(颜雪明)物业纠纷的物权法分析

物业纠纷案件的物权法分析颜雪明2013.8.27主要内容：一、建筑物区分所有权二、“物业管理纠纷”与“物业服务纠纷”三、物业费的性质以及物业费诉讼四、共有部分经营收益五、物业服务企业的代位诉权六、物业企业的安全保障义务3一、所有权的特殊形式——建筑物区分所有权随着社会需要与建筑技术的发展，大体量的民用建筑出现，“一物一权”已经不能适合现实需要，区分所有应运而生。台湾《公寓大厦管理条例》：“区分所有，指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共用部分按其应有部分有所有权。”王利明主编《中国民法典建议稿》第810条：“建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。”物权法第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。简言之，一个单体建筑有两个以上所有权人，各个所有人分别拥有专有部分的所有权、共用部分的共有权以及共同管理的权利。4中国大陆的建筑物区分所有独具特色区分所有范围巨大，有的甚至达几平方公里。一方面产生行政管理的盲区，另一方面使业主自治难以实现。不仅仅局限于建筑物，而且涵盖构筑物、设施设备、建设用地；产生这个问题的根本原因，在于中国大陆独特的土地制度与行政体制：土地公有，政府成为唯一的土地供应者，土地市场高度垄断，也高度集中，在市场条件下不可能办到的事，在政府垄断下可以办到，这是中国大陆房地产投资规模巨大且高度集中的根本原因。中国大陆的房地产市场，是一个牢牢控制在政府手中的市场，从土地出让到规划、建设、管理，都有层层审批。可以说，现在还没有形成真正意义上的房地产市场。研究大陆房地产与物业管理，不可忽视土地国有与政府管制这两个特色。住宅小区区分所有示意图建筑区划内，不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应当认定为物权法第六章所称的共有部分。——区分所有权纠纷解释第三条二、“物业管理”与“物业服务”“物业管理”是从香港引入的概念。1981年3月10日深圳物业管理公司成立；1991年3月22日深圳天景花园业主委员会成立；——孰为中国大陆物业管理产生的标志？2003年国务院发布《物业管理条例》。2007年《物权法》未使用“物业管理”，而使用了“物业服务”。——两者有何不同？《物业管理条例》：

物业管理、物业管理区域、物业管理用房物业服务企业、物业服务费用“物业管理与服务”“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”

《物权法》：物业服务用房、物业服务企业《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》“妨害物业服务与管理的行为”

法规中的“物业管理”与“物业服务”1、什么是物业管理？物业管理是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。物业管理的核心是业主自治。物业管理的主体只能是业主。

建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（物权法第七十条

）物业管理权是物权的延伸：物业管理—→共同管理的权利—→建筑物区分所有权—→物权—→排他的、绝对的权利由此得知：业主管理自己的不动产，是行使物权，是一种排他的绝对的权利，任何人不得妨害与干涉。物业管理权利来源示意图物业管理是业主基于区分所有，而产生的共同事务管理物权法第七十六条

下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。物业服务是企业受雇为业主提供的有偿不动产管理物业服务是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产进行管理维护的有偿服务。物业服务是物业管理活动的一部分。

物权法第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务的内容：物权法第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。物业管理条例第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。区别：是否通过物业服务企业；有无“维护相关秩序”的职责。“维护物业管理区域内的相关秩序”意味着什么？《物权法》没有规定物业服务企业的职责有“维护相关秩序”。《物业管理条例》规定物业服务企业有制止、报告、协助的手段，而这对于维护公共秩序的职责来说，是根本不够的。“相关秩序”涉及人的行为，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全，侵害人身与财产等，属于公共秩序的范畴。维护公共秩序的事项超出业主自治范畴，属于公法管制的内容，本应是行政机关的管理职责。物业管理条例第四十七条…物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。物业公司的困惑：服务者的法律地位，“小区政府”的职责。物业管理纠纷是业主实体权利的纠纷，其本质是区分所有权纠纷，属于物权争议。如住改商、危害建筑物安全、违章搭建、占有共有部分，这些我们通常认为的“物业纠纷”，都在区分所有权纠纷的解释中规定，而没有规定在物业服务纠纷的解释中。从实务中看，物业管理纠纷大部分为业主之间的纠纷。物业服务纠纷是服务者与业主之间，因履行物业服务合同而产生的债权纠纷。目前常见的物业费纠纷，从区分所有权角度看，不属于物业服务纠纷。现实中两类纠纷的混淆由于物业费被认为是“物业服务费”，以及“维护相关秩序”的要求和代位诉讼的制度，物业企业往往不得不介入到物业管理的纠纷当中。区分物业管理纠纷与物业服务纠纷的意义2007年1月投标竞得限价房用地。90%限价房，限价6000。08年3月A区514套销售，均价5800；8月B区1248套销售，均价5700；12月C区90+50销售，均价8300/2200009年3月、9月、12月分别交付。比邻而居的联排别墅，剌痛了限价房业主的心“推倒隔离柏林墙建设和谐新里程”砍倒树木，挖掉绿地，修一条通往别墅区之路！运来水泥砂石，开工修路！限价房业主自发建成的通往别墅区的路

