顺天国际中心营销定位

再造·长沙新高度顺天国际金融中心定位及产品打造方案[湖南中原事业一部出品][HunanChangsha.10.2010]前言Foreword.取势与尊事.报告体系AnalyzeSystem>>目标及问题导出>>项目质素界定>>外部环境洞察>>开发模式及档次建议>>项目定位及产品打造>>营销思考本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标。项目目标：以项目优异的质素，加上首都在南城超高层产品的打造，完全可打造为长沙标杆性项目。基本目标销售目标：顺天集团品牌跃升的期望及长沙项目的标杆，高溢价平量是本案追求的运营模式，实现至少14000元/平的均价实现品牌跃升实现高溢价核心目标品牌目标：顺天集团长沙央区项目又一力作，基于前期开发诸多项目，本案将是顺天品牌跃升的基石。树立长沙标杆核心目标：实现高溢价，实现顺天品牌的跃升！实现目标的项目质素挑战：位于雨花亭商圈（城市副中心），涵盖酒店、写字楼、公寓、商业各类型产品的中小体量城市综合体项目，区域及体量存在挑战。芙蓉中路韶山南路新建东路南二环线本案雨花亭区域开发商实力城市综合体项目中小体量超高层项目涵盖酒店、写字楼、公寓、商业多种物业于一体的城市综合体。原来是机电市场用地。项目位于韶山南路和新建东路交汇东北向，沃尔玛雨花亭店北面。顺天集团倾力打造；已有顺天国际财富中心、黄金海岸、北国风光等数个项目的品牌积淀。项目含2栋超高层和商业，用地面积2.4万平米，总建面16万平米；容积率：6.0建筑密度：31.7%实现目标的区域市场价格挑战：目前区域内市场价格天花板约为10000元/㎡，区域价格箱体上限突破存在挑战。本案万博会均价：8500嘉盛国际均价：1020宏泽家园均价：8000铂金国际均价：8000建鸿达华都均价：8500凯轩云顶均价：6500锦绣世纪均价：5900东塘瑞府均价：10000序号区域项目名称销售均价起价最高价主力户型1开福区铂宫.中山庭830080001100050-113平两房、三房2芙蓉区明城国际中心1000095001100040-1203人瑞潇湘国际未确定88001万左右40-60平一房,90-100平两房,145平三房4雨花区万科金域华府720070007500剩125平三房5万博汇85008000970046-120平6嘉盛国际1020086301020050-240平7天心区汇金国际暂未定，价格报告正制定中————73-77两房、99三房长沙市中心区域公寓价格调研项目周边区域市场价格调研实现目标的竞争市场挑战：本案面市时将面临多个大体量、高品牌的城市综合体项目，本案存在强大竞争压迫挑战。典型项目开发商总建面（万平米）中建南湖地块中建集团28.7保利4号地块保利集团65汇金国际建发集团19.3化机厂通用83.4水泵厂建鸿达66纳爱斯纳爱斯25万博汇建鸿达50圭塘河嘉盛地产160北辰北辰300万达商业广场万达地产100泰贞广场泰贞投资25汇金国际化机厂保利4号地块中建南湖地块水泵厂纳爱斯万博汇北辰新河三角洲圭塘河万达商业广场项目质素雨花亭商圈，非一线商圈，中小体量的城市综合体项目。当前市场目前项目所处区域价格天花板为1万元/㎡实现目标的问题导出：未来市场未来将面临大量的大体量、高品牌的城市综合体项目一个在非传统核心商业、商务区的中小体量综合体项目，如何在与大体量综合体竞争中，形成优势开发策略，实现价格箱体的突破？实现1万4的高溢价目标问题转化：在寻找实现价格箱体的突破之前，我们先必须透彻把握项目内因与外因，并从中寻找实现目标的契机。报告体系AnalyzeSystem>>目标及问题导出>>项目质素界定>>外部环境洞察>>开发模式及档次建议>>项目定位及产品打造>>营销思考一个城市综合体最重要的，首先就是它所在区域在城市发展中所处的位置。项目所处的雨花亭区域在长沙城市发展中的地位如何？项目质素界定：项目区位价值项目地块价值+雨花亭商圈现状：长沙新兴的次级商圈，处于长株潭融城的主方向，未来老中心市区与新城市群落的连接地带。五一商圈侯家塘商圈东塘商圈火车站商圈伍家岭商圈荣湾镇商圈红星商圈雨花亭商圈2010年长沙城市化率约65%，GDP有望破4000亿元，保持约15%的高速增长……,促进城市的扩展和发展！！长沙城市扩张长株潭融城城市化水平高速增长高速GDP带来强劲支持雨花亭新兴次级商圈，连接老中心区与新城市群落雨花亭商圈是近年来新兴起的次级商圈之一，由于绝版的地段优势，沃尔玛进驻后逐渐兴起。随着长沙城市的强劲发展，城市扩建步伐加快，未来此地将是连接老中心区与新城市群的中间地带。老城郊区，形象展示、心理印象均较差，本区域在老长沙人心目中，超过东塘往南，就是长沙的郊区了。现在从市中心到东塘只需5分钟车程，但这种心理距离目前仍然存在，且影响较大。除本案地块周边较多老旧的建筑，如白沙小区、临街商业等，档次都较低，展示面比较差，更固化了长沙人对本区域的心理印象。雨花亭形象现状：原本的老城郊区，周边多为旧城的老居住区，人流混杂，形象展示差，长沙人对本区域的心理印象较差。雨花亭交通现状：城市主干道韶山路、二环线经过，规划地铁1号、3号线经过，交通发展战略要地。大动脉韶山路与新建路交汇处，交通便捷倚韶山路与新建路，位于雨花亭区域的核心位置，位居泛东塘板块区域，交通意义重大；2、7、602、120、102、134、145、146等近20趟公交车经过，交通便利，连接市区繁华地带；地铁1号、3号线近临，交通出行方便距离地铁3号线东塘站在1公里内，而且乘3号线可直达规划中的新长沙火车站，与武广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换乘”。乘地铁出行，快捷舒适、准点率高，“地铁口物业”，不但能为业主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，还能给业主良好的投资升值空间。顺天项目雨花亭雨花亭配套现状：传统的砂子塘小学等知名学校依旧覆盖本区域，教育资源丰富，吸引大量高端居住人群，人气聚集。本案及本区域附近，教育资源非常丰富本案二十一中砂子塘小学砂子塘小学王家冲小学雨花亭学校教育局第三幼儿园长烟幼儿园砂子塘小学、二十一中、教育局幼儿园等在本案附近，教育资源丰富；靠近本区域的学校还有中南大学铁道学院、长沙理工大学等，区域附近教育资源也非常丰富；本案长沙通信业技术学院长沙理工大学理工大学子弟学校二轻职业中专中南大学林学院商贸旅游职业技术学院耀华中学长沙职工大学雨花亭配套现状：金融机构集中，各大银行均有分支机构，沃尔玛超市、餐饮机构一应俱全，1.5公里半径内，商业基础较好。5分钟金融圈，畅享便捷餐饮生活交通银行、中国银行、建设银行、招商银行、中信银行、长沙银行、光大银行均在区域1.５公里之内打造5分钟金融圈。雨花亭麦当劳、肯德基、台北豆浆、嘉兴茂餐饮广场、妙趣厨房、上岛咖啡、蒸有味等众多餐饮机构云集，为上班族提供众多餐饮选择。沃尔玛做邻居，体验一站式生活沃尔玛超市近在咫尺，消费购物、娱乐休闲轻松体验，畅享一站式便捷生活。韶山中路、新建路、曙光路左右环绕，2分钟触达东塘商圈，10分钟抵达五一繁华地段，轻松掌控城市脉动。劳动中路韶山中路芙蓉中路新建东路本案城南东路雨花亭商务现状：商务办公逐渐兴起，主要集中在沿街的住宅之中，数量众多但档次较低，商务氛围尚不成熟。阳光小镇宏轩花苑融科三万英尺华银园那么，雨花亭的未来呢？长沙发展趋势：基于城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成主城核心核心核心核心长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成长沙发展趋势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮。一个国际化的大都市崛起的身影若现。