深圳cbd皇庭中心区购物中心项目方案

皇庭CBD项目商业部分初步方案每一次都精雕细琢2010年5月2报告核心观点在经历了金融危机之后，深圳整体经济环境良好，为商业的可持续发展提供了有力的支撑；深圳整体的行政、商务、商业中心由罗湖向福田过渡，福田中心区承担了较多责任，未来商业核心位置必然出现在福田中心区，而位于福田中心区核心位置的本项目有更多的发展空间；从国外CBD到国内的CBD研究发现，凡一线城市的CBD必然是集金融、政务、商业的城市核心中心，人群逐渐呈现向高收入的增长趋势，消费力逐渐提升，从而带动商业不断发展；深圳未经历CBD的逐渐演变，在规划上领先于其他一线城市，其商业定位也必然要高于现有的商业；3建议本项目以体验式、生态概念做为购物中心的定位方向，目前深圳的购物中心在定位和品牌上都有较高的重复率，且仍以零售为主要经营方式，缺少体验式较强的主题式购物中心，而目前社会对于生态、环保、低碳类产品关注度较高，对本项目而言都是发展的机会点；在关注CBD普通白领及企业高管人群消费的同时，应充分考虑到CBD周边的住宅人群，应更多的关注年轻家庭的一站式消费，以家庭体验式的业态吸引此类人群的消费；在业态规划中应充分考虑日夜均衡性，将项目打造成24小时不间断的商业项目，成为中心区的亮点；综合市场分析与本项目实际情况，本案可考虑定位为：最具体验性的生态型的4报告核心思路现状机会竞争宏观经济分析CBD发展特性商业发展趋势购物中心现状购物中心分析案例借鉴项目定位项目整体定位项目形象定位分区功能定位主体业态规划规划及收益建筑初步设想收益初步测算项目消费群分析项目交通分析5目录|Index1.0项目发展概念展示2.0现状分析3.0案例借鉴4.0项目整体定位5、建筑规划建议及收益测算1、项目发展概念展示67新商务新商业新居住8通过典型商家带来的体验感觉儿童娱乐—职场体验儿童公园（KIDZANIA）9通过趣味性导视及景观小品带来的体验感觉10通过标志性建筑带来的体验感觉11打造全天候的商业组合12体验生态的、绿色的商业13现状机会竞争宏观经济分析CBD发展特性商业发展趋势购物中心现状购物中心分析案例借鉴项目定位项目整体定位项目形象定位分区功能定位主体业态规划规划及收益建筑初步设想收益初步测算项目消费群分析项目交通分析报告核心思路2、现状分析142.1机会分析2.2竞争分析15深圳是全国第四大城市,全球第五大金融中心2009年9月22日伦敦金融城政府发布的最新全球金融中心指数报告显示，深圳首次上榜就夺得第五名的佳绩，领先于上海(第10名)和北京(第22名)。最新全球5大金融中心排名：伦敦、纽约、香港、新加坡、深圳。2009年国务院对深圳的城市定位是全国经济中心城市国家自主创新城市中国特色社会主义示范城市国际化城市深圳2.1机会分析宏观经济分析全球五大金融中心的城市属性给与深圳CBD更多发展机会。2009年国内主要城市GDP总值及增长比例城市GDP总量增幅第三产业增长值增幅北京11865.9亿元10.1%9004.5亿元10.3%上海14900.93亿元8.2%8847.15亿元12.6%广州9112.76亿元11.5%5545.56亿元13.6%深圳8201.23亿元10.7%4363.12亿元12.5%全国335353亿元8.7%142918亿元8.9%深圳市拥有良性的发展宏观经济环境，整体发展速度及第三产业发展在国内均处于领先位置，给深圳市商业发展提供了良好的经济环境162.1机会分析宏观经济分析深圳市全年生产总值８２０１亿余元，比上年增长１０.７％；人均GDP达9.3万元居大中城市之首；人均可支配收入26113.7元；社会消费品零售总额２５９８亿余元，比上年增长１５.４％；其中，批发和零售业消费品零售额比上年增长１４.２％，住宿餐饮业消费品零售额比上年增长２４％。

