贷款知识(修改版)

贷款知识培训

讲师：梁凤主要经营贷款业务1.个人住房按揭贷款2.消费贷款3.垫资解押再贷款（个人）4.公积金贷款一、个人住房按揭贷款住房交易贷款叫按揭贷款。贷款的目的是用于支付购买住房的不足部分的房款，是直接把贷款发放到卖方的名下。还款方式：等额本息还款法:

是指在利率水平不变的情况下，每月的还款本金和利息之和也不变，这种还款方式您比较省心，只要在每月还款日之前存入一定金额，银行便按固定金额扣款等额本金还款法:

是指在利率水平不变的情况下，每月还款本金固定，利息逐月递减，比较适合在还款初期还款能力较强的客户，如果您希望通过初期多还款以缓解未来还款压力的话，可以选择这种还款方式。贷款的品种：个人住房按揭贷款贷款的成数：首套：评估总额的70%

二套：评估总额的40%

三套：无贷款的利率：基准利率:6.55%第一套住房基准利率下浮:

(交行、邮政：8.5折、建行：9.5

折、工行：9折）第二套住房基准利率上浮20%（1.2倍)（注:视当时银行政策而定）贷款的年限：最长30年

审批时间：7个工作日左右备注：房龄原则上不要超过15年，无不良还款记录

银行规定一般抵押贷款房龄为20年以内；贷款人年龄

男不得低于18周岁或超出65周岁；女不得超过60周岁！按揭贷款的材料1.个人住房（铺面）按揭贷款：借款人及配偶的身份证，户口本，婚姻证明；2.借款人的收入证明及近6个月银行流水帐；3.借款人的首付款；4.买卖双方在贷款银行开设的活期存折；5.存量房买卖合同原件；6.房地产评估报告；7.卖家的身份证，户口本及婚姻证明；8.房产证复印件。贷款的品种：消费贷款

贷款的成数：最高七成（商品房可申请评估总额的七成)

(房改房可申请评估总额的六成,房改房需两证,房龄在93年以上）

(商铺可申请评估总额的五成)

(私宅、别墅可申请士地评估总额的6成，房产可申请评估总额的7成）贷款的利率：基准利率：6.55%工行:(1)基准利率上浮5%;(按贷款额收1.5%理财金)

(2)基准利率上浮20%；(1.2倍)(无需理财金)建行:基准利率上浮10%；(1.1倍)

(按贷款额收1.52%的贷款手续费)信用社:基准利率上浮50%(1.5倍)贷款的年限:工行：10年限建行：5年信用社：3年

审批时间：一般银行7个工作日左右，信用社10个工作日左右备注：房龄原则上不要超过15年

年限期数执行下浮15%年利率%月利率‰等额本息等额本金5605.4404.533190.73212.00101205.5684.640108.86129.73151805.5684.64082.07101.95202405.5684.64069.1788.06253005.5684.64061.8179.73263125.5684.64060.7278.45273245.5684.64059.7377.26283365.5684.64058.8176.16293485.5684.64057.9775.13303605.5684.64057.2074.17年限期数执行下浮10%年利率%月利率‰等额本息等额本金5605.764.8192.21214.67101205.8954.9125110.49132.46151805.8954.912583.82104.68202405.8954.912571.0490.79253005.8954.912563.7982.46263125.8954.912562.7281.18273245.8954.912561.7479.99283365.8954.912560.8578.89293485.8954.912560.0377.86303605.8954.912559.2876.90年限期数基准利率年利率%月利率‰等额本息等额本金5606.405.333195.19220.00101206.555.458113.80137.92151806.555.45887.39110.14202406.555.45874.8596.25253006.555.45867.8387.92263126.555.45866.8186.63273246.555.45865.8885.45283366.555.45865.0284.35293486.555.45864.2583.32303606.555.45863.5482.36年限期数执行上浮5%年利率%月利率‰等额本息等额本金5606.7205.600196.69222.67101206.8785.731115.48140.65151806.8785.73189.20112.87202406.8785.73176.8098.98253006.8785.73169.9090.65263126.8785.73168.9089.36273246.8785.73167.9888.18283366.8785.73167.1687.07293486.8785.73166.4086.05303606.8785.73165.7185.09年限期数执行上浮10%年利率%月利率‰等额本息等额本金5607.0405.867198.20225.33101207.2056.004117.17143.38151807.2056.00491.03115.60202407.2056.00478.77101.71253007.2056.00471.9993.38263127.2056.00471.0192.09273247.2056.00470.1290.91283367.2056.00469.3289.80293487.2056.00468.5888.78303607.2056.00467.9187.82年限期数执行上浮15%年利率%月利率‰等额本息等额本金5607.3606.133199.71228.00101207.5336.277118.87146.10151807.5336.27792.89118.33202407.5336.27780.76104.44253007.5336.27774.1196.10263127.5336.27773.1594.82273247.5336.27772.2993.64283367.5336.27771.5192.53293487.5336.27770.7991.51303607.5336.27770.1490.55年限期数执行上浮20%年利率%月利率‰等额本息等额本金5607.6806.400201.24230.67101207.8606.550120.59148.83151807.8606.55094.76121.06202407.8606.55082.77107.17253007.8606.55076.2698.83263127.8606.55075.3297.55273247.8606.55074.4896.36283367.8606.55073.7295.26293487.8606.55073.0394.24303607.8606.55072.4093.28二、消费贷款消费贷款：是以借款人自有住房为抵押物，向银行申请贷款，并且贷款的目的是用于个人消费例如：装修，购大宗耐用消费品,等等消费，贷款发放到借款人的名下。中国银行目前只受理房屋面积在８５平米以上，房龄在１５年以下的房屋抵押，同时它对于房屋抵押贷款的使用用途也有要求，具体需要由您提供贷款申请的支行来确定。贷款金额视房龄而定：３年以下的为评估价格的:７０%，３~５年的为评估价格的:６０%，５~１０年的为评估价格的:５０%，１０~１５年的为评估价格:４０%。贷款年限也要根据您的房龄和贷款用途而定。