武广客运线开通高档次物业地铁效果图长沙新城地铁修建国际化大都市若现，长沙迎来历史性革新【升级】【南移】【裂变】成为主旋律…【升级】——城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现。【南移】——长株潭融城，城市整体向南倾斜发展。【裂变】——城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱。长沙发展趋势：雨花亭发展趋势：城市向南发展，雨花亭商圈恰好处于新、老商圈的黄金裂变区域，继承城市精华，同时存在无限可能的新生机遇传统老商圈区新兴商圈区本案位置城市发展方向荣湾镇商圈五一商圈火车站商圈东塘商圈雨花亭发展趋势：随着长株潭融城及城市拆迁的发展，巨资不断注入，区域高档物业逐渐聚集，区域为城市中心区升级的桥头堡融城中心；巨资注入雨花亭；剧烈变动期区域发展：长沙融城，城市向南发展，项目位于南城核心，发展空间巨大。区域前景：深国投10亿巨资打造雨花亭商圈核心，引入沃尔玛、时代华纳2巨头。剧烈变动：融科三万英尺、万博汇、纳爱斯、云鼎公馆等新兴高档物业加入，与周边旧民居产生强烈对比：这是一个新旧交替的区域，是一个剧烈变动的区域，是一个未来有无限可能的区域。东塘侯家塘五一商圈【城市主流方向的十字路口】从长沙城市主流发展来看，长沙新央极必然产生于南北双动脉韶山路与芙蓉路上，合计15个。韶山路上劳动路口黄土岭路口新建路口二环线路口湘府路口时代阳光路口芙蓉路上劳动西路口新建路口二环线路口新姚路口木莲路口友谊路口韶洲路口湘府路口杉木冲路雨花亭发展趋势：占据城市主流方向的大商业十字路口，孕育商业商务价值。对比十字路口是否有大体量商业支撑是否有标志性城市综合体引领是否有高档物业的群聚主要干道交汇干道对比十字路口韶山路劳动路口友谊商城、金色家族、步步高无华都黄土岭路口无无无二环线路口无无无湘府路口步步高、通程商业广场德思勤广场奥园、华盛世纪新城、红星国际时代阳光路口汽车南站杂乱商业无无芙蓉路劳动西路口新一佳无新世纪干线新建路口无无无二环线路口无无钱隆尊品新姚路口天虹百货无BOBO国际、博林金谷、申奥美域木莲路口无无和庄、长大彩虹都友谊路口无无湘府华城、童话里、满庭芳韶洲路口无无无湘府路口无无欧洲城、星城荣域杉木冲路无无天城尚品本案区域韶山路新建路口沃尔玛、华纳影城本案及万博汇、融科三万英尺、云鼎公馆、长城非常生活、纳爱斯雨花亭区域将成为长沙城市升级裂变过程中，新的央极。而本案将成为引领央极形成的标志性项目。雨花亭发展趋势：雨花亭区域将成为长沙城市升级裂变过程中，新的央极。而本案将成为引领央极形成的标志性项目本案雨花亭区域未来：城市主发展方向上的央极承前启后，城市中心区升级孕育无限可能雨花亭商圈目前属商圈副中心，但未来将成长为新的央极1目前，雨花亭属生活型商圈，生活配套齐全，但商务氛围还不够浓郁2城市裂变背景下，雨花亭可继承原有商圈积淀精华，最有潜质崛起为升级版商圈，承担城市升级后的商务商业功能3项目质素界定：基于对项目区位价值的理解，来看看项目自身的价值——项目质素界定：项目区位价值项目地块价值+地块简介：雨花亭核心区域位置，具备打造超高层标志性建筑潜质。韶山路万博汇净用地面积：2418989㎡规划净用地面积：18848.6㎡建筑面积：159454.74㎡容积率：6限高：150米限高建筑密度：31.7%绿化率：36.5%道路级别：韶山路为城市主干道，双向六车道。新建东路暂时未完全拉通106米84米40米地块规划详解：16万中小体量综合体项目，物业类型齐全，初步规划高端，有条件打造城市标杆项目。150米超高层标杆；园林、道路规划大气合理150米超高层，将成为雨花亭区域唯一标杆项目；36%园林绿化规划，人车分流进入道路系统，具备成为城市标杆的外部硬件条件。3.9米层高，豪华电梯配置，3.9米写字楼层高，3.6米酒店式公寓层高，3.2米公寓层高写字楼10台电梯配置；公寓6台电梯配置奇偶层大面积空中花园设计。层高3.6米层高3.9米层高4.5米10台高速电梯6台高速电梯大面积空中花园写字楼公寓层高3.2米大面积空中花园地块昭示价值：城市主干道的十字路口，城市绝版地段，雨花亭区域核心所在，人流集中，昭示性强。十字路口，标志地段，昭示性强韶山路与新建路交汇处，过往人流、车流量大，项目昭示性强，有利于项目对外形象推广；十字路口，为重要交通枢纽，人群集中度高。吸引人群，有条件形成城市新中心重点交通地段能吸引较多人群关注，扩大项目影响力；利于有利的位置，进行项目的形象推广，传递项目价值，提高目标客户对本案的认可度，带来较高的商务机商业价值。地块交通动线：韶山路将是本案的车流主要聚集区，与南侧万博汇3期接壤区，将是本案人流重要聚集区。万博汇三期万博汇二期万博汇一期公寓+底商+住宅商业街+住宅集中式商业+商业街+公寓+写字楼一级车流线二级车流线三级车流线一级人流线二级人流线三级人流线韶山路：长沙传统的南北交通动脉，车流和人流非常旺盛，将是本案人流的来源之一。万博汇三期：集中式商业+商业街+公寓+写字楼，有利于人气的聚集。本案可与其相互呼应，制造群聚效应。万博汇一、二期：以住宅+商业街为主，是主要的居住群体，直接为本案商业、商务提供消费人群。地块驱动价值：本案与万博汇一起，将成为未来雨花亭商圈发展的核心驱动力。万博汇商业走廊，连接东塘、雨花亭商圈万博汇，49万平米的综合体项目，一、二期大体量的住宅，加上三期临韶山路部分的商业，力求打造的将是长沙市新的一条商业走廊，并实现东塘、雨花亭两大商业中心的无缝连接。万博汇的大体量，提高了本区域的整体档次，它的体量将为本项目提供商业和人气支撑，将与本项目一起，成为雨花亭商圈的核心驱动力。地块价值小结：项目体量中小，有出奇制胜的基础；1本案将和万博汇一起成为区域未来央极形成的号角手；2超高层标志性建筑，高起点的初步规划，有条件打造城市标杆综合体项目。3项目质素界定小结：项目区位价值项目地块价值1、项目必须透支未来价值博取高溢价2、小体量综合体项目，必须打透一点问题转化：那么，城市综合体的诸多方面，打透哪一点将会适合本案发展，我们先来看看类似本案城市综合体的发展模式——综合体模式研究案例借鉴原则：1、地块位置相似——城市中心；2、地块规模相近——中小规模；3、地块属性相同——具备商务潜质；4、项目背景相似——竞争较大；5、地块形象相似——区域性地标。案例一：均衡发展模式——北京华贸中心华贸中心由以下部分组成：3座高达百米以上的超5A级智能写字楼20万平米的水世界商城20万平米国际公寓总面积超过13万平米的超豪华酒店——里兹·卡尔顿(TheRitz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriott）构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心出现于国际大都市，有的足够的商业和商务市场支撑;优越的地理位置，位于商业区核心区，依托CBD;良好的交通环境;超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”.各种功能均衡发展的聚核体各种功能均衡发展的聚合体的成功条件功能配比：各功能比例均衡，没有明显处于核心地位的功能超高层写字楼部分楼高：80层，标高333米；单层面积：2500㎡；电梯：34部进口日立高速升降梯；停车场：地库二层，共900个车位。公寓部分公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。公寓的单元面积由113至237平方米不等。购物中心部分中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、时尚的品牌为主。案例二：商务驱动型——广州中信广场项目整体建面：32万方城市已经或者即将进入一个服务业为主的后工业时代，产业簇群已形成，写字楼市场有客户（产业）支撑；优越的地理位置，城市的商务/金融区中心/未来商务核心区；区域具有较大的发展潜力；具有良好的可视性和标志性。以写字楼为核心的聚核体:以写字楼为核心的聚合体的成功条件功能配比：

