泰湖山庄项目商业投资计划书

泰湖山庄项目商业投资计划书2010.03项目开发条件研究Ⅰ、项目地理区位Ⅱ、项目交通现状Ⅲ

、项目配套现状Ⅳ、项目地块情况Ⅴ、项目地块价值项目地理

区位距离各区距离：距离广州市中心约35公里；距离花都区政府约20公里；距离广州白云机场约12公里；距离武广客运专线广州北站20公里。项目位于花都区东部花东镇，距广州市区约40公里，区域通达性较好广州市区花都区项目地块项目位于广州市北部花都区，地处花都区东部花东镇；项目位于山前大道和S118省道之间，东临花东新区，南临省道S118，西至龙山，北靠山前旅游大道。项目交通

现状项目所在区域交通便捷，三条快速路从广州市区直达花都，S118省道为项目主要进入通道项目所在区域的主要干道包括三纵：京珠高速、机场高速和广清高速，另外是两横：横穿花都区的山前大道和省道S118；进入项目最便捷的交通路线：沿京珠高速北行，在北兴出口处下高速，沿省道S118西行约4公里可达项目地块。广清高速机场高速京珠高速山前大道省道S118项目地块

情况项目占地1200余亩，地块内部有山体、湖泊等可利用自然资源，地势有高差项目经济数据：规划用地：518亩；规划外700亩为湖面、山坡面积；容积率：0.338建筑面积：别墅：130155㎡商服：31000㎡学校、幼儿园：20000㎡绿化率：62%。南拓北优东进西联花都位于广州北大门，南北交通要道，自然、人文资源丰富，是“北优”战略的重要组成城市2000年广州开始实施《广州城市发展总体战略规划》“东进、西联、南拓、北优”的“八字方针”推进城市扩张式发展，拉开城市布局，建立一主三副区——主城区、南沙副城区、萝岗副城区、花都副城区；新一轮的《2020建设健康安全、人人享有的新广州——新一轮广州城市总体规划前期研究报告》明确广州应该着力对每个新区的生活配套等设施进行完善，进入城市空间布局的提升、优化期；花都作为“北优”重要组成城市，主动融入大区域发展，逐步完善区域配套资源，提升区域竞争力。项目地块价值

区域西区：新华、花山、芙蓉、狮岭、炭步、赤坭、雅瑶东区：花东、花侨、北兴花东镇位于花都区东部，西连花山镇，东、北与从化市接壤，南临白云区。辖区面积208.44平方公里，常住总人口11.6万多人，是全区行政区域最大的镇。花都区规划为：北山南城、一港二区、西主东辅，主城区规划结构为“二核心三廊道八组团”，辅城区的规划结构为“一核心二廊道四组团”北山花山狮岭芙蓉新华赤坭雅瑶炭步花东花侨北兴航空港南城项目地块价值

规划

花都道路系统布局：以广州为中心、机场为纽带的“六纵四横”扇形网状城市高、快速路网络。六纵：广清高速公路、机场高速公路北延线——街北高速公路、京珠高速公路、红棉快速路、106国道新线、机场东侧快速路。

四横：珠三环高速路、中部快速路、西部快速路——白云六线、镜湖大道、广州二环高速公路。花都区交通规划：“六纵四横”，扇型网状高速、快速路，花都与广州的联系更为紧密、便捷项目地块价值

交通本项目规划中的14号线从广州火车站至从化良口，途径钟落潭站距离项目地块约10公里，带来轨道规划利好项目地块价值

交通“从化线”已被市发改委纳入到广州市2015年前轨道交通线网建设的安排范围，即2011年至2015年开工建设的6条线路之一。

据初步设想，广从轻轨的主线是从广州火车站至白云区嘉禾，经嘉禾到钟落潭，然后通往从化市街口，最后延伸至良口新温泉度假区，全长92.6公里。首期建设嘉禾至街口段，计划在2011年动工，2015年建成。本项目从化线（轨道14号线）花都产业发展战略：整合集聚，淡化行政区划，以空港及周边控制区作为分隔，形成七个发展区。形成七种产业格局，其中汽车、珠宝、皮具、空港为四大支柱产业.汽车配套产业旅游服务业及房地产加工工业仓储物流旅游生态科技、农业等皮具珠宝首饰汽车产业北兴花东机场新华雅瑶梯面狮岭赤坭炭步花桥12345671234567赤坭协调发展区狮岭-芙蓉调整完善区北部山林生态发展区东部调整完善区机场控制区新华中心城重点发展区炭步协调发展区花都以空港、汽车、珠宝、皮具产业为核心，产业呈七大区域发展项目地块价值

