资产评估学基本方法

第10章：资产评估的基本方法

方法是实现目的的手段，是资产评估科学性的保证。

方法又是连接理论与实务的桥梁。所以，它既可以列入理论，又可以列入实务。近几年的科学研究，都把方法问题列入理论研究，方法就成为资产评估理论的内容。第一节：成本法

成本法的基本思路

就是在评估基准日的市场条件下，再重新建造或购买被评估的资产需要支付的成本价。因为任何投资者购买资产，情愿支付的投资额，都不会大于这个重置成本。但所评估资产并非全新状态，所以要减去各种贬值。其公式如下：

成本法又称为重置成本法，它是指按基准时点的市场条件下的全新状态被评估资产完全重置成本（简称重置全价），减去业已存在的各种贬值，从而确定评估资产价值的一类方法总称。成本法的数学表达公式：被评估资产价值＝完全重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

这个基本公式是成本法的综合、概括、观念总结。它可以表现若干种具体方法，但万变不离其宗，都是它的变形。请牢记。该公式由四个要素组成，我们下面的讲述，均是按照这些要素进行。所以，学习时要抓住要点。

这四个要点：即：完全重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。

第一个大问题：成本法的四个要素1.重置成本。又称为完全重置成本。就是指在评估的基准时点的市场条件下，再重新建造或购置与被评估资产完全相同的资产的再取得成本。它又分为复原重置成本与更新重置成本两种

第一种：

复原重置成本

指必须使用与原资产相同的材料、建造标准、设计功能和技术条件，也就是说，与原资产一模一样，以评估基准日的市场价格预算所需要支付的货币额。特点是资产的功能、形状不变，按现价格、现行费用率计价，是资产复员。它脱离了现实技术条件，是一种假定。

第二种：更新重置成本是指可以使用新的代替材料，可以采用新工艺，但不能改变原资产功能。也是以评估基准日的市场条件为基准，购建与被评估资产完全相同的资产

复原重置成本与更新重置成本的异同

相同之处：两者都是一次性再购建同一资产的成本；都是用现实市场价格计价；都具有同原资产一样的功能和生产能力。

不同之处：复原成本是必须与原资产一模一样；而更新重置成本虽然与原资产的功能、生产能力相同，但重置时可以采用新材料、新工艺。这样，二者都以市场现价计价，自然，更新重置成本低些。

结论：从比较复原重置成本与更新重置成本中，我们可见，复原重置成本大于更新重置成本。什么原因造成的呢？因为二者的差异就在于更新重置成本可以使用新材料、新工艺，也就是采用了新科学技术。这就是复原重置成本的功能性贬值，也可以用公式表示为：功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本

成本法的第二个要素：实体贬值

资产实体贬值一般用相对数资产贬值率表示，其公式如下：

资产实体贬值率＝资产实体贬值÷资产重置成本×100％该指标表示资产实体贬值占资产重置成本的百分数。

资产的实体贬值又称为资产的实体损耗，经济学上又称为有形损耗。它是资产在使用或存放过程中，由于使用和大自然作用而产生的物理性损耗。用货币来表示就是资产实体贬值。资产实体损耗与资产的三种寿命经济寿命：它是指资产从投入使用到再使用经济不合算而停止使用的时间过程。经济不合算是指维持资产运营所需要的投入与其产出相比而言。它与物理寿命、科技进步、市场环境、国家政策有直接关系。

一般我们都说实体损耗，与其相关的还有一个概念叫“寿命”，但资产的寿命有三种：

物理寿命：它是指资产从购建完毕交付使用到不能使用为止的时间过程。物理寿命取决于资产自身质量，以及使用、维修情况。技术寿命：它是指资产从投入使用到技术陈旧过时为止的时间过程。它主要取决于科学技术发展速度和资产更新换代时间。又一个计算资产贬值的指标：资产成新率

资产成新率＝资产尚可使用时间÷（资产已使用时间＋资产尚可使用时间）资产成新率与资产的有形损耗率的关系：

资产成新率＋有形损耗率＝1

资产成新率＝1－有形损耗率有形损耗率＝1－资产成新率

资产成新率是表示资产新旧程度的指标。也可以理解为资产现实状态与全新状态的比率。它从另一个角度表示资产贬值程度。第三个要素：资产的功能性贬值

同学们学过“无形损耗”，这也是无形损耗的一种。但你必须区别由于劳动生产率提高，新制造的资产所含社会必要劳动时间缩短，而使同类资产价值降低那种无形损耗。这是由于科技进步，新制造的资产比原有同类资产运营成本低，原有资产产生超额运营成本而引起的贬值。具体计算方法，后面讲述。