写字楼66%、公寓23%、商业11%。案例三：酒店驱动型：——上海商城

PortmanRitz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。上海商城由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。定位为:上海顶级国际化聚核体“citywithinacity”五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场功能配比：

酒店45%、公寓30%、写字楼15%、商业10%上海商城地处南京西路，占地16770平方米，建筑面积185000平方米，由3栋高楼、3栋裙房组成，立面呈“山”字形，高楼上宽下窄，形如书法中起笔时的“顿”。主楼50层，高164.8m；东西两配楼各32楼，高111.5米；３栋裙房各8层楼，地下1层（局部2层)，高33.8m。建筑之间由1个巨型交通广场和3个中式庭院相联系。北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。案例四：商业驱动型：——深圳华润中心华润中心首期占地4.1万平方米，总建面达25万㎡，提供约2000个车位由超五星级君悦酒店、酒店服务公寓、国际商业休闲广场以及高尚住宅构成的华润中心二期将于2008年建成启用。华润中心二期功能配比：商业39%，公寓23%，住宅23%，写字楼9%，酒店6%项目整体建面：48万方二期规划商业商务酒店公寓作用相互关系提升整体档次的有力手段。标志性（尤其是对外地和外籍人士）。实现较高的销售价格保持物业形象向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异住宅开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求商业为写字楼、酒店和公寓提供配套商业可能对公寓带来负面影响酒店为住宅或办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次。商务办公为商业、酒店和公寓带来潜在客户。商务办公可提高商业整体档次。商务办公与酒店可共享大堂。住宅为商业提供客源公寓可能降低项目整体档次聚核体各种物业相互关系和作用的有机生态系统解析与单个物业的研究方法不同的是，在研究聚核体项目过程中需采用相关分析法。例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。解析一：不同类型的物业在聚核体中承担不同的功能酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次；商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心；商务：价值标杆，可树立项目高端形象；公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求。在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业的市场承载能力，以及所承担的功能来确定项目的功能组合。解析二：聚核体不同发展模式下的收益特征功能种类模式一：各种功能均衡发展的模式模式二：以住宅（公寓）为驱动发展模式模式三：以写字楼为驱动的发展模式模式四：以酒店为驱动的发展模式模式五：以商业为驱动的发展模式酒店外包经营------外包经营外包经营商务销售/出租销售/出租销售/出租出租销售/出租商业自行经营/出租一般出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售销售/出租销售/出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金销售为主，能快速回笼项目资金各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响多为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响掌握了项目内因之后，我们来看看项目发展的外因——报告体系AnalyzeSystem>>目标及问题导出>>项目质素界定>>外部环境洞察>>开发模式及档次建议>>项目定位及产品打造>>营销思考思维导图：外部环境洞察长沙房地产发展概况长沙商业市场分析长沙酒店市场分析长沙公寓市场分析长沙写字楼市场分析长沙房地产发展概况长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析城市化水平与房地产阶段的关系：