还款方式等额本息(签约周期平均还款)等额本金(签约周期前重后轻)一般银行都是采取连本带息月供的方式。信用社采取的还款方式为先还息（按季）到期还本。消费贷款材料借款人及配偶的身份证，户口本，婚姻证明；借款人的收入证明及最近6个月银行流水帐；房地产评估报告；借款理由的证明材料；(500元公司提供)房产证复印件。贷款的流程及工作时间↓与客户面谈并设计好适合客户的贷款方案签订委托协议书（付委托协议的版本）收集完客户的贷款材料并交接给客服部银行审批通过办理抵押贷款登记客户与银行签署《借款合同》由客服部安排银行方面的人员看房确定贷款及评估价并通知出评估书（1-2个工作日）（10个工作日）（7个工作日）银行放款《领取他项权证》（1-3个工作日）贷款收费标准及办证费用1.佣金收费标准:

消费贷款:以贷款额：15万以下最低3000元一笔，15万以上按2%。2.办理费用:评估费：按评估总价值的5‰;抵押登记费：住宅类的140元，非住宅类的550.借款事由说明:500元;各行融资费:工行:1.5%;建行:1.52%;信用社:2%(以贷款额计)特色贷款业务1.垫资解押再贷款2.一次抵押贷款3.二次抵押借款4.垫资解押交易过户贷款5代垫房款三、垫资解押再贷款消费贷款指的是客户原在银行已有贷款，现房产升值了通过我们经纪方垫资解押再从银行贷款出来。针对长期资金周转的客户，该业务的优势在于：1能利用房产升值的部分贷款出来，拿来投资或周转用途。2把房产盘活，把不动产变成借钱的最好工具。3还能享受银行的利息优惠。4还款方便，提前还款银行不收违约金，利息按实际贷款年限计算、灵活方便。5无需贷款事由、资料简单。