资产的功能性贬值是指由于科学技术进步而引起新制造的资产功能比原来制造的同类资产功能先进，所形成的原来资产贬值。成本法的第四个要素：经济性贬值

资产的经济型贬值，是指由于外部环境和经济条件发生重大变化，从而导致资产利用率降低，或者闲置，资产的收益明显下降。自然，资产价值产生损失。第二个问题：成本法的应用前提条件

成本法并不是万能的，到处均可应用。它的运用需要一定的前提条件，如下：

其一，资产处于继续使用状态，或者假定其处于继续使用状态。因为重置成本是现实市场条件下资产的再取得成本，只有资产继续使用才能为潜在投资者接受。

其二，应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上，许多信息、数据指标需要通过历史资料获取。同时，现实资产与历史资产具有相同性或可比性。

其三，形成资产价值的劳动是必须的。劳动耗费区分为有效和无效耗费，成本法只承认社会或行业平均水平。第三个问题：完全重置成本的估算方法1.直接法（又称重置核算法）

这种方法是按资产的成本构成项目为依据，以现行市场料、工、费为标准，进行成本核算，累加得到资产的重置成本。在实际工作中，测算过程又分为两种类型：一种为购买型，另一种为自建型。下面分别叙述这两种类型：

这里的思路是按成本法的四个要素，分别求出各要素估算值，然后利用成本法基本公式，计算资产价值。重置成本估算讲4种方法。

一为购买型：就是以从市场购买资产方式作为资产重置过程，一般包括买价，运杂费和安装调试费。如果资产不需要运输、安装，买价就是重置成本。

二为自建型：就是把自建资产作为重置方式，根据工程成本项目，分别核算所需的料、工、费以及必要的资金成本和开发者合理收益，分析计算出重置成本。

重点说明一下重置成本应该包括开发者的合理收益。一是重置成本是按现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的货币总额，应该包括开发者和制造商的合理收益。二是资产评估旨在了解被评估资产的模拟条件下交易价格。三是保持评估的标准一致性，因为前面的买价中就包括了开发者和制造商的利润在内。当然，合理收益应该是现行行业平均收益水平。重置核算法的应用举例

买价＝50000

运杂费＝1000

安装成本：直接成本＝原材料＋直接人工

＝300＋500＝800

间接成本＝500×80％＝400

安装成本合计＝800＋400＝1200设备重置成本＝50000＋1000＋1200＝52200（元）例如：重置购建设备一套，现行市价每台50000元，发生运杂费1000元，直接安装成本800元，在安装成本中：原材料300元，人工成本500元。根据大量统计资料分析，安装成本中的间接费用占人工成本的80％，计算重置成本？2.价格指数法

价格指数法的计算公式如下：重置成本＝资产帐面价值×物价变动指数或者是：重置成本＝资产帐面价值×（1＋物价变动指数）×（1+

物价变动指数）×……

公式中的物价变动指数，一式为定基物价指数；二式为环比物价指数。价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的账面价值（历史成本）调整为重置成本的一种方法。价格指数法应用举例则：应用公式二计算：被评估资产重置成本＝200000×（1＋11.7％）

×（1＋17％）×（1＋30.5％）×

（1＋6.9％）×（1＋4.8％）＝200000×191％＝382000（元）

例如：某资产购建于1998年，账面价值60000元，当时该类资产的价格指数为106％，评估基准日该类资产的价格指数为159％，评估资产的重置成本？则：应用公式计算：被评估资产重置成本＝60000×（159％÷106％）＝90000（元）

又如：被评估资产账面价值20万元，2000年建成，2005年评估，经调查得知，该类资产环比价格指数分别为：2001年＋11.7；2002年＋17％；2003年＋30.5％；2004年＋6.9％；2005年＋4.8％。3.生产能力比例法

这种方法是在市场上寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本，参照物生产能力与被评估资产生产能力比例，估算被评估资产的重置成本。具体计算公式如下：

