业管理的作用：

物业管理服务品质的提高,将有效促进销售，随着人们生活质量和生活方式的不断提高、改变，不仅使得物业管理的功能有了广阔的发挥空间，而且逐渐肩负起开发商的营销角色。“只要业主住着放心、舒心，我们再苦再难也甘心！”这样的敬业精神和务实态度，这样的高投入、高质量的物业服务，不仅换来了,小区物业秩序的井井有条和全体业主的一致好评，更重要的是开发商开发的一系列产品一经推出，大都能取得比较好的销售成绩。

我司认为，房地产已经走过了产品时期，现在只有在做好产品的前提下做好服务，才能创出品牌，做出成就，达到投入少收益大的市场效果。

3、树立品牌也要靠管理

目前徐州市场上不断涌现出许多新的房地产项目，大家的主要区别早已不再停留在产品的表面层次，开发理念和品牌因素已经上升到了一个新的高度；开发商的品牌知名度也不只停留在项目本身，而是其良好的售后服务。像滨湖花园、锦绣家园、泛亚大厦等房地产品牌之所以受到市场的认可，其中重要的就是高标准的物业管理，因此物业管理的好坏直接影响到将来开发楼盘的销售市场。

房地产开发企业应将物业管理视为楼盘生命的延续，是品牌树立的关键所在。一个楼盘有好的物业管理，不仅是对保障全体业主居住环境的高度负责，更是提升楼盘自身形象市场价值和铸造开发商品牌的生命线。

4、我司建议:

介于物业管理的重要，更为了提升楼盘的品质与形象，提高发展商的品牌，又从项目的实际情况出发，更好的节约成本。

我司建议：组建自己的物业管理公司，聘请知名物业公司做顾问。

5、物业公司提前入驻本项目的优势

1、提前进驻可以从，物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。

2、在接管前的验收，物业人员着重楼宇的观感质量检查，将观感质量问题在上房前解决，以小的投入解决大的问题，减少日后的业主报修和投诉，有效维护开发企业的社会声誉，具有不可低估的市场效益和经济效益的潜力。

3、在业主没有入住的时候，物业管理企业提前介入，可以参与物业的“规划-设计-施工-安装-销售-管理”等全过程，对其提出一些合理的建议，这时候，物业公司更多的是管理——替业主管理房产。

4、前期介入验收检查室内观感质量并修正完善，提高业主入住前的室内观感质量等级，可收到事半功倍的效果。在业主入住后，由于介入的比较早，物业公司对物业已经“知己知彼”了，从业主的角度出发可将一些隐患问题提前发现并解决，避免上房后的诸多麻烦。这时候物业公司的主要工作就是怎样更好地为业主服务了。

5、管理和服务是相通的。物业公司要给自己留有充分的时间，只有熟悉了“管理”，才能更好地给业主服务，有效提高物业管理服务品质。

二、物业管理服务内容篇

1、二十四小时保安，消防和车辆管理；

2、公共场所保洁；

3、公共绿化园艺保养和培植

4、住宅区生活垃圾收集和清倒

5、公共设施的维修和保养

6、电话及访客留言转告

7、组织区内业主联谊活动

8、代收代缴水电费

9、收代缴有线电视收视费

10、代办报刊订阅和收发、邮件收发

11、代叫出租车，代请保姆，代聘司机，代请家教，

12、代请私人保健医生

13、代办暂住证，代办保险，代订生日蛋糕、花篮

14、代聘装潢设计、施工单位

代订飞机、轮船、汽车、火车票

15、私宅报警器日常检查和维护

16、大件物品搬运（区内）

1、公共服务项目（不另收取费用）：

1、各项健身、娱乐活动如健身房，桌球室等

2、保健、医疗、上门服务

3、美发美容

4、提供小型商务会议场所及服务

5、传真、复印、打字

6、园艺

7、临时照看孩童

8、钟点清洁

9、老人、病人的护理

10、礼仪服务

11、礼品速递（限于市区）

12、代管房屋，代理房屋租赁

13、机动车辆清洗

14、住宅水电设施的维修（免人工费）2、专项、配套有偿服务：

3、小区智能化建议:

1、多媒体信息通讯与服务

智能化小区内部网络，提供宽带网有线电视等公网的接入。

基本功能：高速INTERNET接入。

2、社区安全防范系统

完整的社区安全防范系统包括:小区周界防范报警系统、小区、重要部位监控系统、楼宇访客系统，家庭安全防范报警系统、巡更系统、背景音响及紧急广播系统，车辆出入管理系统。

A、小区周界防范报警系统

基本功能：在住宅小区周围设置红外线，微波探测装置，并与管理主机相连，发现盗者后能自动向安保报警，同时还显示具体路段和方位，并在管理中心计算机上有自动记录报警信息外，报警系统还应具备有防止小动物跨越而造成误报警的能力。

可选功能：使用闭路电视监控系统（CCTV）对小区周边实施监控，必要时实现小区报警与各系统联网。

B、家庭安全防范报警系统

基本功能：在住户室内以及户门和阳台外窗配置便于布防与撤防的报警系统，当室内发生煤气泄漏，火灾或可疑进入时会自动发声、发光报警，并将警戒信号传到管理中心，在室内设置家庭紧急求助和报警按钮。

