江苏扬州商业综合体项目可行性分析报告前期策划

Codeofthisreport|1项目背景介绍

项目位于扬州市广陵区广陵新城一块280亩的商业综合用地，地块规模较大，区域目前处在大规模规划建设进程中，本报告旨在通过对新政解读，宏观、区域市场的了解与分析，以及项目本身的研究，通过经济测算确定可行性方案，实现项目的顺利操作。Codeofthisreport|2报告提纲Part2、宏观环境解读Part3、Part4、Part5、Part6、项目建议

项目分析市场判定区域解读Part1、政策解读Part7、经济测算Codeofthisreport|3政策解读part1Codeofthisreport|4政策解读新政出台背景2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到近年来新高09年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年第1季度，全国商品房销售均价达5193元/平米，同比09年1季度上涨16％2010年3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%Codeofthisreport|5政策解读促使本轮房价快速增长的四大成因信贷投放过量通胀预期加速市场供给不足政府的两面性本轮房价上涨的原因Codeofthisreport|6政策解读政策的出台是对高房价呼声的回应

在四大因素的影响下，房地产市场在经历了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控的核心政府的杀手锏：“4.15新政”、“4.17新政”出台Codeofthisreport|7政策解读国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月15日下午5时许，国务院公布了会议确定的四项政策措施，被业内称为房地产“新国四条”。“4.15新政”出台对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款付款比例不得低于30%；二是“二套房”贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三是继续“累进”。抑制不合理住房需求

增加有效供应保障性住房大幅加码

加强市场监管

增加土地总供应，实行差别化的土地政策，避免人为的制造土地稀缺的恐慌。根据4月15日国土资源部的全国住房供地计划，其中中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量。

年的“两会”工作报告，提出今年保障性住房建设的规模是200万套，棚户区改造是130万套，“新国四条”则提出要在2010年完成建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的计划。

严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，在土地获得、开发融资、报批等环节严格限制；清理已发放预售许可证的商品住房项目，对恶性经营行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法严肃追究相关责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

国四条的出台，让市场开始对于今年的房地产市场到底如何走向产生众多猜测，这时，市场还是存在一定的对于这些政策到底如何执行，执行到什么力度的侥幸……Codeofthisreport|8政策解读如果说在国四条刚出台的时候，市场整体对于新政到底会如何执行还存在某些侥幸心理的话，那么2天以后的4月17日，中央政府让市场彻底相信了他们调控房产市场的决心。在国四条的基础上，深入细化了“国十条”“4.17新政”出台抑制不合理住房需求增加有效供应保障性住房大幅加码加强市场监管

增加居住用地有效供应

调整住房供应结构

确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务

从本次“国十条”实行的力度来看，其重点落在了“抑制投机”和“加强监管”上。当然，这两大项也是过往调控的重点，此次调控的区别在于，对于打击投机和加强监管的力度上，是过往政策所不能比的——由此可见，政府对于本次调控的决心和力度。统一思想，提高认识实行更为严格的差别化住房信贷政策发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用

建立考核问责机制

加强对房地产开发企业购地和融资的监管

加大交易秩序监管力度

完善房地产市场信息披露制度

Codeofthisreport|9政策解读新政对房地产市场的影响1、新政策出台，上门量明显减少；对于放盘的业主，情绪影响较大，前期市场行情持续走高，部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货；2、短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而改善性住房或其他购买第二套房客户的需求将会受到抑制；对于投资客而言，虽然首付比例的提升以及利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗，短期之内不会入市；3、新政出台后，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格,因购入不满5年、打算将税费转嫁给下家的到手价纷纷改为成交价。Codeofthisreport|10政策解读操作建议审时度势高度决定深度1面对目前的局势，首先要做的不应该是盲目悲观或心存侥幸。而应切实的对自身所面临的情况（人、财、物、市）进行客观的综合分析。每个不同的企业，其模式，运作都是无可复制的，可以借鉴别人的。但必须建立在对自有情况深挖的基础上。精研客群眼光决定口袋2他们到底要什么？事实上，大多数市场参与者不能100%的回答这个问题。而究其原因，无非是“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。那么，为什么不暂时脱离一下这座山，“坐上热气球去俯瞰他呢”？特别是在面临这样的大市环境下，对于客群需求、购买行为的深入了解，全面掌握。是走出困境的重要出路。精研产品思路决定出路3本论调控的重点在于打压投机需求、增加供给。那么，可预见的形势是供应种类将会偏向“刚性需求”类产品。那么，在众多竞争层面中，如何拔得头筹？如何创造出“属于我的唯一标签”。这是未来市场竞争中胜出的根本。同时，打压投机需求，不代表不存在投资需求。在政策环境基础上，是否能够对于相应的投资类产品进行有效的提升呢？其实提升综合营销细节决定成败4营销力=执行力面临这样的市场环境，企业要在今年完成既定指标。最为重要的关口将落在“营销环节”。不是说其他环节不重要，而是营销环节的好与坏将是最终体现前述环节成绩的风向标。在这个过程中间，需要我们大幅度的提升每个环节的执行力。特别对于某些操作压力相对较大的个案，更需要将相应的工序“紧前”，以提升运作的空间。Codeofthisreport|11政策解读•政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大•市场情绪急转直下，需要长时间消化•调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放•史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期态度手段情绪传导小结作为开发企业面临如此市场,我们更需要保持冷静的态度和理性的思路.强化项目整体营销策略与准确的执行力度.获取市场的认可.Codeofthisreport|12宏观环境解读part2Codeofthisreport|13城市地位