产业广州新国际机场是国家重点工程项目，建成后为目前亚洲最大的国际机场之一,也是我国三大门户机场之一。第一期项目投资近200亿元人民币，位于广州中心城以北的白云区与花都区交界处，距市区25公里。广州的北部将发展成为未来的航空港以及商贸物流产业区，极大地优化了广州的城市功能，实现广州城市发展“北优”的规划目标，很大程度上促进广州人的北向置业。广州国际新机场——国际级的客运货运吞吐量极大促进花都经济和产业发展项目地块价值

产业花都汽车城一期基础设施建设和招商工作已经完成，基地内落户企业包括东风日产乘用车公司、优尼冲压和东升机械，投资额3000万美元以上企业和“世界500强企业”各有10家。预计到2010年，花都汽车及零部件工业的产值可超过1000亿元。广州目前三大汽车制造基地之一，广东唯一省级汽车产业基地，中国汽车整车及其零部件配套最齐全的工业生产基地。花都汽车城快速起步，定位高端，将成为“北优”重要产业之一项目地块价值

产业中国花都（国际）金银珠宝城总占地186.67公顷，是一个综合性的、具有产业链条性能的珠宝大型专业生产基地。目前建成投产项目22个，城内员工8000多人，有60多家国内外著名珠宝企业进驻，包括国际著名的时代珠宝、石头记、东方珠宝等企业。花都首饰加工基地金银珠宝城还将倾力打造一座全国规模最大、种类全面的金银珠宝批发交易中心，该中心投资总额20亿元，建筑面积60万平方米。“中国花都（国际）金银珠宝城”，珠宝加工为主，致力打造全国最大交易中心项目地块价值

产业皮革皮具产业是花都区狮岭镇享誉国内外的一张“名片”，是广州市花都区的四大支柱产业之一。目前，全镇有皮革皮具生产企业和商家5000多家，其中，有华尼、斐高等上规模皮具生产企业77家，从业人员近10万人；年产皮具4亿件，年产值超过80亿元。皮具产业中心——狮岭，以小型企业为主，民间财富积累雄厚,潜在消费力强劲项目地块价值

产业

皮具产业

汽车/珠宝产业

空港城项目位于东部辅城区花东镇，依托空港城发展陆路物流业和工业，共享城市外拓的发展契机空港作为交通运输最重要的枢纽，对于城市和区域的发展具有重要意义，它不仅承载着客运、物流的重大使命，还能形成庞大的产业链辐射周边地区，为当地带来巨大的经济影响。花都东部依托空港经济，未来陆路物流业和工业将会逐步发展壮大；花东镇现有企业402家，工业产品主要有水泥、机械、陶瓷、摩托车配件、服装、五金、家具等；农业有水稻、蔬菜、荔枝、龙眼、杨桃、莲藕等品种。本项目项目地块价值

产业本项目价值研判结论作为现状条件有限、远景规划利好的项目我们如何确定自己的市场位置？花都区东部，交通便利，未来轨道交通规划利好航空城，发展物流工业等新型空港经济；向外辐射能力逐步增强项目地块

价值项目发展市场环境研究Ⅰ、广州别墅市场现状与趋势Ⅱ、广州土地市场研究Ⅲ

、花都别墅市场研究Ⅳ、花都别墅客户研究北二环东二环城市/近郊别墅城区、白云南、番禺北、萝岗西，城市/交通资源优势远郊别墅增城、花都、从化、南沙、白云北、番禺南、萝岗东，景观资源/大盘优势南沙花都从化增城白云北番禺南