可造功能：家庭天然气进气管设置自动开关，在发生泄漏时，能自动报警并切断进线，家庭报警和求助信息反映到管理中心的同时能够自动拨通事先设置的系统，通知有关人员。

C、楼宇访客门禁系统

基本功能：安装具有电控门锁的安全防盗门和对讲式门禁系统。

可造功能：楼宇访客门禁系统采用可视对讲系统，电控门锁有钥匙开锁功能外，还可设置密码开锁功能，该系统还能与小区管理中心联网，也可对出入情况进行记忆与储存。

D、小区重要部位监控系统

基本功能：通过在小区主要出入口，楼宇进出口，消防通道，停车场（停车库），供水供电重点部位设置探测器或电视摄像机，实施联网和信息存贮，发现情况后能及时将管理信息传输至小区安保值班部门。

可选功能：实现小区重要部位监控系统与110报警系统的联网。

E、巡更系统

可选功能：自小区相应位置设置巡更信息，巡逻人员装备电子巡更器，管理中心设置巡更系统，使巡逻人员的巡逻时间、位置能通过管理机记录和显示，从而进一步强化对巡逻人员的管理。

F、背景音响及紧急广播系统

基本功能：在小区内设置有线广播系统，以备在必要或紧急情况下进行广播

可选功能：在小区内有线广播的基础上，进一步提高音质效果，作为日常小区范围内的背景音乐，以优化小区的环境氛围。

G、车辆出入管理系统

基本功能：在实行人车分流的前提下，通过智能卡等形式自动识别出入车辆，自动开合通道记录和显示车辆停留时间并进行自动收费。

可选功能：对车辆出入控制与管理的同时，对车辆泊位实行联动控制与管理。

4、社区服务物业管理:

A、楼宇设备监控系统：

基本功能：对小区的输配电设备，给排水设备冷热源进行参数监视和自动控制；对路灯、公共区域的照明（包括道路、景观、冷光）设备进行监控。监控电梯，当电梯出故障时，能立即显示故障状态，运行方向及所在楼层位置，还能保持乘客的联络通话。

可选功能：

监视小区的供水质量

园林绿化实行浇灌自动控制

以所有监控设备的运行维护进行集中管理

电梯内设置摄像机

公共设施集中控制信息与相应的管理部门或专业维修部门联网。

B、社区服务与物业管理系统：

基本功能：三表出户,采用储值IC卡的方式实现自动计费.目前不赞成远程抄表,因为一是有些公用事业部门不允许,二是造成二次收费的难题。

配置实用的计算机物业管理软件，实现小区物业管理计算化服务，收费、小区业主情况等数据库资料。

在小区内设立电子公告牌,显示公共信息合物业管理信息。

可选功能：

在小区内部实行IC卡一卡通,住户可以用电子钱包小区内消费。

小区自动抄表系统与公用事业管理部门联网。

小区物业管理信息于其他小区上级物业管理部门和相关单位或部门联网。

住户能网上查询小区物业管理信息。

网上购物与网上阅读。

三、顾问公司推荐篇

香港戴德梁行

上海万科物业

泛亚大厦物业

香港中泰物业

四、规划景观篇

现在人的居住理念已经发生改变，房屋已经不仅仅是作为居住的处所，对周边配套设施，居住环境，社区配套的要求越来越高.大部分的消费群体已经感觉到“绿化”和景观的区别，知道真正的景观是创造，一个人与人互通、互溶、互相对话的公共空间。

根据本案的实际情况，区内景观不适合营造大面积的组团绿化，应以最大限度利用现有周边优势景观资源为主，以尽力创造自身内部景观为辅，以追求精致的小组团绿化为主，打造自然、人工相互融合、互为补充的多重景观效果，从而凸现健康、休闲、度假的主题，体现人与自然、人与建筑的和谐。

1、景观设计理念

a、整个社区即是一片大自然，总体景观设计上要体现人的参与度，景观即人文

b、景观设计以一种体贴的生活氛围为出发点，不局限在绿化这一传统概念上，常见的运动休闲、各类雕塑物也是必不可少的。强调一种景观上的层次感，并遵循这一层原则把强烈的视觉效果传达到景观园区的每个角落

c、环境规划设计的第一要素是重新审视和熟悉目前与未来发展中人的基本生活方式，这样将有助于将居住生活作为一个涵盖生理与心理需求的整体来加以思考

d、在住宅环境中，应具有更亲切的休闲、交往空间，提供居于其中的人们无拘束交流的条件，创造具有交往性、生活性的环境。

e、强调环境设计的主题内涵与丰富的空间形态。从实用角度看，它是为人们提供舒适愉悦的生活氛围；而从心理上来讲，它又满足了人们对大自然的向往。清水园在自然的前提下强调园区布局的秩序感，符合区域功能需求，以与小区整体风格相协调。

f、环境景观设计基本定位：接触自然。我们以这一基本定位对小区内的各个围合空间进行相应的规划设计及各小主题的设计。

g、景观设计把自然界的山水、空气、空间感与人文居住环境紧密的联系起来，使之成为一个有机的整体，充分营造一种具有生态文化的和谐美，并通过小区建筑、景观绿化、小品、生动水景表现出自然活力。绿化设计风格应以现代简约为主。

h、环境景观布置整体统一性。住宅区环境设计的整体秩序必须首先建立其整体结构、确立有机贯穿于各组团的共同要素，即确定区域环境符号性语言，它对整个小区的环境规划功能组织起主导作用，并与建筑形成对比与调和的关系。