数据来源：深圳市统计局2009年172.1机会分析宏观经济分析零售业和餐饮业都有不同程度的增长，表明深圳仍有较大的商业规划空间。深圳主要商圈罗湖商圈：以人民南、东门区域为主，主要代表项目：金光华广场、华润万象城、东门步行街等；福田商圈：以华强北区域及福田中心区为主，主要代表项目：华强北商业街、怡景中心城、cocopark、中信城市广场等；南山商圈：以蛇口片区、南山文化中心为主，主要代表项目：蛇口花园城、海岸城、保利文化广场等。罗湖商圈福田商圈南山商圈182.1机会分析宏观经济分析深圳目前呈现“三足鼎立”的商圈形态，其中福田中心区商圈呈现出未来深圳的商业核心的趋势。192.1机会分析CBD发展特性CBD【CentralBusinessDistrict】高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。CBD具有区域中最高的中心性CBD具有城市和区域中最发达的内部交通和外部交通联系CBD具有最高的人际和信息交流量CBD具有最高的土地价格CBD具有最集中和最高档的零售业CBD具有最高的服务集中性城市CBD区域城市CBD区域纽约曼哈顿北京朝阳区伦敦卡纳里码头上海陆家嘴CBD巴黎拉德芳斯深圳福田中心区香港中环南京河西龙江CBD我们将通过国内国外的CBD发展历程及规划特色，从而总结出本项目的借鉴意义。2.1机会分析CBD发展特性20纽约曼哈顿2.1机会分析CBD发展特性21纽约曼哈顿以华尔街为中心的曼哈顿下城是纽约最老牌的CBD区域，面积不足1平方公里。以洛克菲勒中心为中心的曼哈顿中城是纽约新兴的CBD区域，面积约3平方公里，现在美国最大的金融机构总部大多位于此。华尔街洛克菲勒中心曼哈顿下城曼哈顿中城2.1机会分析CBD发展特性22纽约曼哈顿纽约时代广场第五大道百老汇大街洛克菲勒中心纽约现代艺术博物馆2.1机会分析CBD发展特性23纽约曼哈顿123纽约时代广场纽约第五大道纽约第五大道上的苹果专卖店2.1机会分析CBD发展特性24纽约曼哈顿123纽约现代艺术中心洛克菲勒中心门前的溜冰场夜晚的百老汇大街2.1机会分析CBD发展特性25纽约曼哈顿12曼哈顿中城·街头雕塑曼哈顿中城·BryantPark26曼哈顿商业区主要分布在该区内曼哈顿岛上的下城（Downtown）、中城（Midtown），著名的街区是格林威治街和第五大街；商业街云集了世界顶尖品牌，第五大道的租金为世界之最，达到每平方每年7.4万元人民币；曼哈顿商业区注重夜间商业的打造，整个区域消费24小时不间断；体验式的街区和商业，让消费者在购物的过程中享受愉悦；本项目应在商业定位和业态组合上参考日夜间业态的均衡和购物的体验感。2.1机会分析CBD发展特性2.1机会分析CBD发展特性27伦敦卡纳里码头2.1机会分析CBD发展特性28伦敦卡纳里码头金融城（CityofLondon）是英国老牌的CBD区域，兴起于17世纪下半叶。卡纳里码头是伦敦新兴的CBD区域，九十年代末期开始成为伦敦最大规模的CBD区域，目前绝大多数跨国及本土公司总部都位于此，英国最高的三栋建筑均坐落于此。八十年代的卡纳里码头如今的卡纳里码头2.1机会分析CBD发展特性29伦敦卡纳里码头伦敦金融城卡纳里码头2.1机会分析CBD发展特性30伦敦卡纳里码头2.1机会分析CBD发展特性31伦敦卡纳里码头2.1机会分析CBD发展特性32伦敦卡纳里码头卡纳里码头区域内拥有形形色色相当多的酒吧和小餐馆。前卫现代的建筑群落也打造出一个购物的天堂，从商业街购物中心到设计师品牌店在这里也不胜枚举。这里还定期举办丰富多彩的活动和展览以及非同凡响的公共艺术展，丰富了这里的环境与人们的生活。地面上并没有几家商店。地下是一个大世界，那里面商场连商场，餐厅接餐厅，五花八门的都有。而且又同地铁连接起来。2.1机会分析CBD发展特性33伦敦卡纳里码头伦敦城市机场距离卡纳里码头仅3英里。被城市建筑拥簇的这家机场是商务人士的兴奋点。13家航空公司在此运行每周1000多个航班，可以到达曼彻斯特、卡地夫、利物浦、阿姆斯特丹、卢森堡、巴黎、法兰克福等20多个国内和国际城市目的地。伦敦城市机场为商务人士提供10分钟登机服务。开阔的公共绿地与公共配套设施，使人们行走在高楼大厦间不再具有压抑感34轻轨成为整个城市的主要交通体系，依托轻轨发展CBD的商业；商业与轻轨无缝连接，多数商业以地下的形式呈现；开阔的公共绿地与公共配套设施，使人们行走在高楼大厦间不再具有压抑感；本项目所在的福田中心区在规划上已经紧跟国际步伐，公共绿地与配套设置完善，提供了良好的商业规划空间。2.1机会分析CBD发展特性2.1机会分析CBD发展特性35巴黎拉德芳斯2.1机会分析CBD发展特性36巴黎拉德芳斯原有商务区域分散在整个城市中，没有特定的CBD区域。50年代起，巴黎市政府将拉德芳斯地区规划为巴黎CBD区域，70年代起，拉德芳斯地区开始腾飞。2.1机会分析CBD发展特性37巴黎拉德芳斯具有艺术气息的街头雕塑、标志性建筑物，让办公不再枯燥充分的公共空间，让人充分接近自然。凯旋门2.1机会分析CBD发展特性38巴黎拉德芳斯拉德芳斯拥有全欧洲最大的地下商场－面积达10万平方米的四季商业中心，拥有欧尚超市、C&A等主力商家，吸引了大量消费者前来。多样化的餐饮及娱乐店铺，让CBD的夜晚不再是“鬼城”39拉德芳斯已成为欧洲最大的商业中心；标志性建筑提升整个区域乃至城市的形象；充分的公共空间，让人充分接近自然；日夜间业态的均衡性，通过餐饮、娱乐等业态丰富夜间的商业活动；本项目可通过建造标志性建筑树立项目形象，主要日夜间业态的均衡性。2.1机会分析CBD发展特性2.1机会分析CBD发展特性40日夜商业均衡性文化设施和特色商业的打造老CBD区域曼哈顿中城卡纳里码头拉德芳斯日夜人流不均衡，晚间及周末基本无人流第五大道、百老汇剧院、时代广场等多样化商业形态形态，涵盖日夜消费，平衡日夜人流。除AV、KarenMillen和Hackett等设计品牌专门店外，Conran’sPlateau和UbonbyNobu等英国知名餐厅在工作之余吸引了大量消费者数不胜数的街边咖啡馆及特色餐厅吸引了下班人群。以办公物业为主，基本没有文化设施及特色商业纽约现代艺术博物馆、纽约图书馆等文化设施为区域注入了更多的文化气息富有美国特色的商业设施，不仅吸引大量游客，也使本地消费者流连忘返。码头区博物馆是当地文化地标，完整保存了世界上最古老的「SSRobin」号汽船。古老的码头设施和现代的建筑风格对应，塑造了特色化的商业气息拥有全球知名的摩天轮等标志性建筑影剧院、博物馆等体现了法国人追求艺术的气息。新凯旋门、欧洲最大的地下商场为传统商业注入了特色，吸引了大量消费者2.1机会分析CBD发展特性41老CBD区域曼哈顿中城卡纳里码头拉德芳斯街道狭小，公共空间不足政府从法律上规定了发展商必须留出足够的公共空间，有些大厦甚至地面一层整层都被辟做开放的公共空间。依托码头水景，政府规划了大量公众休闲区域。每个街道都设置有景观节点，加入能体现法国艺术的景观小品。行人游客可在此进行休憩。道路拥挤，交通不便轨道交通四通八达，上班人群及消费人群均可很方便到达区域设置景观步行走廊，联通区域内各个角落。与机场、地铁站无缝连接，消费者可方便到达世界各个角落。统一的交通中转站，可方便转乘各路市内地铁线路及欧洲城际地铁线路。区域内设置高架路桥，实现人车彻底分流交通系统的打造公共空间的打造2.1机会分析CBD发展特性香港中环42香港汇丰银行总行大厦中银大厦香港国际金融中心(IFC)香港交易广场香港礼宾府中环中心长江集团中心置地广场怡和大厦香港终审法院美国驻香港总领事馆香港大会堂香港邮政总局中环天星码头皇后像广场香港立法会大楼中环以及尖沙嘴、尖沙嘴东，都矗立了著名的酒店：香港文华东方酒店(干诺道中)置地文华东方酒店(德辅道中)丽嘉酒店(遮打道)四季酒店(国际金融中心)九如兰桂芳酒店（九如坊）香港兰坊酒店香港女青园景轩香港宏基国际酒店香港皇后酒店香港中环主要建筑物及酒店2.1机会分析CBD发展特性香港中环43怡和大厦