小于30%，初创期，发展缓慢；30%-70%，黄金时期，高速发展；70%-90%，趋于饱和，发展缓慢；大于90%，已经饱和，基本停滞。长沙房地产市场目前处于高速发展的黄金时期长沙是中部六省会房价的洼地2009年中部六省会商品房均价显示：

长沙商品房均价3951元/平米，是中部六省价格最的省会城市。其洼地效应，将吸引越来越多的资金进入长沙房地产市场。长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，正迎来价格跃升的最佳时期。城北板块城南板块月湖星沙板块城东板块金星大道沿线板块中心区板块麓谷板块麓南板块各板块的核心价值提炼：中心板块——中央生活区配套价值城东板块——芙蓉区政府、武广线规划、体育新城城南板块——长株潭融城规划、省政府、天心区政府麓南板块——长潭西线、大学城、湿地生态公园麓谷板块——高新区环境品质金星大道——市政府、空气环境城北板块——新河三角洲、开福区政府月湖星沙——月湖公园、金鹰文化城、星沙经开区长沙房产围绕城市中心，呈现四面开花的发展势头！市府板块长沙房地产发展概况长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析楼市板块格局：东南西北四面开花，长株潭融城市带动城市向南发展，本案将作为南移的第一承载梯队。资料来源：长沙房地局政务网中原地产研究中心分析整理资料来源：长沙房地局政务网中原地产研究中心分析整理10年成交量在调控中比09年成交量稳中略升长沙是中部六省会房价的洼地长沙房地产发展概况长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产市场表现：成交量比09年稳中略升，成交价格在调控波动微涨。长沙房地产市场在政策调控中平稳上升。长沙房地产发展概况长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析汇金国际化机厂万科城保利4号地块中建南湖地块水泵厂纳爱斯万博汇北辰新河三角洲典型项目开发商总建面（万平米）中建南湖地块中建集团28.7保利4号地块保利集团65汇金国际建发集团19.3化机厂建鸿达83.4水泵厂建鸿达66纳爱斯纳爱斯25盛和国际建鸿达50圭塘河嘉盛地产160奥园湘天房地产40北辰北辰300万达广场万达地产100德斯勤广场德斯勤地产145万科城万科集团49合计1131.4友阿大厦华都嘉盛国际金领家族德斯勤广场圭塘河湘江世纪城万达广场北辰总建面500万，其中住宅300万，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万；社区商业配套和停车库等120万。规划建设的一栋高约260米的标志性建筑，将成为中南地区的新地标。德斯勤广场总建面145万，含大型商业中心+五星级酒店+甲级写字楼+淘宝城+主题商业街+电视直播大厅+环球影视城+国际学校+高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。保利南湖项目总建面65万，其中五星级酒店+甲级写字楼+公寓+商业合计建面19万平米。奥克斯项目湘腾城市广场世贸项目万达广场总建面100万，其中商业20万，另有五星级酒店+甲级写字楼+公寓+高尚住宅。楼市特征：伴随城市升级，长沙迎来综合体时代。超大规模综合体中，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世纪城，中有万达，西有奥克斯的局面。长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，正迎来价格跃升的最佳时期。楼市板块格局：东南西北四面开花，长株潭融城市带动城市向南发展，本案将作为南移的第一承载梯队。长沙房地产市场表现：成交量比09年稳中略升，成交价格在调控波动微涨。长沙房地产市场在政策调控中平稳上升。楼市特征：伴随城市升级，长沙迎来综合体时代。超大规模综合体中，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世纪城，中有万达，西有奥克斯的局面。小结：长沙正迎来价格跃升的最佳时期；同时，伴随城市的升级换代，长沙迎来“城市综合体时代”。长沙房地产发展概况长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析本案华天大酒店通程大酒店佳程大酒店湘泉大酒店湖南国际影视会展中心酒店神龙大酒店普瑞温泉大酒店开元鑫城大酒店同升湖通程山庄五华大酒店华天紫东阁大酒店鑫都大酒店金源大酒店君逸康年大酒店喜来登国际酒店茉莉花大酒店长岛饭店长沙目前有五星级酒店10家（含达到五星级标准的16家），四星级酒店30多家，星级酒店加起来达到85家以上，加上各类宾馆、招待所，超过百数之多。本案周边无星级酒店，存在较大的市场空白点，优越的地理位置具备较大的酒店发展空间。长沙酒店格局：长沙酒店行业发展迅猛，五星级酒店达10家以上，而本案所处区域无星级酒店，存在市场空缺。长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析目前长沙的星级酒店相对较多，入住率平均在70%以上；从酒店的平均入住率来看，星级越高，经营状况越好，五星级酒店入住率高于四星级酒店。酒店住宿率平均房价（人民币）平均每间房间收益（人民币）20092010上半年2008200920082009运达喜来登酒店78%82%698756384452华天大酒店贵宾楼73%76%488520317354芙蓉国豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神农大酒店82%79%325400228260华雅大酒店68%70%420409231258明城国际大酒店71%77%430438280228潇湘华天大酒店66%73%461429161222普瑞温泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280入驻率：星级酒店整体入住率在70%以上，星级越高，入住率越高。其中，仅喜来登入住率在82%以上，与其为长沙首个5星级酒店在客户心理地位有一定关系。长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析酒店住宿率平均房价（人民币）平均每间房间收益（人民币）20092010上半年2008200920082009运达喜来登酒店78%82%698756384452华天大酒店贵宾楼73%76%488520317354芙蓉国豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神农大酒店82%79%325400228260华雅大酒店68%70%420409231258明城国际大酒店71%77%430438280228潇湘华天大酒店66%73%461429161222普瑞温泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280消费水平：

星级酒店整体客房均价在450元以上，长沙星级酒店消费能力强。其中，喜来登达到700元以上，客户认可度高，愿意为其高价买单。从长沙星级酒店高房价和高入住率的信息得出，长沙具有相当大的高消费能力。长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析酒店名称客房餐饮会议休闲娱乐及其它华天大酒店32%18%38%12%通程国际大酒店29%22%30%19%神农大酒店36%14%35%15%影视会展酒店18%48%13%21%天玺大酒店45%12%36%7%君逸康年43%14%34%9%通过上表可以看出，五星级酒店收入构成较为平均，而四星级酒店则通过价格优势，在客房收入上所占比例较大；星级酒店收入中会议的比例最高，其中主要与长沙每年定期举办的湖南国际文化展览会、中国（长沙）国际汽车展览会，及著名的中国金鹰电视艺术节等商务商业活动相关。物业构成：四、五星级酒店，收入主要来源于客房和会议两大类，另餐饮和休闲娱乐也占有较高比重。长沙房地产发展概况长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析10年上半年长沙旅游总收入占全省旅游总收入的41.2%。武广高铁的开通，为长沙的旅游发展带来了发展机遇。仅五一期间，长沙市主要旅游景区接待高铁旅游团队就有6200多个，游客量近10万人次。年份国内游客（千人）国内旅游收入（百万人民币）国际游客（千人）国际旅游收入（百万美元）200220.579——9028——268-----147----200321.6005%11.54028%49-81%24-84%200423.0006%12.6309%188283%141488%200524.8908%17.52039%25636%20243%200626.2005%19.79513%40659%30852%200728.6109%22.99716%50123%38625%200832.2315%27.12018%54910%42410%200938.36625%27.92830%5785.3%4537%年均增长率

