第七章房地产估价收益法及其运用

第七章收益法及其运用第一节收益法概述一、收益法的含义收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。第七章收益法及其运用（1）直接资本化法直接资本化法（directcapitalization）是预测估价对象未来某－年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。第七章收益法及其运用（2）报酬资本化法报酬资本化法（yieldcapitalization）是一种现金流量折现法（discountedcashflow，DCF），即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。第七章收益法及其运用二、收益法的理论依据收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。第七章收益法及其运用收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。第七章收益法及其运用例如，某人拥有一宗房地产每年可产生2万元的净收益，另外有40万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，则对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。前提条件：它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的期限为无限年，并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相同下的收益法情况。第七章收益法及其运用收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。第七章收益法及其运用现代收益法是建立在资金具有时间价值观念上的。资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。俗话“多得不如现得”就是这种观念的反映。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。也可以将利息理解为使用资金的“租金”，如同租用土地的地租或租用房屋的房租一样。第七章收益法及其运用利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：利率＝（单位时间内的利息/本金）×100%收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于以下3个因素：①未来净收益的大小—未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短—获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性—获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。第七章收益法及其运用三、收益法适用的估价对象和条件（一）收益法适用的估价对象：收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，例如住宅（特别是公寓、）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。第七章收益法及其运用（二）收益法估价需要具备的条件收益法评估出的价值取决于估价师对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础。第七章收益法及其运用四、收益法估价的操作步骤运用收益法估价一般分为以下4个步骤：①确定未来收益期限；②求取未来净收益；③求取报酬率；④选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。运用直接资本化法估价一般分为一下3个步骤：①求取未来某一年的某种收益；②求取资本化率或收益乘数；③选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。第七章收益法及其运用第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式式中V—房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值。A—房地产的未来净运营收益，通常简称净收益。其中，A1，A2…，An分别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期…，第n期末的净收益。第七章收益法及其运用Y—房地产的报酬率（折现率）。其中，Y1，Y2，…，Yn分别为相对于估价时点而言的未来第，1期，第2期，…，第n期的报酬率。n—房地产的收益期限，是从估价时点开始计算的未来可以获得收益的持续时间，通常为收益年限。在介绍报酬资本化法的各种计算公式中，假设净收益、报酬率、收益期限均已知，至于它们的求取，将在后面单独介绍。为更好地理解上述公式，可以利用现金流量图来直观、形象地表示该公式，见图7-1。第七章收益法及其运用第七章收益法及其运用对上述公式作补充说明如下：（1）上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析。（2）在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即Y1＝Y2＝…＝Yn＝Y，则上述公式可简化为：：第七章收益法及其运用（3）当上述公式中的A每期不变或者按照一定规则变动及n为有限期或无限期的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例。（4）报酬资本化法的所有公式均是假设各期净收益相对于估价时点发生在各期的期末。在实际中，如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对报酬资本化法公式进行相应调整。假设净收益发生在期初为A初，对该净收益进行相应调整是将其转换为发生在期末，公式为：A末＝A初（1＋Y）第七章收益法及其运用（5）公式中A，Y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。在实际中，如果A，Y，n之间的时间单位不一致，例如A的时间单位为月而Y的时间单位为年，则应对净收益或者对报酬率或者对报酬资本化法公式进行相应调整。但由于惯例上是采用年报酬率，所以一般是将月或季、半年的净收益调整为年净收益，或者在求取净收益时先将月或季、半年的收入、费用调整为年收入、费用，然后依此求出年净收益。第七章收益法及其运用二、净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为有限年，二是收益期限为无限年。（一）收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式如下：第七章收益法及其运用此公式的假设前提（也是应用条件，下同）是：①净收益每年不变为Ai；②报酬率为Y，Y不等于零；③收益期限为有限年n。上述公式的假设前提是公式推导上的要求（后面的公式均如此），其中报酬率Y在现实中是大于零的，因为报酬率也表示一种资金的时间价值或机会成本。从数学上看，当Y＝0时，V＝A×n。第七章收益法及其运用（二）收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式如下：V＝A/Y公式原型为：此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，Y大于零；③收益期限n为无限年。第七章收益法及其运用（三）净收益每年不变的公式的作用净收益每年不变的公式除了可以直接用于测算价格，还有许多其他作用，例如：①用于土地使用期限，收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权（以下简称不同期限房地产）价格之间的换算；②用于比较不同期限房地产价格的高低；③用于市场法中因期限不同进行的价格调整。第七章收益法及其运用1．直接用于测算价格某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8．5%。请计算该宗房地产的收益价格。［解］该宗房地产的收益价格计算如下：＝91．52（万元）第七章收益法及其运用某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5%。请计算该宗房地产的收益价格。［解］该宗房地产的收益价格计算如下：第七章收益法及其运用2．用于不同期限价格之间的换算因此，K70表示n为70年时的K值，K∞表示，2为无限年时的K值。另用Vn表示收益期限为，2年的价格，所以V50就表示收益期限为50年的价格，V∞就表示收益期限为无限年的价格。于是，不同期限价格之间的换算方法如下：第七章收益法及其运用若已知V∞，求V70、V50如下：第七章收益法及其运用已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/㎡，报酬率为10%。