毕业设计协信城立方易居班ing

重庆房地产职业学院

房地产营销系

营销与策划专业

毕业设计学生：ing

len指导老师：张海念老师1234城市概况及市场宏观部房地产市场竞争态势分析房地产项目分析项目定位及营销推广5调研结论1、调研结论结论在复杂而缺乏规范秩序的市场中，在消费者消费认知力低下的情况下，消费者的消费安全感直接影响消费选择、决策，而影响消费安全感的一个重要作用力就是企业品牌的形象与价值，良好的品牌形象的建立将大大提升开发商的业界地位、市场业绩，尤其是在目前消费者对期房持怀疑态度情况下，良好的品牌形象对开发商市场表现将起到至关重要的作用。（1）大学城概况重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地20平方公里。背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷，是重庆丘陵地貌中难得的一块平地。将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。（2）城市经济发展状况根据调查显示，2012上半年重庆人均收入11760元增速为13.30%。由此数据可以推断出重庆人年平均可支配收入大约为2万多元，较以前有了很大提高。近期又有新闻报道，重庆最富的还是房奴，买房80%的人还是房奴，房奴已经不只是低收入人群了，而是一种刚需购买的新动力。所以，由此可以分析出，重庆消费者的购买力还是很强的，特别是在这个刚需横行的时代，房产消费者还是稳步增长的。2、城市概况及市场宏观部3、房地产市场竞争态势分析（1）近三年房地产开发单位投资图一:2012年重庆房企销量排行榜图二:2012重庆住宅销量排行榜由图二可看出，住宅销量排行前十位的项目中，有4个项目位于沙坪坝区大学城片区，此次看出重庆购房者对大学城片区的关注度和认可度高于其他区域。3、房地产市场竞争态势分析（1）近三年房地产开发单位投资图三:2012重庆高层销量排行榜由图三可知，高层销量前十名中有四个项目都是位于大学城。3、房地产市场竞争态势分析(2)房地产消费市场分析消费群类型：①社会新锐型②望子成龙型③经济务实型④休闲养老型总结:通过对协信城立方的目标客户群的分析，重点是针对主要目标客户，满足不同主要消费群的共同需求，协信城立方的目标客户群体以社会新锐、望子成龙、健康养老为主，购房要求主要有时尚、有个性，交通方便、教育配套、医疗条件、舒适安静的居住环境和较完善的周边配套。协信城立方项目地址在大学城，较齐全的教育配套为优势，项目有吸引人的穿越户型，但医疗条件还有待发展和改善，对于周边配套，规划了33万方的星光系列，但还未建成投入使用。还要有效地弱化产品劣势、强化延伸优势，提升楼盘的品质、知名度等吸引客户购买。工程概况周边概况协信·城立方总建筑面积约102万方，包括近80万方高品质住宅，和五星级酒店、商务公寓以及8万方融高端百货、量贩式超市、星级影院、精品旗舰店于一体的大型休闲购物公园，同时社区内规划约30亩生态公园，以2.1低容积率，打造重庆首个公园式低密度多元综合体，营造“国际PARK都会里的繁盛人生”。4、房地产项目分析星光时代广场：24万方，室内步行街，引进209家品牌店入驻。国际商务中心：3.8万方，40层，单层1400ｍ³，可以自由变换商务空间组合，面积在40-140㎡酒店式公寓：4.5万方，34-69㎡全家具精装小户全能公寓：13.5万方，42-56㎡小户型轻轨交通：3号线、4号线交汇于此(3)具体概况4、房地产市场竞争态势分析现状(3)具体概况商业配套生活配套教育配套医疗卫生交通配套目前大学城卓越熙街、乡村基、德克士、千叶眼镜、刘一手、奇火锅等知名商家已经开业，其他商业实施逐步开始营业。重医附属医院和第三军医大。1.轨道交通：地铁1号线(朝天门到大学城），2012年通车；轻轨7号线2.高速：成渝高速、渝隧高速，319国道3.新建道路；双碑隧道、双碑大桥D、公交：大学城区内已开通约十余路的专线交通。4、房地产市场竞争态势分析4大高校片区汇聚了重大、重医、重师、四川美术学院、重庆科技学院等14所知名高校。重庆八中、重庆一中，QSI国际中学，人民小学等7所中小学为业主子女提供便利的优质教育服务。(3)具体概况优势(strengths）劣势(weakness)机会(opportunities)威胁(threats)自身规划丰富