根据别墅价值和到城区（包括天河、越秀）的交通时间在30分钟车程内，沿广州二环可以将广州区域的别墅别墅市场划分为城市/近郊别墅和远郊别墅。

城市/近郊别墅

区域主要包括：城区、白云南、番禺北、萝岗西；

区域特点：交通方便，城市配套相对齐全

代表项目：新光城市花园、招商金山谷

远郊别墅

区域主要包括：增城、花都、从化、南沙、白云北、番禺南、萝岗东；

区域特点：有景观资源或大盘优势，居住自然环境较好

代表项目：金地荔湖城、碧桂园凤凰城别墅竞争格局：呈以城区为核心，外围价值递减的状况，可划分为城市别墅和远郊别墅广州别墅市场研究Ⅰ新光城市花园金山谷国际社区中海金沙熙岸中粮万科金域蓝湾恒大御景半岛颐和高尔夫帝景山庄万科城保利林语山庄保利香雪山城市别墅分布：集中分布在城市及边缘的白云、萝岗和番禺区，其中科学城和金沙洲成为置业热点区域广州别墅市场研究Ⅰ2009年上半年重点城市土地市场“竞价”表现从“抢地”情况来看，一线城市“抢地”明显火爆，这表明：1.一线城市土地资源有限，“物以稀为珍”；2.一线城市土地倍受有实力开发商的青睐。2009年上半年重点城市土地成交溢价情况

溢价较高的地块均集中在4、5、6月份成交，同时一线城市土地普遍溢价较高，而二三线城市土地溢价仅个别居高，普遍均以底价成交。土地市场：2009年上半年“抢地”热潮再现，广州土地成交最高溢价154%土地市场研究Ⅱ《08-09年广州商住土地市场供应情况》土地市场：中心6区除天河外基无土地供应，近2年主要土地供应集中在花都、南沙两地。

广州08年商住土地出让建筑面积为2169193平方米，土地楼面成交均价3564元/㎡。

在出让土地区域中天河（31%）、花都（28%）南沙（23%）排名前三，但需要注意的是天河仅出让了3块地块，其中2块为商业办公用地，另一块为恒大在08年1月拍出的41亿地王，目前据闻已退地。土地市场研究Ⅱ汽车城区政府新机场山前大道美林湖假日半岛山清水秀桃花源银业宝岛玖珑湖天湖峰境花都别墅市场研究Ⅲ花都别墅在售项目主要集中在山前大道沿线，市区仅有保利城、天马河公馆有少量别墅。本项目保利城南航碧花园芙蓉绿茵豪苑颐和山庄勤天一品树苑本项目竞争对手主要为花都山前大道的“天湖峰境”和“玖珑湖”。天马河公馆独栋玖珑湖

桃花源银业堡岛天湖峰境美林湖社区假日半岛

300万元600万元900万元1200万元总价区间在600-1000万元1500万元1800万元2100万元2300万元2600万元3000万元楼盘名称别墅类型产品面积总价(万元)玖珑湖独栋双拼350-8751000-3000600-1200桃花源独栋双拼453-698600-1000450-600银业堡岛独栋双拼叠加512-1212600-1500400-700天湖峰境独栋548600-900美林湖社区独栋双拼联排300-380300-1000150-300假日半岛独栋联排167-320200-120090-180别墅总价区间:独栋主力总价区间为600-1000万元，联排、双拼主力总价区间为200-500万花都别墅市场研究Ⅲ联排、双拼200万元100万元个案分析—玖珑湖

基本情况：广州北大型高尔夫度假低密社区，本期“悦源”组团以独立别墅为主，产品面积区间350-875平方米

销售动态项目内容产品类型独栋、双拼占地面积约120万平方米建筑面积约80万平方米容积率约0.67地址花都区九龙湖森林公园开发商香港新鸿基地产

新鸿基地产04年拿地，开发历时5年，09年初次亮相，一跃成为广州业内豪宅标杆项目。玖珑湖现推30多套独栋别墅，双拼别墅已售磬，产品面积在350-875平方米之间，均价20000元/平方米；截止于2010年春节，房价攀升至25000-30000元/平方米。多数都是南北坐向，注入创新的引景入室设计概念，透过厅房前后的大幅景观玻璃窗，将高尔夫球场景致引入室内。劣势：密度过大，球场内每周需施1-2次农药，会将空气质量破坏。悦源组团高尔夫球场高尔夫球场