现代商贸流通业发展直接反映一个城市、一个区域经济社会发展的状态和社会繁荣程度。

扬州商贸业的“十一五”发展规划，确定了“把扬州建设成为辐射苏中、苏北以及毗邻省市的区域性商贸流通中心城市”的战略定位，这是基于魅力扬州的城市品牌，已经成为扬州大力发展商贸流通业的强大支撑。

扬州是长三角第三梯度城市，GDP千亿俱乐部成员、百万级人口中等规模城市、2006年联合国最佳人居环境奖、首批中国优秀旅游城市扬州城市地位Codeofthisreport|14城市概述

扬州是历史文化名城，同时也是全国宜居城市，且旅游业发展迅猛，使得扬州为越来越多的人所关注和认可，愿意在此定居。古今转变

扬州是苏中门户，园林城市。全市建成区面积71.9平方公里，现辖广陵、维扬、邗江三区，代管江都、仪征高邮3个县级市。人口约460万，市辖区总人口118万，市区人口约60万。扬州城市概述Codeofthisreport|15城市格局老城区与新区过渡板块区域定位：城市产业、人口居住的疏散区主体功能：以居住功能为主，主要是城市人口和产业扩散区同时也有大量城市商业项目发展程度：积聚大量城市拆迁安置小区和物流产业园区，发展处于旧城更新阶段产业园区板块区域定位：工业产业园主体功能：以制造业为主体功能的产业园区涵盖开发区、邗江产业园、广陵产业园和沿江开发区发展程度：工业发展导向明确，区域园区发展接近饱和西部新城板块区域定位：城市副中心主体功能：区域功能涵盖居住、商业、行政和公建配套，主体功能以居住为主发展程度：区域空间受铁路、高速公路影响，区域发展空间受到限制老城区-蜀岗瘦西湖板块区域定位：扬州城市中心主体功能：旅游、休闲、市级行政、商业办公等功能发展程度：发展受到老城保护限制，建设密度和容量严重受限中心老城区城北老城区城南工业园城东老城区城西新城区扬州城市格局西部新城-以居住为主体功能版权所有，资料由：/整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|16城市经济人均可支配收入持续大幅上涨居民消费信心不断提升GDP年增幅保持在15%以上经济发展快速扬州城市经济Codeofthisreport|17社会投资房地产投资额持续增加，但在总投资额中占比有下降趋势，其他经济产业逐步壮大固定资产投资额不断增加，且在GDP中所占比重加大，投资驱动城市经济增长的特征明显扬州社会投资Codeofthisreport|18产业结构

第二、第三产业比重不断增加。工业的不断壮大为城市发展奠定了更好的基础，第三产业的持续发展尤其是旅游业的不断壮大为城市经济注入新的活力。扬州城市产业结构Codeofthisreport|19城市规划城市空间扩展，完善城市功能，大力发展第二产业

使第二产业成为经济增长的主角，成为未来城市发展的关键按照构建社会主义和谐社会和促进城乡统筹发展的要求，以科学发展观和建设秀美城市统领全局，以申报“联合国人居奖”和世界文化遗产为目标，以完善城市功能、提升城市品位、彰显城市个性为重点，做优主城区，加快开发沿江地区，西进东联，初步形成“一体两翼”组团式发展的格局，努力把扬州建设成为古代文化与现代文明交相辉映的名城。城市建设目标产业发展目标按照“一体两翼，西进南下东联”的城市发展方向，进一步扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，完善西部分区，适度发展河东分区和东北分区城市化发展目标根据扬州在长江三角洲中的区位条件，加大招商引资力度，吸引各类资本，大力发展第二产业，使第二产业成为经济增长的主角。扬州城市规划目标Codeofthisreport|20城市规划留下君逸汇城市发展战略：“主导向南，西进东联”，推动城市房地产业和住宅建设健康、持续发展，使之成为扬州的经济增长点。城市中心西移：在新城西区规划总用地面积约为10平方公里，建设以生活居住、公共服务功能为主，配套设施完善，生态型、复合型城市副中心。东北分区：注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。