小区共分三个景观主题，同时也自然形成三个自成体系的小组团，而又彼此在主题物上有着内在联系。2、环境景观设计的象征意义

我们试图一改以往环境设计中那种在建筑主体之外附带性地来点“绿色填补”的做法，而将环境的设计放在与建筑设计同等重要的位置，以注重室内外整体功能有机组织形式来规划住户的生活形态。从居住区以外观察，它营造的是一个低矮的水平展开的有机组合体，而从内部活动的人来观察，它又形成一种草木葱茏、变化丰富并且功能指引明晰的生态居住体。

我司建议在园区中提炼自然事物的浓缩概念，以一种单纯方式呈现小区各环境的主题。三个自成一格的小组团的主题分别为：A.小区中心景观：

水尤如人体的脉络，水代表者自然活力。目前的徐州市场引水入社区以成为一种景观趋势，消费群体的偏爱也使得许多开发企业在设计项目景观时选择以水作为联系各类景观的线索。结合本项目的实际情况，建议不在区内做大型水景，可考虑在项目的中心位置以小型水幕墙或者以喷泉形式来表现，水不必太深，主要是一份自然意境。示意图

在中心水景的周边，设置具后现代风格的装饰柱、绿化围基、大型盆栽植物散布于景区中。中心水花园地面材质设计变化丰富，草坪、木材铺砌的小径、拼花广场的地砖、天然岩片构成的水幕台阶，使得整个空间布局起伏有致，动静相间，内涵深远，耐人寻味。对称的规整与曲线的自由，构成了集休闲、游戏、漫步、社交、观赏于一体的空间关系。斑驳的树影掩映着建筑主体。示意图

配合中心水景，在水域的周边采用天然大型鹅卵石围合，稍加人工雕刻，形成可作休息的平台或石凳，既可观赏又具实用功能。其余地面种植大小高低不等的绿色植物。 中心的水景配合草坪，天然石料，广场砖辅设的宅前道配以自然石头的“花边”。整个园区的氛围简洁而蕴含古朴之气。沿本区域中心景观道两侧种植大树，以形成绿树成茵、庭院深深的感觉。示意图

用小品营造亮点，顺应地势肌理在中心景观周围打造精致的小景，丰富了景观层次，营造出了户户观景的“瞰景建筑”，周边道路铺装、凉亭、桌椅的材质以木质为主，迎合社区整体“自然、淳朴”的调性。示意图B.左侧景观区：

我司建议是建立具儿童游戏性质的园区。其中主要形式是将直径在30—40厘米的圆木截断成长短不等的木桩。呈曲线排列插入地面，组成类似排箫的形状，可供人们在上面行走，具有娱乐、游戏、健身之能，它们构成了此区域自然的具有童话般情趣的环境。另外还可设置几个直径大小不一的沙坑，周边用天然石材作固基，提供儿童玩耍的场所，并在其中设计了一两个旋转的滑梯,这种场景将儿童带进乐园,将成人带回童年,轻松而充满童趣,让人得到开阔、明亮、自由自在的感受。示意图C.楼间绿化区：

示意图

在区内依据高层住宅的单元入口和公寓楼的大堂入口，建议形成一个主题景观，设计成精良的组团绿化满足邻里居民交往和户外活动的需要。

区内周边利用植物种植围合空间，树种包括灌木、常青及落叶乔木，地面除硬地以铺草为主（兼顾作为地面停车位使用），美化环境，应避免靠近住宅种树过密，会造成会造成底层房间阴暗及通风不良。示意图

体育设施——是区内业主休闲交流的又一空间，在锻炼的同时加深邻里感情。主要大众化的体育设备为主，根据项目实际情况建议布置在高层住宅的架空层或者其内宜于停留的地点高层住宅的南面。外围绿化a、商业绿化b、公寓绿化c、三角绿化带3、项目LOGO在小区景观中的应用

小区大门是体现小区档次的重点部位之一，是对外的窗口，是品质和形象的重要特征，建议入户大门的景观以项目LOGO为主题的雕塑，周围配备花园绿化，即彰显了项目的档次，宣传了项目的品牌，而且使，小区景观团有机相连。

小区LOGO的运用不仅仅在项目前期的形象推广上，为了更好的体现社区的品牌形象也应该在小区实际运用中体现。示

意

图示

意

图示

意

图4、小区绿化物种滨水种植主要以：马尾松、黑松、红枫

中心水景：池杉、水杉、垂柳、杨树、夹竹桃等水性植物

苗圃园：银杏、麻栎、棕榈

环境品质组合

环境，不局限于舒适，而应达到一种写意、浪漫、自豪、满足的心灵享受与居家生活品质，它应由多项因素组合而成，而这一切，都是以人为中心的。

人与阳光

舜淮府第中，阳光的印记无外不在，露天阳光吧、儿童阳光游戏区、看不到汽车的阳光绿荫广场、阳光茶座等，一切都渗透了暧意和希望。

人与生态

绿化是生命，水是浪漫，阳光是希望，人与自然、人与生态的交流，在这里获得了完全的释放，不但达到自然生态的平衡，而且达到了人文生态的平衡，获取得了无限的可持续发展空间。泰达环境监测小组将定期向住户提供权威部门的环境监测报告。

5、小区景观部分文字说明（应用楼书或单页）人与绿化

舜淮府第充分考虑了人与绿化之间的协调和感知，与普通小区中的刻意的指标化的绿化相比，这里的绿化真正体现了一种自然的风韵。舜淮府第的绿化，已从环境人工绿化上升到一种自然立体的绿化体系，运用起伏式绿地、垂直绿化盆等，使建筑和绿化和谐相拥。小区内，集中绿化和特色绿化并举，家居、庭院、组团、公共级地共存，形成四季、四时、四面有绿意的“均好性”绿化格局。

