“营改增”将对房地产企业影响几何

“营改增”将对房地产公司影响几何目前房地产公司在开发建设、转让销售及拥有自营阶段，均波及营业税纳税问题，且主要表此刻开发建设阶段和转让及销售阶段。此中，在开发经营阶段供给建筑业应税劳务（营业额包含应税劳务及工程所用资料、设备及其余物质和动力价款在内）依据营业税率3%计征；而在转让及销售阶段，转让无形财产（土地使用权）或销售不动产（商品房及其余建筑与修建物、其余地上附着物），均依据转让及销售的所有收入减去土地使用权或不动产受让价余额后的5%计征营业税。营业税改为增值税将直接影响公司现行税负水平。我们依据目前营改增的一般计算方法测算房地家产“营改增”对房地产公司税负变化影响。所有计算采纳一般计税方法中的购进扣税法，不划分试点纳税人是一般纳税人或是小规模纳税人，此中应纳税额是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。为更有效地进行直观剖析，我们以某应税房地产公司D举例并以其为视角，测算在不一样条件下该公司的税负变化，本文所有测算均是成立在以下假定条件下：①某房地产公司当期营业额100万元。②土地成本占营业额的35%，在土地出让状况下，土地增值税对出让国有土地使用权的行为不收税，土地转让状况下，征收土地增值第1页共9页税，除特别说明外，我们在此按出让土地种类进行测算。③建安成本占营业额的25%，假定本次建筑行业与房地家产同步推动“营改增”，建筑业增值税率设定为11%。④依据2015年上半年A股、H股房地产开发公司财务成本占营业额比重的均值，我们设定财务成本占营业额的3%，假定本次金融行业“营改增”也同时进行调整，而且能够向房地产公司出具增值税发票，其合用税率为6%。⑤其余成本包含设计费、营销费、管理费等占比较小的花费，根据2015年上半年A股、H股房地产开发公司管理、营销花费占营业额均值及一般设计费占比，我们设定其余成本占比为10%，其合用税率为6%。⑥依据行业测算，营业税为营业额的5%，附带费（包含城建税、教育附带费等）为流转税的12%。⑦在没有特别重申时，我们均假定税负传导顺畅，上游建筑公司能够将进项税转嫁给开发公司，而且开发公司能够将销项税转嫁给花费者。一、不一样税率下“营改增”对房地产公司税负影响税率作为房地家产“营改增”的核心环节，是各利益关系方关注的焦点。目前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地家产增值税率或为此中之一。但不一样税率关于房地产公司的应交税负有着不一样的影响。如表1所示。依据计算假定，除掉偏差影响，“营改增”后，只有税率为6%第2页共9页时才能够知足降低税费、给公司带来更多收益的目标。相反，在其余税率条件下，“营改增”后税负水平相对照以前交的营业税不减反增，由此我们能够看出改征增值税后开发商仍面对税负增添的风险。二、不一样成本构造下“营改增”对房地产公司税负影响从一般地产公司的财务报表来看，房地产行业的主要成本是由三部分组成的，分别是：土地成本、建筑安装成本和财务成本。房企不一样的成本构造变化将影响“营改增”后公司税负变化。（一）“营改增”后土地成本变化对房地产公司税负影响从公司的财务报表能够看出，土地成本及有关花费占总成本的比率较高，而且在近些年逐年增添。特别是在一二线城市，跟着土地价钱的不停上升，土地成本占公司成本比重甚至有超出50%。土地成本占比相对其余成本占比比重较大，其可否作为进项税抵扣部分将成为公司税负变化的要点点。出让土地不可以够抵扣购买出让土地时，因为地方政府非公司身份没法开具增值税发票，因此没法产生进项税抵扣。此时，土地成本改动对公司税负没法产生影响。购买转让土地时，其增值部分可进行抵扣。在土地转让状况下，土地增值税既对转让国有土地使用权的行为收税，也对转让地上建筑物及其余附着物产权的行为收税。