控制西北分区、东北分区的居住人口密度和居住人口数量，有效保护城市周边生态环境，优化城市交通组织。

东北分区虽不在城市发展主轴上，却是未来城市居住质量最高的区域之一。扬州城市总体规划Codeofthisreport|21小结城市宏观环境对于房地产市场的促进作用明显城市房地产市场处于快速发展时期苏中要地，区域经济重心，宜居城市城市格局清晰，定位明确宏观经济良好，发展快速且稳定居民收入增加，消费信心增强投资性城市经济特征明显工业不断壮大，三产旅游业发展迅猛未来人口大幅增长的契机点宏观环境小结Codeofthisreport|22区域解读part3Codeofthisreport|23区域构成区域构成新兴区域：随着扬州城市的发展，目前已经初步形成六大城市新兴区域：广陵新城（东）、蜀岗生态新城（西北）、甘泉新区（西北）、新城西区（西）、临港新城（南）、第二城（南）。广陵新城甘泉新区蜀岗生态新城新城西区临港新城第二城Codeofthisreport|24区域对比对比分析：通过对六大新兴区域的分析和对比，我们寻找各个区域在定位和规划方面的差异，为项目的定位提供城市区域竞争的指导新城对比Codeofthisreport|25区域界定广陵新城区域界定Codeofthisreport|26区域地位

作为扬州城市的中心城区，广陵区域在很大程度上集中体现着扬州的城市功能：身在广陵区，不仅可以追溯和觅得昔日扬州商贾云集的繁华印记，而且，也不难感悟到千年古城文化历史的精髓所在。实际上，正是广陵悠久丰厚的古代文化掩映着今日扬州的繁荣兴盛的现代文明，跃动着扬州市历史发展的脉络，折射着积淀深厚的城市文明法度，暗示着城市发展的方向和灵魂。从这个视角看广陵，我们可以说，没有广陵，扬州在历史脉络、文化底蕴和城市功能上都将是不完整的。区域地位连接扬州城市历史与现在的支柱

在大扬州发展概念下，广陵新城承载着串联区域，并产生龙头集聚效应的历史使命，使市辖区和江都连为一体，共同发展，共赢并成为真正的龙头，广陵新城不仅仅是扬州市辖区的新城，而是“大扬州”格局下的新城，是大扬州整体发展布局的要求，因此，决定了广陵新城不仅是现有城区功能的补充、延续，同时也是整个扬州的发展功能的希望，也是整个大扬州的配套。

广陵新城承载着整个扬州发展功能的希望，是“大扬州”格局下的新城Codeofthisreport|27区域形象广陵新城核心区的形象价值点区域形象京杭大运河、廖家沟、水系环绕、水质优越新兴开发区域江扬一体化的中心区位信息服务产业基地广陵新城与其他区域形象相比老城区扬州其他功能区块西区新、都市感新经济动力活力水系、生态、厚重新、上升感核心、中央产业升级Codeofthisreport|28区域交通配套立体交通，配套丰厚

大交通网络构建扬州东向发展的骨架联系，拟建的苏中机场将加速扬州空间版图的重心东移万福路-江阳大桥东接线文昌路-文昌大桥运河东路-廖家沟大桥Codeofthisreport|29区域经济

作为联合国人居奖城市，以广陵新城核心区开发建设为动力推进生态城市建设，是扬州由工业文明向生态文明迈进，示范城市发展的必由之路三产服务业二产工业一产农业旅游文化商务第三产业是广陵新城的发展方向。机电产品占全区工业产品的比重达70%以上，工业产值不断突破

逐步发展二三产业，农业比重不断下降产业结构持续深化调整，三产服务业对经济的贡献已达50%以上。区域经济Codeofthisreport|30区域规划——发展使命区域发展定位广陵新城核心区发展使命

推进历史文化名城扬州的都市化进程，实现向都市名称的跨越式发展完善扬州城市空间结构构成，推动扬州一体两翼城市发展战略的有效实施城市新经济产业元素的注入，完善扬州产业结构，推动扬州产业升级广陵新城核心区发展理念及职能定位职能定位：历史文化名称扬州的都市化城市核心区发展理念：生态筑城都市化核心区生态城区世界、都市名城桥梁、纽带、中心财富、动力Codeofthisreport|31区域规划——总体规划围绕全面展开政府政策导向规划支持充足的土地储备现状：旧城改造未来，宏伟蓝图发展格局高起点晚起步Codeofthisreport|32区域规划——功能分区功能分区功能分区规模（亩）都市生活区2550生态游憩区724滨水高尚居住区1352SOHO商住区1460生态休闲居住区1700文化水岸休闲区1400行政商务区565都市产业示范区2000都市活力区1000九大功能分区：都市活力区、文化水岸休闲区、都市生活区、SOHO商住混合区、行政商务区、都市产业示范区、滨水高尚住宅区、生态游憩区、都市生活区文化水岸休闲区都市活力区都市生活区行政商务区SOHO商住区都市产业示范区滨水高尚居住区生态游憩区生态休闲居住区Codeofthisreport|33区域目前阶段判定规划期建设期快速发展期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施政府相关部门办公物业中高档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业开发次序0-3年4-5年6-10年10年后时间开发类型城市新中心成功开发秩序所处阶段根据这一模型，目前处土地开发、路网设施建设时期，即将进入全面开发建设时期。Codeofthisreport|34区域情况小结区域地理位置优越，交通便利，周边状况良好区域内目前仍处于规划期，即将进入全面建设期区域经济状况良好，三产业比重逐年上升生态旅游区域，宜居性强广陵新城目前已有较为明确的方向，上升空间大