人与阳光

瞬淮府第中，阳光的印记无外不在，欧式阳光泳池、露天阳光吧、儿童阳光游戏区、老人门球区、看不到汽车的阳光绿荫广场、阳光茶座等，一切都渗透了暧意和希望。

人与水

舜淮府第的组团环境中，广场喷泉、音乐喷泉、花色喷泉、名家艺雕等，构成一幅幅与水相依现代艺术画卷；单元门前，壁灯长廊、小桥流水、华美门廊、精致台阶，因为水的灵气，再现了如诗如梦般的浪漫情怀。

小区的环境讲究好性，便每一个住户都能够开窗有景，享受到自已独有的绿色景观；移步区内，耳闻低悠的背景音乐，移步换景，景随步移。

细致

舜淮府第将对小区中的每一块大于1平方米的绿地都精心布置，对每一棵树，都从树冠、树形、树高、树貌、树龄等方面精心选择。

和谐

减少一切公式化、图表化的刻板绿化和环境布置行为，使环境与人、环境与建筑、趋于和谐和完美。

内涵

把人文内涵、历史精神、时代风尚点滴注人到环境的设计中，达到一种丰满、深邃的意境。

五、景观公司推荐篇

美国DEDEJ建筑景观设计公司

澳大利亚ANS景观设计公司

六、社区配套篇

本项目有丰富的公共配套，与相对偏远的项目对比，已经成为项目的重要卖点之一。但是，仅仅依靠此特点，并不能规避本项目与其他项目的竞争，并不能真正体现项目的高品质，满足、改善客户的需求、也不能达到客户在追求便捷的生活方式的同时想追求休闲度假的需要，因此打造主题鲜明、独具特色的休闲配套是体现差异化的重点，提高项目档次的关键1、小区会所

会所设计符合目前部分中高端消费群体的生活习性，完全能够通过会所和相关配套功能的设定，充分打动这部分消费群体，来实现社会影响的最大化和价格的提升。

根据本项目体量不建议设置大型会所，可设置小型会所其主要包括以下几点：

健身房、老年、儿童活动中心等。

会所的装修方面，用清新明快的色彩营造放松、欢愉的气氛

2、商业配套建议

依据本项目周边现有商业氛围来分析，已形成的成熟商圈有矿大·易初爱莲商圈距离本项目约1公里，即将形成的沃尔玛商圈距离本项目约2.5公里，这些大型商业设施已经很好的满足了整个区域市场。但目前随着市场的不断发展，选择型的消费群体所占比例在不断提高，这部分消费群体不仅注重企业品牌，产品质量，同时也高度重视项目的配套设施。因为这些因素关系将来生活便利程度，周全的配套设施是产品价值组成的重要基础。根据本项目的实际情况针对项目商业部分建议如下：由于项目外围的现状决定了区外的产品形象更易产生视觉美观效果，对展示项目有更为直接的形象支撑，建议商业部分统一设计风格，形成一条完整的商业街的模式，再此基础上在统一设计区外景观来完成标志性项目的目标。

商业街示意图

商业街示意图

七、交房标准篇

1、住宅部分

a、住宅项目抽样调查

案名:绿地

物业模式：（竞标）上海科瑞物业管理有限公司

小区配套：会所、游泳池、幼儿园（徐州幼师绿地双语幼儿园.绿地国际幼儿园）、健身房、桌球室、敞开式健身场所、超市（易初爱莲）、社区医院门诊（绿地社区卫生服务站）多功能商业步行街。

小区景观和绿化：中心景观（坡地组团绿化）、池塘(水景)、石景、绿化长廊、道路铺设标准（小区外主干道为石板路，小区内主干道为柏油路，景观小路为石板铺设）

小区安保：单元可视对讲，红外监控，小区巡逻，中央门禁系统，电子车辆管理系统、IC卡身份识别系统

上房标准

1．外墙：石材加涂料

2．内墙：毛坯

3．顶棚：毛坯

4．地面：毛坯

5．门窗：彩铝（真空玻璃）金属安全防盗网

6．厨房：（墙面未刮腻子）（有地漏）

7．卫生间：（强面未刮腻子）

8．阳台：有全封闭，有半封闭，采铝9．电梯：品牌（三菱）

10.单元门，智能密码铝合金玻璃门

11.入户门：防盗门

12.大厅走道：面砖，瓷砖，有感应灯

13.其他:单元门一侧有坡道梯方便业主（搬运重物）一层住户南侧配有铁艺隔断的小花园。

案名:阿尔卡迪亚

物业模式：自己的物业公司

小区配套：幼儿园

小区景观和绿化：中心景观（中心坡地景观，配以草地，棕榈，银杏、五角枫

）、花卉园、绿化长廊、道路铺设标准（主干道为水泥路，景观小路为石板铺设）

小区安保：单元可视对讲，红外监控，小区巡逻，中央门禁系统，电子车辆管理系统、IC卡身份识别系统

上房标准

1．外墙：石材

2．内墙：毛坯

3．顶棚：毛坯

4．地面：毛坯

5．门窗：彩铝

6．厨房：（墙面未刮腻子）（有地漏）

7．卫生间：（墙面未刮腻子）

8．阳台：有全封闭，有半封闭，采铝

9．电梯：品牌（奥迪斯）

10.单元门，入户门：防盗门

11.走道：有感应灯

案名:华夏天山绿洲

物业模式：开发商与香港宏瑞共同管理

小区配套：会所、游泳池、幼儿园，健身房（健美丽人已签约进驻）、桌球室、敞开式健身场所（网球场）、超市、社区医院门诊

小区景观和绿化：中心景观（生态公园）、池塘、花卉园（樱花园）、雕塑（苏东坡文化系列雕塑）、绿化长廊（百米长廊）、道路铺设标准（主干道为水泥路，景观小路为石板铺设）