200多套独立和双拼，面积区间350-875平方米，均价25000元/平方米-30000元/平方米。案例个案分析—玖珑湖

建筑风格：现代简约风格，直线条感强，通过大幅玻璃幕墙、钢材的增加立面现代气息，同时观景面更宽。现代简约风格建筑立面借鉴点：现代风格的打造可以在材质的结合上增强建筑立面的品质感，考虑到观景面，大幅玻璃幕墙和钢材的搭配是很好的选择。个案分析—玖珑湖

户型分析：面积区间350-875平方米，户型方正，大开间，大幅玻璃门窗元素；但双卧室在地下一层。（地下室不算面积）A户型，面积466㎡借鉴点：户型设计可以结合地形，增加负一层使用的舒适度；在景观资源较优的区域可以采用大开间、高采光的户型设计，“引景入室”。竞争分析—玖珑湖玖珑湖『客观性』被动式『主观性』产品服务人文环境（新进者）（品牌）（社会资源）（自然资源）主动式玖珑湖的核心竞争力矩阵

主要卖点国家AA级大型山水生态度假区，周围被3万亩森林公园环抱；4500亩湖泊天然的大氧吧；大师手笔，结合景观的现代建筑风格，“引景入室”；世界级标准的高尔夫球会，A区三面被高尔夫球场环绕；国际知名的耀华国际学校；香港顶级的物业管家服务—启盛物业；

广告语大师笔触，演绎现代东方建筑神髓；传奇相遇，非偶然所成；欧洲小镇风情“公主酒店”+香港名校+九龙湖高尔夫，顶级配套先行，样板房未开就热销110套。欧洲小镇风情“公主酒店”九龙湖高尔夫别墅大门个案分析—天湖峰境

基本情况：坐落于九龙湖自然风景保护区内

，09年后主推洋房产品，仍有少量别墅未售。项目内容产品类型独栋,双拼别墅占地面积500000平方米建筑面积452650平方米容积率0.43地址花都区北兴山前大道东段北侧开发商广州市中天盈房地产开发有限公司

天湖峰境界现售的有十几套独栋别墅，环湖而建，主力户型为523m2和548m2，523平方米的户型附送649平方米的花园；548平方米的户型附送353平方米的花园。均价为18000元/平方米.双拼别墅均价为8000-11000元/平方米.高层均价为6500元/平方米（初装修）。一线临湖独栋别墅,均价约为15000-20000元/平方米案例

销售动态个案分析—天湖峰境

建筑风格：现代简约风格；二期环绕超大面积自然水体，景观价值突显，足不出户即享湖光山色借鉴点：融合了中国传统居住的前庭、后院、中庭的布局，同时还具有层高3米的多功能阳光地下室

,采用人车分流通道.西班牙风格建筑立面个案分析—天湖峰境

户型分析：室内布局精妙，方寸空间均用得其所，每户独立的双车位，个性化需求天湖峰境

B-a2型，面积303.63㎡借鉴点：3米的多功能阳光地下室

，首层设置长辈房，合理照顾长者的需求。竞争分析—天湖峰境天湖峰景

『客观性』被动式『主观性产品服务人文环境（新进者）（品牌）（社会资源）（自然资源）主动式天湖峰境的核心竞争力矩阵

主要卖点项目定位为广州最具价值的顶级国际山水别墅社区,力创南中国山水第一墅；坐拥国家AA级风景旅游度假区九龙湖，是广州少有的超低密度别墅住区

；配套:天湖会、峰境会双会所配套、艺术公园、雕塑公园、山顶公园、湿地公园、运动公园，五大主题公园。区内配套高尔夫会所。喜来登酒店。得天独厚自然水库。公立小学、国际双语小学、耀华国际学校。宏城超市、7-11便利店。中国银行由于项目有部分洋房，是山前大道沿线上配套最齐全的居住社区，07年开售时宏城超市、7-11相继已落成，另配有喜来登酒店、公立学校等。天湖峰境效果图天湖峰境实景图个案分析—桃花源