区域界定广陵新城各项指标较好，适宜开发特色商业区域分析小结Codeofthisreport|35市场分析part4Codeofthisreport|36市场供销扬州商品房供销走势2009年，扬州商品房市场成交量较去年大幅上升，全市统计共有22969套计273.71万平方米的成交量，较2008年上升了91.9%，创下历史之最。扬州商品房市场5386.63元/平方米的年度成交均价较2008年上涨了6.8%.近五年来，扬州扬州商品房市场年度成交均价持续上涨。Codeofthisreport|37市场供销多层、小高层是市场上主力，小高层发展潜力巨大

目前市场上供应的产品依然是以多层、小高层占到主体、高层产品的占比依然偏小。扬州潜在购房者普遍喜欢多层，但小高层发展潜力巨大，小高层成交量是最大的，也是除了别墅之外的物业类型中供销比最低的。扬州各物业供销走势Codeofthisreport|38价格走势扬州商品房价格走势

自2005年起，扬州商品房市场成交价格平缓上升，目前成交均价在6000-7000元/平方米左右徘徊Codeofthisreport|39价格走势扬州各物业价格走势本月从各物业类型的成交均价来看，除了小高层、商业及独栋别墅外，都有不同程度的下滑，其中多层及联排别墅降幅较大，多层成交均价5114元/㎡，环比下降10.70%；联排别墅成交均价8951元/㎡，环比下滑11.28%；商办类用房均价也有所变化，其中商业成交均价6982元/㎡，环比基本持平，办公成交均价5555元/㎡，环比下降4.62%。Codeofthisreport|40住宅市场扬州住宅市场板块功能分化显著，市场格局逐渐形成北区板块老城区板块西区板块东区板块南区板块扬州住宅市场结构图扬州住宅市场空间布局

西区板块发展特点：开发主要集中于区域中部，以双博馆和京华城hoppingmall为带东，高档品质楼盘聚集，高价格支撑；低密度大盘多层小高层为主典型楼盘：和美第、京华城中城、中信泰富锦苑；价格：5000-6000，

老城区板块发展特点：成熟商圈配套，发展空间受到老城限制，空间已趋饱和，未来将没有新增项目。典型楼盘：萊茵北院、锦悦花苑价格：6000-7000

东区板块发展特点：区域配套不够完善，发展相对滞后，楼盘品质不一，发展特征涵盖老厂矿单位、古旧住宅小区和拆迁安置房；在滨水区也有开发高档楼盘。多层、小高层为主，品质楼盘成为近期开发主导典型楼盘：广陵世家、开运天地、骏和天城；价格：4000-5000

北区板块发展特点：依托蜀岗-瘦西湖旅游区区域环境和老城区的商服配套，发展品质较高，但同时承载一部分拆迁安置小区，对区域住宅品质有一定贬损。板块北侧边界的火葬场搬迁，将拓展住宅开发的北侧沿伸；典型楼盘：御河苑、瘦西湖西苑、阳光水岸；价格：4500-5500，多层和别墅为主，近期小高层有所放量

南区板块

南区房地产发展缓慢，少量城市偏南楼盘目前均在归于西区，故南区房地产市场尚无相关数据。Codeofthisreport|41住宅市场扬州住宅市场供销及价格走势自09年4月至10年4月，住宅市场供销状况不断变化，到10年4月供销均有所上升；成交价格基本保持平缓的态势上升。Codeofthisreport|42住宅市场—重点项目广陵世家项目体量建筑面积：20万(M2)占地总面积:170亩物业类型住宅项目特色项目东临廖家沟，茱萸湾公园，南临广陵产业园管委会，西接明发商业广场，广陵公园，北靠扬州汽车东站。广陵世家共分三期开发，总规划1662户，共26幢，其中25幢为11+1的小高层，1幢为商业用房。销售状况在售，均价6200元/平米户型特点目前在售房源90-105平米项目点评开发商口碑较好，周边环境较好Codeofthisreport|43住宅市场—重点项目江南一品项目体量建筑面积：12.6万(M2)占地总面积:7万(M2)物业类型住宅项目特色江南一品为公园地产。15栋纯小高层建筑，项目东临大世界国际广场，明发商业广场，南临曲江商品城，苏果超市，西接文昌阁商圈，市人医，北靠大润发广陵店。销售状况一期已销售完毕，二期预计下半年开盘均价8000左右户型特点94-122平米，二居及三居项目点评周边环境较好，品质较高，内部景观营造力强Codeofthisreport|44住宅市场—重点项目公园一号项目体量建筑面积：120000(M2)占地总面积:

71594(M2)物业类型住宅,商业项目特色中式风情建筑风格

主要卖点秉承“品质是硬道理”的开发理念，吸取中国人文、自然、艺术、科学等诸多元素，打造一座集多层、别墅、高层、商业于一体的高档社区

销售状况一期房源已销售完毕，现可预约登记二期房源，预计均价在8000左右

户型特点主力户型为三房两厅两卫。户型设计上，“全明”格局，运用空间层次效果，营造出多彩的室内生活。项目点评周边生活配套完善，且曲江公园与项目仅一路之隔，周边环境优美。Codeofthisreport|45住宅市场—小结住宅市场小结1、目前扬州住宅市场需求依旧明显递增，成交价格平缓上升。2、区域内重点项目销售中分析得知，环境配套等依旧是广陵新城住宅的重要卖点。3、广陵区域内住宅产品在市场上具有一定的认可度，销售状况较好。4、住宅产品的存在对于广陵新城的发展具有推动作用。广陵新城区域内具有发展品质住宅产品的潜力Codeofthisreport|46商业市场文昌阁商圈以金鹰国际为代表,扬州商业核心,包括集中式商业和街坊式商铺以宋城名都为代表的旅游商业西区商圈以京华城SHOPPINGMALL为代表的集休闲、娱乐、购物为一体的现代商业形态东区商业节点以金盛国际家具城为代表的专业市场商业城南商业节点以满足周边商业需求的商业生活超市及专业市场城北商业节点以友谊广场为代表的城北商业为区域居民提供商业服务城西商业节点传统与现代结合的商业体第二城商圈以扬州第二城为核心，包括有扬州商城、欧尚超市等集中型商业的城南商贸区。扬州商业呈现出以文昌阁商圈为核心，西区商圈为辅的“一主一次多节点”的空间格局。本项目所在区域位于是东区商业节点。廖家沟京杭大运河文昌阁商圈城北商业节点东区商业节点西区商圈城南商业节点城西商业节点第二城商圈扬州商业市场空间布局Codeofthisreport|47商业市场扬州商业市场成交及价格走势自09年4月至10年4月扬州商业市场成交及成交均价均有多所起伏，10年04月扬州市区商铺成交面积为4.19万㎡，环比增加126.49%，同比增加63.04%；10年04月扬州市区办公成交面积为2.34万㎡，环比增加52.94%，同比增加244.12%。Codeofthisreport|48商业市场分散单一相对集中综合现有商圈自主经营新城区统一招租大型化专业化商用物业的发展趋势Codeofthisreport|49商业市场—重点项目明发商业广场项目体量建筑面积：399681(M2)占地总面积:145267(M2)物业类型住宅,商铺项目特色扬州明发商业广场由明发集团在扬州投资兴建。项目地处广陵开发区中心位置，西临京杭大运河，东靠廖家沟，南与长江相系，毗邻在建中的汽车东站以及京沪、宁通高速，交通极为便利。主要卖点项目建成后将成为超40万平方米、超大规模、全业态、全龄段、全时段游乐MALL销售状况在售.住宅6700元㎡商业均价9000元㎡(不包含投资回报率)户型特点80至130平方米主力户型：2厅3室2卫主力面积：133平方米项目点评是东区范围内较大的商业综合体，也是本案的主要竞争个案Codeofthisreport|50商业市场—重点项目扬州大世界国际广场项目体量裙楼有1-4层，建筑面积约2万平方米；塔楼有5-14层，建筑面积约1.5万平方米；地下层约6000平方米物业类型商铺、商务公寓项目特色城东小商品物流基地的璀璨明珠主要卖点主要由商铺和商务公寓组成。其中，商务公寓调高5．1米。商铺部分为自主经营，统一管理的模式，初步将1一2层设置为日用百货及副食品区，3层为服饰和纺织业，另外4—15层为5．1米挑高公寓。销售状况2009年扬州1-7月商铺销售冠军，400余套内铺被抢一空。仅余30余套街铺王45-185㎡接受预约，成交业主400多户，总销售额高达一亿多元，均价格11000㎡(包含投资回报率5年税后7%)项目点评区域内较大的商业项目Codeofthisreport|51商业市场—重点项目扬州瘦西湖新天地项目体量总建筑面积：10万平方米物业类型商业综合体项目特色以餐饮休闲娱乐商品为主力主要卖点一条400米长的中央步行道结合两头广场大店及星级假日酒店组成。整体建筑与景观风格，既有传统色彩的青砖灰瓦，也有电子幕墙等现代元素，实现传统与现代的相融，包括了娱乐城、电玩馆、酒吧街、中外美食、运动馆、生活馆、健康馆、流行数码馆销售状况已销售项目点评规模较大，档次高的商业步行街Codeofthisreport|52商业市场—重点项目扬州1912物业类型商业综合体项目特色品位之餐饮、娱乐休闲场所主要卖点由7幢互为呼应的明清风格建筑群为主题，配合独具特色的景观设计，具有极强的整体感，同时整体开业后的数十家商家为市民和游客提供了极为丰富的选择，文化、休闲、娱乐完美结合，显著的群体效应更为这里积聚“人气”。销售状况已销售项目点评规模较大，档次高的商业步行街Codeofthisreport|53商业市场——小结商业市场小结1、目前扬州商业市场成交量呈上升趋势，成交均价平缓上升。2、广陵新城内商业项目不断增加，发展势头迅猛。3、参照区域内重点项目，大规模纯商业项目存在一定风险。4、区域内其他商业项目在商业操作中，均加入一定的住宅部分，保证资金链回笼。广陵新城区域内大规模商业项目开发时配合一定量的住宅产品有利于整体发展Codeofthisreport|54小结鉴于目前市场状况，商业住宅综合体发展潜力较大市场分析小结广陵新城区域内商业项目开发多配合住宅产品广陵新城区域内具有发展住宅产品的潜力住宅市场供销状况跌宕起伏，但刚性需求明显商品房市场目前基本属于供销两旺状态商品房成交价态势平缓，基本6000-7000元/平Codeofthisreport|55项目分析part5Codeofthisreport|56地块概况项目位于扬州市广陵区京杭运河以东文昌大桥以北。项目周边配套设施良好，具有一线运河景观资源，有一定的商业配套。项目地快可及性较好，文昌大桥，万福路均可直通市中心对外交通方面，距离扬州汽车东站直线距离不到3公里地块概况Codeofthisreport|57项目指标分析土地性质商业综合用地总用地面积280亩总建筑面积28万平方米容积率1.5绿地率未知本案为280亩商业综合用地，其他指标尚未明确。可操作性较强。项目指标Codeofthisreport|58项目外部环境（四至）北南西东项目宗地紧邻秦邮路，新东方外国语学院临近文昌东路，文昌大桥直通市中心向西紧邻具有悠久历史的京杭大运河向北有正在旧城改造中的陈家庄联合村Codeofthisreport|59地块理解配套条件：城东老城区具有一定的配套设施，目前正处于旧城改造中，配套有待进一步完善经济指标：商业综合用地，总用地面积280亩区位条件：位于广陵区，城东老城区，交通便捷，文化气息浓郁，紧邻运河，环境优美地块条件：地块较为规整，可及性良好，具有开发潜力交通条件：文昌大桥，万福路等均可直通市中心，距离扬州汽车东站直线距离不足3公里，对内对外交通都很便捷