1、这是物业服务纠纷，还是区分所有权纠纷？是业主与开发商或者物业企业的纠纷，还是业主之间的纠纷？

2、开发商、物业公司、行政机关各自应承担什么责任？如果公权力坐视不管，C区业主的权利如何保障？

3、对少数业主毁坏绿化、违反规划的行为，物业公司有无权利提起诉讼？如果秩序不能恢复，C区业主有无权利拒交物业费？

4、业主维权是否天然合理？小区里有无可能出现“多数人暴政”？

5、物业管理区域的划分主要应考虑什么因素？共有权中是否应明确“大公”与“小公”？ 6、规模巨大且居住形态不同的住宅区，实行分区管理带来的纠纷。“新里程”纠纷带给我们的思考三、物业费纠纷1、物业费的性质

物业管理条例称“物业服务费”；物权法及司法解释称“物业费”。物业费究竟是物业企业的劳务对价，还是业主为维护自己不动产而筹集的资金？究竟是物业服务费，还是物业管理费？

从法理及实际来看，物业费应当是业主的“AA制”，是业主共同筹集、由业主决定使用用途的资金，是业主的共同财产。物业企业的劳务报酬只占其中很小一部分。即使不聘请物业企业，业主自行管理的情况下，也是需要交纳物业费的。确定了物业费的性质，许多问题就能迎刃而解。

（1）既然是业主的“AA制”，政府有何必要干预？ （2）物业费实行政府定价或者指导价违反《价格法》。

《价格法》（1997年）

第三条国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。 第十八条下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：

(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；

(二)资源稀缺的少数商品价格；

(三)自然垄断经营的商品价格；

(四)重要的公用事业价格；

(五)重要的公益性服务价格。2、政府干预物业费标准违反价格法业主是城市中的富裕阶层，并非“弱势群体”。物业费的最大受益者是业主。最大利益在于物业保值。指导价的制定并无科学依据。指导价制定者都是业主。物业费水平关系到物业企业及员工的收入。物业企业中绝大多数员工是进城务工人员。政府定价就是在业主与物业企业双方市场博弈的过程中，以公权力援助业主，在市场天平上，把公权力的砝码加在业主一边，是损不足以奉有余，有违公平正义。3、政府制定物业费指导价，既不科学，也有失公允。

物业纠纷解释第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主通常拒交费的理由：质量有瑕疵；维修不及时；管理不到位；服务态度差；侵权未处理；承诺不兑现等。

问题：什么是欠费的“正当理由”？业主以服务有瑕疵作为欠费抗辩的，能否得到法院支持？4、业主能不能以拒交物业费来“维权”？看看这些欠费业主的抗辩理由——

重庆春晖花园3期3栋高层住宅楼因半数业主未交由电梯费和物管费，共欠电力公司1万多元。5名物管员放弃了国庆假期挨户上门催收，仍未收齐。电力公司停电，500户居民受影响。“我们不是不愿交电梯费，这都是被迫的。”家住13栋601的马老先生说，楼上住户的空调水总是飘进他家，他找物管好几次却没得到解决。因此马老先生拒缴物管费和电梯电费有好几个月了。另一位业主蔡春蓉也对物管不满，她家楼下的烧烤店油烟机噪声极重，楼道排气管也坏了几个月，门外油烟阵阵，物管也没有解决。

