赢商网龙湖的成本控制和采购

一、精装修住宅的成本控制与采购

（一）、精装修的成本控制从设计开始

1、精装修设计成本控制（80%）（1）、产品定位标准的选定、设计风格确定（2）、主要材料选择（3）、设计内容及技术标准的确定（各区域组成及部品配置、技术标准）（4）、按照梯级标准确定设计细节及装修标准。2、精装修住宅实施过程的成本控制（20%）（1）、预算控制（2）、工程发包控制（3）、施工阶段的成本控制（4）、决算阶段的成本控制（二）、精装修设计过程成本控制流程精装修住宅的设计成本控制一般按以下工作步骤来进行：1、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在300~1000元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）。2、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。3、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。4、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。5、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。6、按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。

精装修设计过程的成本控制流程成本定位装修设计设计预算采购询价编制预算调整设计实施预算（三）、采购成本的控制1、甲供材料的选择范围地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。2、批量采购的选择（品牌选择余地比较小的情况）3、竞标性采购4、战略采购木门的采购木门是对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。关注的质量要点：1、木材干燥水平。2、木材本身的品质。3、门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。4、饰面做法。5、油漆质量。6、门套的设计方式。7、门的五金件。几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个步骤，并在采购合同中与供应商予以明确：第一阶段：门的设计，技术标准的确定，五金件配置的确定第二阶段：样板门制作，确定验收标准。第三阶段：根据供应商的产能排产，并约定门框、门扇、门套进场时间。第四阶段：现场安装，成品验收。橱柜的采购橱柜采购关注的质量要点：1、台面人造石的质量，价格差别可达10倍。2、柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。3、表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。4、每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。5、抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。6、封边条的工艺及材料。7、各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。8、加工水平。9、收纳系统配置：调味拉篮、支架、垃圾桶等等。橱柜省钱的技巧成品木制作的采购衣柜、鞋柜、玄关收纳柜、卫生间橱柜、储藏柜、背景墙几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。活动部件的可靠性需要认真把握。防潮能力常常不足。制作安装的时间比较长。安装时对现场有一定影响。木地板的采购木地板满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。进场前培训的重要性！不过，木地板的安装倒是非常快速。上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。木地板采购建议：实木复合地板地砖、瓷砖的采购尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：1、地砖、瓷砖的损耗远大于定额值2、墙砖采用无缝砖时3、排版设计时4、色差问题5、几何尺寸方正度，平面翘曲6、返工建议最好按照每一色号准备2％的瓷砖用于物业维修。瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。瓷砖的供应没有想象的那么麻烦。石材的采购石材主要使用部位：地面铺地、窗台板、橱柜台面、门套、装饰柱等1、石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。2、石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。卫生洁具的采购关注要点：1、龙头等配件的选择必须与洁具匹配。2、下水配件选择的质量保证。3、马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。4、浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。5、卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也非常之大。电器开关插座的采购集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。其他部品材料的采购灯具的采购：建议配置厨房、卫生间、走道部分照明灯具为主。五金件的采购：五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。镜子的采购：容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，玻璃胶采用中性，周边要求密封防潮。镜子的损耗极高。空调等电器设备的采购：厂家批量采购。乳胶漆：乳胶漆时业主投诉重点部分，建议采用较高等级及质量的产品。吊顶及天花线：经验教训：

很多没有严格按上述工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。准备工作不足，必然带来后续工程进度的混乱。一些开发商仅有一个样板房的设计，然后就交给施工队去参照施工了。但如果做不到统一技术标准、统一材料供应、统一施工管理，就无法实现统一施工质量。很多住宅部品、装修材料的标准和品牌的确定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的工期、成本和施工质量。对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。特别是那些前期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。如果所