小区安保：单元可视对讲，红外监控，小区巡逻，中央门禁系统，电子车辆管理系统、IC卡身份识别系统（未定）

上房标准

1．外墙：（保温沙浆）

2．内墙：毛坯

3．顶棚：毛坯

4．地面：毛坯

5．门窗：塑钢

6．厨房：毛坯（有地漏）

7．卫生间：毛坯

8．阳台：采铝

9．电梯：品牌（未定）

10.单元门，入户门：防盗门

11.走道：有感应灯抽样调查显示，徐州代表性住宅项目基本以毛坯出售。基于市场的基本情况，我司建议如下：

A、整体风格

本项目的总体风格为现代主义风格，以体现时代特征为主，不要过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。体现现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息

B、整体色彩

由于本项目总体风格简洁、明快、又富有朝气，建议其整体色彩与建筑风格保持一致，颜色要与周围建筑有所区分，以较为现代的中性色系浅色调为基调，附以同色系较深的颜色作为搭配，使得简洁、明快中不失生活朝气。

建议颜色：1）配合金属质感色彩的浅灰色或白色；2）配合天然石块色彩的白色或湖水蓝色。

C、外墙

建议在整体色彩搭配上采用二段或一段式，强调整体的配合感。

保温建议EPS苯板

低层为板岩；二层以上采用高档匀质面砖和高级防水涂料的结合。

D、内墙、地面、天花

内墙：水泥砂浆油光，橱卫内罩防水涂料、水泥沙浆找坡打毛。

地面：水泥砂浆找平打毛，橱卫内罩防水涂料、水泥沙浆找坡打毛。

天花：水泥砂浆找平压光

E、门厅及走道

门厅：地面铺设优质大理石或同质地砖

走道：铺设同质地砖

墙面：普通涂料

F、电梯和楼梯

电梯厅铺设天然花岗岩。电梯出口处设置一些类似山水画、盆景等的艺术物件，增强艺术人文氛围。

公共楼梯配花饰栏杆和优质硬木扶手，水泥地平，并设照明用灯配以延时开关。

电梯：建议使用品牌知名电梯。

G、门窗

门作为与外界联系的关口，既要美观，又应具备防盗的功能。建议入户门采用名牌防盗门。

本项目的窗户建议采用飘窗和普通窗相结合，厅、部分卧室采用飘窗；厨房、卫生间采用普通窗。

沿马路的房子1－4层建议采用双层玻璃。

材料：优质塑钢窗框配无色或墨绿色玻璃。

H、阳台

与建筑外观相对应，建议采用无色安全玻璃栏板，不锈钢金属栏杆。

部分阳台可设专用给排水，预留洗衣机位、家庭中央空调或恒温热水器等室外机位和专用插座等。

I、卫生间

水泥砂浆加地面防水，预留足够插座及洁具排水口

J、厨房间

水泥砂浆，采用优质UPVC管材，设排气烟道，预留足够插座，热水器排气口和风口。

K、水、电、煤

三表出户。煤气管道尽量置于室外。

供水：二次加压或多次加压供水，

供电：所有强弱电均暗管配线。各厅室配足插座，预留空调外机位。部分房型预留家用中央空调外机位。（如A型）

煤气：全部天然气管预留入户，

L、通讯系统（详见智能化建议）

每户两门IDD线路

ADSL入户或光纤入户

电视接收系统

宽带有线电视入户装置

屋顶

讲究美观和防水隔热，配有避雷装置。

屋顶造型与建筑的整体风格和色彩相对应，建议采用弧形或圆形屋顶。

现浇结构的屋顶，要注意细微裂缝的问题，建议在刚性防水的同时加入柔性防水。

M、室外管道

由于徐州四季分明，冬季最低气温可到零下，暴露在室外管道的管道较少，基本为雨水管和污水透气管、空调机出水管这几种。其中前两种一定是设置在北面，空调机出水管需要配合空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑将他们尽量安装在东西侧面的墙体上；由于管道细小，一般不会影响立面效果。

室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用u-pvc管道，建议在品牌的选择上慎重考虑。若是有特殊需要，可采用带有保暖层的管道。

烟道主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟出口处按装止逆阀，在屋顶的出烟口安装防风挂板。但在屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格。

N、空调机位

空机位应设立在立面较为隐蔽的地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风的要求。

有些建筑在空调室外机外侧添加了空调调挡板较为美观，但要考虑对外立面的和谐统一。

建议空调数目的估计上要充分考虑到厅、主卧、次卧的需要，北面小房间的空调位置尽可能考虑，不然今后业主在安装空调时采用的三角支架极易生锈，影响外观。

建议空调挡板和空调排水管之间的距离要近，尽量满足一般空调机自带出水管的长度要求。不然，两段排水管之间的接口极易断开，引起麻烦。

O、单元入口、大堂入口

单元的主入口应与主体风格统一。单元入口南北方向与道路及整个小区的规划协调，高度基本为一层半楼高。门套建议采用与窗套相似的做法，采用现代的风格。在色彩处理上以与窗套呼应。