环境条件：环境条件优越，紧邻京杭运河，周边新东方外国语学校，扬州警察学校，运河博物馆文化气氛浓郁地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值地块理解Codeofthisreport|60地块价值评估

权比细目优良一般较差差土地性质★土地级别★自然景观★

环境污染★

交通情况★

生活配套★社会人文★区位形象★地块价值较高，亮点突出

地块亮点突出，沿河景观带优势明显

地块交通可及性较高，交通条件较为优越

地处广陵新区，环境质量较高，无环境污染源

生活配套逐步完善，配套基础较好

运河遗址纪念馆，社会人文气息浓郁

区域形象较好，将成为未来扬州最具生活品质的区域Codeofthisreport|61项目分析项目SWOT分析（一）优势（Strength）

S1：目前项目周边文昌大桥直接连接至城区中心，交通便利，区位优势明显；S2：项目周边可打造性强,紧邻京杭运河，靠近运河历史博物馆，具有运河景观带，环境优势突出.S3：本案距离主城区较近,相关生活配套设施完善.S4：土地状况较好，可塑性高。S5：广陵新城的规划有利于项目的整体发展。优势利用利用便利的交通环境与浓郁的人文生活环境吸引目标客户群,巩固区域内的目标客户群的同时，吸引其他区域的客户群利用较好的区域状况及土地状况，突出运河优势，利用水景模式，打造特色水景商业综合体“借东风”利用广陵新城规划打造的优势，借助势头凸显自身的优势。Codeofthisreport|62项目分析项目SWOT分析利用运河优势，走特色化路线，与其他商业项目相区别强推规划值,多以广陵新城未来规划加强项目关注度提升自身产品的附加值，充分运用营销包装手段和有效的执行力加强项目的人性化设计，由过去卖方市场稳步向买方市场角色转变。劣势改造