10%

21%

47.9%

77%消费人群：10年上半年长沙共接待国内外游客2597.2万人次，旅游总收入达230.25亿元，为长沙酒店行业带来了强大的客源支持。长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析2009年，全市举办的各类会展活动项目达505个，直接收入8.2亿元，并带动交通运输、餐饮住宿、娱乐休闲、旅游等会展相关产业收入74.08亿元。会展内容：“中国金鹰电视艺术节”、“中国中部投资贸易博览会”、“全国汽车配件交易大会”、“全国糖酒交易大会”、“中国（长沙）国际汽车博览会”等多个全国或区域性的品牌展会。红星国际会展中心4.8万平米青竹湖国际会展中心湖南国际会展中心5万平米2008年年度直接收益乘数效应收益2009年2010年7.3亿65亿8.2亿预计9.0亿75亿预计82亿增幅9.3%消费人群：长沙会展业其直接收益以及乘数效应，带来近百亿的消费产值，为酒店客房、休闲娱乐、商务会谈等客源带来又一支撑。喜来登酒店作为长沙酒店的最高标杆，其经营收益远好于其他5星级酒店，长沙酒店行业求新、求高现象异常明显。酒店住宿率平均房价（人民币）平均每间房间收益（人民币）20092010上半年2008200920082009运达喜来登酒店78%82%698756384452华天大酒店贵宾楼73%76%488520317354芙蓉国豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神农大酒店82%79%325400228260华雅大酒店68%70%420409231258明城国际大酒店71%77%430438280228潇湘华天大酒店66%73%461429161222普瑞温泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙酒店市场小结——长沙酒店市场发展潜力大，尤其是五星及以上高档酒店。长沙酒店行业求新、求高现象成为趋势。成长成熟阶段，五星级酒店10家（含达到五星级标准的16家），四星级酒店30多家。发展阶段及格局酒店承载能力未来趋势消费人群：旅游、会展、政府接待、商务会谈成为主流。消费水平：星级酒店整体客房均价在450元以上，长沙星级酒店消费能力强。入驻率：整体入住率在70%以上，星级越高，入住率越高。物业构成：收入主要来源于客房和会议两大类，另餐饮和休闲娱乐也占有较高比重。长沙酒店市场发展潜力大，尤其是五星及以上高档酒店。长沙酒店行业求新、求高现象成为趋势。区域契机雨花亭区域暂无高档酒店，存在市场空缺，为本案带来契机。1、酒店市场承载能力高，尤其是五星以上高档酒店2、长沙酒店行业求新、求高现象成为趋势3、雨花亭区域暂无高档酒店，存在市场空缺的契机长沙写字楼发展阶段：目前长沙写字楼市场处于高端专业写字楼时代。九十年代新兴市场的激进与阵痛第一次回暖与产品升级发展千禧年前夕长沙市场出现品质较低的一代写字楼第二代写字楼的代表出现在长沙的繁华之地SOHO商住的时代长沙首推了SOHO居家办公理念，成为了这一阶段长沙写字楼市场的替代词新世纪伊始酒店式公寓席卷星城高档专业写字楼时代酒店式公寓出现充分满足了当时消费者对写字楼产品的需求。不仅将居住与办公结合，还可以提供更完善的酒店式服务大量国内外企业进驻长沙，引发了长沙写字楼市场的变革，高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高02年-05年06年-至今长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析