(JardineHouse)位于香港中环康乐广场1号，土地面积53,000平方英尺，楼高52层(178.5米)，由香港中环大业主置地公司兴建，于1973年落成，是香港首幢摩天大楼，在1970年代曾经是香港及东南亚最高的建筑物。第一代香港汇丰银行总行大厦在1865年于原址落成,当时皇后大道仍为海旁。第二代总行大厦于1886年落成,由两幢风格不同的建筑物组成：面向皇后大道的一面以柱廊及八角形的圆拱屋顶为主，属维多利亚式设计；面向德辅道的一边则采用一系列拱形走廊为主。由构思到落成需时6年时间。整座建筑物高180米，共有46层楼面及4层地库，使用了30,000公吨钢及4,500公吨铝建成。2.1机会分析CBD发展特性香港中环44香港中国银行大厦，由贝聿铭建筑师事务所设计，1990年完工。总建筑面积12.9万平方米，地上中银大厦外观70层，楼高315米，加顶上两杆的高度共有367.4米。建成时是香港最高的建筑物，亦是美国地区以外最高的摩天大厦。结构采用4角12层高的巨形钢柱支撑，室内无一根柱子。国际金融中心一期(国金一期)，楼高210米，属于办公室大厦，是国际金融中心首个完成的部份，完工于1998年，共地上38层，地下4层，楼面面积7万2850平方米，设有4层交易楼层，供大型金融机构租用，共有18部电梯，分为4个服务区域，估计每日约有5,000人在此工作。置地广场(TheLandmark)现址由多幢建筑物拆卸合并而成，共设有两座办公室大厦、商场、及一家酒店。两座办公室大厦分别为位于北面的告罗士打大厦(48层)，及南面的公爵大厦(47层)，两座大厦拥有相同外型。原址：告罗士打行，曾设有一家高级酒楼告罗士打酒楼，而告罗士打行的前身则是1867年兴建的香港大酒店。业态：底层商场共有5层，是香港著名的名牌集中地，著名品牌专门店包括LV、Dior、Gucci等。2003年开始进行大型翻新工程，包括把商场重新装修，及增设一家超豪华五星级酒店--置地文华东方酒店。酒店于2005年9月正式开业。2005年12月8日，时装品牌。路易威登在置地广场的香港旗舰店重新开幕,外观采用半透明设计，店铺由原本两层变成三层，面向毕打街，是全球LV四大店之一452.1机会分析CBD发展特性46中环中心（TheCenter），是香港第四高楼，世界第15高楼，楼高346米，共地上73层，次于国际金融中心、中环广场和中银大厦，面积：在1998年落成，占地达十万平方英尺，提供商用楼面面积逾140万平方英尺。原址本来有花布街、化工行集中的同文街等特色街道。整座大厦矗建於一个宽敞的有盖休憩广场上，面积广达1,500平方米的前庭花园，以现代建筑素材演绎东方庭园神韵。。2.1机会分析CBD发展特性47第二次世界大战当时香港的主要商业中心1887年至1891年香港会所皇后像广场立法会大楼……1970年至1980年多层式摩天大厦各银行总部主要的商业活动……目前置地广场IFC太古广场金钟廊……香港中环CBD2.1机会分析CBD发展特性陆家嘴CBD位于上海市浦东区，面积31平方公里，户籍人口40万，是中国国家级开发区。区内主要发展金融、贸易、商业、房地产、信息和咨询等第三产业。陆家嘴中心区竹园商贸区洋泾街道梅园新村街道潍坊新村街道CBD区域商业的发展将随着区域建设的进行，经历由中档到高档的发展过程。2.1机会分析CBD发展特性上海陆家嘴CBD481990年陆家嘴金融贸易区宣布开发。2015年基本形成亚太区域国际金融贸易中心。2003年底陆家嘴落户分行级以上外资金融保险机构已达146家，62家外资金融机构资产总值2200亿元人民币。1999年金茂大厦落成，420.5米的高度为当时上海第一高楼，其服务于高档商务的J-Life的时尚生活服务中心，成为提升区域商业档次的一个代表。1997年正大广场开工建设，因区域商业氛围尚未成熟，历经5年的建设调整，于2002年10月开门迎客。CBD起步期商业氛围不成熟，商业档次以中档为主。CBD建设期随着CBD商务写字楼的发展，及交通体系、市政配套的完善，区域商业氛围也随之浓厚。CBD稳定发展期2010年新鸿基地产项目IFC（国金中心亮相）首层已引入25家世界级品牌旗舰店，ＬＶ、卡地亚、爱马仕、迪奥、香奈儿、乔治阿玛尼、缪缪、Ｄ＆Ｇ等品牌均为两层式商铺，有些商铺面积在1500平方米以上。随着CBD区域商务氛围的完善，商业的档次也随之逐步提高。2.1机会分析CBD发展特性上海陆家嘴CBD49正大广场正大广场坐落在黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦，由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建的大型商厦，总面积达241,000㎡，地上10层，地下3层，是正大集团在中国最大的旗舰项目之一，同时也是当今中国最大的倡导集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心。正大广场于1993年开工建设，2002年10月18日开幕。基本布局：地下两层超市，一至四层百货，五至九层以餐饮、娱乐为主的不夜城。主力店主要有易初莲花超市、正大百货、思考乐书店、星美正大影城，以及麦当劳、KFC等知名餐饮店。项目为陆家嘴区域首个大型购物中心，伴随着陆家嘴商圈一同成长，是陆家嘴早期商业的代表。2.1机会分析CBD发展特性上海陆家嘴CBD50代表性品牌：ZARA、H&M、CKJEANSMUJI、UNQLO、ESPRIT楼层品牌店6F天萃庭餐厅ParadiseGardenRestaurant5F拉图餐厅LATOUR发之秘THEHAIRSECRET劳斯橱柜LEICHT安德雷思艺术EndlessGallery4F美丽田园BeautyFarmSPA千采眼镜ColorfulVision安吉尔婚纱摄影A·art3F科瓦齿科KOWADENTAL爱丽克美容美发沙龙EricParisSalonPakerson2F所罗门钟表珠宝SolomonWatch&JewelleryW.W.CHAN&SONS1F天御养生馆RoyalSPA意利咖啡概念店illyCaféJ-Life位于陆家嘴金茂大厦，商业面积14,921㎡，汇聚各大品牌，集生活，休闲和娱乐于一体，成为上海时尚生活新地标。J-Life时尚生活中心业态及品牌2.1机会分析CBD发展特性上海陆家嘴CBD51项目简介：上海国际金融中心(ShanghaiInternationalFinancialCenter)，前身为陆家嘴美食城，为上海建筑中的综合物业发展计划。该物业位于上海浦东新区世纪大道8号，陆家嘴金融贸易区内。东邻金茂大厦，西接正大广场，北面为上海轨道交通二号线陆家嘴站及陆家嘴中心绿地。总发展面积为400,000平方米，其中甲级办公楼210,000平方米，酒店9,0000平方米，商场100,000平方米。物业由两幢高层办公塔楼及一座低层建筑组成。南座高249.9米(53层)、北座高259.9米(56层)、低层建筑高85米。第一期80,000平方米写字楼及商场于2009年落成，其余部份将于2010年完成。发展商为香港新鸿基地产发展有限公司。IFC2.1机会分析CBD发展特性52上海陆家嘴CBD北京商务中心区地处北京市长安街、建国门、国贸和燕莎使馆区的汇聚区。北京CBD是西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。这里是摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部所在地，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，是财富的聚焦点，代表着时尚的前沿。同时，CBD又是无数中小企业创业和成长的摇篮。从330米的北京最高楼——中国国际贸易中心第三期到世贸天阶的超大电子屏，从建外SOHO的白楼到万达广场，众多创意文化、物流、服务企业在这里启航。