在单元主入口的门上还需配置可视对讲系统。

邮箱通常的做法是设置在单元入口门旁或是门上。主入口处应考虑设有雨棚，一侧设置感应式路灯开关，以方便业主拿钥匙开门。

大堂：入口大堂的墙和地面，采用大理石、花岗岩

P、小区围墙及庭院围墙

小区的围墙建议与建筑外立面保持一致的色调，采用通透的形式。柱头可考虑建成石质和金属质结合结构，造型为简单的圆柱。

在柱头顶端设置嵌入式围墙灯，围墙灯与小区内的照明灯造型统一。围墙上设置红外线探头。

Q、公共照明系统

公共照明系统由路灯、围墙灯、草坪灯、彩色喷泉灯、小品灯等组成。(建议采取节能的太阳能灯)

建议路灯的造型以现代、简洁为主。

草坪灯建议高度控制在70-80cm左右，造型简洁。

小品灯也希望根据不同的景观配合需要选用。

在小区的边角转角等较僻静的地方，处于安全的考虑，可设置感应灯。

R、指示系统

小区的指示系统兼有功能性和美观性，除了要符合VI系统的整体风格，还需配合景观主题。

小区的指示系统应表现为：机动车位车道、指示、地下停车指示，单元及门牌号指示

2、商办部分

1、市场个案分析

国贸大厦基本情况发展商:徐州国贸投资发展有限公司物业管理:徐州国贸物业发展有限公司营销策划:南京国贸投资咨询发展有限公司物业顾问:香港招商局物业交通状况:38、69、2、39、12、57、48、76、105、21、17物业类型:综合性写字楼经济指标占地面积：1万多平方总建筑面积:3万多平米开间面积:34-285平方米净层高：2.6米标准层面积:820平方米总层数:地上22层、地下1层公共装修：公共装修部分：走廊采用高级进口花岗岩、高档实木门、墙面为白色乳胶漆，简洁明快，现代商务感十足。公共卫生间配置及装修标准：高级进口花岗岩地砖、墙面，防火硅钙板吊顶；配备高档TOTO洁具、干手机。标准间为落地式玻璃采光效果佳，为你提供明亮舒心的办公区域。套间卫生间：高级进口地砖、墙面，防火硅钙板吊顶；配备高档TOTO洁具。综合设施：综合布线系统：选用结构化综合布线系统，移动通讯信号增强系统,GPRS无线上网。每10平方米设置1个信息点；网络部

分干线采用光纤，水平分支采用超五类线，千兆入户，百兆到桌面通讯系统：设无线通讯防屏蔽系统保安监控系统：大厅、走道等重要部位均设摄像机，大厦中控室集中监控消防系统：相应部位设置烟感探头及喷淋设备，并设紧急广播系统背景音乐系统：向公共部分提供背景音乐机电设施：电梯：4部进口富士电梯具备多种优势，节能环保，安全舒适，运行平稳，低噪音，低振动。强电系统：双路供电，保证足够的用电容量空调系统：中央空调系统，日本新晃分体盘管中央空调系统，分户调控，写字楼地下层设新风系统，并有空气消毒装置，保证空气清洁度周边配套：金融邮政配套：房产局、城乡设计院、物价局、工商局、供电局、地税局、水利局、卫生局等。星级酒店：苏源大酒店、彭城饭店等。商业配套：金鹰国际购物中心、徐州百货大楼、金陵饭店购物中心、金地商都、悦佳超市、新一佳超市等。市政服务配套：邮电局、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、交通银行、商业银行等众多分支机构，徐州市第一医院、徐州市第二医院、徐州市口腔医院。物业评级:甲级户型分割情况租金含物业管理费:：70元/平方米.月部分入住企业泛亚大厦基本情况投资商：台湾台和实业有限公司开发商：徐州泛亚国际房产开发有限公司建筑面积27000平方米物业管理：泛亚物业管理有限公司业态：地下1层为设备层和地下车库，1-5层为商业，6-20层为写字楼，21层也是设备层双路供电，中央空调atm光纤接入荣誉：2001年4月成为首家涉外写字楼配套设施：双路供电系统变频恒压供水系统卫生热水系统长沙远大中央空调五部三菱电梯闭路电视24小时监控消防自动报警系统通讯系统：1000路电话线路，移动联通信号覆盖，宽带互联网车位：138个户型分割情况39.21-167.62平方米，标准层面积：7-20层1228.84平方米租金含物业管理费:：66元/平方米.月成功大厦基本情况开发商：徐州华港房地产开发有限公司建筑面积：43800平方米业态分布：一到五层为新一佳超市，七到二十六层为高档的5A级纯写字楼，大厦顶部设有旋转餐厅地下一层为24小时营业开放的地下停车场周边配套：交通：1路、游2路、608路、11路、56路、65路、11附路、12路13路、37路、38路、39路、69路等金融配套：邮电局、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、交通银行、商业银行等众多分支机构酒店：苏源大酒店、彭城饭店等、中山饭店等政府机构：房产局、城乡设计院、物价局、工商局、供电局、地税局、水利局、卫生局等商业配套：金鹰国际购物中心、徐州中央百货大楼、金陵饭店购物中心、金地商都、家乐福超市、新一佳超市等配套设施外