在这里我们假定其余条件不变，“营改增”后房地家产税率为11%，项目用地为转让所得，土地成本为35万，暂定此中包含土地增值额分别为5万元和10万，则合用土第3页共9页地增值税率分别为30%和40%。如表2所示。能够看出，若原缴纳的土地增值税与房地产增值税归并，将减少公司负担。在土地为转让所得、土地成本增值部分能够抵扣的状况下，应交税负跟着土地增值部分的增添而减少。转让土地的增值额部分越高，抵扣部分越多，应交税负越少。出让土地能够抵扣因为土地成本在所有成本中占比较大，若能够抵扣将显然减少公司税负。在以下的计算中，我们假定其余要素均不改变，而且将土地成本计入进项抵扣，增值税率设定为11%，在不一样的土地成本占营业收入比重下剖析土地抵扣的状况，判断得出土地占比变化关于公司税负的影响。如表3所示。土地成本及有关花费占房地产公司成本的比率较高，若能够抵扣或部分抵扣，使得开发公司税负显然减少。因为不一样城市拿地价钱不一样，房地产公司成本构造也有所不一样。一线城市土地价钱广泛偏高，进入一线和二线热门城市开发的房企成本构造中土地成本占比份额较大，而三四线城市土地价钱较低，因此布局三四线城市的开发商土地成本占比相对较低。上述数据能够看出，土地占比越高，可抵扣的增值税越多，应交税负越少，在必定程度上能够起到减少税负的影响。此外，考虑其余各项成本抵扣税额相同的条件下，因为土地的拿地时间不一样，其占营业额的比重也有所不一样，在“营改增”后若土地成本能抵扣则应交增值税额也有所不一样。拿地较早，土地成本占营业第4页共9页收入比率较低的公司，所交增值税的税额将相对较高。这种公司往常是三四线城市中小开发公司，拿地较早、土地规模较大，但资本流不可以支撑一次性开发，因此整体项目开发和周转周期较长。若土地成本能抵扣，相较于相同规模最近几年拿地的项目，其抵扣额较少，进而税负相较而言高过最近几年拿地的项目。（二）“营改增”后建安成本变化对房地产公司税负影响建安成本是房子建筑成本和房子设备设备安装成本的简称。此中房子建筑成本是建设房子的投入，安装成本是安装房子设备设备的投入，二者都包含资料成本投入和人工成本。在土地成本不可以抵扣的状况下，建安成本成为主要抵扣项，建安成本在营业额中所占比率不一样相同影响到“营改增”后应缴税额的额度。我们仍以上述假定进行测算，令房地家产“营改增”后增值税率为11%，其余各项条件不变的状况下，公司税负随建安成本占比变化而改变。如表4所示。测算后能够看出，建安成本占比趋多，应交税额越少。经过估量，若要保持税负不变，则建安成本占比需达到营业额的多半以上。在房地产竞争连续加剧的行业格局下，做好房地家产不单限制在简单的开发销售环节，房地家产的竞争渐渐走向了重申质量和差别化的过程。精装的质量、产品的创新及服务的质量都成为花费者考量产品的重要指标。因此建安成本的重要性相同也需关注。“营改增”后建安成本占比越高将越利好公司税负抵扣。因为精装饰花费能够作为进项抵扣，以高档住所为主的产品线产品将显然获益。同时，商业、办公等建安成本也相对较大，也有望获取更多税收第5页共9页抵扣。所以，“营改增”也将指引房地产行业由简单开发销售转型为精装饰、商住并举的差别化销售，建立双赢的市场竞争模式。（三）“营改增”后财务成本变化对房地产公司税负影响财务成本或财务花费，主要指公司借钱利息支出。从2015年上半年A股、H股房地产开发公司报表来看，多半房地产公司的财务成本占营业额的1%-15%之间。跟着金融业“营改增”的同步推动，财务成本占比改动也将对公司应纳税额产生必定影响。我们试将金融业“营改增”税率定为6%。如表5所示。从数据上能够看出，跟着财务成本占比的高升，公司应交税负小幅降落。