北京CBD区北京朝阳CBD2.1机会分析CBD发展特性53华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通。空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅，提供高档流行商品及尊贵服务，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。

2009年11月，兰博基尼全球首家服饰概念店落户华贸购物中心,其他如VERSACE（范思哲）,A.TESTONI（铁狮东尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKSBROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康纳利）,FERAUD（菲罗）,JAEGER-LECOULTRE（积家）,LOR0PIANA（世界顶级面料商）,MISSONI（米索尼）,MOSCHINO（莫斯奇诺）,TOMMYHILFIGER（托米）等国际品牌已进驻华贸购物中心。北京朝阳CBD2.1机会分析CBD发展特性54SOHO·尚都占地面积约2.2公顷，总建筑面积约17万平方米。其中地上11万平方米，地下6万平方米。整个项目按地域划分为西区、北区和南区。西区一栋8层商业楼，北区一栋24层办公楼，南区一栋29层公寓；同时还包括4层裙房，从地下一层至地上四层均为商铺。建外SOHO的商铺沿街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。已有咖啡馆、火锅店、料理店、音像店、美容院、时装店等二百家商家进驻，吸引了众多追求个性化精致生活的时尚人群在此消费。北京朝阳CBD2.1机会分析CBD发展特性55北京万达广场项目处于东长安街CBD核心区，国贸中心东300米。西北为开始建设的CCTV大厦，南侧正对在建的BTV，北靠阳光100，东临金地国际花园等知名房地产项目，不但处于CBD国贸商圈的中央位置，并与周边各大知名项目共同形成了一个优越的国际化、现代化商务区。总建筑面积约44.6万平方米，其中自持商业中心面积约15.4万平方米，五星级酒店面积约4.8万平方米。北京朝阳CBD2.1机会分析CBD发展特性56北京朝阳CBD50、60年代第一机床厂第二印染厂雪花冰箱厂北京吉普车厂……（工业基地）80年代（涉外机构）大型跨国公司国际驻华机构外商投资企业……2004年（CBD初具规模）企业3000余家会展中心展览馆商业……目前（CBD较为成熟）130家世界500强企业高档写字楼五星级酒店中高端商业……2.1机会分析CBD发展特性57582.1机会分析CBD发展特性传统商务区现代CBD中低档（日用）商业为主以商业用地为主居住功能较强，办公功能较弱中高档商业为主企业性办公用地和旅馆用地为主居住功能较弱，办公功能较强CBD的发展使得城市商务、商业集中化，形成城市中心，商业体量会控制在一定的范围，形成能提升城市形象、代表城市的核心商业。国内城市CBD小结深圳CBD占据深圳中心区之中心优势位置两大地铁线交汇，交通枢纽位置突出周边高收入人群云集深圳政治、经济、商业、商务的焦点所在592.1机会分析CBD发展特性福田中心区规划—深圳最具发展潜力之区域片区定位未来深圳行政、文化、信息商务中心深圳心脏区域，城市源动力所在交通规划地铁、火车、公交体系齐全交通枢纽地位，强化交通和商业互动人口规划规划就业人口26万，居住人口7.7万人人口增加成为中心区商业发展的基础深圳中心区中心区是东起彩田路，西至新洲路，莲花路以南，滨河大道以北围成的区域共占地面积4.14平方公里,深南大道由东向西穿越其间，将中心区分为南、北两片；其中，南片区2.33平方公里，北片区1.81平方公里602.1机会分析CBD发展特性福田中心区轨道交通规划—按深圳市轨道交通规划，实施后的福田中心区将会有8条地铁通过，并且地铁四号线将直通香港，成为连接深港两地的重要交通通道。福田中心区轨道交通规划示意图地铁四号线地铁一号线3个地铁站设置：市民中心站、购物公园站、会展中心站1号线－岗厦站与本项目无缝连接，带来了庞大人流612.1机会分析CBD发展特性230万平方米写字楼卓越大厦、安联大厦、荣超中心、新世界大厦等数十栋高档写字楼28万平方米会展中心深圳最大的单体建筑，每年举行会展活动超过100场次超过200万平方米高档住宅区黄埔雅苑、雅颂居、星河国际、中海华庭、城中雅苑、中银花园等近十个高档住宅楼盘5大五星级酒店马哥·孛罗酒店、喜来登酒店、香格里拉酒店、丽兹卡尔顿酒店、祈年酒店公共设施住宅写字楼星级酒店购物中心622.1机会分析CBD发展特性高档写字楼会展中心高档住宅区高星级酒店写字楼白领人群会展商务人群高档住宅人群高级商务人群人群语言高消费的追逐者品味和格调的坚守者文化艺术的推崇者时尚潮流的推动者优雅生活的代言者城市消费的中坚力量时尚优雅体验环保生态健康生活品位格调消费关键词632.1机会分析CBD发展特性64•目前已已开业的购物中心有星河COCOPark，怡景中心城，天虹购物广场、IAMALL等，面积约为30万平方米•同时筹备及在建的大型商业项目有晶岛国际，卓越世纪中心等及大量的写字楼商业裙楼•保守估计，福田中心区的商业供应量将超过60万平方米。福田中心区将发展成为深圳第三个市级商业区1234区位优势位于深圳未来行政、文化、商务中心深圳主要政府机构和文化设施都集中在福田中心区，如市民中心，图书馆，音乐厅，购书中心等，CBD写字楼和酒店的迅速开发建设，推动了中心区快速发展成城市商务中心。