被评估资产重置成本＝被评估资产年产量÷参照物年产量×参照物重置成本

下面举例说明：生产能力比例法应用举例根据生产能力法的计算公式，则可作：

被评估资产重置成本＝被评估资产年产量

÷参照物年产量×参照物重置成本＝4000÷5000×50000

＝40000（元）例如：某被评估机器年产量4000件，从市场上找到相同的参照物资产，年产量为5000件，重置成本为5万元，运用生产能力法评估？4.规模经济效益指数法

资产A的生产能力比资产B的生产能力大一倍，但制造成本却不一定大一倍。也就是说，生产能力与成本只是成同方向变化，而不是等比例变化，这是规模经济效益作用的结果，其关系用下列公式表示：

前面讲的生产能力比例法是假定资产的生产能力与其制造成本成线性关系（即正比例），但分析发现，许多资产的生产能力与制造成本并不存在比例关系。因此，有了规模经济效益指数法。

公式中的指数x是一个经验数据，称作规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0.4至1.2间，如加工工业一般为0.7而房地产业一般为0.9。我国没有形成统一经验数据，评估中要谨慎应用此种方法。

以上讲述了四种确定重置成本的方法，不局限这几种方法，至于选用那种方法，应根据评估对象和可以收集到的资料，具体情况，具体分析。但方法一定要“法定”、“公允”。第四个问题：实体性贬值测定方法

1.观察法。也称成新率法，它是由具有专业知识和丰富经验的工程技术员对被评估资产的主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、改造等情况，将其与全新状态资产相比，确定其成新率。计算公式为：

资产实体贬值＝重置成本×

（1－成新率）实体性贬值的测定方法很多，我们只讲述常用的三种方法：2.使用年限法使用年限法的计算公式：资产实体贬值＝（重置成本－预计残值）÷总使用年限×实际已使用年限公式中：预计残值是指资产报废时净收回金额。

总使用年限是实际已使用年限与尚可使用年限之和。

这样，又有下面两个公式：

使用年限法是利用被评估资产的实际使用年限与其总使用年限的比值来判断资产实体贬值程度，进而估测资产实体性贬值。总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限

实际已使用年限＝名义使用年限×资产利用率所谓名义使用年限是指资产从购进到评估的自然时间。实际使用年限是指资产实际损耗的年限。实际使用年限与名义使用年限有差距，需要计算调整。资产利用率＝实际使用时间÷

法定使用时间×100％当资产利用率大于1时，资产超负荷运转；反之，利用不足。例如：某资产2000年5月购进，2005年5月评估，名义使用时间是5年，法定使用时间是每天8小时，但企业实行两班轮流工作，每班每天实际使用7.5小时，求资产利用率和实际使用年限？

资产利用率＝实际使用时间÷法定使用时间×100％＝（5×360×15）÷（5×360×8）×100％＝27000÷14400×100％＝1.875×100％

＝187.5％

实际使用年限＝名义使用年限×资产利用率＝5×187.5

＝9.375（年）3.修复费用法

这种方法用来评估一些无法测定实体损耗，但又能计算修复全新功能时费用的资产。

我国首例评估应用于东北“小丰满”水电站，因为截流的水泥大坝无法测定实体性损耗，只能用此方法评估。

这种方法是利用恢复资产功能所需要支付的费用金额来直接估算资产实体贬值的一种方法。所谓修复费用，包括零部件的更换、修复、改造、停工损失，如果资产通过修复可以达到全新状态的功能，可以认为修复费用就是资产的实体性损耗。第五个问题：功能型贬值的测定

功能性贬值也是无形损耗的一种，但要区别经济学中所讲的“无形损耗”。

经济学中所讲的“无形损耗”是科技进步促使生产此种商品的社会必要劳动时间缩短，导致商品价值降低。

这里是科技进步，老资产成本消耗高，造成资产贬值。

功能性贬值是指由于技术落后而造成的资产贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异，造成的成本高、效益低，确定其贬值。功能性贬值估算可以按下列步骤进行：

1.将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较；

2.计算二者之间差异，确定新旧资产超额运营成本；

3.确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在所得税前扣除的，企业支付超额运营成本会导致税前利润下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税额。