墙：外型设计独特，高级饰面材料、玻璃及铝塑幕墙内墙天花：高档内墙乳胶漆楼

面：商场地面用高级地砖；办公室地面为水磨石电梯大堂：大堂地面及墙身贴大理石、花岗岩配美观灯饰、并装设空气调节电

梯：商场装设自动扶手电梯八部,货梯二部，商办楼设高速客梯三部配套设施空气调节：商场及写字楼均装置名厂中央空调供

电：双回路市电及自备发电机通

讯：写字楼每个套间内预留二部电话线路，宽带网入室防盗系统：大堂、电梯间、停车场等公共部位装有智能监控系统由物业公司提供二十四小时保安及管理消防系统：大厦装设先进自动烟雾警报及消防洒水系统停车场：设地下和地面停车场，提供充足车位旋

厅：顶层设有豪华旋转西餐厅，旋转一周需一小时左右徐州写字楼市场分析户型分割情况75-100平方米租金含物业管理费:：租金：55元/平方米.月车位费：地下300元/月徐州写字楼市场分析部分入住企业财富广场基本情况开发商：财苑地产地址：徐州建国西路与西安南路交叉口物业公司：徐州立信物业管理有限公司经济指标：总建筑面积:6.2万平方米开间面积：80.76-191.77平方米配套情况：财富广场与市国税局、市工商局、市国土局、市劳动局、上海东航售票中心、市行政审批中心、徐医附院等邻近，周围分布着各大银行、保险等金融机构，购物、娱乐、医疗、教育配套齐全。大型地面及地下停车场，会员制体育俱乐部（网球、游泳、健身设施齐全）建材设备：电梯：芬兰“通力”；大堂大门：德国“多玛”三页旋转门；大堂地面、墙身：进口洞石卫生洁具：吉事多；隔断及电梯间金属板墙面：日本格满林；门：吉林“钰玲珑”成套木质门；门锁：固力；空调：远大中央空调（含新风系统）。）徐州写字楼市场分析租金含物业管理费:：B座租赁65-80元/平方米.月（含物业费、公共水电费：6.8元/平方米·月）签2年合同，交付半年押金。部分入驻公司企业SHOU时代广场基本情况开发商：徐州成功置业地址：淮海西路与矿山东路交汇处

物业公司：经济指标：总建筑面积:19700平方米

开间面积：配套情况：财富广场与市国税局、市工商局、市国土局、市劳动局、上海东航售票中心、市行政审批中心、徐医附院等邻近，周围分布着各大银行、保险等金融机构，购物、娱乐、医疗、教育配套齐全。大型地面及地下停车场，会员制体育俱乐部（网球、游泳、健身设施齐全）徐州写字楼市场分析卖点：SOHO时代广场位于淮海西路与矿山东路交汇处，位于市中心,交通便利,周边商业较为成熟,商业配套较齐全,裙楼1-4层为顶级商业配套：1层为徐州大型环球美食荟/时尚生活名品商业社区；2-3层引进淮海经济区唯一航母级龙头旗舰店华润苏果超市，卖场面积相当于徐州家乐福的两倍之大；该商场的进驻为该项目增加了卖点.4层为淮海经济区唯一龙头五星级国际豪华影城，采用全球流行的高靠背座椅、台阶式座席区及数字音响设备。三大龙头配套鼎定了SOHO时代广场在西区商圈的核心地位。5-19层为4.8米挑高精致小户型.

现该项目已销售完毕.华隆财富大厦基本情况开发商：徐州华隆房地产开发有限公司代理商：上海宝名房地产咨询有限公司徐州分公司地址：徐州市淮海西路29号业态：一至五层为商业，六至十层为酒店式公寓，十一至十八层为面积自由组合办公楼，十九、二十层为商务休闲配套写字楼出租的情况将在11月底公布经济指标占地面积：2868平方米建筑面积：30000平方米容积率：8.59层数：20车位：160个卖点：特设１７、１８两层复式办公空间，层高6.6/6.9米，张扬商务个性；全石材外立面，挑高5.7米星级酒店大堂。休闲商务：独创楼顶游池花园、健身房、咖啡吧智能商务：智能化配套、全功能商务中心．综合布线、远大分户计量中央空调、数据通讯与宽带接入、有线电视、楼宇自控、闭路监控、安全消防系统、ＯＴＩＳ商务电梯、ＩＣ卡立体停车场销售情况：均价6800元/平方米（酒店式公寓）售完办公均价6100元/平方米售完帝都大厦基本情况地址：和平路与解放路交叉口西北开发商：徐州银建房地产开发公司交通配套：11W19W64路等多路公交车占地面积：8004㎡建筑面积：40000㎡容积率：4.5绿化率：1%项目总共27层（地下一层）车位：100个建材：外立面：幕墙大堂及电梯间：精装修，艺术天花及灯饰楼梯间：乳胶漆墙面和顶棚电梯:高速电梯，大空间轿箱设计供电:双回路供电供水:热水系统采暖:集中中央空调通讯:重组的电话线路，综合布线办公区：毛坯交付办公单元内卫生间：预留上下水接口徐州写字楼市场分析户型分割情况据了解，帝都大厦户型面积140-170平方米。租金含物业管理费:：销售情况：起价5880元/平方米。西都国际基本情况开发商：江苏久隆投资置业集团