交通条件便利地铁一号线与四号线在会展中心汇集•紧靠深南、滨河两大城市主干道，通过这两大城市主干道可以快速到达深圳各主要口岸包括宝安国际机场、火车站、罗湖口岸、皇岗口岸等•公交枢纽站点较多，接近20多条公交线路通过。商业规模政府规划•福田中心区是深圳首次按照规划来进行商业区建设的典范•福田中心区商业规划吸取了其他商圈交通瓶颈的限制性发展因素，在车流顺畅、停车场数量以及大众交通方面的考虑更加符合商业需求。福田中心区特有的区位优势，便利的交通条件以及合理的政府规划，加快了中心区商业的发展。2.1机会分析CBD发展特性2.1机会分析CBD发展特性65基础，深圳CBD项目发展的背景如何深圳CBD将随着城市的经济的腾飞，顺应城市发展趋势，实现其历史性的定位高附加值的金融产业将成为未来福田中心区的主导产业，客观上需要和高素质人群相匹配的商业环境良好的区域及交通规划将成为新形态商业发展的助推器竞争，深圳市商业市场未来发展趋势如何商业核心向福田中心区发展的趋势明显，老牌商圈地位受挑战商业注入创意元素为市场普遍关注点餐饮业发展兴盛，零售业有待提升城市综合体成城市开发热点经验，众多国际经验成功何在注重日夜人流的均衡注重在商业中注入体验与创意元素，打造极富特色的商业形态对公共活动空间的打造注重对人流及内外交通体系的打造成功，项目成功关注的核心要素是什么体验式商业中心全天候商业中心公众活动中心交通中心经营调整123四大中心一个策略商业发展阶段结合现有以及即将面世的商业物业，深圳市处于第五阶段，整体商业发展进入成熟期。回顾商业发展历程，商业发展主要分为起步期、发展期、成熟期三个区间，三个区间分为五个阶段。+第五阶段社区购物中心SHOPPINGMALL城市运营OUTLETS++

商业类型+多种百货业态大卖场多种专业市场社区购物中心特色街区+++第四阶段

商业类型第三阶段社区超市社区配套专业卖场服饰百货+++

商业类型第二阶段生活配套+传统百货

商业类型第一阶段生活配套

商业类型起步期发展期成熟期662.1机会分析商业发展趋势城市发展——深圳行政中心及商业中心逐渐从罗湖向福田区过渡，而福田中心区将是未来深圳的行政、商务、商业中心价值洼地规划利好城市商业发展趋势传统商业中心现在商业中心672.1机会分析商业发展趋势交通规划——深圳市正进入轨道交通快速发展阶段，轨道交通网络的实现，深圳消费群可实现大范围内快速流动，未来轨道商业物业的发展将成为深圳市商业发展主流目前共有16条线路在规划中，总长585.3公里，设站357座。其中组团快线4条、干线6条、局域线6条，另规划城际线4条。本项目本项目处于整个地铁交通体系的枢纽位置，未来消费人群巨大。682.1机会分析商业发展趋势本项目COCOPARK怡景中心城中信城市广场万象城金光华广场益田假日广场随着地铁一号线的开通，沿线各大站点商业物业的建设使深圳走上了购物中心发展的大时代，深圳商业也进入了mall时代。692.1机会分析商业发展趋势70目前，1号线共开通有18个车站会展中心站为1号线与4号的换乘站；项目处于岗厦与会展中心地铁站口；项目在规划上在后期将会做到无缝连接。项目地宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体71宗地条件交通条件深圳中心城香蜜湖梅林水库项目地块银河水库深圳湾福田河荔湖福田区罗湖区南山区项目处于深圳市CBD中心商务办公区。项目处于中心商务办公区东北角，紧邻中心区中轴线，位于深南大道南侧，彩田路和金田路之间，中心区内目前惟一的城中村。2.1机会分析项目分析人车流量消费群体72地块用地功能地块占地㎡建筑面积㎡商业面积㎡皇庭大厦商业+写字楼1000012250004-1住宅+商业26069.41709722800005-1住宅+商业23115.61191608300006-1住宅+商庭大厦4#5#6#2.1机会分析项目分析宗地条件交通条件人车流量消费群体福田路彩田路深南大路金田路福华三路4#5#皇庭大厦6#73地块现状宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体74宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体福田路彩田路深南大路金田路福华三路4#5#皇庭大厦6#地块现状福田路彩田路深南大路金田路福华三路4#5#皇庭大厦6#75宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体地块现状福田路彩田路深南大路金田路福华三路4#5#皇庭大厦6#76宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体地块现状福田路彩田路深南大路金田路福华三路4#5#皇庭大厦6#77宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体地块现状彩田路深南大路金田路4#5#皇庭大厦6#福田路福华三路78