4.估计被评估资产剩余使用时间（尚可使用年限）；

5.以适当的折现率，将其剩余使用年限内超额运营成本折现求和。

具体见教材第64页例题2-17

被评估资产被评估资产＝Σ×折现系数功能性贬值额净超额运营成本被评估资产的功能性贬值计算公式如下：例如：某种机器设备，技术先进的比原有老设备效率高，节约工资费用，有关资料如下：技术先进的新设备技术落后老设备月产量（件）10001000

单件产品工资（元）12

月工资成本（元）10002000

年工资差异（2000－1000）×1212000资产尚可使用年限（年）5

如果企业所得税率为25％，折现率扣除物价上涨因素，定为10％。

则：查表可知，10％，5年的折现系数为3.7908。可以计算如下：功能性贬值＝12000×（1－25％）×3.7908

＝9000×3.7908

＝341117.2（元）

应该指出：这只是计算工资费用造成的功能性贬值。如果，还有其他因素造成的，可以用相同方法计算，然后加总。第六个问题：经济性贬值的测定

资产的经济型贬值，必须确有证据表明其已经存在，微乎其微的可以忽略不计。

它有两种计算方法，一为间接计算法；一为直接计算法。分别讲述如下：

资产的经济性贬值主要表现为由于外界的因素造成，运营中的资产利用率下降，甚至闲置，进而引起收益下降。1.间接计算法经济型贬值率＝[1－（资产预计可利用生产能力÷资产原设计能力）]x

×100％

公式中的指数x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般为，0.6至0.7之间。经济型贬值额的计算，应以被评估对象的重置成本为基数，按确定的经济型贬值率计算。2.直接计算法

经济性贬值额＝资产年收益损失额×（1－所得税率）

×（P/A,r,n）

公式中的（P/A,r,n）为年金现值系数，又称为折现率。例如，某生产线设计能力为20000吨，因为市场变化，在未来使用年限内，估计每年至少减少产量6000吨，根据所述条件，据以计算如下：经济性贬值率＝[1－（14000÷20000）x]×100％＝[1－0.81]×100％＝19％再如：承上例，假定每年减少产量6000吨，每吨净利润为100元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的投资回报率10％（又称行业平均利润率），所得税率33％，计算经济型贬值额如下：贬值额＝（6000×100）×（1－33％）×（P/A,10%,3）＝402000×2.4689

＝999734（元）

在实际工作中，也有经济性溢价情况，即评估对象及产品有良好市场前景，或有重大利好政策，资产就可能有经济性溢价。第三节：收益法本节要讲述下列问题：1.收益法的基本思路；2.收益法的应用前提条件；3.收益法的主要因素；4.基本参数的确定；5.收益法的优缺点；6.收益法的应用举例

收益法是指通过预测被评估对象未来的预期收益，并折现成现值，借以估算被评估资产市场现值的各种资产评估方法统称。第一个问题：收益法的基本思路

收益法的思路就是购买者肯在资产上投资，就是看到了资产的效用，预期会给其带来收益。也就是说，他购买的是附在资产上面的收益权。他所愿意支付的货币额，一定要比资产预期带来的收益额折现值少，即有回报，他才有可能向该资产投资。所以，投资前他必须预测资产的未来收益折现值。

资产评估就是利用这种思路以利求本，即用本金化或者折现的途径，估测资产的价值。如果，投资额100万元，年收益率10％，求收益额，谁都会。现在是反过来，如果年收益10万元，收益率10％，求投入资本额？这就是倒求资本。收益法评估就是倒求资本的思路，只不过收益期限长了，需要折现成现值而已。第二个问题：收益法的应用条件

收益法评估是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值。它涉及到三个要素：一是被评估资产预期收益；二是折现率或称本金化率；三是被评估资产预期取得收益的持续时间。能否清晰地把握这三个要素，就成为能否运用收益法的基本前提。从这种意义上讲，应用收益法的前提是：

1.被评估资产的未来预期收益可以预测，并可以用货币计量；

2.获得预期收益的风险可以预测，并可以用货币计量；

3.被评估资产的预期获利年限可以预测。第三个问题：收益法的基本

参数（因素）及其确定

收益法评估资产涉及许多技术参数（又称为收益法的因素），分别是：收益额、折现率和获利期限。

这三项，十分重要。

一是要理解其内涵；二是要明确它如何确定。这是应用收益法的关键。第一个参数：收益额

收益额是应用收益法评估的基本参数之一。它根据投资回报的原理，指资产正常情况下，能为所有者带来的收益额。