第三章国有土地使用权法律制度

第三章国有土地使用权法律制度第一节建设用地管理一、农用地转用（《土管法第44条》）建设占用农用地的，应先办理农用地转批,再办理征地手续。1、审批机关：主要是中央和省级政府，省级政府授权的设区市、自治州政府；2、审批程序：（1）转用审批和征地审批同时办理（同一级政府审批：国务院或省级政府）；（2）转用审批和征地审批分别办理（转用：省级政府，征收：国务院；转用：设区市、自治州政府，征收：省级政府或国务院）。《物权法》第43条：国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。二、土地征收因公共利益需要，国家将集体所有土地转变为国家所有土地的行为。《物权法》上的征收与征用：征收仅针对不动产（包括集体土地和国有土地上单位、个人的房屋及其他不动产）；征用是指因抢险、救灾等紧急需要，依法使用单位、个人的动产和不动产。（一）法律特征1、征地主体的唯一性2、征地行为的行政性3、征地条件的补偿性（二）征收批准权限（《土管法》第46条）1、国务院：征收基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷（525亩）；其他土地超过70公顷的；PS:基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。属于耕地的一部分，主要是高产优质耕地。一般来说，划入基本农田保护区的耕地都是基本农田。老百姓称为“吃饭田”、“保命田”，官方称为“农保地”。

2、省级政府批准，报国务院备案：上述以外的土地。如何应对地方政府的审批规避？（三）征地补偿费用标准（《土管法》第47条）1、补偿费用构成：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费，《物权法》规定应安排被征地农民的社保费。2、征收耕地的土地补偿费标准：耕地被征收前三年平均年产值的6－10倍。

3、征收耕地的安置补助费：每个农业人口的补助标准为耕地被征收前三年平均年产值的4－6倍，每公顷最高不超过15倍。

4、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，其他土地的补偿标准和安置补助标准等由省级政府规定。5、国务院在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。6、征收城市郊区菜地的，用地单位需缴纳新菜地开发基金。三、国有建设用地使用（一）取得方法：出让、划拨、出租（二）临时建设用地1、建设施工和地质勘查临时使用土地的，由县级以上土管部门批准。在城市规划区内的，应先经规划主管部门同意。2、签订临时使用土地合同：按约定支付土地补偿费，按约定用途使用，不得修建永久性建筑物。3、使用期限不得超过2年。第二节土地使用权出让一、概念出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。1、主体：出让方为国家（地方政府代表），受让方一般不受限制；2、客体：一定使用年限的国有建设用地使用权；3、要式法律行为：书面合同＋土地使用权登记。二、出让方式1、《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定的方式：协议、招投标和拍卖；2、02年5月国土资源部11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，必须采用招投标、拍卖、挂牌等方式公开交易；PS：挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。三、出让最高年限（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教、科、文、卫、体用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。问题一：土地使用权到期如何处理？2013年10月5日，新华社发问：70年到期后房子怎么办？《物权法》149条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。《房管法》：出让合同约定使用期限届满，需继续使用的，应至少在届满前一年申请续期。问题二：土地使用权出让金是否需要续缴？全国人大代表宗庆后2011年“两会”提案：取消住宅建设用地70年的限制，以“到期后自动无偿续期”为原则，进一步明确《物权法》关于自动续期的规定，确系由于社会公共利益需要收回的情况要按当时的市场价予以补偿。无偿续期还是有偿续期？补缴土地出让金的标准？不愿缴纳或缴不起怎么办？四、土地使用权的终止1、使用年限届满；2、因公共利益需要提前收回；何为公共利益？3、因逾期开发而被无偿收回（2年）；4、土地灭失。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：(一)国防和外交的需要；(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。五、土地使用权出让合同纠纷（一）出让最高年限及起始日期问题1、出让年限高于法律规定的最高年限的约定应确认无效。2、起始日期如何计算？案例：张某向某开发商购买商铺一间，2010年9月张某取得商铺三证，但发现土地使用权证上起算时间是2005年8月。为此，张某向开发商提出异议，认为商铺土地使用权年限为40年，但是他拿到商铺时只剩下了35年，要求开发商给予补偿。（二）土地使用权出让合同的效力认定1、出让集体土地使用权或未经依法批准，不符合国家土地出让有关强制性规定的合同的效力？起诉前，相关行政手续齐全的，有效。2、必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让的土地，未经拍卖、招标、挂牌的合同效力如何？3、口头形式的土地使用权出让合同是否无效？一般无效，但已履行完毕且无争议的除外。第三节土地使用权划拨一、概念县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。二、划拨范围1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施用地和公益事业用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4、法律、行政法规规定的其他用地。三、划拨与出让的区别1.行为性质不同划拨是具体行政行为（行政审批）；出让是民事行为（土地出让合同）。2.对价性不同（基础不同）在划拨关系中，土地使用者并不向划拨者（国家）支付对价，其取得基础是国家的行政权力；在出让关系中，受让人必须向出让方支付对价，其取得基础是土地出让金。3.使用期限不同划拨土地使用权，一般没有使用期限限制（永久）；出让土地使用权，事先在出让合同中明确了使用期限（有最高使用期限限制）。4.可交易性不同出让土地使用权可直接进入房地产市场交易；划拨土地使用权在随同地上附着物转让前，须补办出让手续，缴纳土地使用权出让金。5.取得方式不同划拨土地使用权，适用审批程序，即行政划拨方式，而不适用招标、拍卖、挂牌等方式；出让土地使用权采用招标、拍卖、挂牌、协议等方式。6.范围不同划拨土地使用权的用地范围包括：国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源交通水利等项目用地等等；而出让土地使用权的用地范围没有限制，多数为经营性用地。第四节国有土地租赁一、概念《<土地管理法>实施条例》和国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》规定了国有土地租赁制度。指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。二、租赁的范围经营性房地产开发用地，不得使用租赁方式。三、租赁方式和期限（一）方式可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议方式；采用协议方式的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。（二）期限短期：一般