垫资解押再贷款流程：①收集客户的贷款材料（不同银行不同的材料，我们银行审批的时间是从资料齐全并交给客服部门当日算起的），签委托协议书（确认贷款金额以及收费标准）。②告知客户去银行打还款清单以及填写提前还款申请书。③安排银行看房，出评估，签借款合同，写垫资申请书及用款申请。。④银行审批通过了，办理查原始档案（60元每次），办理委托办理贷款公证（230元左右）。(签垫资合同)⑤写用款申请，公司财务出帐到银行还款。（写借据）⑥银行扣款，领取注销抵押材料。⑦办理注销+抵押登记，正常8个工作日，加急4—5个工作日，费用800元。⑧他项权证出来银行放款收费标准：按垫资额度的5%收取。（最低3%）一次抵押贷款(私贷)一次抵押贷款：是指客户用自有房产抵押给我们公司并向我们经纪方申请融资借款。该业务的优势在于：放款的速度快，工作时间在1—2个工作日即可放款给客户。放款额度：不超过市场评估价的60%一次抵押借款流程：①查房产原始档案（60元）。（填写用款申请及垫资申请）②办理买卖委托公证（230元）正常15个工作日，加急2个工作日费用：300元。③到实地去勘察。④办理抵押登记（与我们公司签借款合同）⑤放款（写借据）；收费标准：按放款额度的6%每月收取。二次抵押借款(私贷)指的是客户原在银行已有贷款，现房产升值了，客户想通过我们公司申请短期融资借款。该业务是针对短期资金周转的人群，急着要资金，又想享受原来的住房按揭贷款的低利息而不想解押的客户就比较青睐这种业务。放款额度：不超过市场评估价的60%—贷款余额二次抵押贷款流程：①先查客户的资信，告知客户到银行打单，确认还款余额。同时向主管申请填写垫资申请及用款申请书。②到房产局查原始档案。③实地勘察（看房）。④办理委托公证（买卖）⑤办理抵押登记（签借款合同）⑥放款（写借据）；收费标准：按借款额度的6%每月收取。垫资解押交易过户贷款是指卖方原已在银行按揭贷款未还清，现将按揭房产卖给买方，但买卖双方均无能力还款，想通过我们经纪方把按揭房产解押出来，买方再以按揭的形式购买，银行放贷后还回我们经纪方所垫的房款。垫资额度：不能超过买方的贷款额度垫资解押交易过户贷款流程：①签三方合同，收集买卖双方的贷款材料告知卖方到银行打还款清单以及填写提前还款申请。②将材料递交给客服部门，在三个工作日内由客服部门安排买卖双方到银行签借款合同。③银行审批通过。④查房产原始档案（60元）。（填写用款申请及垫资申请）⑤办理委托公证（买卖）230元加急300元。⑥客服部安排买卖双方交税、免税。⑦预约财务还款。（需加急费用500元）⑧到银行还款领取注销抵押资料⑨办理注销抵押登记。⑩办理过户登记。⑾新证出证后办理抵押登记。⑿银行领取他项权证。⒀银行放款、扣垫资款。收费标准：按垫资额度的5%收取。（按笔计算）代垫房款指买方需通过按揭的方式购买房产，但卖方又急需资金需要买方一次性付款，买方可向我们经纪方申请代垫房款用于支付卖方的房款，等到银行按揭款发放时候再还回我们经纪方所垫的房款。垫资额度：不能超过买方的贷款额度代垫房款流程：①签三方合同，收集买卖双方的贷款材料。②将材料递交给客服部，在三个工作日内由客服部门安排买卖双方到银行签借款合同③在等待银行审批的同时，办理查档（原始）以及买卖公证。填写垫资申请及用款申请。④银行审批通过。（签垫资合同）⑤客服部安排买卖双方交税、免税、查档、测绘、过户登记（需加急费用600元）。⑥过户当日将垫资款给卖方。写借据（买方）⑦新的房产证出来。⑧办理抵押登记（需加急费用400元）。⑨他项权证出来，银行放款、扣款、完结。收费标准：按垫资额度的5%收取。（按笔计算）

垫资业务的注意事项

①垫资申请及用款申请表必须提前一个星期填写。②出帐前要将放款存折及还款存折的原件，密码保管到权证部门。③总经理签字前必须看：房产的原始档案存根，公证书的原件，垫资申请，用款申请表，垫资合同，房产证原件。④垫资业务必须要求加急。⑤垫资服务费在出帐前要收到。⑥查房产原始档案是产权人亲自必须带上身份证原件及房产证原件到场。⑦办理委托公证前需将公证的内容及费用告知客户。⑧办理公证的资料：产权人及配偶的身份证，户口本，婚姻证明，房产证原件，房产电子档查询结果。公积金贷款公积金贷款基本概述积金贷款是按规定缴存住房公积金一定期限以上的在职职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可申请公积金贷款。

公积金贷款的条件一单位在职职工签订劳动合同3年期以上（或连续3年签订1年期劳动合同）；正常连续按月缴存住房公积金一定期限以上；未超过法定退休年龄；借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记和保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。申请流程1、提交资料