（二）劣势(Weakness)

w1：区域内已有规模相当的商业综合体开发，会给本案带来直接的竞争影响.w2：虽已对广陵新城区域有明确规划，但整体起步较晚，相比起城西新区，老百姓对该区域认可度较低w3：近期国家房地产新政给予整个房地产市场一定的压力。Codeofthisreport|63项目分析项目SWOT分析机会(Opportunity)O1：扬州市整个房地产市场处于良性发展阶段，具有较大的发展空间；O2：项位于广陵新城，广陵新城未来的规划打造将给本案带来大量潜在购房者；O3：区域内其他商业项目的开发，对区域成熟度的培育起到了很好的作用，借此利于本项目的开发。O4：稀缺的运河京杭运河景观优势，将为提高项目的特色品质优势带来巨大的帮助版权所有，资料由：/整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|64项目分析项目SWOT分析T1：目前国内乃至整个房地产市场均处于较为冷淡的时期，政策面收紧，未来不确定因素较多；T2：整个广陵新城在未来的2-3年土地供应量还会大量增加，市场会形成较大竞争压力；T3：明发商业广场等区域内具有一定规模的商业项目已在抢占市场先机；T4：目前区域特色市场产品创新较多，走特色化道路有一定阻碍威胁(Threat)Codeofthisreport|65小结紧邻京杭运河，周边人文景观条件较好位于广陵新城，交通便利，区位优势明显区域内已有规模商业综合体，竞争严峻未来区域规划较为明朗，上升空间大项目土地状况较好，开发利用价值高利用优越的区位及环境优势，打造特色商业综合体项目基本状况小结Codeofthisreport|66客群分析购买需求分析

中原团队通过客户资料库系统，根据本案的具体情况，提取了扬州市场商铺及住宅产品客户购买需求数据，通过统计分析，得出以下数据列表，对于本案的产品打造具有一定的指导意义。本次提取有效样板227份。所选择人群为，个体私营业主、政府机关事业单位职员、当地企业职员、部分外来人口等。而选择的样本年龄为25—55岁之间。Codeofthisreport|67客群分析商铺需求分析——客群构成

职业方面，个体/私营业主所占比例最高，超过半数，占比达51.33%；其它依次是政府机关/事业单位职员，占16.67%、公司/企业一般职员，占11.33%，这三类人群是主力购买人群。外地炒房者所占比例为5.00%，项目所在地广陵新城将成为扬州最具生活品质的区域，炒房者普遍看好该区域的升值潜力。

交叉分析显示，35岁-50岁的男性对政府商业政策的把握比较准确且有一定的资金积累，是商铺投资的主导力量。Codeofthisreport|68客群分析商铺需求分析——购买时间及动因半年内半年以上一年以下一年以上25.37%43.28%31.35%数据显示，打算在半年内购买的不到三成，这表明在目前，大部分人对该区域的发展潜力仍缺乏足够信心。打算在半年以上一年以内购买的占到了43.28%，这部分人主要是持观望态势，另外，31.34%的被访者表示短期内不会购买，谨慎投资是主要原因，也从侧面反应出在现阶段部分人群对本区域的信心不足。数据显示，以自用为购买目的占到了44.78%，而用于投资的比例为55.22%，其中96.54%的人选择出租，所占比例远远超出转售人群。随着政府对该区的规划与建设，以及通和桂园小区、新宿中花园业主的入住，人们对这个区域未来商业的长远发展普遍很有信心。Codeofthisreport|69客群分析商铺需求分析—投资回报需求分析

数据显示，近半数投资者期望的投资回报率为4%-6%，属于比较理性的投资者。有近3成的投资者期望得到7%以上的投资回报，这说明从长远来看，人们还是很看好该区域商业的发展前景。

Codeofthisreport|70客群分析商铺需求分析——影响因素

数据显示，对购买者影响最大的三个因素依次是交通、地区规划及人流量。可见人们在对商铺进行投资的时候，比较理性，考虑到周边的商业决定因素，追求其长远的发展。Codeofthisreport|71客群分析住宅需求分析——客群构成私营业主/个体业主31.28%政府机关/事业单位职员18.03%医务人员13.09%教师12.13%个体/私营企业从业人员8.09%公司/企业一般员工7.14%自由职业者6.05%出租车司机/公交车司机1.30%其他2.89%数据显示，私营业主/个体业主、政府机关/事业单位职员占了住宅需求总量的近50%，其次是收入较为稳定的教师和医务人员，二者合计占25.22%。Codeofthisreport|72客群分析住宅需求分析——购买时间及动因半年内一年到半年一年以上39.38%44.25%6.37%八成以上的被访者准备在1年以内购房，其中准备在半年内就购房者的为39.38%，已处于购房准备期，购买力也相对成熟。

改善居住条件是购房的主要动因，占总比例的42.64%，其次是用于结婚。随着收入水平的不断提高，生活条件日益改善，人们对于生活质量有了更高追求，另一方面80后子女陆续达到结婚年龄，对婚房的需求增大。Codeofthisreport|73客群分析住宅需求分析——购买面积及户型调查表明，90-110平方米的面积最受购房者的欢迎，其次是51-90平方米的小户型，再次是111-143平方米的中大户型。在未来选择户型方面，3-1-1户型的需求量最大，占比为34.69%，其次为2-1-1（24.75%）及2-2-1（18.39%）户型。Codeofthisreport|74客群分析住宅需求分析——购买因素调研发现，在对潜在购房者区域选择产生影响的所有因素中，排在前三位的与影响潜在购房者购房决策的因素一致，均为地段，交通情况以及学区。另外，亲友的居住、生活便利程度以及对目前区域的依恋也在一定程度上影响了潜在购房者的区域选择倾向。值得注意的是，价格及投资潜力两大因素对潜在购房者的影响并不大，仅分列最后一、二位。Codeofthisreport|75客群分析扬州市场客户群体整体消费特征·消费人群本地化为主，周边地区成为有益补充·购房区域除市中心外，优先考虑城西区域，对东区认识正在逐步提升·购房观念传统化，思想处于初步开放阶段·对社区内外的生活配套设施因素考虑较多·景观特点偏重水景，无论是自然水景还是人工水景，市场认可度较高

