《物业管理实务》第六章(节)讲义

第六章入住与装修管理(物业装修管理)《物业管理实务》内容结构早期介入前期物业管理常规物业管理房屋及设施设备管理物业环境管理公共秩序管理承接查验物业入伙

装修管理人力资源管理财务管理档案管理风险管理应用文书物业招投标客户管理物业服务企业物业服务合同一大纲要求1、考试目的本部分的考试目的是要测试应考入员对装修管理相关法规和知识的掌握程度，以及与装修管理的内容、方法、流程等物业管理实践操作的综合能力。2、基本要求掌握：物业装饰装修管理的内容，物业装饰装修中各方主体的责任。。熟悉：物业装饰装修管理流程，物业装饰装修管理中应注意的问题。一大纲要求二内容结构章节主要知识点第三节装修管理管理流程；管理内容；各方主体责任；应注意的问题。三知识学习3、装修管理通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主或使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定。三知识学习<1>物业装饰装修管理流程流程示意图一般应张贴于物业管理单位或业主入住办理现场。在装饰装修作业文件和《业主手册》(或《业主须知》)等资料上也需有与其相一致的内容。流程分述备齐资料；物业装饰装修申报；物业装饰装修登记；签订服务协议；办理开工手续；施工；验收三知识学习备齐资料资料由业主（或物业使用人）和施工队分别准备和提供，一般包括：相关证明资料；装饰装修设计方案；装修施工单位资质；原有建筑、水电气等改动设计和相关审批；其他法规规定的相关内容。物业使用人对物业进行装饰装修时，还应当取得业主的书面同意。三知识学习物业装饰装修申报认真阅读装修手册，填写申报登记表，并提交物业管理单位登记备案。物业装饰装修登记登记时以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装饰装修企业。物业管理单位应在规定工作日(一般为3个)内完成登记工作；超出管理范围的，应报主管部门。三知识学习签订《物业装饰装修管理服务协议》装饰装修工程的实施内容、实施期限；允许施工的时间；废弃物的清运与处置；外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项；管理服务费用；违约责任；其他需要约定的事项。三知识学习办理开工的一般手续业主按有关规定向物业管理单位缴纳装饰装修管理服务费；装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出入证等；装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。三知识学习施工装修人和施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工。物业管理单位按照管理服务协议做好管理和服务工作发现有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理；对违反装饰装修管理服务协议的，应追究违约责任。三知识学习验收物业管理单位应按照《装饰装修管理服务协议》进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收。验收合格后应签署书面意见；验收不合格的提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。无法统一意见或业主拒不接受时，报请有关行政部门处理，并将检查记录存档。三知识学习<2>物业装饰装修管理内容物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，加强现场检查，及时发现问题加以制止。物业装饰装修范围和时间管理物业装饰装修管理的要求物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理物业装饰装修现场管理三知识学习物业装饰装修范围和时间管理区域管理：应按照相关装饰装修管理规定和业主权益限定区域，原则上应统一要求、统一形式。时间管理：一般装修时间：除节假日之外的正常时间特殊装修时间：节假日休息时间装修期：装饰装修过程的完结时间（一般情况不超过三个月）三知识学习物业装饰装修管理的要求有无以下行为：变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间；

扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；其他影响建筑结构和使用安全的行为。三知识学习有无未经有关单位批准的下列行为：

搭建建筑物、构筑物；

改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

拆改供暖管道和设施；

拆改燃气管道和设施；

超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；

改动卫生间、厨房间防水层的。三知识学习物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理管理费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。管理服务费：因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目垃圾清运费：由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。三知识学习物业装饰装修现场管理严把出入关，杜绝无序状态；加强巡视，防患于未然；控制作业时间，维护业主合法权益；强化管理，反复核查。物业装饰装修管理除要对装饰装修的内容检查外，还要对（）方面进行管理。A.物业装饰装修范围和时间管理B.对装饰装修人员进行现场培训C.物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理D.物业装饰装修现场管理E.装修施工单位各专业人员是否具备专业上岗证【正确答案】ACD【典型考题•多选题】物业的装饰装修管理包括（）环节。A.物业装饰装修申报和等级审核B.物业装饰装修过程监督检查和验收C.入场手续办理D.装饰装修工程质量的监理E.装饰装修工程的质量保修【正确答案】ABC【典型考题•多选题】物业装饰装修现场管理的内容包括（）。A.严把出入关，杜绝无序状态；B.加强巡视，防患于未然；C.控制作业时间，维护业主合法权益；D.强化管理，反复核查；E.强化指导，统一设计【正确答案】ABCD【典型考题•多选题】三知识学习<3>在物业装饰装修中各方主体的责任装修人和装修企业的责任物业管理企业和相关管理部门的责任

三知识学习装修人和装修企业的责任装饰装修活动造成相邻住宅受损，装修人应当负责修复和赔偿。

装饰装修活动侵占了公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任。

装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。三知识学习装修人和装修企业的责任装修人将装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。三知识学习装修活动有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款；

损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处以罚款；

擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处以罚款；三知识学习未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。

未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。三知识学习装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处更高额度的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。三知识学习物业管理企业和相关管理部门的责任

物业管理单位发现装修人或装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议

约定的装饰装修管理服务费2-3倍的罚款。

物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，应依法给予行政处分。三知识学习<4>装修管理应注意的问题处理好管理与服务的关系在资料准备阶段，物业管理单位有必要进行现场核对，避免出现漏项或错报项。

在申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或有大的拆动项目漏报。在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备.三知识学习<4>装修管理应注意的问题在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料；是否存在违反有关装修法规的行为；装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。

验收阶段，如果在此之前已经发现了违章，则需在处理了违章后再进行验收工作。三知识学习<4>装修管理应注意的问题对于在装饰装修过程中的违规违约行为，根据相关法规、业主公约及装饰装修管理服务协议进行处理。

在每一单项装饰装修完成后，物业管理单位需及时整理好相关资料，属业主资料的部分需归人业主档案资料，并长期保存，以备后查，操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。装修人或者装饰装修企业在装修过程中违反《建设工程质量管理条例》的，由（）按照有关规定处罚。A.建设行政主管部门B.规划行政主管部门C.物业管理公司D.建设单位【正确答案】A【典型考题•单选题】对业主、住户装饰装修过程中的违法行为，（）应当依法处理和纠正。A.建设单位B.物业服务企业C.政府行政主管部门D.业主委员会【正确答案】C【典型考题•单选题】物业管理单位发现装修人或装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由（）。A.房地产行政主管部门给予警告B.