北向：深南大道评价：它是车辆通往本项目的主要干道。

东向：彩田路评价：南北走向的一条主要干道，是目前本项目周边居民零售消费的路段。

南向：福华三路评价：主要的小区居民出人的主要路段。

西向：金田路评价：金田路目前展示面较好，有助于提高皇庭大厦的商业价值。项目四至：宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体79宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体深南大道广深高速公路滨海大道北环大道南山区宝安区福田区罗湖区滨河大道清平高速公路皇岗路坂田深南大道和滨海大道是贯穿整个深圳的形象大道，也是其他区域通往福田中心区的必经之路80宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体4#深南大道彩田路福华路金田路福华三路海田路会展中心岗厦村新一佳大中华好百年中心城市民中心福华新村福建大厦社保局5#6#通达方便性比较彩田路＞福华路＞金田路＞福华三路＞海田路区域内消费者主要依靠：彩田路、福华路、金田路以及福华三路到达本项目皇庭大厦本项目本项目直接与岗厦站相接，且与会展中心站一路之隔，地铁人群可以无缝到达本项目。1号线（远期高峰小时客流量）4号线（远期高峰小时客流量）会展中心站36306人次51126人次岗厦站22735人次81宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体82项目地块交通便利，其中主要到达本项目公交站点有：岗厦村岗厦彩福大厦福华新村大中华国际广场世纪广场岗厦地铁站等宗地条件交通条件消费群体2.1机会分析项目分析人车流量岗厦站岗厦村岗厦村岗厦村岗厦村岗厦村福华三路口大中华国际广场彩福大厦岗厦地铁站福华新村世纪广场岗厦本项目周边公交站点较多，给项目带来更多目标消费群体。83宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体深圳消费者购物行为总体情况多数深圳本地被访者在商场停留的时间是1-2个小时女装和化妆品是深圳本地被访者主要在商场购买的商品深圳本地消费者最近1年的购物平均总支出为10127元，其中在服装饰品方面的支出比例最大（平均支出为4428元，约占43.7%），其次是在电子产品的支出（平均支出为2467元，约占24.4%）23.6%的深圳本地消费者到万象城/吉之岛购买过进口商品，其中37.1%的被访者去过2次，21.0%的被访者去过1次。消费者普遍在商场停留的时间不长，说明商场普遍缺乏体验感，没有太多吸引力零售业态仍是消费的主导，缺乏多元化的购物体验市民接受新型购物中心的程度较高84宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体多数深圳本地被访者每次逛街花费的时间为1-2个小时。深圳本地消费者逛街的时长85宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体有27%的消费者都是平均每周外出消费1次，说明深圳消费者消费次数较多，市场消费量大。深圳本地消费者逛街的频率86宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体深圳本地消费者月收入深圳消费者2500-5499元月收入者占多数，具备一定的消费能力。87宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体45.0%深圳本地消费者每周在外就餐1-2次；31.0%深圳本地消费者每周在外就餐的花费是50-100元，平均花费是215元；深圳本地消费者最喜欢的菜系是粤菜，其次是湘菜，第三是川菜；认为深圳比较缺少异国餐厅和具有特色的餐厅。深圳消费者餐饮习惯总体情况深圳消费者在外就餐次数较多，对餐饮需求较高；对特色餐饮和异国餐厅需求较高；体验式的消费仍是多数消费者的意向。88宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体希望在CBD消费的餐饮场所89宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体希望在CBD消费的休闲娱乐场所90宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体希望在CBD消费的零售场所91宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体深圳本地消费者逛街的首选交通工具深圳本地消费者逛街使用的交通工具以公共汽车和步行为主。92宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体消费者调查小结消费者普遍在商场停留的时间不长，说明商场普遍缺乏体验感，没有太多吸引力零售业态仍是消费的主导，缺乏多元化的购物体验市民接受新型购物中心的程度较高深圳消费者在外就餐次数较多，对餐饮需求较高；对特色餐饮和异国餐厅需求较高；体验式的消费仍是多数消费者的意向；93福田中心区内白领阶层餐饮休闲业态的需求较为旺盛；经济收入稳定，对商品的品牌、档次有一定要求；交通便捷、购物环境、服务质量、档次是影响他们消费行为的主要因素区域内住宅人口对品质感的家庭消费有较大需求；注重消费的便利性；日常生活消费选择就近消费机会性消费人群高档餐饮休闲娱乐需求较大购物环境、服务质量、档次是影响他们消费行为的主要因素消费者特征宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析人车流量消费群体94选取5月11日（周二）的16：30-18：30、20：00-21：00作为样本采集时间选取彩田路、福华路、金田路及福华三路处作为样本采集地点项目小组采取随即计时现场整理的方法whenwherehow宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析地块人车流量统计消费群体人车流量95时段与地点来向去向时间车流备注16：30—16：40彩田路与福华路交汇处彩田路（北）5分钟106辆其中不含公交车彩田路（南）5分钟94辆福华路（西）5分钟42辆福华路（东）5分钟53辆17：00—17：10福华路福华路（西）福华路（东）5分钟64辆福华路（东）福华路（西）5分钟56辆17：30—17：40金田路与福华路交汇处金田路（北）5分钟154辆金田路（南）5分钟94辆福华路（西）5分钟52辆福华路（东）5分钟38辆18：00—18：10福华三路福华三路（西）福华三路（东）5分钟78辆福华三路（东）福华三路（西）5分钟67辆宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析消费群体人车流量96时段与地点来向去向时间车流备注20：05—20：15彩田路与福华路交汇处彩田路（北）5分钟83辆其中不含公交车彩田路（南）5分钟72辆福华路（西）5分钟36辆福华路（东）5分钟40辆20：25—20：30福华路福华路（西）福华路（东）5分钟47辆福华路（东）福华路（西）5分钟42辆20：35—20：45金田路与福华路交汇处金田路（北）5分钟96辆金田路（南）5分钟89辆福华路（西）5分钟46辆福华路（东）5分钟40辆21：00—21：05福华三路福华三路（西）福华三路（东）5分钟55辆福华三路（东）福华三路（西）5分钟47辆通过我司对车流辆的统计，可以看出白天车流大于晚上，说明夜间商业可消费的业态少，不能吸引人流在福田中心区。宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析消费群体人车流量97时段与地点来向去向时间人流备注16：20—16：30彩田路与福华路交汇处彩田路（北）彩田路（南）5分钟36人其中不含骑自行车彩田路（南）彩田路（北）5分钟39人福华路（西）福华路（东）5分钟91人福华路（东）福华路（西）5分钟76人17：00—17：10福华路福华路（西）福华路（东）5分钟56人福华路（东）福华路（西）5分钟65人17：30—17：40金田路与福华路交汇处金田路（北）金田路（南）5分钟196人金田路（南）金田路（北）5分钟184人福华路（西）福华路（东）5分钟293人福华路（东）福华路（西）5分钟304人18：00—18：10福华三路福华三路（西）福华三路（东）5分钟70人福华三路（东）福华三路（西）5分钟76人18：30—18：40彩田路与福华路交汇处彩田路（北）彩田路（南）5分钟234人彩田路（南）彩田路（北）5分钟203人福华路（西）福华路（东）5分钟380人福华路（东）福华路（西）5分钟294人宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析消费群体人车流量98时段与地点来向去向时间人流备注20：10—20：20彩田路与福华路交汇处彩田路（北）彩田路（南）5分钟61人其中不含骑自行车彩田路（南）彩田路（北）5分钟60人福华路（西）福华路（东）5分钟46人福华路（东）福华路（西）5分钟41人20：25—20：30福华路福华路（西）福华路（东）5分钟40人福华路（东）福华路（西）5分钟37人20：40—21：50金田路与福华路交汇处金田路（北）金田路（南）5分钟51人金田路（南）金田路（北）5分钟46人福华路（西）福华路（东）5分钟93人福华路（东）福华路（西）5分钟85人21：05—21：10福华三路福华三路（西）福华三路（东）5分钟33人福华三路（东）福华三路（西）5分钟30人从表中可以看出：在位于彩田路与福华路和金田路与福华路交汇处，人流量较多，下班时间尤为明显，说明本项目区域内人口密集。宗地条件交通条件2.1机会分析项目分析消费群体人车流量99格伦时间测距法在特定时间内消费者所能到达的最远距离取决于其出行时采用的交通工具。因此，根据居民出行采用的交通工具的比例和各交通工具的时速确定周边居民平均出行时速，即加权时间交通距离，以此确定项目的商圈范围。在结合项目区域交通环境，确定项目核心商圈、次级商圈及边缘商圈范围。商圈范围确定模型消费者购物出行时间核心商圈范围加权时间交通距离辐射范围居民前往消费场所的各种方式的比例各种交通工具的平均时速×加权时间交通距离次级商圈范围边缘商圈范围项目区域交通环境2.1机会分析商圈界定100STEP1：计算消费者使用各种交通工具的加权平均时速消费者购物所采用交通工具比例％平均时速（公里/小时）加权时速（公里/小时）步行2451.2公交车30206出租车7402.8私家车5502.5地铁347023.8合计：100.036.3从消费者问卷调查，得出外出休闲消费群使用各种交通工具的比例，根据各交通工具的平均时速加权得出项目交通工具的平均时速为36.3公里/小时。2.1机会分析商圈界定101STEP2：计算消费者外出休闲愿意接受的路程加权平均时间从消费者问卷调查，得出外出休闲消费群愿意接受的时间比例，根据比例加权得出外出休闲愿意接受的平均时间为15分钟。时间变量比例％加权平均时间（分钟）＜5分钟60.35-10分钟322.410-20分钟365.420-30分钟184.5＞30分钟82.4合计：152.1机会分析商圈界定102STEP3：核心商圈范围预测外出休闲出行时间加权时间交通距离辐射范围×15分钟/0.0.25小时36.3公里/小时9.075公里×结果表明，项目核心商圈的辐射范围达到9.075公里。2.1机会分析商圈界定103STEP4：无竞争环境核心商圈范围依据项目辐射范围9公里，按照公路状况，在无竞争环境下，项目的核心商圈将如下图所示：由图可见：项目向北辐射范围至梅龙路；向西辐射范围至世界之窗；向东辐射范围至罗湖爱国路向南辐射范围至深港边界由此可见：在无竞争的环境下，项目的辐射范围将近整个福田区及罗湖区2.1机会分析商圈界定104STEP5：竞争环境商圈范围分析项目的辐射范围为东至上步中路南至深港边界西至香蜜湖北至梅林0项目核心商圈次级商圈次级商圈2.1机会分析商圈界定其他商圈的大型商业都会给给本项目带来竞争，结合竞争环境来分析，本项目的核心商圈为：深圳市级商圈分析ABCDEF金三角商业区—依托罗湖口岸的地缘优势，东门、人民南等区域发展成为代表性传统市级商圈，随着其它商圈兴起，目前正在进行升级调整。华强北商业区—该商圈最早由电子专业市场发展起来，随着曼哈商业广场、茂业百货等商业的发展，零售业日趋繁荣，目前为深圳市最具商业活力之商圈。福田中心商业区—随着福田中心区CBD开发而兴起的商圈，会展中心、市民中心、高档住宅、高档写字楼、星级酒店的持续开发，均为区域商业发展提供强劲动力，为代表深圳未来发展之市级商圈。南山后海商业区—随着南山文化中心的规划及西部通道的开通，为区域商业提升加速，目前已开业了花园城、海岸城等购物中心，区域商业正处于高速发展期。宝安新中心商业区及龙城-龙岗商业区—随着深圳城市扩张而兴起的商圈，受城市成熟度影期响，商圈的成熟尚需进一步发展。本项目位于发展中的福田中心商业区ABCDEF1052.2竞争分析竞争项目现状2143金光华广场1华润万象城2CoCoPark3怡景中心城4106IAMall552.2竞争分析竞争项目现状67益田假日广场6海岸城7物业资料开发商深圳市金光华实业开业时间2004年位置深圳市罗湖区人民南路建筑面积总建筑面积120,000平方米，9层停车位500个业态组合B2：苏宁电器、快速零售、休闲餐饮、个人护理B1：休闲餐饮、快速零售、珠宝钟表1F：国际一二线、钟表珠宝、箱包皮具2F：国内一二线、钟表珠宝、箱包皮具3F：国内一二线、电影院、酒吧4F：运动休闲、内衣、童装、儿童乐园5F：家居用品、美容美发、运动器械、培训6F：特色餐饮、健身俱乐部7F：大型餐饮主题定位由开业之初的顶级购物中心定位，向时尚购物中心转变项目外观项目位置金光华广场1072.2竞争分析竞争项目现状物业资料开发商华润（深圳）有限公司开业时间2004年位置深圳市罗湖区宝安南路建筑面积商业建筑面积110,000平方米，6层停车位682个业态组合B1：休闲餐饮、快速零售、OLE超市1F：国际一线、钟表珠宝、箱包皮具2F：国际二线、钟表珠宝、箱包皮具3F：国际二线、电影院、休闲餐饮4F：电器、溜冰场、休闲餐饮5F：美食广场、家居、大型餐饮主题定位深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心项目外观华润万象城1082.2竞争分析竞争项目现状物业资料开发商深圳星河集团开业时间2006年9月29日位置深圳市福田区福华三路建筑面积总建筑面积85,000平方米，5层停车位600个业态组合B2：停车场；B1：超市、大型连锁餐饮、露天咖啡厅1F：珠宝手饰、国际品牌专卖、特色餐饮酒吧街2F：电影城、特色餐饮、潮流服饰、运动休闲3F：大型中式、西式酒楼、主题餐厅、美容SPA主题定位深圳市唯一的公园版情景式购物中心主、次动线8m、5m层高5.5m目标人群CBD白领、商务人士、城市时尚居民、旅游人群项目外观项目位置IAmallCocoparkCOCOPark1092.2竞争分析竞争项目现状项目资料开发商深圳市国际企业股份有限公司开业时间待定位置深圳市福田区福华三路商业面积110，000平方米，5层商用停车位1051