基本情况：上海绿城07年收购的某烂尾盘项目，09年初开放至今一直采取“上门预约制”，神秘感十足，但销售速度缓慢。

销售动态项目内容产品类型双拼，独栋占地面积410000平方米建筑面积130000平方米容积率0.3地址花都区山前旅游大道芙蓉度假区西入口直行400米开发商绿城地产集团一期二期桃花源现推水云居、筱竹园组团，一期货量共有166套，首推24套，户型面积453-698平方米。

均价15000元/平方米。弊端是位置较为偏僻。整个楼盘以意大利、西班牙为建筑风格，绿化率达到80%。

交楼时间2010年．案例典型案例—桃花源

建筑风格：借鉴了欧洲的经典别墅，汲取了英，法，意，西班牙等国的建筑风格．外立面稳重，大气．欧式风格建筑立面借鉴点：欧式风格本地客户接受度高，暖色调外墙感官上相对舒服，石材、木材的运用可以增加建筑的品质感。绿城桃花源实景图典型案例—桃花源

室内风格：“动”区安排在首层，并以门厅，画廊等进行空间过；而主卧室则按照中国的传统习惯，被安排在了楼上的“静”区，具有良好的景观和私密性．‘动静’分开的室内设计周边其他别墅盘实景假日半岛保利城美林湖凯旋门周边其他别墅盘实景南华时代城银业堡城天马河公馆元邦山青水秀项目发展初判Ⅰ、项目市场定位Ⅱ、项目配套建议Ⅲ

、目标客户初判

城市之外，生态之中

情景独栋，尊贵独享引领性的生活理念创造性的与自然融合人文化的休闲度假体验与自然融合的大尺度公共空间悠闲享受的纯独栋生态住区自成一体的全方位人文关怀

从房子里看出去的空间

休闲生态的公共空间

特色的生活配套设施

人性化的关怀服务项目定位纯独栋情景化资源别墅社区项目定位优势Advantages特性Features价值Benefit山地公园、生态湖泊低密度、大社区生态、尊贵、大配套生态住区、配套完善纯独栋情景化别墅纯独栋情景化资源别墅社区规划道路是社区对外形象展示的第一个窗口，也是使项目呈现出社区感，社区的统一性和整体性的重要部分；通过对规划道路良好的景观设计及城市界面设计，很好建立项目的第一层形象，启动阶段看能否通过与政府合作，改善北兴至项目地块以及延伸至机场高速的道路绿化。华侨城的道路展示，对于华侨城的形象起到重要的作用配套建议道路是展示社区感、整体性的重要部分，道路设计应体出良好的城市界面及景观形象配套建议打造特色餐饮配套——四季景观餐饮中心，使它成为区域内的主要消费地之一沿小区临街面设置底商，满足小区业主日常生活需求；同时可辐射区域内的居民，以便更好地持续经营。银行药店干洗店便利店配套建议沿街做一些小型社区超市、娱乐休闲等配套，解决业主入住的后顾之忧配套建议社区内网球场、篮球场和游泳池等健身设备展示到位，让客户感受未来在此生活场景网球场篮球场游泳池康体中心社区内部展示网球场、篮球场、游泳池、康体中心等健身设施，让客户对未来在此居住的生活有好的展望。新广州人定义：