借款人到本人缴存公积金的公积金管理中心所属管理部申请公积金贷款时，选择担保中心提供担保的，应提交包括担保申请所需材料在内的全部个贷申请所需材料，包括个人及配偶的身份证、户口本，结婚证、离婚证，购房首付款证明资料，购房合同，住房公积金缴存证明等。2、审核通知单

管理部对借款申请初审通过后，开具《担保申请审核通知单》，打印《借款合同》、《抵押（反担保）合同》等相关法律文件，将全部个贷资料交与担保中心。3、审批

担保中心对担保申请进行审核，借款人符合担保条件的，担保中心开具《担保申请审批意见书》；借款人委托中介机构代办公积金贷款的，担保申请手续由代办机构负责代理并代收担保服务费。（注：代办中介机构须具备北京住房公积金管理中心的资质认证，且与担保中心签有合作协议。）1、具有当地行政区域内的常住户口或有效居留身份证明的职工；2、申请时已连续一年以上正常缴存住房公积金，并没有支取公积金用于支付购房首付款，同时无公积金贷款余额；3、具有购买住房的合同或协议，且首期付款金额不低于所购住房价值的30%；4、有较稳定的职业及经济收入，具备相应的贷款偿还能力，个人信用良好；5、有公积金中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位作为保证人；6、公积金中心规定的其他条件。公积金贷款的条件二申请流程4、缴费

借款人依据审核通过的《担保申请审批意见书》缴纳担保服务费。担保中心开具担保服务费发票，对审批通过的《借款合同》、《抵押（反担保）合同》、《收押合同》等法律文件加盖担保中心公章。5、材料转送

审核后的个人贷款申请资料（包括盖章后的合同），由担保中心转送住房公积金管理部；委托中介机构代办的，由中介机构负责上述资料的传递工作。申请流程6、签署合同

住房公积金管理部监督指导借款申请人在《借款合同》、《抵押（反担保）合同》等相关法律文件上签字。

建立职工住房公积金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担，解决职工住房困难。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利，均可按公积金贷款的相关规定，申请公积金贷款。审批程序一、审批依据1、《住房公积金管理条例》2、《XX市住房公积金贷款管理办法》二、受理范围，我市正常缴纳住房公积金的职工，在本市区域内购买、建造、翻建、大修自住普通住房，因资金不足时，可向我中心各所属机构申请个人住房公积金贷款。三、申请条件借款人申请贷款，应同时具备以下条件：1、具有XX市常住户口或有效居住证明；2、连续足额缴存住房公积金12个月以上，或提取公积金后又连续缴存12个月以上；3、在本市区域内购买、建造、翻建、大修自住普通住房（不含商住两用房）并具备有关手续、文件和已交付规定比例的自筹资金；4、有稳定的收入，信用良好，具备偿还贷款本息的能力；5、同意按照公积金中心认可的担保方式进行担保；6、同意按照本办法及《住房公积金借款合同》的相关规定，按时履行还款义务；7、法律、法规、规章和公积金中心规定的其他条件。四、申请材料借款人申请贷款视不同情况提供以下资料：1、购买商品房、经济适用房，需提供《商品房（经济适用房）预售合同》及不低于房价总额20%的首付款单据；2、自建、翻建、大修自住普通住房，需提供建设或房产行政主管部门批准的规划、施工文件，土地使用证或原房屋产权证，建筑施工合同及工程预算或决算；3、购买二手房，需提供《房地产买卖契约》及契税完税凭证；4、单位集资建房，需提供集资建房批准文件、集资建房交款单据、集资建房或买房协议书；5、借款人及其配偶的有效身份证明、婚姻证明、户籍证明或有效居住证明；6、房地产评估机构出具的抵押物评估报告；7、保证人出具的担保证明及保证人的有效身份证明；8、房地产置业担保公司出具的担保证明；9、公积金中心要求提供的其他材料。住房公积金贷款额度及其计算方法

公积金贷款计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，其中四个条件计算出的最小值就是贷款人最高可贷金额。1.计算公式为：

[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。

使用配偶额度的：

[(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。

其中还贷能力系数为40%

月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。2.按照房屋价格计算的贷款额度

计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定：

购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。职工家庭(包括职工、配偶及未成年子女，下同)贷款购买首套住房(包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房)，且所购住房建筑面积在：90平方米(含90平方米)以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的80%;所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的70%。职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%。职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。b.购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%;建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%。年限期数执行公积金利率年利率月利率月还款额5604.00%3.33‰184.17101