地址：淮海西路人民广场北侧

物业公司：经济指标：总建筑面积:34000平米

开间面积：50-101平米配套情况：新一佳友谊商场百惠家美时华美商场银行:农业银行中国银行交通银行医院:市五院市六院工人医院

大型立体敞开式停车位200个公寓内配有6部高速电梯,通讯系统、闭路监控系统、防盗报警系统、巡更系统、车库综合管理系统、自动化系统、现代智能服务。徐州写字楼市场分析卖点徐州西都国际中心项目位于市区繁华地带，周边商业配套齐全，商业氛围浓厚，交通方便，给能在这里买商务公馆的购房者来也带来了一些潜在的商机，该项目总建面积为3.5万平方米，是集商务与商业为一体的建筑，1-3层为品牌商业，4-12层为主力面积40-60平方米4.9米挑高写字楼，可作为投资及办公自用。4.9米的挑高可以有200%使用空间。1-3层的商业项目和4-12层的豪华商务公馆为一体，起到了商业互补，资源共享..徐州写字楼市场分析楼盘入市时间：2007年12月15日上午十时，位于淮海西路华润苏果超市旁的西都国际中心售楼处在社会各界人士的关注与厚爱下，举行了一场隆重而盛大的揭牌仪式。推广时间：徐州西都国际中心1月12日VIP客户登记火爆已于1月12日在售楼中心进行VIP客户登记。据悉，现场签约的客户可优惠3%的总房款，并获赠精美礼品一份。仅一天的时间，就已经登记了客户近一百五十组.恒茂国际基本情况地址：西安北路与夹河街十字路口东北侧开发商：徐州市金茂房地产开发有限公司代理商：南京城开千居品牌策略机构交通配套：游2、17、34、37、39、62、67、603路交付日期：2008年上半年经济指标占地面积：6670平方米建筑面积：35800平方米容积率：5.5主体29层、楼高110余米；车位：215个层高3.5米,装修后不低于2.7米。徐州写字楼市场分析卖点：10.8挑高、1000余平方的大堂；中空镀膜玻璃幕墙、石材、纯铝板的外立面；40余米的道路退让，2600余平方的室外广场；裙房部分观光梯的设置、大面积的景观、小品、空中花园、楼面景观布置。5A智能化标准配置（BAS楼宇自动化系统、ACS自动化监督及保安系统、FAS消防自动化系统、CAS通讯自动化系统、OAS办公自动化系统），千兆光纤入户、百兆入桌，畅通国际智能商务；泛商务会所：裙房五层（大型多媒体多功能厅、多个中小型贵宾商务洽谈室、健身室、咖啡厅、西餐厅、茶吧等，聘请专业的商务会所经营管理公司经营，为业主提供星级商务服务）、公共空间、广场、周边基础配套、裙房商业配套、大堂商务配套等等商务空间，裙房设置员工餐厅；国内顶尖品牌物业管理公司，为业主提供五星级酒店式商务物业服务

2、我司建议

商办的交付标准本提报以两种方式来体现

A、公共部分精装修室内毛坯交付

B、精装修（推荐）

（1）公共部分精装修室内毛坯交付

a、公共部分

公共区域的装修是体现项目档次的关键，是提升项目知名度，和美誉度的重要因素。从徐州目前项目的建筑风格看来，越来越往现代风格转换。从本案的地理位置上看，无论是整体市场发展还是和区域市场竞争来看，都需要以一种经典的风格来转移消费群体的感官.

b、外立面

为了保证小区的整体效果，小区商办部分的外立面应与住宅的颜色上保持一致，在材料上可以相对高档。

c、大厅

门厅是给人的第一感觉，会直接决定人对公寓档次的定位，所以在设计装修时，不仅要注意设计风格，装修档次，还应注意细节的渲染。如植物、花卉、的摆放，拐角钢琴或茶艺的渲染。

大门：（旋转玻璃门、无框玻璃门）

地板：大理石（人造、天然）

规格（800×800、1000×1000、1200×1200）

水泥柱：圆柱、方柱

圆柱可直接包铝塑板，也可做成方型包大理石或瓷砖

方柱可直接包铝塑板，也可外包大理石或瓷砖

墙面：（墙砖、高档涂料）

格：墙砖（330×600、300×900、450×900）

天花板：（石膏板的,PVC扣板）

规格：（500×500）

颜色：奶白色

灯饰：照明筒灯，垂掉水晶灯

电梯：“OTIS”或同等级品牌

公共走廊：地面高级地砖，高级涂料墙面，石膏板造型吊顶

d、配套设施：

上水：市政管网二次加压或多次加压供水，预留中水干管，PP-R铝塑稳态管材

下水：首层下水独立，双层螺旋管PVC-U

供电系统：每户一表

通讯系统：每户预留电话接口，宽带接口入户

安防系统：每户可视对讲分机智能控制终端，户内设紧急报警按钮

电视接收：卫星电视，数字电视

公共安防：设中央监控，主入口可视对讲、电梯、门禁、车库，实行一卡通；电子巡更，楼外、车库楼内公共走道、电梯，设监控系统

e、室内部分

1．内墙：刮大白

2．顶棚：毛坯

3．地面：毛坯

4．门窗：彩铝（真空玻璃）

5．厨房：（毛坯）（有地漏）

6．卫生间：（墙面刮大白）

7．阳台：有全封闭，有半封闭，采铝

8.入户门：防撬门

（2）精装修交付

前言：

国家建设部在2002年出台文件倡导开发商在住宅中采用精装修，以减轻环境污染和浪费。北京市建委在2005年出台指导文件要求在京的房地产开发企业采取精装修交房，上海住宅产业化促进处、广州住宅产业促进中心等也出台相关文件要求当地的开发企业采取精装修。推进住宅产业化，势必要求开发企业对毛坯房进行精装修。住宅精装修已经是地产开发企业发展的方向。

建设部住宅产业化促进中心孙克放处长曾经公布过一份调查：2005年，北京装修住宅占到总量的