新广州人，顾名思义，他们既与传统的广州人在思想观念、消费习惯、生活喜好等方面有所不同，但同时也继承了广州固有的、传统的地域生活特色。他们可以是广州本土人，也可以是广州生活的非本土人。新广州人，是代表精神生活、物质生活层次高度提升的一群人，他们的工作、生活围绕着广州这个大环境而展开，而思想层面及物质享受层面上，已经更多、更广泛的与国际社会接轨，与现代的、科学的、时尚的生活方式同步。目标客户描摹Ⅲ新广州人定义从地域上来讲，他们是广州本土原居民非广州本土原居民，但在中国户籍制度的标准下已成为、或即将成为广州人的群体从思想形态方面来讲，他们是容易接受新生事物、现代观念的广州本土中青年一代融合了广州传统文化及现代生活理念，乐于追求、接受生活质素提升的、充满生活情趣的现代新移民。落实到本项目，可把以下人群称之为—新广州人广州传统城区周边地域（包括白云区、天河区等地）的原居民广州传统城区周边地域（包括白云、天河区等地）工作、生活并努力逐步融入本土生活的外来人员在广州市北部区域工作、有良好教育及工作的广州年轻一代（包括广州传统本土居民及新移民家庭的后代）目标客户描摹Ⅲ目标客户定义：

白云区/天河区/花都中高层次的消费群界定原则项目区域：锁定项目周边紧邻区域：白云区、天河区和花都本地。2/8法则：少数客户属于意见领袖，会引领主流消费方向，成为项目消费的风向标眼光比现实高点：重点锁定白云区中高层消费群。因为花都目标消费群（私人老板、公务员）与白云区客户相比较，无论环境背景、工作生活形态、还是意识形态已较接近，而且对项目的接受度高于白云区客户，即如果在推广过程中能成功打动白云区客户，花都客户也已在囊中目标客户定义Ⅲ张先生40岁（高级技术人员）

我们要找一群什么样的人：

张先生的职业生涯可谓一帆风顺。在美国西北大学留学归国之后，他就进入了这家世界500强之一的知名企业。从研究员到项目经理，再到研发主管，张先生一直以积极、乐观与平和的心态对待一切。张先生的生活简单但又不平凡。每天，张先生穿着工作服往返于各个研发部门之间，听取汇报、指导工作，有时更要亲自带头进行科研攻关。坐在图纸前点上一支烟，可能一坐就是一个通宵。也许正是某个一瞬间的想法，就改变了普通大众的生活。主管技术开发工作，张先生思想上却深受老子的影响，喜欢自然、质朴、静态的生活。张先生的家里收藏了许多民间工艺品，简单、纯粹却充满时光的语汇。其中有很多都是在国外考察的时买回来的。地板、窗棂、屏风，张先生的家是典型的东方韵味。没事的时候，张先生会在自家的庭院里静静的坐着，什么都想也什么都不想，任思想尽情随波逐流。工作虽然辛苦，很耗费精力，但张先生的闲暇生活却丰富多彩。“在国外住了几年，对生活和居住的理解改变了。”张先生笑着说。张先生喜欢打高尔夫球，闲暇的时候总会约上几位好友，大家开车出去切磋切磋。每年的年假，他都会带上妻子到国外旅游。巴厘岛润泽风情，夏威夷海风，瑞士琉森湖畔还有阿尔卑斯山的森林鸟语，都是张先生最喜欢的。“在城市呆久了，总想回到纯粹的自然里面去。”张先生几年前在天河买了一栋别墅。“太远，交通真的不方便。而且，生态环境不是很好。”这已经是张先生第三次置业了。“未来几年？嗯，还会考虑再次置业的。这一次希望交通能够更方便一点，自然生态环境最重要！”用张先生自己的话来说就是，生活如果可以简单，为什么不呢？张生：开发区一家知名外资企业担任研发中心首席技术主管，负责该企业在中国的产品研发工作。目标客户描摹Ⅲ目标客户描述－走进他们

概括提炼工作积极/心态放松务实/平和生活简单，两点一线/意义挺大，影响不小简单/不平凡国际背景，视野开阔/根在中国，道家思想国际/本土大工业机械生产/东方工艺品收藏现代/东方；科技/人文人事关系复杂/简单自己的圈子→爱好、情趣；身份的象征工作辛劳/向往娱乐休闲健康的生活方式→身心的放松★居住追求自然的环境健康的居住→身心的放松微观认识（显微镜）张先生40岁（高级技术人员）