长沙高端写字楼主要集中在：横向城市主干道：五一路、解放路、劳动路纵向城市主干道：芙蓉路、韶山路形成三个核心商务区：五一广场商务区芙蓉中路商务区韶山北路商务区长沙高端写字楼分布特点：长沙市高端写字楼沿市区三横两纵五条主干道呈“日”字形‘带状’分布。五一广场商务区韶山北路商务区芙蓉中路商务区五一广场是长沙市的传统中心，两条城市主干道在五一广场交汇，众多金融机构在此建造总部楼宇，逐渐形成了长沙市的金融中心；由五一广场向外辐射，在主要交通干线沿线逐渐形成了两个新城市商务聚集区，即芙蓉中路与韶山北路商务区。长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析10中隆国际大厦中天广场第一大道华美欧国际湖南国际金融大厦顺天财富中心定王大厦运达国际广场通程国际大酒店银华大酒店商务楼豪庭酒店商务楼大华宾馆华天贵宾楼金源大酒店湘域中央10唯一星座亚大时代10专业高档写字楼五星级酒店写字楼长沙高端写字楼市场调研：分为专业写字楼、五星级酒店式写字楼、普通酒店式写字楼。酒店写字楼分布主要以高端酒店为依托；专业高端写字楼主要集中在芙蓉中路、五一路、韶山路等繁华地带。普通酒店写字楼长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析专业高端写字楼入驻率中天广场50%中隆国际98%定王大厦80%惟一星城90%佳天国际60%顺天财富中心90%亚大时代95%（只租不卖）调研项目平均入驻率80%普通酒店式写字楼入驻率银华大酒店85%金源大酒店95%天玺大酒店90%长沙专业写字楼入驻率分析由于长沙近几年自身经济发展的快速，及长株潭合并等政策的利好，不少国际型、全国型大企业进驻长沙，使得长沙高端写字楼进驻率处于高位，潜在刚性需求十分巨大普通酒店式写字楼入驻率分析入驻率情况：五星级酒店式写字楼入驻率明显高于专业写字楼，五星级酒店式写字楼与普通酒店式写字楼入住率相当。五星级酒店式写字楼入驻率华天贵宾楼85%运达国际95%豪庭大酒店80%通程国际大酒店90%调研项目平均入驻率87%五星级酒店式写字楼入驻率分析长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析租金水平：五星级酒店式写字楼租金平均为3.8元/㎡/天，普通酒店式写字楼租金水平为约为2元/㎡/天，专业写字楼租金平均为2元/㎡/天。长沙酒店式写字楼租金水平相对与专业写字楼租金水平约高出1.8元/㎡/天，存在更高投资价值；2010年开始，伴随着长沙整体房地产市场以及优质写字楼市场销售价格的增长，同时，新建楼宇品质的提高，写字楼的租金也开始相应增长；专业写字楼租金普通酒店式写字楼租金五星级酒店式写字楼租金亚大时代中天广场中隆国际顺天财富中心定王大厦第一大道文化大厦2143银华大酒店金源大酒店天玺大酒店2143华天贵宾楼豪庭大酒店4286运达国际通程国际大酒店长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙专业写字楼客户分析长沙酒店写字楼客户分析消费人群：五星级酒店式写字楼以国内外大型知名企业分公司或办事处、信息科技产业客户为主，普通酒店式写字楼以外贸型企业、咨询公司及中等企业办事处为主，专业写字楼以实业、投资咨询、房地产等客户为主。专业高端写字楼等级智能化水平空调类型中天广场甲级5A中央空调华美欧国际甲级5A分户空调亚达时代商住5A中央空调恒隆国际甲级5A分户中央空调国贸金融中心甲级5A中央空调顺天财富中心甲级——中央空调第一大道甲级——智能中央空调唯一星城甲级——中央空调湘域中央商住5A中央空调酒店写字楼星级等级智能化水平空调类型银华大酒店三星甲级——中央空调金源大酒店四星甲级——中央空调长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析智能化水平：五星级酒店式写字楼、普通酒店式写字楼、专业写字楼硬件配置相当，都有甲级，且都配置中央空调。酒店写字楼星级等级智能化水平空调类型运达国际五星甲级5A中央空调通程国际大酒店五星甲级5A中央空调豪庭商务楼五星甲级5A中央空调华天贵宾楼五星甲级——中央空调长沙专业写字楼智能化水平普通酒店式写字楼智能化水平五星级酒店式写字楼智能化水平长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析专业写字楼车位数建筑面积/停车位电梯数量建筑面积/电梯数佳天国际339217/198173/1建鸿达现代城154307/1594556/1新时空NO1200230/167667/1中天广场700328/1545920/1第一大道108218/163924/1在写字楼车位配比上，国内发达城市一般标准是150-200平方米配置一个停车位，而长沙是200-500平方米一个，远未达国际标准。写字楼客户对电梯数量级电梯速度要求高，高端写字楼电梯数量保证在6-9个，电梯速度保持2-3米/秒，办公人员电梯等候时间短。酒店写字楼车位数建筑面积/停车位电梯数量建筑面积/电梯数金源大酒店180388/1513968/1银华大酒店————4——电梯数计车位数：专业写字楼硬件配置最高，电梯达5-9台；五星级酒店式写字楼与普通酒店式写字楼相当，电梯不如专业写字楼。酒店写字楼车位数建筑面积/停车位电梯数量建筑面积/电梯数运达国际350212/1514840/1通程国际大酒店————333333/1豪庭大酒店————617063/1华天贵宾楼————8——长沙专业写字楼智能化水平普通酒店式写字楼智能化水平五星级酒店式写字楼智能化水平长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析香港写字楼多通过品牌物业在资产运营管理中，实现后期价值的；长沙目前新建项目都有物业，部分项目以能聘请星级物管为自己项目升值的重要筹码；长沙专业写字楼的物管费在3.0-4.0元左右，而酒店式写字楼的物管因一次性包含很多费用，多在十几元到二十元不等。物管费水平：五星级酒店式写字楼物管费在10-20元、普通酒店式写字楼约5元、专业写字楼物管费在3-4元。专业写字楼物业管理费普通酒店式写字楼物业管理费五星级酒店式写字楼物业管理费亚大时代中天广场中隆国际顺天财富中心定王大厦第一大道文化大厦3254银华大酒店金源大酒店天玺大酒店4286华天贵宾楼豪庭大酒店1052015运达国际通程国际大酒店长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙写字楼市场小结：写字楼市场已经发展成熟，且由专业写字楼和酒店写字楼主导市场。酒店写字楼在溢价实现上更高。五星级酒店式写字楼五星级酒店式写字楼硬件配置不如专业写字楼，但是因为酒店的身份价值拉动，其实际租金远高于专业写字楼，实现了较高溢价。普通酒店式写字楼普通酒店式写字楼与五星级酒店式写字楼硬件配置相当，但租金远低于五星写字楼。说明星级不够，对写字楼的身份形象拉升不够，酒店不足以对写字楼形成驱动力，并实现高溢价。专业写字楼专业写字楼硬件配置上略高于五星级酒店式写字楼，但租金却不如对方，原因是没有高档酒店的价值驱动。1、酒店式写字楼，以酒店高形象驱动写字楼价值，实现高溢价2、酒店档次不足（5星以下），形象驱动不够，难以支撑溢价。长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙公寓市场现状：09年百花齐放，量价齐升劳动东路五一大道万家丽路韶山路芙蓉路三一大道亚商国际首座融圣国际长沙之芯名富公寓铂宫1长沙之芯，1.49万方，均价9300，产品41-79平米，售罄2首座，2.85万方，均价7000，产品36-90平米，售罄3名富公寓，6.08万方，均价6400，产品33-101平米，售罄亚商国际，4.02万方，均价6000（精装），产品43-93平米，一期推B栋除开4-10F未推外，售罄4融圣国际，9.12万方，均价7400，产品36-57平米，售罄56铂宫，8.59万方，均价7500，产品66-77平米，售罄据中原不完全统计，09年市中心公寓消化量约1.6万套，按照平均45平米面积计算，09年，去化量约为72万方！长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析2010年，中心城区已知公寓项目全年供应预计将超过50万方；高素质项目如嘉盛国际、潇湘国际、明城国际、观园、凯轩云顶等将陆续上市，后市竞争激烈。项目体量(万)主力产品最早上市嘉盛国际6.5636-782010.3铂宫二期429-1132010.6/7益佳苑3.32————铂金馆4.345-702010.7凯轩云顶2.42402010.6同福大厦0.9635-1052010.4观园530-602010.6明城国际943-602010.7潇湘国际9.2340-602010.10东塘瑞府8.730-1002010.10泊富广场10（预测44层公寓2011合计54.79————劳动东路五一大道万家丽路韶山路芙蓉路东塘瑞府三一大道铂金馆嘉盛国际凯轩云顶观园泊富国际广场铂宫二期益佳苑同福大厦万科金域华府潇湘国际明城国际长沙公寓市场现状：2010年高质素项目集中入市，特别是偏办公性质的商务公寓白热化，但酒店式公寓目前长沙市场仍处于一个空白期长沙房地产整体市场长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析项目长沙之芯首座名富公寓融圣国际铂宫一期亚商国际潇湘国际嘉盛国际万博汇项目定位CBD中心金融街首玺精工MIMI国际宫邸城北中心D调生活家克拉公寓领袖行宫、中央静邸5U全能青年领地中央商务金领公寓城市会所白金公寓NUO城市共同体物业属性商务公寓普通/商务公寓普通/商务公寓一期酒店公寓；二期普通公寓伪酒店式公寓普通公寓伪酒店式公寓

