第七章房地产开发工程招标与投标

第七章房地产开发项目招投标授课教师李志强7.1开发工程招标投标概述

一、房地产开发招标投标概念房地产开发项目的招投标是房地产开发商作为招标人设定“开发项目建设”这一标的，招请设计、施工等若干单位进行秘密报价竞争，由招标人从中选出优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施项目开发的过程。1.招标是指招标人在发包工程建设项目之前，依据法定程序，以公开招标或邀请招标的方式鼓励潜在投标人依据招标文件参与竞争，通过评定从中择优选择中标人的一种经济活动。2.投标

是指具有合法资格和承担工程项目实施能力的投标人，根据招标文件，在指定期限内填写标书，提出报价并等候开标，决定能否中标的一种经济活动。二、房地产开发项目招标投标的作用有利于房地产市场的法制化和规范化。使开发项目工程造价更趋于合理。有效控制房地产开发投资。有助于保证工程质量和缩短工期。三、房地产开发项目招投标的原则1.公开原则2.公平原则3.公正原则4.诚实信用原则四、房地产开发项目招投标的内容7.2房地产开发施工招投标一、申请施工招标的条件1.招标人已经依法成立；2.初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；3.招标范围、方式、组织、形式等应当履行核准手续的，已经核准；4.有相应资金或资金来源已经落实；5.有招标所需的设计图纸及技术资料。二、房地产开发项目施工招标的方式

我国《招投标法》明确规定，招标的方式有两种，即公开招标与邀请招标

1.公开招标（无限竞争性招标）

招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。

公开招标被认为是最系统、最完整以及规范性最好的招标方式。

公开招标的优点：为承包商提供一个公平竞争的机会；透明度高、避免贿标；竞争激烈，择优率高；有利于降低工程时间，提高工程质量和缩短工期。

缺点：参与竞争者多、工作量大、时间长；费用高。也可能出现一些不诚实、信誉不好的承包商为了中标，故意压低报价，挤掉那些信誉好、技术先进而报价高的承包商。

因此，业主要加强资格预审，认真评标。

2.邀请招标（有限竞争性招标或选择性招标）

招标人根据自己的经验和信息资料，选择并邀请有实力的承包商来投标。

一般不少于3家，不超过10家。

邀请招标的优点：投标人数少费用低；提高了中标的机会，降低了技标的风险；招标人对投标人有一定的了解，清楚招标人的专业能力，便于选择承包商。

缺点：投标人数少，竞争不激烈；有可能漏掉更好的承包商。3.符合下列情形之一的，经建设行政主管部门批准，可以进行邀标

（1）项目技术复杂或有特殊要求的，只有少量几家潜在投标人可供选择的。

（2）受自然地域或环境限制的。

（3）涉及国家安全、国家秘密或抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的。

（4）拟公开招标的费用与项目价值相比，不值得的。

（5）法律、行政法规规定不宜公开招标的。三、房地产开发项目施工招标程序

1.确定招标的工程项目。

2.组建招标工作小组。

3.向招投标管理机构提出招标申请。

4.组建评标小组（5人以上的单数，其中技术经济专家不少于2/3）

5.编制工程招标文件和标底。

6.发布招标公告或发送投标邀请函。

7.对申请投标的单位进行资格审查。

8.分发招标文件，全套施工图纸和技术资料。

9.组织投标单位踏勘现场，并对招标文件答疑

10.开标、评标和定标

（1）开标：由开发企业主持，邀请所有投标人参加，开标时，先要由招标人委托的公证人及投标代表检查密封情况，确认无误，当众拆封，宣读内容。开标过程应当记录，并存档备查。

（2）评标：由评标小组的专家从工程技术和财务的角度审查评议有效标书。

（3）定标：开发企业对投标者进行全面审查、评比、分析，最终选定中标者的工程。

从开标到决标的期限，一般不超过15天。7.3房地产开发施工招标文件编制

一、施工招标文件与标底编制

1.施工招标文件的编制

2.招标工程标底的编制

A.编制标底应遵循的原则

（1）依据充分

（2）反应市场变化

（3）单一标底

B.标底编制的方法

（1）以图纸预算为基础的标底

（2）以工程概算为基础的标底

（3）以扩大综合预算为基础的标底

（4）以平方米造价包干为基础的标底

C.编制标底需要考虑的其他因素

（1）工期提前因素

（2）质量优良因素

（3）招标工程范围和自然地理条件因素。

D.标底文件的内容

（1）招标工程说明

（2）招标工程一览表

（3）标底价格

（4）标底价格中是所含各项费用的说明二、施工投标文件的编制

1、建设工程投标文件的组成

建设工程投标文件作为一种要约，必须符合一定条件才能发生约束力。

（1）必须明确向招标单位表示愿以招标文件的内容订立合同的意思。

（2）必须对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，不得低于成本的报价竞标‘

（3）必须由有资格的投标单位编制。

（4）必须按照规定的时间、地点递交给招标单位。A.投标函部分

投标函部分主要是对招标文件中的重要条款做出响应，包括法定代表人身份证明书、投标文件签署授权委托书、投标函、投标函附录、投标担保等文件。

B.商务部分（投标报价部分）

C.技术标部分

（1）施工组织设计

（2）项目管理班子配备情况

（3）项目拟分包情况。

（4）企业信誉及实力。2、编制建设工程投标文件的步骤与注意事项

A.步骤：

（1）前期准备工作

a、招标信息跟踪

b、报名参加投标资格审查

c、研究招标文件

d、参加招标人组织的施工现场踏勘和答疑会

e、市场调查及询价

（2）投标报价工作

a、编制投标文件

b、报价分析决策B.注意事项：

（1）投标人编制投标文件时必须使用招标文件提供的投标文件表格格式。

（2）编制的投标文件“正本”仅一份，“副本”则按招标文件中要求的份数提供，同时要标明“投标文件正本”和“投标文件副本”字样。正本与副本不一致之处，以正文为准。

（3）投标文件正本与副本均应使用不能擦去的墨水打印或书写。填写要字迹清晰、端正。补充设计图纸要整洁、美观。

（4）所有投标文件均由投标人的法定代表人签署、加盖印鉴，并加盖法人单位公章。（5）填报的投标文件应反复校核，保证分项和汇总计算均无错误。

（6）如招标文件规定投标保证金为合同总价的某百分比时，开具投标保函不要太早，以防泄漏报价。

（7）投标文件应严格按照投标文件的要求进行密封，避免因为密封不合格造成废标。

（8）认真对待招标文件中关于废标的条件，以免被判为无效标书而前功尽弃。

3.建设工程投标文件的提交

（1）投标人必须按照招标文件规定地点，在规定时间内送达投标文件。

（2）招标人收到投标文件后应当签收，并在招标文件规定开标时间前不得开启。

（3）投标单位可以在递交投标文件后，在规定的投标截止时间之前，采用书面形式向招标单位递交补充、修改或撤回其投标文件的通知。

（4）招标人在原定投标文件有效期内可根据需要向投标人提出延长投标文件有效期的要求，投标人应立即以传真等书面形式对此向招标人做出答复，投标人可以拒绝招标人的要求，而不会因此被没收投标担保金。小结：

本章首先讲了房地产开发项目投标的概念、作用、原则、内容。

其次讲述了房地产施工项目施工招投标。

最后讲述了施