房地产估价案例与分析命题趋势权威试卷二3670

房地产估价事例与剖析命题趋向威望试卷二：一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)C.该旅馆财务数据中的当年净利润减当地同类旅馆的正常商业利润可视作年争利润D.依据该旅馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务花费，并考虑将来改动状况，扣减当地同类旅馆的正常商业利润后的所得可视作年净利润3.若采纳成本法估价，以下表述中不正确的选项是()。A.应付房子建筑物、房子装饰部分分别计算折旧B.不论是借贷资本仍是自有资本都应计算利息C.在估价测算过程中土地获得成本应包含补缴的土地使用权出让金D.在最后计算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金4.若是以投保火灾险为估价目的评估该旅馆的保险价值.估价结果为3500万元，则()。A.3500万元是该旅馆的公然市场价值B.3500万元是该旅馆房地产的公然市场价值C.3500万元是保险事故发生后的损失价值D.投保时，保险金额不可以超出3500万元A.128.1110.在建工程的价钱不宜采纳()来评估。A.长久趋向法B.净利润法C.假定开发法D.博得值法。>三、以下房地产估价报告存在多处错误，请指明此中的13处(每指明一处错误得3分，此题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号。未将错误阿容写在序号后边空格处的不计分)×大厦房地产估价报告封面及目录(略)致拜托方函××股份有限企业：受贵企业拜托，我企业对贵企业位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公然市场价值进行了评估。我企业估价人员依据贵企业确立的为抵押担保供给房地家产增加价钱参照的估价目的，依照估价原则，依照估价程序，运用适合的估价方法，在实地查勘和仔细剖析现有资料的基础上，经过测算，并联合估价人员的经验对影响估价对象价值要素的剖析，确立估价对象作为抵押贷款担保物，参照公然市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。。××房地产评估有限企业(公章)20xx年10月16日估价师申明(略)估价的假定与限制条件(略)房地产估价结果报告一、拜托人××股份有限企业，法定代表人(略)，地点(略)二、估价机构××房地产评估有限企业，法定代表人(略)，地点(略)，资质及资质证书号(略)三、估价对象××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m2，建筑构造为钢筋混凝土构造，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设施用房，地下建筑面积8000m2。共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限企业于20xx年10月10日以出让方式获得，出让合同规定土地使用年限为xx年(20xx年10月10日至20xx年10月9日)。获得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设达成，投入使用。××股份有限企业拥有大厦的土地使用权和房子所有权(土地使用证和房子所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权益。大厦外观造型设计新奇，地下各层均采纳花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监督和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有迅速自动变换发电机组，为大厦供给双电源保证。估价对象实物、权益和区位的其余状况(略)。。>六、估价测算过程(一)利润法估价测算过程1.年有效毛收入估量估价人员经过仔细的市场检查与剖析得悉，该大厦21～30层计10000m2所有用于出租，除少许单元外均已签署租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装饰及家具)的租金状况(详尽实例比较与分析略)，估价对象的写字楼切割出租，每平方米使用面积的均匀租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积涉及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年利润率为6%；地下车位的正常租金为1000元/(月个)，出租率100%，故：年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+10030×000×6%+1000×12×100×100%=2211.60(万元)2.年营运花费估量(1)年维修费依据××市的规定和估价对象的建筑构造，估价对象的维修费确立为房子重置价钱的2%，估价对象的重置价钱为1500元/m2(确立依照及过程略)，故：年维修费=1500×38000×2%=114.O0(万元)(2)年管理费年管理费按年租金的3%计，故：年管理费=2211.63%=66×.35(万元)(3)年保险费估价对象的保险费按房子重置价的0.3%计，故：年保险费=1500×380000×.30%=17.10(万元)(4)年房产税、营业税、城市保护建设税和教育费附带依据相关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则：年房产税和两税一费=2211.6(12%+5×.5%)==387.03(万元)(5)年土地使用税依据××市的相关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地元，故：年土地使用税=5×5000=2.50(万元)(6)年营运花费共计年营运花费=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98(万元)3.年净利润估量年净利润=年有效毛收入一年营运花费=2211.60-586.98=1624.62(万元)4.确立适合的酬劳率经过市场检查，采纳市场提取法，确立本类房地产(含地下车库)的综合酬劳率为7.5%(详细过程略)。5.求取利润价钱展望年净利润保持不变，采纳有限年期的利润法公式。自估价时点至土地使用权停止日期20xx年10月9日，土地使用权节余年限为xx年，短于房子尚可使用年限，故确立利润年限为xx年，则：V=A/R×[1-1/(1+R)2]=1624.62/7.5%[1×-1/(1+7.5%)37]=20170.26(万元)故运用利润法的估价结果为20170.26万元。实例A、B、C的个别要素修正系数分别为100/98，100/101，100/99。3.求取比准价钱实例A：6300×(100/100)(105/100)×(100/99)×(100/98)=6×818(元/m2)6750×(100/102）（105/100）×（100/101)×(100/101)=6747(元/m2)6760×(100/101)（×103/100)＼(100/100))＼(100/99)=6963(元/m2)因为一三个实例与估价对象的近似程发特别靠近，故取三者的简单算术均匀数作为估价对象的单位比准价钱：单位比准价钱=-(6818+6747+6963）/3=6843(元/m2)故运用市场法的估价结果为：比准价钱=6843×30000=20529.O0(万元)七、估价结果确立因为采纳利润法和市场法估价的结果特别靠近，故取两种估价方法估价结果的简单算术均匀数作为估价对象房地产的价钱。估价对象房地产价钱=(20170.26+20529.00)/2=20349.63(万元)取整为20350万元(精准到万元)单位价钱：203500000-38000=5355(元/m2)(取整)估价人员依据估价目的，依照房地产估价的估价原则、方法和程序，并联合估价人员的经验，确立估价对象在估价时点20xx年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。。>四、指出并更正下边估价报告片段中的错误(此题10分。错处不超出4个，后边应用前面的错误计算结果致使的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。此题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)。>命题趋向威望试卷(二)参考答案一、问答题(一)(2)经拆迁当事人协调赞同或许经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也能够评估办公楼承租人的损失。(3)对承租人的损失由甲企业与承租人磋商解决。(三)1.应采纳的估价技术路线。采纳房产与土地开发花费(征地或拆迁布置赔偿费及先期花费)分别估价再综合的方法，可用成本法、比较法；也可采纳先假定估价对象为拥有完整产权的商品房：用成本法、比较法、利润法进行估价，从得出的估价额中减去土地出让金的方法。2.对该房地产抵押价值评估时应注意的事项以下。(1)估价目的：为拜托人以估价对象为抵押物(债务执行担保物)向银行(抵押权人)申请抵押贷款供给抵押物(担保物)市场价值参照。(2)估价时点：因设定抵押时点在评估时是不确立的，一般仍为勘查现场的某一天为估价时点。(3)确认估价对象为能够设定抵押的房地产。(4)掌握市场、选用参数和展望慎重。(5)报告中说明主要风险会对价值的影响。二、单项选择题(一)1.A2.B3.C4.D(二)5.D6.B7.A(三)8.B9.D10.D三、此估价报告有以下一些错误和不足解法一：该估价报告存在以下一些错误，分别以下。1.致拜托方函中，没有说明估价时