关于一般性大公司，其贷款利率相对较低，财务成本占营业额比重相对较小，“营改增”后财务成本抵扣相对不显然；而关于中小公司而言，贷款利率较高，财务成本占比也相对较高，其抵扣部分也将增添。所以纯真从财务成本抵扣角度看，本次“营改增”也从必定程度上有助于缓解中小公司税负压力，但就整体税负变化而言，还需要综合其余要素进行判断。三、不一样税负转嫁模式下“营改增”对房地产公司税负的影响因为建筑行业、金融业或将与房地产行业一同实行“营改增”，上游建筑商进项税转嫁能力以及地产商的销项税能否能转移至花费者成为影响收益及应交税负的要点要素。进项税是指纳税人购进货物或应税劳务所支付或许担当的增值税税额。销项税是一般纳税人在销售货物时，向购货方收取的货物增值税税额。在公司计算时，销项税额扣减进项税额后的数字，才是应第6页共9页缴纳的增值税。所以进项税额及销项税税额的大小直接关系到纳税额的多少。在以上测算的基础上，我们设定“营改增”后房地产增值税率为11%，依据进项税和销项税能否转嫁的四种不一样状况，测算房企收益与应交税负变化。如表6所示。我们能够看出，从税负角度来看，销项税不转嫁的状况下，公司税负相对较小，但其收益空间也较小。而只有在进项税不转嫁且销项税转嫁时，“营改增”后公司收益方为最大。公司可否将自己负担的增值税转嫁给购买者，同时可否不让建筑商转嫁增值税，才是“营改增”关于开发商而言能否会造成收益增添的要点。四、“营改增”对房地产拥有经营类公司税负影响依据相同的测算方法，我们能够对拥有经营类项目进行估量。对于房地产拥有经营行业，其主要成本主要为房产的折旧，水、电费，维修花费及其余花费，我们假定四类成安分别占营业收入的30%、25%、2%和20%。此中水、电费和维修花费均能够拿到正规的增值税发票，其增值税率为17%，这部分进项税可基本转嫁。因此关于主营拥有经营行业的房地产公司，销项税可否转嫁成为要点。如表7所示。关于核心区段的商业物业，同类产品的可代替性较弱，销项税能转嫁的可能性较大，关于拥有核心拥有物业的公司来说，在销项税能够转嫁的状况下，“营改增”后税负增添的风险增大，但所得收益较高。而若在销项税不可以转嫁的状况下，公司“营改增”后的税负变化较小，但收益也将同步减少。五、小结第7页共9页依据以上测算，我们能够得出以下几个结论：其一，在不一样税率下公司“营改增”后边临税负不一样，仅6%的税率下，“营改增”后公司税负减少。其二，土地成本占营业额比重较大，跟着将来土地价钱的增添，其占比或将进一步扩大。而“营改增”后出让土地不可以抵扣，将成为公司税收负担加重、收益减少的重要要素。同时，时间要素对土地成本改动影响巨大，也是影响房公司绩的要素之一。因此，可否将土地成本实时间成本作为进项税抵扣考量要素之一或有有关政策倾斜，将是减少公司税负的要点。其三，土地成本与建安成本占营业额比重较大，其比重改动关于公司税负影响最为显然。不一样公司产品线和城市布局不一样，以致公司成本构造不一样，使得“营改增”后其所交增值税税额也将表现差别化。不一样城市不一样地区土地价钱相差较大，公司进入城市不一样以致土地成本变化。同时，不一样产品线的公司成本构造也有所不一样，处于中心地点的商办、高档公寓及别墅等建安成真相对较高，而一般一般住所或许保障房的建安成本则相对偏低。如图1所示。其四，财务成本占比相对较小，对税负影响有限。但部分中小公司财务成本比占较高，个别或超出20%，关于这种公司而言，金融业和房地家产“营改增”后，财务成本可抵扣部分许多，利好公司资本压力缓解。其五，土地、建安、财务成本是房地产公司成本主要组成，但各类公司中这三项成本占比不一。在总收入和总成本既定的状况下，若第8页共9页出让土地成本能够抵扣，且增值税率与建安成本一致为11%，而财务成本税率为6%，则土地、建安成本占比越高，其进项税抵扣越多，公司税负也越少。其六，关于商办地产来说，其建安成本广泛高于一般住所，且其下游