沈阳市新家源小区业主王先生向本报反映，从5月17日起，该小区14号楼1单元的电梯、感应灯、对讲门都停止了使用，居民每天都得摸黑爬楼梯。王先生说，自2004年入住以来物业一直按照每平方米1.2元的标准收费，但因为电梯连续4年没有年检，他担心会有安全隐患，所以从去年6月起就没有继续交物业费。“最起码的安全都保障不了，我当然不能再交物业费了！”他家住在高层，78岁的母亲每天只能在家里待着，“想晒太阳都挺难。”

重庆万兴家园一大早6部电梯全部停电，物管办公室大门紧锁，里面空无一人。墙上新贴出一张告示：“由于部分业主欠费累计10万余元，本公司难以继续运营……”

物业费不等于物业企业的劳务对价。其中绝大部分用于保洁保安、物业养护、维修和支付其它公共开支。物业企业所得酬金只占极少部分。因此，物业费的主要部分属于业主共同财产。由于物业费不属于物业企业的劳务对价，故业主不应以合同履行抗辩权为由拒交或欠交物业费。即使物业服务企业根本违约，业主可以将其解聘而自行管理，但在这种情况下，也是要交费的。交费本质上是业主承担区分所有建筑管理责任的方式与义务，拒交费意味着拒绝履行业主的法定义务。交物业费，既是业主的义务，最大的受益人也是业主自己；欠交物业费，首先是损害业主共同财产，其次是侵占其他业主利益，最后才是损害物业企业的利益。物业欠费在短期内导致业主生活质量下降，长期导致房屋价值贬损。久而久之，一批商品房将沦为新的贫民窟。业主没有任何理由拒交物业费第21条区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。第22条住户积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离。前项之住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。前项拍卖所得，除其它法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用，其受偿顺序与第一顺位抵押权同。

他山之石——台湾《公寓大厦管理条例》没有良好管理的房屋，早晚会成为新的贫民窟三关于物业费纠纷四、占用共有部分经营的纠纷沈阳某住宅小区，未成立业主大会。小区内有若干共有停车位，物业服务企业将其向业主出租，租金收入纳入物业费。有业主不满，向政府物价部门投诉，物价部门派员来检查是否有“收费许可证”，物业公司称曾申请过，未批下来。物价工作人员说，没有收费许可证而擅自收费，这是违法行为，要求物业公司立即停止收费，清理违法收入，准备接受行政处罚。问题：1、区分所有的住宅区中共有部位的收益如何归属？2、“收费许可证”是干什么用的？2、利用小区共有部分经营并取得收入，需要政府许可吗？建设单位或者其他行为人擅自占用共有部分进行经营性活动，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。——《区分所有权纠纷解释》第十四条“收费许可证”是干什么用的？《收费许可证管理办法》（1998年10月21日）第二条本办法适用于实施收费的国家机关、事业单位及非企业组织。——国家计委国家经济贸易委员会财政部监察部审计署国务院纠风办政府所要规范的“收费”，是指行政事业性收费，目的是防止公权力损害人民财产权利。把收费许可扩大到民事活动，恰恰是以公权力损害人民的财产权利。民事主体之间因提供服务而获得对价，不是收费，而是交易。政府干涉这类交易活动，没有任何法律依据。所以，不是物业公司需要出示许可证，而是物价部门应当出示法律依据。住宅小区内的共有部分（车位、广告位、空闲位置）的经营收益归业主。在业主大会尚未建立的情况下，物业服务企业依照前期物业服务协议，对共有车位出租经营，并不违法。其收益除提取管理费用外，应归业主所有。如在经营中损害业主利益，应承担侵权责任。五、物业服务企业的代位诉权物业纠纷司法解释第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

实际上在实践中，其他业主往往都是要求物业服务企业去制止妨害、侵害行为，而不愿自己亲力亲为。

——最高院民一庭负责人答记者问法理上有可商榷之处，实务中无可奈何之举。——把应由业主行使的自治权利、行政机关行使的公权力都“下放”给物业服务企业来行使，加重了物业服务企业的责任与负担。物业企业应当区分“妨害物业管理与服务”与“损害他人合法权益”这两种不同的行为，慎行诉权。后者应由受害人去起诉。此类代位诉讼的后果和费用应由全体业主承担。六、关于物业企业的安全保障义务2008.6.16《司法解释公开征求意见稿》第八条物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。当时规定安全保障义务的法律依据：《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。

安全保障义务的法理依据：场地的所有者与活动的组织者，对访客与活动参加者的人身安全负有合理限度的保护义务。

1、物业企业不占有和控制特定场地并享有其利益；2、物业企业不支配服务对象