市场定位集购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游为一体的高档的、现代化的生活品位中心业态组合L1零售商业 巴士站\银行\餐饮UG零售商业 ----G零售商业 餐饮B2商业/车库地下停车场B3车库 地下停车场

市场定位集购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游为一体的高档的、现代化的生活品位中心项目外观效果图项目位置IAMALL1102.2竞争分析竞争项目现状111物业资料开发商深圳市怡景投资发展有限公司开业时间2007年4月位置深圳市中心区福华路建筑面积总建筑面积14万平方米投资7亿人民币建筑用途商业商业面积11万平方米，4层商用停车位800个市场定位集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化等于一体，以"生态景观式休闲消费"、"一站式满足"为核心理念的纯美式亲自然体验的大型生态购物中心业态组合主力店：中心百货、家乐福、金逸影院次主力店：稻香、CK、Esprit、Only购物中心简述：聚集了多种零售业态：时尚百货、超市、品牌名店、美食名店、室内亲子乐园、电影院、美容美发、金融机构等多种业态。

怡景中心城2.2竞争分析竞争项目现状112物业资料开发商深圳市海岸房地产开发有限公司开业时间2007年12月16日位置深圳市南山商业文化中心区建筑面积总建筑面积约30万平方米停车位1500个业态组合1F：吉之岛占单层面积50%、潮流化的品牌服装配饰专卖店、餐饮2F：服装配饰占单层面积70%、珠宝钟表、少量餐饮3F：海岸影城、顺电电器、服装及配饰、餐饮店8家4F：冰FUN海岸滑冰场、生活本色家居生活馆、9家美容美发及个人护理店。5F：餐饮、中森名菜、鑫泰泰国料理、滋味堂民间瓦岗煨汤馆、大饱口福、儿童玩具及服装主题定位集购物、美食、娱乐、运动、文化、康体、观光等多样精彩体验2.2竞争分析竞争项目现状113物业资料开发商深圳市益田集团股份有限公司开业时间2008年8月30日位置深圳华侨城，紧临深南大道，建筑面积13.58万平方米停车位1500个业态组合2B：美食、珠宝/钟表/眼镜/精品礼品、家居生活1B：服装/配饰/鞋帽、美食、精品礼品、1F：服装、FC、元绿回转寿司2F：服装配饰、珠宝钟表3F：美食、珠宝/钟表/眼镜//精品礼品主题定位以国际、精品、时尚、体验为引导，集丰富业态于一体，打造出最具体验特色的时尚生活体验场。2.2竞争分析竞争项目现状金光华广场华润万象城COCOParkIAMall怡景中心城位置罗湖罗湖福田福田福田建筑面积（平方米）120,000110,00085,000110,000140,000品牌新南国、丝芙兰、力美健、奇奥帕查、上井、咸亨酒店、桃源酒家、鼎泰丰嘉禾影院、芮欧百货、Ole超市、真冰场、王子国宴、顺电、美乐汇百老汇电影院、超级牛扒、龙浩运动城、Jusco超市待定家乐福、金逸影院、反斗乐园、美食通美食广场定位由开业之初的顶级购物中心定位，向时尚购物中心转变深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心深圳市唯一的公园版情景式购物中心集购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游为一体的高档的、现代化的生活品位中心深圳中心区CBD生态型购物中心启示定位重复：多数以时尚、潮流为主要定位，满足消费者对时尚、格调的需求品牌重复：商户品牌重复率高，各商场更多是商品档次上而不是功能、形象上的差异缺乏体验：在经营中仍以传统的零售为表现形式，缺乏核心体验元素的全面贯彻1142.2竞争分析竞争项目分析市场状况消费者特性竞争项目状况位于城市中心，区域经济发展势头良好便利的交通规划，吸引大量人流周边高档写字楼、酒店、会展中心云集，片区呈现国际化形象片区消费者以中高收入的中产阶级为主，主要包括白领和商务人群消费力较高，更多关注商场的品质、格调和体验元素对环保、生态和绿色自然的需求越来越成为趋势多数以时尚、潮流为主要定位，满足消费者对时尚、格调的需求商户品牌重复率高，各商场更多是商品档次上而不是功能、形象上的差异在经营中仍以传统的零售为表现形式，缺乏核心体验元素的全面贯彻缺乏对主流消费人群消费需求的把握缺乏吸引消费者的有格调的餐饮、休闲、娱乐商家缺乏对年轻家庭的关注缺乏真正概念新颖的购物中心1.6小结115现状机会竞争宏观经济分析CBD发展特性商业发展趋势购物中心现状购物中心分析案例借鉴项目定位项目整体定位项目形象定位分区功能定位主体业态规划规划及收益建筑初步设想收益初步测算项目消费群分析项目交通分析116报告核心思路1173、案例借鉴3.1香港Elements3.2香港APM3.3香港朗豪坊3.1香港Elements118ELEMENTS

购物中心：世界上最大的综合发展项目，1,200万平方米的UnionSquare之焦点；建筑面积达10万平方米的商场，设有各具特色的商店，酒吧，食肆及休闲热点，全面提供独一无二的生活风尚；自然环境与生活方式完美的平衡。3.1香港Elements119项目介绍演会广场花园馥香圆儿童天地一场零售的革命：“在公园中购物”–顶层绿化园地“车位与商铺数步之遥”–1,700个停车位缔造一流购物中心圆方位处香港九龙半岛西南侧西九龙区域，位于机铁九龙站及，邻近九龙佐敦及尖沙嘴北部地带，除了机铁外，地铁东涌线亦设站于此地，同时项目亦邻近著名的西九龙文娱艺术区。1203.1香港Elements项目介绍约1,200间的服务式公寓约6,000家奢侈品店250万平方米的甲级写字楼118层高的环球贸易广场

–香港最高的建筑全世界最高的六星级酒店-RitzCarlton（丽嘉酒店）香港第一家

W-酒店数以百万计的本地和外来游客参观环球贸易广场的公众观景层和香港迪士尼乐园与未来落成的西九龙文化区相连3.1香港Elements周边环境121金-

著名顶级食府及国际一级名店木-

高品质健康美容产品及服务水-

环抱海滨美景的特色食府火-划时代设计的戏院及综合式溜冰土-

全港唯一的室内名店街五大天然元素代表五大特色街区

3.1香港Elements业态构成1221233.1香港Elements业态构成代表性商家3.1香港Elements楼层平面与租户组合124溜冰世界

(伴有轻便餐饮)地下层平面图3.1香港Elements楼层平面与租户组合125地下层租户组合咖啡店Kosmo

与乐无穷TheRink（IceRink）备注：1、仅为示意用途

2、与实际比例不符国际名品旗舰店

时尚休闲/配饰青春时尚&

配饰运动&儿童天地

化妆品国际设计师品牌时尚生活区3.1香港Elements楼层平面与租户组合1261F平面图国际美食WildfireUnionSquareCafe面包西饼LaCreationDeGute甜品汇总HaagenDazsIppindou超级市场ThreeSixty3.1香港Elements楼层平面与租户组合1271F租户组合咖啡店CaffeHabituCaffeVergnano1882KosmoStarbucks中式佳肴FullMoonPakLohChiuChowWangJiaShaXiaMianGuan亚洲美食NAHMSalaThaiCuisineSen-ryo3.1香港Elements楼层平面与租户组合1281F租户组合时尚衣饰A/XArmaniExchangeBCBGCalvinKleinUnderwearCOACHCocktailDianevonFurstenbergDKNYECCOEQ;IQEscadaGuess3.1香港Elements楼层平面与租户组合1291F租户组合商店H&MKarenMillenKateSpadeLanvinLuckyBrandJeansMulberryOnitsukaTigerPlastiqPringleofScotlandShanghaiTangST▲GEVersaceBilebrequinZara3.1香港Elements楼层平面与租户组合1301F租户组合环球之旅CkCalvinKleinaccessoriesKuraChika璀璨之选AGATHAAlexandredeParisChowSangSangEmporioArmani/ExpressionFolliFollieLinksofLondonSwatchTiffany&CO.3.1香港Elements楼层平面与租户组合1311F租户组合美得自然AnnaSuiBiothermCliniqueCrabtree&EvelynKiehl’sL’OccitaneM.A.C.ManningsOriginsShuUemuraTheBodyShop3.1香港Elements楼层平面与租户组合1321F租户组合与乐无穷HMV小小型人Barocco/IPincoPallinoCbyChickeeduckComioBooNicholas&BearWise-KidsShoeBox3.1香港Elements楼层平面与租户组合1331F租户组合型格生活BED&BATHBALSTokyoGlasstiquePatchiRafflesThreeSixty点点心思Ippindou3.1香港Elements楼层平面与租户组合1341F租户组合贴心服务电子世界BroadwayFortressEssentialHealthcareSolutionsTheBankofEastAsia3.1香港Elements楼层平面与租户组合1351F租户组合女士正装高级珠宝型格世界（男士用品区）国际设计师品牌高档化妆品&服装珠宝戏院，高尔夫球场，影音备注：1、只为示意用途

2、与实际比例不符3.1香港Elements楼层平面与租户组合1362F平