对于本案来说，利用水景吸引客户进驻广陵新城是重要途径Codeofthisreport|76客群分析小结商铺及住宅的主力客户群体均是个体及私营业主交通环境条件是影响客户的主力因素商铺客户群体中近半数投资者期望的投资回报率为4%-6%住宅部分90-110平方米的面积最受购房者的欢迎客户群体对水景的认知度较高水景及便利的交通是本案吸引客户的亮点Codeofthisreport|77项目建议part6Codeofthisreport|78规划建议商业+住宅建议方案一：商业+住宅：主题商业+特色商业+高档住宅+退台式河景公寓Codeofthisreport|79方案一京杭运河水景特色商业文昌大桥主题商业高档住宅区特色商业退台式水景洋房Codeofthisreport|80经济测算主题商业25%特色商业15%主题中心水景高档住宅40%退台式洋房20%商业部分：住宅部分=1：2方案一Codeofthisreport|81规划建议

纯商业：主题商业+特色商业+准四星酒店建议方案二：Codeofthisreport|82经济测算方案二特色商业准四星酒店特色商业京杭运河文昌大桥水景主题商业特色商业特色商业主题商业Codeofthisreport|83经济测算主题商业55%特色商业30%主题中心水景准四星酒店15%方案二纯商业方案Codeofthisreport|84方案对比方案一方案二优势：劣势：优势：劣势：1、商业部分与住宅产品的有机结合，可以达到相互补充，互相带动的效果。2、住宅部分相对于商业部分开发周期短，有助于甲方快速回笼资金。3、住宅产品可为商业开发积累人气。1、住宅产品销售价格不及商业部分，毛利润点小于纯商业方案1、做足商业，可提高销售价格，毛利润点高于商业加住宅2、整体感强，项目形象感容易做高1、28万方纯商业，体量过大，推售存在难度。2、商业开发需考虑招商等问题，周期长于住宅，资金回笼慢。综合各方面利弊，以及以往操作经验，中原建议使用方案一Codeofthisreport|85拒绝传统商业不断的复制物主题式商业产品建议Codeofthisreport|86抛弃传统意义上商业的中规中矩格式,打造属于自己特色的主题商业利用空间层次感将以及配合各截点的打造营造出主题氛围主题式商业产品建议Codeofthisreport|87特色商业街产品建议特色街区产品以2层左右单体建筑为主.结合水景.将产品亲水性完美体现.利用营业的时间差将整体业态分割成为日店与夜店2部分.充分确保项目整体人气Codeofthisreport|88中心水景建议不需要太深的水系一样可以贯穿项目整体.点式喷泉、旱地喷泉等结合让整体建筑跟具浪漫.Codeofthisreport|89住宅产品建议动与静的结合也许只有一河隔，依然可以保证品质需求。Codeofthisreport|90经济测算part7Codeofthisreport|91经济测算—建设成本开发成本估算1、建筑安装工程费用W序号项目面积（㎡）单价（元/㎡）金额（万元）1小高层住宅1120001750196002多层住宅56000120067203主题商业70000130091004特色商业4200012505250合计40670Codeofthisreport|92经济测算—建设成本开发成本估算2、配套设施费Y项目单位费用（元/M2）总费用（万元）备注大市政配套3208960含红线外道路、上水、燃气、电话等排水配套费15420按建筑面积计绿化建设费12336按建筑面积计供水管道工程费17.5490按建筑面积计燃气管道工程费21588按建筑面积计电话通讯工程费14.75413按建筑面积计电力工程1454060按建筑面积计小区智能化30840按建筑面积计配套站房18504按建筑面积计道路及附属设施20560按建筑面积计人防工程建设费601680按地面总建筑面积计小计/18851/Codeofthisreport|93经济测算—建设成本开发成本估算前期费用（Z）=（建安费用+配套费用）×5%=2976.05万元管理费用（Q）=（建安费用+前期费用+配套费用）×3%=1874.9万元不可预见费（P）=(建安费用+前期费用+配套费用)×3%=1874.9万元3、其他费用Codeofthisreport|94价格设定依据

市场比较法推算单价①估价思路：市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格的因素的分析及修正，从而得到项目最可能实现的合理价格。②样本选取样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。因此在样本选取中将遵循以下原则：相近原则，相近地段会