目标客户描摹Ⅲ整体认识（望远镜）基础形态年龄结构：一群60—70年代出生的中青年，以30-45岁中青年为主，呈年轻化趋势职业构成：脑力劳动者，拥有一定的职业权利，处于事业的上升阶段；以企业中高级管理、技术人员为主→延展到政府公务员﹑高知群体﹑文化产业者﹑私营业主；经济基础：状况良好，可使用储蓄在30万元以上，有相对持续稳定的收入来源；财富普遍非继承所得（“勤劳”致富）文化层次：受过良好教育，外出机会多，甚多拥有留学经历；具备一定阅历，视野开阔置业状况：二次或多次置业生活形态生活：丰富，严谨的工作＋个人的爱好知识：尊重知识、学以致用－创造财富、创造生活品质与情趣；重视子女教育交友：乐于结交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈消费：“品”＋“味”的结合（品牌与实际感受），有一定的精神需要产生的消费娱乐：健康的方式，如健身、旅游基本形态年龄职业收入工作消费生活生活形态人生观梦想价值观心理形态目标客户描摹Ⅲ意识形态人生观：追求“物质文明与精神文明双丰收”；社会责任、公德意识价值观：中西合璧，拿来主义；尊重财富，认可价值；踏实做事、良缘机遇意识形态：理性：务实，所谓的“抵不抵”（广东话-值不值）；低调，些许的“从众”包容：温和的处世态度；保守与创新、现代与传统；做该做的事，交可交的人进取：勤劳、主动；地位身份精明：强烈的投资意识、成本观念基本形态年龄职业收入工作消费生活生活形态人生观梦想价值观心理形态整体认识（望远镜）目标客户描摹Ⅲ——认识他们

他们是今天这个时代的社会中坚；他们是各个领域的技术/管理骨干；是知本+资本的融合体，而知识又是他们获得财富、地位、认同与尊重的手段。——作为今天这个时代发展的产业化映像，可以把他们符号化地定义：知本灰蓝——可以用一组词来概括他们的行为特征：现代、国际、科学、自然、人文目标客户提炼Ⅲ——认识他们知本灰蓝是一张标签它是知本中产商务服装的专业颜色；他们穿灰色行政套装，拎笔记本电脑，脸上略带自信而又矜持的微笑，以“一切尽在掌握”的姿态出入于办公楼、厂房间、候机厅、商务会所、星级酒店……知本灰蓝是一张名片它代表了社会大众对知本中产的普遍印象；作为城市中产阶级，灰色的内敛，喜欢蓝色的深邃，已成为时代的代言人知本灰蓝是一个精神符号它代表了社会大众对知本中产的普遍认可；作为城市中产阶级，它象征着积极进取的精神、融汇中西的职业能力，已成为时代的标竿目标客户提炼Ⅲ项目融资说明Ⅰ、投资效益估算Ⅱ、项目融资说明Ⅲ

、风险预估计算依据销售方案计算依据序号项目名称单位数量备注1总用地面积㎡

518亩2总建筑面积㎡1301552.1园景小独栋㎡4050025%2.2山景独栋㎡5760045%2.3湖景大独栋㎡3200025%3产品价格

3.1园景小独栋元/㎡15500为2011年开盘销售的均价，销售期预计年递增10%3.2山景独栋元/㎡19000为2011年开盘销售的均价，销售期预计年递增10%

3.3湖景大独栋元/㎡22500为2011年的销售均价，销售期预计年递增10%投资效益估算Ⅰ效益估算一方案面积区间(㎡)户数（套）户均(㎡)建面(㎡)预计售价（元/㎡）预计销售额（万元）销售周期（年）园景小独栋250-3001502704050012500506252-3年山景独栋300-3501803205760015500892802-3年湖景独栋350-450804003200019500624002-3年合计