普通商务公寓商务/普通公寓半商务性公寓产权年限407070

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707070售价94007000640074007200600010000102009000是否精装毛坯（精装加1500）毛坯毛坯毛坯毛坯（精装加1500）可选择毛坯毛坯，部分精装否，后期考虑做精装长沙公寓市场现状：商务公寓易创造价格天花板，但要求项目毗邻城市主干道；精装公寓成为趋势；出现伪酒店式公寓，逐步挑战价格极限。长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场商务公寓调研：主要商务公寓项目硬件对比项目嘉盛国际摩天一号友阿大厦中天广场行政公馆潇湘国际外立面简约现代简约现代简约现代简约现代简约现代电梯9台高速电梯4台高速电梯7台高速电梯5台高速电梯6台高速电梯电梯品牌三菱芬兰通力三菱奥蒂斯——大堂8.6米挑高、151㎡尺度大堂无9米挑高、500㎡尺度大堂10米挑高大堂10米挑高大堂户型框架结构可自由打通、户型随变框架结构可自由打通、户型随变框架结构可自由打通、户型随变框架结构可自由打通、户型随变框架结构可自由打通、户型随变面积户型面积小，59㎡主力面积占比64%户型面积小、50㎡主力面积100㎡左右产品为主37-60㎡产品为主力户型40-60㎡主力户型长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场楼盘名称户型面宽进深分摊卫生间走廊阳台长沙之芯A4.18.429.53%2*2.71.6米无B3.98.45.4㎡C3.99.14.96（1.6*3.1）D3.610.35.4㎡E8.17.5F7.98.4G4.110.2H7.812.4摩天一号A4.28.422.45%2*2.51.8米无B4.212.4C410.2D5.312E6.911.6亚商国际A3.910.825%1.55*2.21.8米无B3.98.51.5*2.2名富公寓A3.98.823%1.9*2.41.9米部分带飘窗B3.67.71.7*2.4C3.591.7*2.4嘉盛国际——4.2、4.8主力为11.231%2.2*2.32.1米有商务公寓调研：单间面宽区间集中在4-8米，进深区间7-12米；分摊率在22-30%；卫生间5-5.4平米，走廊宽度1.6-1.8米，无阳台。长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场酒店式公寓调研：长沙强劲的经济增长，孕育了酒店式公寓的生存空间。部分楼盘正是看到了这一点，因而以伪酒店式公寓试探市场，试图实现高溢价。全国排名省份GDP（亿元）增速5河南1936710.7%10湖南1293013.6%11湖北1283213.2%14安徽1005312.9%19江西758913.1%22山西71006%2009年中部六省GDP排名全国排名城市GDP（亿元）常住人口（万）13武汉450089722长沙374465823郑州330073946合肥20004862009年南昌和太原没有进入全国GDP50强城市之列2009年中部六省会GDP进入全国50强排名近几年湖南经济年增长率在12%以上，长沙的发展也随之突飞猛进，超过郑州位居中部省会城市第二的位置。长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场酒店式公寓调研：产业结构快速升级。长沙经济已实现第三产业和第二产业均衡发展的可持续发展大好局面，也孕育了酒店式公寓的生存空间。年份GDP第一产业第二产业第三产业产业比重产值（亿元）增长比率产值（亿元）增长比率产值（亿元）增长比率产值（亿元）增长比率2001728.0812.1%78.374.9%297.0913.1%352.6212.9%10.8：40.8：48.42002812.912.1%80.74.0%337.315.0%394.912.7%9.9：41.5：48.62003928.2214.0%83.04.8%393.9220.3%451.3010.05%8.9：42.5：48.620041108.8514.8103.337.2%492.5720.0%512.9511.5%9.3：44.4：46.320051519.9014.9%112.596.9%655.2718.5%752.0413.0%7.4：43.1：49.520061790.6614.8%123.255.7%774.6615.9%892.7515.3%6.9：43.3：49.820072190.2516.0%138.806.5%984.8317.0%1066.6216.5%6.3：45.0：48.720083000.9815.1%172.386.8%1567.4116.8%1311.2719.2%5.7：52.2：42.120093744.7614.7%179.406.5%1893.5816.3%1671.7813.9%4.8：50.6：44.6备注资料来源：长沙市统计局公报长沙在总体经济快速发展的同时，经济结构也有明显的改善。经济增长动力由过去主要依靠第三产业带动迅速转变为二、三产业协同带动的持续快速发展大好局面。长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场酒店式公寓调研：调研目的：探求酒店式公寓客户的消费需求；调研方法：深度访谈；调研时间：10月1日-7日，共计7天；访谈对象：企业中高层管理人员、私营业主；访谈数量：近30位高端客户。长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场酒店式公寓调研（典型个案）：客户易先生年龄44岁职业房地产开发商长沙生活时长长沙人，美国生活5年现居住地圣爵菲斯现居住物业/面积独栋别墅/400多㎡是否与家人同住是置业需求无意向居住地中心区意向物业/面积/新置业后是否与家人同住/意向总价/是否了解酒店式公寓知道，酒店式公寓在长沙不多，但是在沿海很多城市都已经出项。苏州、北京都见过。对酒店式公寓核心看中点比较私密，而且有酒店式的管理服务，面子上也过的去对酒店式公寓核心抗性点/是否愿意为酒店式公寓买单会考虑，如果在长沙有这类产品的话，我也会考虑，平时想住的时候就作为暂住场所。