环境幽静，自然环保教育资源丰富品牌知名度高交通不便利周边配套设施不健全政府的大力支持升值空间大产业园的入住政府的大力支持产业园的入住竞争对手强劲，竞争激烈入驻时间较短，熟悉程度不够(4)SWOT分析4、房地产市场竞争态势分析市场定位由于大学城的发展脚步加快，又由于大学城拥有浓郁的人文气息，先天的环境优势，用于自住或者投资的需求就会越来越大。项目定位沙坪坝大学城协信·城立方中高端小区住宅。外观古典建筑为主打，周围的商业、教育、交通、医疗等配套齐全，同时利用周围的环境资源以及丰富的教育资源，主打品质生活。客户定位①首次置业客户。②有了一定的经济基础，想换大一点房子的客户。③将房屋用来投资，为自己赚取金钱的客户。5、项目定位及营销推广(1)定位5、项目定位及营销推广(2)整体形象建议二层（办公部）一层（售楼部）设计装修售房部，售房部设计为二层，底层为售房部面积为300平方米左右，二层为签合同区和开发商办公区与其它部门办公区，采用主题型建筑风格，这种楼盘以策划为主导，构造楼盘的开发主题和营销主题，规划设计依此为依据展开。5、项目定位及营销推广(3)营销策略①总体销售策略协信城立方与其他楼盘的不同之处在于，该楼盘有自己独特的穿越户型和新古典建筑风格，形成了一种独特的风景线，与周边楼盘形成鲜明的对比。首先可根据这一特色进行广泛宣传，达到受众面积广和有针对型的客户群，在客户的潜意识里形成城立方的独特形象，达到宣传效果促进后期销售。因此，本案营销策略的重点应放在行销方式的创新、市场广告宣传的广度和深度的把握以及销售时机的掌控，充分挖掘和延伸项目价值，以中端价格、高端格调传播、引导市场，以至达到开盘后迅速去化产品。5、项目定位及营销推广产品策略周边自然及内部自然环境优美，同时有部分独具特色的户型，但风格不是特别明显，可再增添一些特色户型并进行大量的宣传和推广。4P策略价格策略与周边楼盘相比价格不算太高，属于中等价格，只是在部分特色户型上课将价格进行相对的调整。渠道策略渠道我们将通过线上与线下的渠道进行宣传，线上则在各个房企网站中进行。促销策略根据前期宣传会达到预期效果，根据到场人数和先后顺序决定优惠的折扣和程度，同时视目标客户的实际反映和市场行情的变化适时调整或改变营销策略，以最短时间贯入实际操作环节。②营销方式确立(3)营销策略5、项目定位及营销推广(3)营销策略③销售时机把握

由于项目现仍处于前期规划阶段，具体工程安排还有待进步探讨落实，但整体上应把握住以下几点：（1）销售前期，主要抓住它特有的穿越户型来进行宣传，主要深入目标客户群体（2）目前大学城楼盘较多，竞争较大，因此，在宣传上要抓住自己的特色，以独特新颖的风格来抓住消费者的眼球；了解竞争楼盘的销售模式，抓住对方销售空挡期，全面进行宣传推广。（3）节假日、休息日以及相关社会公众活动的场合展开攻势，通过打折促销，吸引消费者的眼球，提高其购买力度，促进销售。（4）了解市场现状，分析市场行情，制定一套新颖、独特的推动销售方案。1户外广告导示牌

2大型条幅、横幅

3营销中心门口

:VIS规划设计①基础设计系统：楼盘名称、楼盘标志；②应用设计系统：事物用品、制服、环境、交通工具4灯箱广告牌

(4)广告策略5、项目定位及营销推广(5)售楼处布置和氛围营造5、项目定位及营销推广售楼处内用文化墙来渲染项目的【新古典建筑】【首个公园式低密度多元综合体】、【国际PARK都会里的繁盛人生】。同时，室内的摆设一些具有文化气息的西欧风格的饰品。功能分布整个营销中心按看楼流程，分别设置如下区域：①业管中心②洽谈区③音像放送区④资料索取台⑤签约区⑥销售职能房：财务室、销售办公室及储藏室⑦员工更衣室礼貌地迎接客户(6)接待规程设定5、项目定位及营销推广安顿客户了解客户的需要放大问题，利益陈述留住客户签署协议为客户办理一切事物售后服务八个步骤(7)营销阶段安排1236541.准备期:办公事务系统、宣传物料、促销礼品。2.预热期：认购期、公开发售期。3.强销期：4.持续期5.尾盘期4、项目定位及营销推广20114、项目定位及营销推广