410

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202305

预计按此方案规划，项目整体销售额在20.2亿左右，实现均价15500元/平（未考虑持续销售的溢价因素），销售周期约2-3年，持有商业3万平米价值4.6亿元。投资效益估算Ⅰ效益估算二方案面积区间(㎡)户数（套）户均(㎡)建面(㎡)预计售价（元/㎡）预计销售额（万元）销售周期（年）园景小独栋250-3001502704050015500627752-3年山景独栋300-35018032057600195001123202-3年湖景独栋350-450804003200021500688002-3年合计

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130100

243895

预计按此方案规划，项目整体销售额在24.3亿左右，实现均价18500元/平（未考虑持续销售的溢价因素），销售周期约2-3年，持有商业3万平米价值5.6亿元。投资效益估算Ⅰ效益估算三方案面积区间(㎡)户数（套）户均(㎡)建面(㎡)预计售价（元/㎡）预计销售额（万元）销售周期（年）园景小独栋250-3001502704050019500789752-3年山景独栋300-35018032057600215001238402-3年湖景独栋350-450804003200024500784002-3年合计

410

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预计按此方案规划，项目整体销售额在28亿左右，实现均价21500元/平（未考虑持续销售的溢价因素），销售周期约2-3年，持有商业3万平米价值6.6亿元。投资效益估算Ⅰ利润估算及开发周期投资效益估算Ⅰ投资效益估算销售均价，可比案例

玖珑湖新鸿基别墅项目一期200套已售完，均价在25000元以上。“合景天湖峰境”，该项目位于花都北兴山前大道东段北侧（详见“区位土地利用规划图”），从联排到临湖别墅，目前销售价格为7000—20000元/㎡,平均销售价12000元/㎡

以上。本案位置优越、交通便捷、配套成熟度都是其他项目无法企及的，保守起见，2010年销售周期2-3年：若取销售均价15500元/㎡

，总销售回报可达25亿元。若取销售均价18500元/㎡

，总销售回报可达30亿元。若取销售均价21500元/㎡

，总销售回报可达35亿元。利润估算及开发周期投资效益估算Ⅰ项目开发综合成本和费用土地成本：4亿元/161155㎡

，约为2482元/㎡建筑成本：2200元/㎡园林景观：500元/㎡财务成本：1000元/㎡营销推广：600元/㎡营业税收：1000元/㎡管理费用：100元/㎡不可预见费用：200元/㎡项目估计成本为：8082元/㎡×161155㎡

=130245万元利润估算及开发周期投资效益估算Ⅰ项目利润估算根据前述效益估算一：

营业税后单位利润：15500-8082=7418元/㎡

营业税后总利润：7418×161155=119545万元项目投资回报率为：91.78%

股东投资回报率为：149.43%（出资4亿元）根据前述效益估算二：

营业税后单位利润：18500-8082=10418元/㎡

营业税后总利润：10418×161155=167891万元项目投资回报率为：128.90%

股东投资回报率为：209.86%(出资4亿元）根据前述效益估算三：

营业税后单位利润：21500-8082=13418元/㎡

营业税后总利润：13418×161155=216237万元项目投资回报率为：166.02%

股东投资回报率为：270.30%（出资4亿元）融资计划项目融资说明Ⅱ项目总投入与启动资金

泰湖山庄项目是共同开发建设项目。本集团公司受让65%的股份和65%的权利（包括开发权、建设权、销售权、资金回收权等）。其中，15%的股份由北京托管企业拥有，为无形资产。集团自身拥有50%的股份（计4亿元人民币）。

本项目总启动资金为80000万元人民币。投入资金具体用于重建广州后花园泰湖山庄项目。计划融资共分两期亦或三期。（1）一期融资计划：前期项目启动阶段投入4亿元人民币。其中：4月中旬投入2亿元人民币；8月中旬投入1亿元人民币；12月中旬投入1亿元人民币。具体用于项目前期遗留债务、工程设计费、七通一平费、营销推广费、公司管理费等。（债务确保不超出4亿元，如有超出由德高集团承担）（2）二期及后期融资计划：4亿元人民币。具体用于项目建安，综合配套设施的建设和完善，包括园林景观建设、各项商业配套