请计算该宗房地产30年收益权利的价格。第七章收益法及其运用3．用于比较不同期限房地产价格的高低要比较两宗类似房地产价格的高低，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，就需要将它们先转换成相同期限下的价格。转换成相同期限下价格的方法，与上述不同期限价格之间的换算方法相同。第七章收益法及其运用有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/㎡，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/㎡。假设报酬率均为6%，请比较该两宗房地产价格的高低。［解］要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同期限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：第七章收益法及其运用第七章收益法及其运用通过上述处理之后可知，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格（1800元/㎡低于2000元/㎡），实际上却高于甲房地产的价格（2179．47元/㎡高于2114．8l元/㎡）。第七章收益法及其运用4．用于市场法中因期限不同进行的价格调整上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的期限不同需要对可比实例价格进行调整是特别有用的。在市场法中，可比实例房地产的期限可能与估价对象房地产的期限不同，从而需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同期限下的价格。第七章收益法及其运用某宗5年前通过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/㎡。该基准地价在评估时设定的使用期限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了使用期限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，请通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。［解］本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就是将使用期限为法定最高年限（50年）的基准地价转换为45年（原取得的50年使用期限减去已使用5年）的基准地价。具体计算如下：第七章收益法及其运用第七章收益法及其运用净收益每年不变的公式还有一些其他作用，例如，可用来说明在不同报酬率下土地使用期限长到何时，有限期的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。假设将两者相差万分之一看作是接近，当报酬率为2%时，需要520年才能接近无限年的价格，3%时需要350年，4%时需要260年，5%时需要220年，6%时需要180年，7%时需要150年，8%时需要130年，9%时需要120年，14%时需要80年，20%时需要60年。当报酬率为25%时，只要50年就相当于无限年的价格。第七章收益法及其运用三、净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益期限为有限年，二是收益期限为无限年。（－）收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式如下：式中t—净收益有变化的期限。第七章收益法及其运用此公式的假设前提是：①净收益在未来2年（含第t年）有变化，分别为A1，A2，…，At，在第t年以后无变化为A，②报酬率为Y，Y不等于零；③收益期限为有限年n。（二）收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式如下：第七章收益法及其运用某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其来来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。［解］该宗房地产的收益价格计算如下：第七章收益法及其运用通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。［解］该宗房地户的收益价格计算如下：＝310．20第七章收益法及其运用四、净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是收益期限为有限年，二是收益期限为无限年。（一）收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式如下：式中b—净收益逐年递增的数额，其中，净收益未来第1年为A，未来第2年为（A＋b），未来第3年为（A＋2b），依此类推，未来第n年为［A＋（n－1）b］。第七章收益法及其运用（二）收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式如下：预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每车的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。［解］该宗房地产的收益价格计算如下：

第七章收益法及其运用五、净收益按一定数额递减的公式净收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一种，其公式为：式中b—净收益逐年递减的数额，其中，净收益未来第1年为A，未来第2年为（A－b），未来第3年为（A－2b），依此类推，未来第n年为［A－（n－1）b］。第七章收益法及其运用第七章收益法及其运用预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。［解］该宗房地产的合理经营期限n计算如下：第七章收益法及其运用第七章收益法及其运用六、净收益按一定比率递增的公式净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况，一是收益期限为有限年，二是收益期限为无限年。（一）收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式如下：第七章收益法及其运用第七章收益法及其运用某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。［解］该宗房地产的收益价格计算如下：第七章收益法及其运用（二）收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式如下：此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；②报酬率y大于净收益逐年递增的比率g；③收益期限为无限年。第七章收益法及其运用预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。［解］该宗房地产的收益价格计算如下：第七章收益法及其运用七、净收益按一定比率递减的公式净收益按一定比率递减的公式具体有两种情况：一是收益期限为有限年，二是收益期限为无限年。（一）收益期限为有限年的公式式中g—净收益逐年递减的比率，其中，净收益未来第1年为A，未来第2年为A（1－g），未来第3年为A（1－g）2，依此类推，未来第n年为A（1－g）n－1。第七章收益法及其运用（二）收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式如下：此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递减：②报酬率为Y，Y大于零；③收益期限为无限年。第七章收益法及其运用八、预知未来若干年后的价格的公式预测房地产未来t年期间的净收益分别为A1，A2，…，At，第t年末的价格为Vt，则其现在的价格为：式中V—房地产现在的价格。A—房地产未来t年期间的净收益，简称期间收益。第七章收益法及其运用Vt—房地产在未来第t年末的价格（或第t年末的市场价值，或第t年末的残值；如果购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则为预测的第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值，简称期末转售收益。期末转售收益是在持有期末转售房地产时可以获得的净收益）。t—持有房地产的期限，简称持有期。第七章收益法及其运用此公式的假设前提是：①已知房地产未来t年期间的净收益为A1，A2，…At；②已知房地产在未来第t年末的价格为Vt；③期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率Y。上述公式中如果净收益每年不变为A，则公式变为：第七