对酒店式公寓的产品要求面积不要求太大，但是要有特色，最好能提供装修。自己装修很麻烦。备注易先生为人低调、成熟、稳重，有在国外生活经历，与一般长沙人的思想有所不同，注重生活品质;有11年房地产项目开发经验，并且在各个行业的人脉广。平时更关注宏观政策和土地方面的消息。对于外来品牌开发商持欢迎态度，他们是提高楼盘品质和房价的主力军。长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场酒店式公寓调研（典型个案）：客户庞先生年龄45岁职业私营公司老总长沙生活时长外地来长现居住地韶山路现居住物业/面积三房两厅是否与家人同住三口之家置业需求有意向居住地无区域要求意向物业/面积/新置业后是否与家人同住否意向总价/是否了解酒店式公寓知道。对酒店式公寓核心看中点有酒店式的管理服务，住着贴心。如果加班时间太晚就睡在酒店公寓里，很省心。对酒店式公寓核心抗性点酒店对私人物品的保管是否愿意为酒店式公寓买单会考虑，如果在长沙有这类产品的话，我会先尝试。对酒店式公寓的产品要求面积不要求太大，最好在市中心区域，交通方便，在形象上最好能像酒店。备注庞总为人幽默，平时着装休闲运动，不抽烟、喝酒、打牌，极其爱好户外越野运动，每年都会自驾游多次，是长沙户外俱乐部成员。广结人脉，朋友圈子广，是典型的性情中人。对于房子的产品和区位要求不是特别高，因为自己已有5套物业，现阶段想再购一处别墅自住或做第二居所，购一小户型做投资。成长成熟阶段，呈现四面开花。发展阶段及格局公寓特色打造未来趋势30-50平，占到60%以上，既是主力供应面积，同时也是畅销面积段。产品走商务路线，并有少量走精装或酒店式公寓做法，将成为未来市中心区项目实现高溢价的常用作法。公寓产品打造商务公寓易创造价格天花板，但要求项目毗邻城市主干道；精装公寓成为趋势；出现伪酒店式公寓，逐步挑战价格极限,市场潜力大。长沙公寓市场小结：公寓市场已经发展成熟，商务公寓易创造价格天花板，但要求项目毗邻城市主干道；精装公寓成为趋势；出现伪酒店式公寓，逐步挑战价格极限,市场潜力大。长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场1、商务型公寓成为目前市场主流，以此实现高溢价2、酒店式公寓目前市场空白，但市场潜在需求强劲。长沙主要商圈概述——一中心7次级长沙商业经过百年沉淀，商贸布局较为合理，功能齐全。由区域购买力与区域商业发展情况不同，逐渐发展形成了几大商圈，中心商圈为五一商圈，次级商圈有伍家岭商圈，袁家岭商圈，东塘商圈，侯家塘商圈，溁湾镇商圈，星沙商圈，雨花亭商圈位于韶山路和五一大道交界处向四面辐射，由友谊商场、湘域中央写字楼和通程大酒店等综合商业和街铺商业等其它商业组成，以丰富的业态辐射全市。一个中心商圈六个次级商圈五一路韶山路五一商圈侯家塘商圈东塘商圈伍家岭商圈雨花亭商圈袁家岭商圈芙蓉路溁湾镇商圈新沙商圈长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场火车站商圈商业楼所属商圈商业面积层数单层面积主力商家租售情况万达购物广场五一商圈40000㎡410000㎡沃尔玛、KFC、万达国际影城全部租出王府井百货五一商圈54000㎡96000㎡王府井百货，横店潇湘王府井影城全部租出平和堂五一商圈51800㎡77400㎡平和堂，麦当劳全部租出佳逸豪园侯家塘商圈3200㎡4800㎡你好漂亮、悦妍堂商业裙楼部分整体招租给新世界百货佳天国际侯家塘商圈10000㎡42500㎡妙趣、尊品牛排一楼以散铺为主，全部租出奥美城侯家塘商圈6000㎡32000㎡秦皇食府、极地雪龙休闲部分店铺招租东一国际东塘商圈12000㎡81500㎡平和堂平和堂整体招租通程金色家族东塘商圈10000㎡52000㎡金色家族金色家族整体招租兴威名座东塘商圈6000㎡32000㎡百汇地下商城、国美电器、中国移动通讯以中国移动为主、全部租出金世纪商城东塘商圈5000㎡22500㎡金牛角王、迪信通二层商业全部租出三重大厦东塘商圈6000㎡42000㎡协亨通讯、上岛咖啡、万婴幼儿早教城、美约会、四层裙商已全部租出兴威新嘉园侯家塘商圈6000㎡32000㎡君康保健、新潇湘足浴、1度水元素SPA全部租出友谊商城袁家岭商圈18000㎡63000㎡友谊商城自营全部租出长沙商圈主力商业体——主力商业体是各商圈扩大辐射范围，吸引客户的主力，主力商业体引进的主力店多为行业领头商家。长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场五一商圈——五一商圈以其大体量的商业以及丰富全面的业态，辐射全市。主力店主要商业体近期商业项目五一大道至湘江一桥段，自东至西业态档次逐渐降低，由最初的通程电器和KFC逐步变化为以零散的低档服饰与小饮食店为主，临湘江一桥为小商品批发市场黄兴路北段相比中段人气急剧下降，业态以小吃餐饮与服饰为主，少量的高档商业。解放西路，黄兴路至湘江大道段，酒吧一条街，以酒吧,KTV等娱乐场所为主解放西路，黄兴路至蔡锷段，司门口位置，业态多为便利的餐饮与娱乐场所为主，包括了速食餐饮店与众多电玩场所黄兴路步行街，业态丰富，一层多为对人流量要求较高的服饰店，二楼为品牌服饰店或餐饮店，三楼及以上均为休闲娱乐场所特色商业区域长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场雨花亭商圈——目前以居住型配套商业为主，但满足潜在商务需求的高端商业市场潜力大。并以嘉信茂广场为核心聚集，未来兴建的万博汇3期商业体量在3万方以上，与之呼应，构建商圈商业核心。长沙酒店市场分析长沙写字楼市场分析长沙公寓市场分析长沙商业市场分析长沙房地产整体市场路段新建西路，芙蓉中路样本量73商业形态百货超市1沿街商铺26步行街区20住宅底商8家居建材电器超市8特色精品服装精品15五金装饰5装饰精品7家居装饰11礼品/珠宝4餐饮类中餐厅6钟表/眼镜7西餐厅10床上家纺11中西快餐12古玩字画8高档酒楼33休闲娱乐足浴休闲17特色小吃28健身房20咖啡/茶座16桌球、乒乓15生活配套医药医疗8影剧院6美容美发6书店音像8生活便利店8KTV27礼品鲜花19通讯财富类银行4办公文具9证券4烟酒专营3电信服务6其他

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